‘임대차 2법’ 4년 영향 촉각…6월 서울 아파트 평균 전셋값…6억437만원…4년새 1억여원↑…신규 거래 1678건 가격 분석…평균 7662만원 4년새 늘어나
지난 6월 서울 아파트 평균 전셋값이 전월세상한제와 계약갱신청구권을 담은 ‘임대차 2법’(주택임대차보호법) 시행 전인 4년 전보다 약 1억1300만원 오른 것으로 나타났다. 4년 전과 동일 단지, 같은 면적으로 체결된 계약분의 상승액 평균은 약 7600만원이다. 최근 서울을 중심으로 주요 지역의 전세 불안이 가중되는 형국이라 7월 이후 계약이 만료되는 ‘2+2년’ 물량이 전세난에 불을 댕기는 것 아니냐는 우려가 나온다.
2020년 7월31일 시행된 임대차 2법에는 임차인이 2년 계약 만료 후 1회 계약갱신권을 보장받고, 갱신 시 임대료 인상률 상한을 5%로 제한하는 내용이 담겼다.
7월7일 KB부동산의 월간 평균전세가격 자료에 따르면 2024년 6월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억437만원이다. 임대차 2법 시행 전인 2020년 6월(4억9148만원)보다 1억1289만원(23%) 오른 가격이다.
이에 세계일보가 국토교통부 실거래가공개시스템에 등록된 6월 서울 아파트 신규 전세 거래(4485건·5일 기준) 중 2020년 6월과 동일 단지·면적 거래(2건 이상인 경우 최고가 거래만 집계) 1678건의 가격을 전수 분석한 결과를 보면, 4년 사이 이들 아파트 전세금은 평균 7662만원(15.4%) 뛰었다. 2020년 6월 4억9633만원에서 지난달 5억7295만원으로 평균 가격이 오른 것이다.
두 분석의 결과가 다른 것은 KB부동산 통계가 일부 표본 아파트 조사를 통한 가격을 평균 내 공표하기 때문이다. 실거래가 분석 결과는 계약갱신권을 사용해 4년간 거주한 임차인이 다음 달 이후 같은 집을 재계약할 경우 최소 7600만원 이상을 더 내야 한다는 것을 의미한다. 집주인이 다음 4년치 가격을 재계약에 선반영하지 않을 경우에만 그렇다.
1678건 가운데 4년 전 대비 가격 상승 거래는 88.4%에 달했다. 전세가격이 가장 많이 오른 곳은 서울 성동구 갤러리아포레 전용면적 170.98㎡(26억원→35억원)다. 하락 거래와 동일액 거래는 각각 9.4%, 2.2%였다.
이번 분석에 사용된 전세가격은 임대차 2법 4년 만기 영향이 전부 다 반영되지 않은 상승분이다. 따라서 시장의 관심은 이달 이후 4년 만기를 맞는 집주인들이 신규 계약 시 가격을 얼마나 올릴지다.
규제 탓에 2년 뒤 전셋값을 최대 5%밖에 올리지 못하는 집주인들이 신규 계약 시 전셋값을 대폭 올려받을 수 있다는 전망이 나온다. 임대차 2법 시행 직전에도 그런 경우가 많았다
임대차 2법 ‘시즌1’ 종료 눈앞… ‘족쇄’ 풀리면 4년 전 폭등 재연될까
1만3169가구 계약갱신권 7월 만료…4년 전처럼 전세시장 혼란 재현 우려…“만기 물량,
시장가격 흔들 정도 아냐… 전셋값 오름세 공급·입주량 감소 탓”
세입자의 주거 안정을 목적으로 도입된 임대차 2법(전월세 상한제·계약갱신청구권) 시행 4년에 시장이 큰 관심을 보이는 것은 이 두 법이 전셋값에 미친 파장이 상당해서다.
2020년 7월 말 제도 시행 직전과 직후 ‘전셋값 5% 인상 제한’과 ‘계약갱신청구권’ 때문에 손해 볼 수 있다고 생각한 집주인들이 미리 전셋값을 올리면서 급격한 가격 인상과 시장 불안이 찾아왔다. 이 족쇄가 일단 풀리는 8월 이후 또다시 4년 전과 같은 혼란이 빚어지지 말라는 법은 없다.
시장 전문가들은 ‘2+2년’ 임대차 2법 ‘시즌 1’이 종료된 뒤인 다음달부터의 전세 시장 동향을 면밀히 주시해 서민 주거 안정이라는 제도 본래 취지와 목표 달성을 위한 법률안 수정·보완이 필요하다는 견해를 전했다.
●“임대인의 가격 인상 욕구는 당연”
7월7일 대한건설정책연구원에 따르면 이달 계약갱신권이 만료되는 아파트 전월세는 전국 1만3169가구로 추정된다. 올해 말까지로 넓혀보면 총 6만4309가구의 계약갱신권이 만료될 전망이다.
이들 아파트 전세가격이 오를지 말지는 두고 봐야 한다. 전망도 갈린다. 전셋값이 오를 것으로 보는 이들은 우선 제도 시행 초기 전셋값이 가파르게 올랐던 점을 그 근거로 제시한다. 계약 기간이 4년(2+2년)으로 장기화하고, 중간에 가격을 올릴 수 있는 폭도 최대 5%로 제한되면서 집주인들이 신규 전셋값에 향후 상승 예상분을 선반영하는 일이 4년마다 반복될 수 있다는 것이다.
이창무 한양대 교수(도시공학)는 통화에서 “(전월세) 상한제의 효과는 한 번으로 끝나는 건 아닌 것 같다”며 “(전셋값이) 오르는 시기에 상승 폭을 더 증폭시키는 효과는 계속 남아 있다”고 지적했다. 그는 “전셋값이 오르는 상황에서 상한제 영향이 결합하면 임대인 입장에선 (중간에 가격을) 못 올리는 부분에 대해 올리려고 하는 욕구를 가질 수밖에 없을 것”이라고 덧붙였다.시장에선 임대차 2법 1차 종료가 서울에 미칠 파장에 특히 촉각을 곤두세우고 있다.
최근 서울 아파트 전셋값 상승세가 심상치 않은 점과 맞물리면 파급력이 상당할 수 있어서다. 서울 아파트 전세가격은 한국부동산원 주간 조사 기준으로 59주째 상승세를 이어가고 있다.
●“전체 시장가격 흔들 정도는 아냐”
‘2+2년’ 전세 만기 물량이 실제 가격에 미칠 영향이 제한적일 것이라는 의견을 제시한 전문가들도 많다. 최근 서울 아파트 전셋값 오름세는 공급 부족과 전세 사기 문제에 따른 비(非)아파트 기피 현상 등이 주된 원인이기 때문이다.윤지해 부동산R114 수석연구원은 “현재 시장을 흔드는 것은 전세 매물 감소와 (아파트) 입주량 감소”라고 짚었다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “최근 수도권 전세가격 상승의 주 요인은 갱신권 종료 이슈보다는 전년 대비 아파트 입주량 감소나 향후 공급량 감소 우려, 저리(低利)의 신생아 특례대출 영향이 더 큰 것으로 보인다”고 강조했다.
계약이 특정 시점에만 몰려 있지 않고 매월 나뉘어 있는 데다 계약갱신권 만기 매물은 이미 시장에 꾸준히 나왔던 점도 영향이 크지 않을 것이란 전망의 주요 근거다. 정부는 법 시행 때 기존 계약의 연수에 상관없이 잔존 기간이 1개월 이상(현재는 2개월 이상) 남아 있으면 계약갱신권 사용이 가능토록 했다.
8월이 전세 시장 비수기라는 점도 임대차 2법 만기 물량 시장 제한 영향론에 힘을 보탠다.박덕배 금융의창 대표는 “7월과 8월에 (가격이) 전세가격이 팍 올라간다는 건 아니고, 분산 효과도 있을 것”이라며 “전세시장 큰 틀로 봤을 때 임대차 2법은 국지적인 문제”라고 말했다.
●전면 폐지보단 보완·수정에 ‘무게’
임대차 2법의 시장 영향을 둘러싼 논의는 결국 이 법들을 계속 시행해야 하느냐 손봐야 하느냐로 귀결될 전망이다. 시장 왜곡 및 자유로운 계약 방해 등을 근거로 내세우는 폐지·수정론자와 세입자 보호를 강조하는 유지론자가 맞붙는 형국이다. 무엇보다 전문가들은 제도가 이미 4년간 시행돼 시장 참가자들이 적응하고 있는 만큼 전면 폐지는 또 한 번 큰 혼란을 불러올 수밖에 없다고 본다.
서진형 광운대 교수(부동산법무학)는 “(임대차 2법이) 부작용이 물론 있지만, 개정된 법을 또 갑자기 바꾸고 정책이 바뀌면 시장은 다시 혼란을 겪을 수밖에 없다”고 우려했다.
제도가 장기적으로 원활히 유지되기 위해 수정·보완에 나설 필요가 있다는 목소리가 나온다. 예컨대 ‘2+1년’ 등으로 갱신 기간을 변경하거나 5% 상한선을 완화하는 식이다.
서 교수는 5% 상한선과 관련해 “일정 금액을 정해서 그 이하 전셋집에는 규제를 하지만 일정액 이상의 경우에는 규제하지 않는 방향으로 개선할 필요가 있다”고 제안했다. 서민·주거 취약계층이 주로 거주하는 가격대의 전셋집에만 상한선을 적용하자는 것이다.
윤 수석연구원은 “제도가 너무 경직돼 있다”며 “사인 간 거래는 다양한 선택지가 있는 게 좋다”고 강조했다. 그러면서 “임대인과 임차인은 상생 관계인데, 이들을 적대적 관계로 만든 것이 임대차 2법”이라며 “계약 형태를 좀 다양하게 선택할 수 있도록 하는 것이 좋다”고 했다.
임대차 2법의 본래 목적인 임차인 주거 안정을 위해 갱신 기간을 늘려야 한다는 주장도 있다. 박 대표는 “자녀가 중·고교를 비슷한 위치에서 다니는 경우가 대부분인 만큼 ‘3+3년’으로 하는 것이 현실적으로 맞을 것”이라고 말했다.주무 부처인 박상우 국토교통부 장관은 최근 임대차 2법 폐지에 찬성한다는 입장을 밝힌 바 있다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “임대차 2법은 사실 양날의 검”이라며 “세입자한테 필요한 면이 있지만, 만기가 도래하는 시점에선 전세 시장을 왜곡시킬 수 있다”고 평가했다.
●서울아파트 매매시장도 상승장 돌입
전셋값뿐 아니라 서울 아파트 매매시장도 향후 공급 감소 우려와 공사비 인상에 따른 분양가 상승 등의 여파로 상승장에 진입했다.
7월7일 한국부동산원의 ‘7월 첫째 주(1일 기준) 주간 아파트가격 동향’에 따르면 서울 아파트값은 전주 대비 0.20% 오르며 6월 마지막 주(0.18%)보다 상승 폭이 확대됐다. 2021년 9월 셋째 주(0.20%) 이후 2년 9개월여 만에 가장 큰 상승 폭이다. 서울 아파트값 상승세는 15주 연속 이어지고 있다.
매수심리가 살아나면서 서울 아파트 매매수급지수도 전주(98.9)보다 1.5포인트 오른 100.4를 기록했다. 이 지수가 기준선인 100을 넘어선 것은 2021년 11월 둘째 주(100.9) 이후 처음이다. 매매수급지수는 시장의 수요와 공급을 지수화한 것으로, 기준선(100)보다 높을수록 팔려는 사람보다 살려는 사람이 많다는 뜻이다.
거래량도 회복세를 이어가는 모습이다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 5월 서울 아파트 거래량(계약일 기준)은 총 4978건으로 2021년 5월(5045건) 이후 가장 많았다. 시장에서는 최근 금리 하향 움직임과 누적된 공급 부족, 공사비 상승 등이 겹치며 서울에서 수도권 인기 지역으로 아파트 가격 오름세가 전이되고 있다는 분석이 나온다.
부동산원 주간 조사에서 수도권 아파트 가격도 7주째 상승세를 이어가고 있다. 최근 주택산업연구원은 “하반기 중 수도권에 이어 일자리가 많은 지방 광역시도 집값이 강세로 전환될 가능성이 크다”며 “주택 공급물량 감소세가 지속한다면 내년이나 후년에 공급 부족에 의한 집값 폭등세가 재현될 수 있다”는 전망을 하기도 했다. 다만 정부는 공급 확대 계획과 금융 대출 관리 기조 등을 이유로 가격 상승은 제한적일 것으로 보고 있다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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