대치2단지 리모델링조합, 6월14일 조합 해산 안건으로 총회 개최…구청의 행정지도 크게 영향 미쳐…리모델링 반대 주민들 5월 중 재건축추진위 출범시키기로…리모델링이 유리할 수도 있어
윤석열정부가 재건축 위주로 규제를 풀며 여러 리모델링 추진 단지들이 사업에 탄력을 받지 못하고 있는 가운데 강남구 한 리모델링 추진 단지가 6월 리모델링 조합 해산을 안건으로 총회를 개최하기로 했다.
5월11일 정비업계와 구청에 따르면 강남구 개포동 대치2단지 리모델링 조합은 최근 조합 이사회를 열고 조합 해산을 안건으로 하는 총회를 6월14일 개최하기로 했다.
조합이 해산을 하게 된대에는 우선 가장 먼저 리모델링에 반대의 목소리를 내는 주민들이 많기 때문이다. 리모델링을 반대하는 주민들은 2023년 말부터 주민들을 상대로 리모델링 탈퇴동의서를 징구하면서 재건축 추진위를 설립을 준비해 왔다. 또 강남구청이 리모델링 조합에 공문을 여러 차례 보내 주택법을 근거로 상반기 안에 해산 여부를 결정하라고 압박한 또한 큰 영향을 미친것으로 파악된다.
주택법 14조의2는 주택조합이 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획 승인을 받지 못하는 경우에는 총회의 의결을 거쳐 해산여부를 결정하도록 하고 있다. 공문에는 14조의2를 어기는 경우 받게되는 과태료 처벌 조항 등 까지 언급됐다.
2008년 리모델링 조합설립인가를 받은 대치2단지는 2022년 9월 수직증축 공법에 대한 부적합 판정을 받고 우선협상자였던 현대건설과 현대엔지니어링이 시공권을 반납하며 사업이 표류중이다.
상황이 이렇게 되자 일부 리모델링 반대 주민들은 본격적으로 재건축 추진에 돌입하겠다는 입장이다. 한 대치 2단지 주민은 “해산여부와 상관없이 5월 중 재건축준비위원회를 출범시킬 것”이라면서 “전체 1700가구 중 700여명의 소유주가 참여할 것으로 예상된다”고 강조했다.
리모델링에서 재건축으로 사업유형을 전환하는 곳은 이 단지 뿐만이 아니다. 2006년 리모델링조합을 출범한 성동구 응봉대림1차아파트도 2023년 아파트가 재건축 정밀안전진단을 통과하며 재건축 사업을 본격화 하고 있다. 이곳 역시 구청의 행정지도에 따라 조만간 리모델링조합이 해산될 것으로 예상된다.
2023년 6월 해산한 가락현대6차 아파트 리모델링 조합도 이와 유사한 케이스다. 해당 아파트 리모델링 조합은 2008년 설립된 이후 15년만에 해산했다. 2022년 소규모 주택정비 사업에 대한 주민들의 의견이 합쳐져 가로주택정비사업을 진행하는 과정에서 리모델링조합이 있다는 사실을 알고 해산을 결정한 것이다.
“재건축보다 나은 게 없네"…‘찬밥’된 리모델링
공사비 상향 놓고 리모델링 사업지 진통…일반분양 물량 적어 재건축 대비 매력 ↓… 정책 지원도 적어…사업 철회 단지도 나와
도시정비사업에서 리모델링이 찬밥 취급을 받고 있다. 최근 공사비가 오르면서 사업성이 크게 떨어진 데다 재건축과는 달리 정부의 정책적 지원도 받지 못하기 때문이다. 이로 인해 사업이 좌초되거나 취소되는 사례도 나타나고 있다.
5월6일 정비업계에 따르면 최근 서울 강남구 일원 청담건영 리모델링 조합은 공사비를 3.3㎡당 687만 원에서 1137만 원으로 상향했다. 이는 서울 내 리모델링 단지 중 가장 높은 공사비다. 이로 인해 분담금이 가구당 6억 원가량으로 예상되고 있다.
건설사가 시공을 포기하는 사례도 있다. 경기 성남시 매화마을2단지 리모델링 조합은 시공사로부터 사업 참여 철회를 통보받았다. 이처럼 최근 건설사재와 인건비 상승으로 인한 공사비 문제는 재건축 재개발뿐만 아니라 리모델링 사업에도 영향을 주고 있다.
공사비가 높아질 수록 분담금 상향 등 조합원 부담은 가중될 수 밖에 없다. 리모델링은 기존 주택 뼈대를 유지한 채 짓는 방식이다. 재건축에 비해 상대적으로 일반분양 물량이 적어 분담금 부담을 줄이기가 어렵다.
1기신도시 특별법으로 불리는 노후계획도시 특별법이나 서울시 신속통합기획 등 정부와 지자체의 지원을 받는 재건축에 비해 정책적으로 소외됐다는 점도 리모델링의 매력을 떨어트리고 있다. 1기 신도시 내 한 리모델링 조합 관계자는 "노후계획도시 특별법에서 리모델링 단지가 혜택을 받는 부분은 공공기여 시 가구 수 상한선 140% 증가밖에 없다"며 리모델링이 재건축에 비해 상대적 차별을 받고 있다고 지적했다.
리모델링의 매력이 떨어지다 보니 재건축 전환 여부를 놓고 조합원 간 갈등이 벌어지고 있다. 서울 강남구 대치2단지에서는 일부 소유주가 재건축추진준비원회를 출범시키는 한편 기존 리모델링조합은 총회를 통해 해산시키겠다는 움직임을 보이고 있다.
아예 사업을 취소하는 단지도 나오고 있다. 서울 강동구 강변현대아파트 리모델링 조합은 최근 조합 해산 절차를 시작했다. 송파구 거여1단지도 총회를 통해 리모델링 중단을 결정했다. 1기 신도시인 평촌(경기 안양시)의 은하수마을청구·샘마을대우·한양도 리모델링 사업을 철회했다.
업계 관계자는 "용적률 등 여러 조건상 재건축을 선택하기 어렵거나 리모델링 사업이 상당히 진행된 단지가 상당수 있다"며 "정부가 리모델링 활성화를 위한 지원 정책을 검토할 필요가 있다"고 주장했다. 서울시 리모델링 주택조합 협의회에 따르면 전국 리모델링 추진 단지는 140여 곳으로 가구 수로는 40만 가구에 달한다.
재건축 전환 고민하는 리모델링 추진 아파트···손익 꼼꼼히 따져야
전문가들 "실제 적용‧추진까진 하세월 가능성···단지별 혜택도 다를 것"…리모델링도 장점 있어···기존 용적률 높으면 재건축보다 유리
최근 1기 신도시를 중심으로 리모델링 사업을 중단하고 재건축을 추진하려는 움직임이 나타나고 있다. 노후도시특별법이 통과되면서 최대 500% 용적률을 적용받을 수 있다는 주장이 힘을 얻고 있는 상황이다.
다만 일부 전문가들은 사업전환에 신중할 필요가 있다고 조언한다. 과정에서 발생하는 시간과 비용 손해를 무시할 수 없고 재건축의 경우 기부채납과 임대주택공급이 의무라는 점도 걸림돌이 될 수 있다는 것. 리모델링의 경우 이같은 의무가 없고, 용적률 제한에 상관없이 기존 전용면적 대비 최대 40%까지 전용면적을 늘릴 수 있다.
정비업계 관계자는 "안전진단 규제 완화 등으로 인해 재건축이 유리해진 상황이지만 리모델링 사업이 일정 절차 이상으로 추진된 상황이라면 무리하게 전환을 하지 않는 것이 좋을 수도 있다"면서 "청산에 못해도 1년 이상이 걸리고, 재건축 추진에 또다시 10년가량이 소요될 수 있기 때문"이라고 했다.
실제로 수도권 A단지는 재건축 전환으로 민심이 기울었지만 좀처럼 사업전환에 속도를 내지 못하고 있다. 해결해야할 일이 만만치 않아서다. 시공사에서 빌린 '대여금'을 비롯한 사업비대출금 상환과 계약해지에 따른 손해보상 등 해결해야 할 문제가 산적해 있다. 정비계획수립과 설계 등 제반절차를 다시 처음부터 추진해야하는 것도 숙제다.
단지 인근 공인중개사 관계자는 "분담금 부담이 예상보다 많을 것으로 알려진 데다 기존 용적률이 164%로 낮아 재건축이 유리하다는 목소리가 힘을 얻으며 리모델링 조합장까지 사퇴했다"면서 "하지만 조합을 청산하고 재건축을 이끌어갈 주체가 딱히 없는 상황"이라고 했다.
업계에선 사업추진 전인 단지라도 용적률과 대지지분에 따라 재건축보단 리모델링이 유리할 수 있다고 본다. 건설사 도시정비관련 현직 임원 B씨는 "건설사 입장에선 리모델링이 시공이 더 어렵고 수익률도 낮지만 용적률 등 현실적인 제한 조건을 따지는 것이 중요하다"면서 "용적률 190% 이상(3종 주거지역 기준)이거나 평균대지 지분이 10평 이하라면 리모델링이 유리하다"고 했다.
소형평면 주택의 비중이 높은 단지도 재건축에 불리하다. 소형평면가구는 재건축 과정에서 더 넓은 평면을 원하기 때문에 일반분양에 돌아갈 용적률이 줄어들 수밖에 없어서다.
가령 재건축 전환을 고민 중인 수도권 C아파트의 경우 리모델링에선 일반분양 115가구가 추가될 예정이지만 재건축을 하면 일반분양이 없을 수도 있다. 전체 1329가구 중 21평(공급면적 72㎡) 이하 가구가 55%에 달하기 때문이다. 일반분양 수익이 없으면 철거비와 공사비 등 대부분 비용을 조합원이 분담해야 한다.
도시계획업계 관계자는 "비전문가인 조합원들은 재건축이 무조건 유리하다고 생각하기 쉽다"면서 "가령 C단지의 경우 시공사선정은 늦었지만 이후 절차를 빠르게 진행한 덕에 2025년이면 착공을 할 수 있는 상황이다. 그런데 재건축으로 전환하면 사업기간이 크게 늘어날 수 있다"고 했다.
전문가들은 용적률 혜택이 구체화되지 않은 노후도시특별법에 대해서도 지나치게 기대해서는 안 된다고 입을 모은다. 세부지침을 마련하고 도시계획을 세우고 개별 단지를 선정‧심의하는 등 후속 절차에도 시간이 걸릴 것이라고 내다봤다.
이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "일조권이나 주차문제, 교통량 등을 감안할 때 용적률에 차별을 둘 수밖에 없을 것"이라면서 "용적률 혜택을 주는 기준과 형평성을 고려해 치밀한 접근을 할 필요가 있다"고 했다.
두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원도 "역세권 일부 단지의 경우 500% 이상의 용적률이 가능하겠지만 재건축 단지엔 주거환경에 악영향이 우려된다"면서 "혜택 받은 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것도 사업성을 악화시키는 요소가 될 것"이라고 했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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