서울시의회 ‘도시계획 조례’ 개정안 본회의 통과…지구단위계획 기준용적률, 조례용적률로 상향…박상혁 시의원 “기부채납 없이도 용적률 완화 가능”
그동안 서울 내 재건축의 빗장으로 여겨졌던 용적률 규제가 대폭 완화될 전망이다. 서울시의회가 새로운 도시계획 조례 개정안을 의결하면서 기준 용적률이 상향 조정되고, 지구단위계획을 통한 정비사업도 탄력을 받을 전망이다.6월28일 서울시의회에 따르면 도시계획균형위원회 소속 박상혁 국민의힘 의원(서초1)이 발의한 ‘서울특별시 도시계획 조례 일부개정안’이 본회의를 통과했다. 이번에 통과된 개정안은 지구단위계획구역 허용용적률을 1.1배까지 완화하는 것이 주요 골자이다.
이번 조례 개정으로 그간 의도적으로 낮춰왔던 지구단위계획구역의 기준용적률을 조례용적률로 상향 조정된다. 또 서울시 도시정책 방향에 부합하는 인센티브를 도입할 경우 허용용적률을 1.1배(조례용적률의 110%)까지 완화할 수 있게 됐다.박 의원의 도시계획 조례 개정으로, 허용용적률은 제1종 일반은 150%에서 165%, 제2종 일반은 200%에서 220%, 제3종 일반은 250%에서 275%로 상향됐다.
그 외 준주거, 일반상업, 중심상업, 근린 상업도 같은 적용을 받는다.지난 20년 동안 지구단위계획구역에서의 용적률 완화를 위해서는 공공시설 기부채납이나 임대주택건립 등을 통한 상향용적률을 적용받는 방법 외에는 없었다. 이제는 서울시가 정한 허용용적률 인센티브 도입으로도 지난 20년간 상수화된 용적률이 110%까지 적용받을 수 있는 것이다.
현재 지구단위계획은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 근거한 도시관리계획으로, 녹지면적을 제외한 서울시 시가화면적(371.5㎢)의 35%(129.8㎢)가 지구단위계획구역으로 지정되어 관리되고 있다.지구단위계획의 본래 목적은 토지의 합리적인 이용과 도시 환경 개선 및 체계적이고 계획적인 도시관리에 있으나, 그간 지구단위계획구역에는 조례에서 규정한 조례용적률 보다 낮은 기준용적률이 적용돼왔다.
그 결과 일반지역의 정비사업 등에 비해 오히려 불리한 용적률 체계 적용으로 인해 민간사업자나 토지소유자들의 적극적인 개발 참여를 끌어내지 못했다.
박 의원은 “서울시는 용도지역 상향(제3종일반주거지역→준주거지역 등)을 염두에 두고 지구단위계획구역에서의 기준용적률을 조례용적률 보다 낮게 설정해 관리해 왔으나 결과적으로는 지구단위계획구역의 개발이 제대로 이뤄지지 못하는 결과를 낳았다”라며 “지구단위계획구역 지정으로 주민들은 개발 기대감을 가졌으나 실제적으로는 일반지역 보다 못한 용적률 체계가 적용되어 온 것은 문제가 있다”라고 지적했다.
서울시 지구단위계획구역과 일반지역의 사용용적률 현황. /서울시의회 제공
실제로 서울시 도시공간본부가 발표한 지구단위계획구역과 일반지역의 사용용적률 현황 비교 자료에 따르면 지구단위계획구역의 평균 개발밀도가 일반지역 보다 낮은 것으로 나타났다.
그동안 지구단위계획구역에서의 용적률 완화를 위해서는 공공시설 기부채납이나 임대주택 건립 등을 통한 상향용적률을 적용받는 방법 외에는 없었으나, 이제는 서울시가 정한 허용용적률 인센티브 도입으로도 조례용적률의 110%까지 적용받을 수 있게 된 것이다.박 의원은 제11대 서울특별시의회 개원부터 지난 2년 동안 서울시 도시계획 규제 완화를 목표로 활발한 의정활동을 해왔다.
특히, 소수 전문가나 용역업체만 알 수 있었던 복잡한 용적률 체계를 정비하고 법적 상한 용적률보다 50% 낮춰 운영해 용적률의 현실화에 노력해 왔다. 2023년 11월 정기회에서 시정질문을 통해 20년간 운용해 온 서울시 용적률 체계 문제점을 지적하고 개선할 것을 지속적으로 요구했다. 올해 4월에는 역세권 고밀복합개발을 도모하기 위해 ‘서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례’를 우선적으로 개정하기도 했다.
박 의원은 “이번 조례 개정은 서울시 용적률 체계 개편을 위한 중요한 첫걸음이라고 생각한다”며 “앞으로도 서울의 도시경쟁력 제고와 시민 삶의 질 제고에 기여할 수 있는 보다 유연한 도시계획 수립을 위한 제도 개선에 앞장설 것”이라고 덧붙였다.
LH, 서울 도심정비 촉진으로 주택공급 확대
주요 건설사 20곳과 소통채널 구축…정비사업 장애, 사전 파악해 대응 계획
LH(한국토지주택공사)가 서울 내 정비사업 촉진을 위해 주요 건설사들과 소통의 폭을 넓히고 있다. 서울에서만 116개 사업지에서 정비사업을 추진 중인 LH는 주민과 건설업계의 중간다리 역할에 나서며 상생을 위한 협력을 강조했다.
LH 서울지역본부(박현근 본부장)는 주택수요가 많은 서울 도심에서 정비사업 촉진을 통한 주택공급 확대를 모색하고자 주요 건설사 20곳을 초청해 간담회를 진행했다고 7월1일 밝혔다.
간담회는 6월27일부터 이틀간 LH 서울지역본부에서 진행됐다. LH는 서울에서 도심복합사업, 공공재개발․재건축, 소규모정비사업 등 총 116곳 9만7000호 주택공급 규모의 도심정비사업을 활발히 추진 중이다. 2024년까지 총 11곳(도심복합 3곳·공공재개발 5곳·소규모정비 3곳) 민간사업자 또는 시공자 선정을 앞두고 있다.
도심공공주택복합사업 3곳은 2023년 12월 도심복합사업 최초 사업승인을 완료한 연신내역, 쌍문역 동측, 방항역 인근으로 총1451호다. 서울시와 민간사업자 선정 방식 등에 대한 세부 논의를 완료한 상태다. 7월 중 사업자 선정 공고를 통해 하반기에는 서울 도심복합사업 최초 민간사업자 선정을 앞두고 있다. 공공재개발은 민간사업자 선정 공모 중인 거여새마을이 8월에 최종 선정 예정이며, 연내 전농9, 중화5, 장위9, 신월7-2 구역의 민간사업자를 빠르면 연말까지 선정할 계획이라고 전했다.
정부의 착공물량 확대 기조에 맞춰 LH 내부에서도 주택공급 촉진을 위해 전사적인 노력을 기울이고 있다. LH가 도심정비사업 전문 디벨로퍼로서 시장의 정확한 진단을 토대로 주민과 건설사 사이에서 조정자 역할을 충실히 이행하고 금년 11곳 포함 2025년까지 총 20곳의 민간사업자 또는 시공자 선정을 차질 없이 추진해서 주택수요가 풍부한 서울 도심에 양질의 주택을 공급해 가겠다는 계획이다.
특히 최근 정비사업 시장이 치솟는 공사비로 공사 중단, 계약해지, 시공자 선정 유찰, 주민․시공자 갈등 등으로 많은 어려움을 겪고 있는 현실에 대비해 사업에 장애가 될 수 있는 요인을 사전 발굴하고 대책을 강구하고 있다.간담회는 LH가 도심에서 추진하고 있는 다양한 정비사업 현황 및 발주계획, 민간사업자 또는 시공자 선정기준을 설명하고, 정비사업 시장 동향 및 애로사항, 정비사업 촉진을 위한 제도개선 의견, 공공정비사업에 대한 건설사의 입장을 청취하고 토론하는 순으로 진행됐다.
건설사 사업 포트폴리오 변화, 건설업계 공사비 상승 요인, LH 도심정비사업 민간사업자 선정방식에 대한 견해, 물가연동과 설계변경 허용범위 및 적용방식, 시공자 선정시기, 자금조달 방식 등 여러 안건으로 깊이 있는 대화가 오갔다.박현근 본부장은 이번 건설사와의 1차 간담회를 시발점으로 해서 활발한 소통 및 지속적인 제도보완으로 정비사업을 활성화시켜 LH와 건설사가 함께 상생할 수 있는 길을 모색하겠다고 전했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
|
