천안, 3000가구 공급 폭탄…“전용 84㎡ 9천만원 전세 등장”…6년간 초과공급 쌓인 아산…2년째 전세가격 내리막길…지방 준공후 미분양 증가세…공급폭탄에 ‘침체 늪’ 깊어져
“전세가 끝도 없이 쏟아져요. 제일 흔한 게 신축이에요. 1억만 있으면 방 3개 있는 신축 들어갑니다.”
2023년 12월 준공된 충남 천안 동남구 천양한양수자인에코시티는 풍세산업단지에 공급된 3200가구 규모 대단지 아파트다. 입주 6개월이 다 돼가는데도 전세매물 180여개가 남아있다. 전용 84㎡ 전세가 최근 9000만원에 거래되기도 했다.
인근 공인중개사사무소 관계자는 “원룸세대와 본세대로 분리되는 32평인데, 실평수 26평 크기 본세대가 급전세로 9000만원에 나갔다”면서 “여기 말고도 다른 입주 단지도 많아서 요즘 제일 흔한 게 신축 전세”라고 했다.
2023년 12월 준공된 천양한양수자인에코시티는 풍세산업단지에 공급된 3200가구 규모 대단지 아파트다. /제공=한양 홈페이지
서울 전셋값은 51주째 상승하며 ‘전세난’이 우려되고 있지만, 공급 물량이 쏟아지는 지방은 전세가 하락에 세입자 구하기 경쟁이 벌어지고 있다. 신축 아파트 입주가 계속되면서 전세 물량이 쏟아지고 전세가는 내려앉는 것이다. 이러다보니 입주 단지가 쏟아지는 지방 도시에서는 ‘세입자 확보’가 관건이 돼버렸다.
3000가구 대단지 천양한양수자인에코시티 입주장에서는 신축 전세가 1억원 이내에도 거래되고 있다. 인근 공인중개업소에 따르면, 전용 59㎡는 9000만~1억1000만원, 전용 84㎡는 최저 9000만~1억2000만원으로 거주할 수 있다.
인근 공인중개사는 “신축 방 3개 20평대를 1억도 안되는 돈으로 살 수 있어서 아산과 천안에서 많이들 넘어왔다. 지금은 싼 매물은 많이 나가서 1억원 초반대로 (전세가)가 올라오고 있다”고 했다.
천안 동남구 쌍용동 공인중개사사무소 관계자는 “3000가구 입주장이 나오니까 인근 전세 수요를 다 빨아들이고 있다. 그 덕에 인근 다른 지역 전세들이 안 나간다. 신축이 워낙 싸기 때문에 전세 손님이 귀하다”고 했다.
인근 아산시는 상황이 더 심각하다. 아산은 2021년부터 초과 공급이 시작돼 2026년까지 6년간 입주폭탄이 예고돼있다. 2021년 입주물량은 2335가구, 2022년 5739가구로 적정수요(1752가구)보다 많이 공급됐는데 2023년에는 1만124가구가 쏟아졌고, 올해도 4120가구 입주가 예정돼있다. 여기에 2025년에는 3126가구, 2026년 7640가구 등 향후에도 입주가 이어진다.
‘공급 앞에는 장사 없다’는 말처럼 아산 전세가는 2022년 7월 이후 줄곧 내리막이다. 한국부동산원 충남 아산 전세지수는 2022년 7월18일 106.5에서 올해 5월6일 기준 94.0로 급감했다. 지난 1년(23년5월8일~24년5월6일)간 서울 전세는 5.07%, 경기도는 5.31% 뛸 동안 아산은 4.01% 하락했다.
아산 탕정택지개발사업지구 전경. /아산시 제공
아산의 초과공급은 맞닿아있는 천안에도 영향을 주고 있다. 천안 서북구 불당 공인중개사사무소 관계자는 “아산 신도시에 신축이 계속 들어서면서 천안 사람들이 아산으로 갈아타려고 하는데, 천안 자체도 입주가 계속되서 구축은 매매가 쌓이고 있다”고 했다. 천안 서북구 매매 물량은 7076건으로 1년전에 비해 22.7% 늘었다.
서울과 수도권은 공급 부족으로 전세난이지만 지방은 정반대 상황이다. 세입자를 못구해 신축 아파트가 빈집으로 방치되고 있다. 주택산업연구원 4월 입주율 조사에 따르면, 지방 아파트 입주율은 60.4%로 전달보다 5%포인트 더 떨어졌다. 가장 큰 이유는 세입자 미확보(33.9%)다.
지방에서는 준공 후에도 팔리지 않은 ‘악성 미분양’도 쌓이고 있다. 국토교통부 통계누리에 따르면 3월 기준 ‘악성 미분양’으로 꼽히는 준공 후 미분양은 전국 1만2194가구로 전월(1만1867) 대비 2.8%(327가구) 늘었다. 2023년 8월부터 8개월 연속 증가세다. 특히 수도권은 2261가구로 전월(2285)보다 소폭 줄었지만, 지방은 9933가구로 전월(9582가구) 대비 3.7%(351가구) 늘었다. 미분양 현황을 공개하지 않은 단지들이 다수 있어 향후 준공 후 미분양 물량은 더욱 증가할 것으로 보인다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “서울은 공급부족, 지방은 공급초과가 심각하다. 각 지역 수급 상황에 따라 정책을 세분화해야한다”면서 “지방은 인허가단계에서부터 수요에 대비해 공급을 조절하는 지자체의 역할이 중요하고 수도권은 수요가 있는 곳에 공급을 늘릴 대책을 강구해야한다”고 했다.
아산시 아산탕정택지개발사업 지구단위계획 변경 고시
배방읍 장재리 일원 대상…공공건축물 건축사업 추진 활력 기대
충남 아산시가 배방읍 장재리 2135번지·2140번지 일원의 아산탕정택지개발사업 지구단위계획을 변경 고시했다.
이번 지구단위계획 변경의 주요 내용은 ▲충남 이스포츠 상설경기장 건립부지 확보를 위한 도시지원시설용지 내 획지 분할 ▲장재국민체육센터 사업부지의 원활한 진출입을 위한 감속차로 연장이다.
아산시는 배방읍 장재리 일원 아산탕정택지개발사업 지구단위계획을 변경 고시했다. /아산시
토지이용 및 건축계획의 효율성과 원활한 사업 시행을 위한 이번 지구단위계획 변경으로 공공건축물 건축사업 추진에 활력을 불어넣을 것으로 기대된다.
윤수진 아산시 도시계획과장은 “앞으로도 도시 활력 증진에 도움이 되는 공공건축물 및 주민생활 편익시설이 확충될 수 있도록 도시계획적 차원에서 적극 지원할 예정이다”라고 밝혔다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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