서울연구원, 2023년 도시기본계획 모니터링 결과…2022년에만 3만5000명 빠져나가…전출 사유 43%가 ‘주택·주거환경’…건축물 27% 준공 후 30년 ‘노후화’…인구 자연 감소 심화도 두드러져
서울이 ‘작고 늙은 도시’로 변하고 있는 것으로 나타났다. 주거 문제 탓에 ‘탈(脫)서울’을 택하는 행렬이 이어지는 가운데 고령화에 따른 인구 자연감소 추세마저 가팔라지는 모양새다. 서울 모든 권역에서 인구가 감소한 가운데 ‘노도강’(노원구·도봉구·강북구)은 더욱 빠르게 쪼그라들고 있다.
7월4일 서울연구원은 이같은 내용을 담은 ‘2023년 서울 도시기본계획 모니터링 결과’를 발표했다. 연구원은 도시의 현황과 변화를 진단하고 도시기본계획의 실행력을 높이기 위해 매년 모니터링 결과를 발표하고 있다.
연구원에 따르면 2022년 서울시 인구는 938만명으로 전년 대비 0.8% 감소했다. 2010년에 비해 7.8% 줄어든 수치다. 2022년 한 해에만 약 3만5000명이 서울 바깥으로 빠져나갔다. 전출한 인구 가운데 약 70%는 경기·인천 권역으로 옮겨갔는데, 이러한 인구 유출의 이유로 42.9%가 ‘주택과 주거환경’ 문제를 꼽았다.
인구 유출뿐 아니라 사망자가 출생아보다 많아 발생하는 인구 자연감소 심화도 두드러졌다. 2022년 서울 사망자 수(5만5000명)는 출생아 수(1만3000명)를 크게 웃돌았다. 모든 자치구에서 유소년 인구 감소 추세가 나타났지만, 강북구(22%)와 도봉구(20.8%)의 고령 인구 비율은 특히 높았다.
노도강 3구는 2010∼2022년 인구 감소율이 15.6%에 달해 서울 모든 권역 가운데 가장 높았다.서울 건축물의 노후화도 심화하고 있다. 건축물 중 27.3%(연면적 기준)는 준공 후 30년이 지난 것으로 나타났다. 노후 건축물은 노원구와 중구에 밀집한 것으로 분석됐다. 서울 아파트 중 30년 이상 건축물은 20.2%, 다세대·연립주택 중에는 16.6%였다.반면 서울에서 2018년 이후 신축허가를 받은 건축물 연면적은 전체의 7.6%에 불과했다.
맹다미 서울연구원 도시공간연구실장은 “서울의 고도 성장기였던 1980∼1990년대 초반까지 건축행위가 많이 일어났기 때문에 구조적으로 노후화가 심화하고 있다”며 “2018년 이후 신축허가 비율은 강서구와 금천구에서 높았다”고 분석했다.
서울의 주택은 공동주택으로 획일화하는 추세가 강화됐다. 2022년 서울 전체 주택에서 공동주택 비율은 89.7%에 달했다. 주택 준공량을 기준으로 보면 2015년 다세대·연립주택(59.2%) 비율이 가장 높았던 것과 달리 2022년에는 아파트(60.2%)가 최다였다.
같은 기간 단독주택의 비율은 7.6%에서 4.7%로 감소했다.서울의 주택 보급률은 2015년 96%에서 2022년 93.7%로 2.3%포인트 감소했다. 신축 주택 감소와 가구 수 증가의 영향으로 풀이된다. 1∼2인 가구 증가에 따라 서울의 2022년 가구 수(410만가구)는 2015년 대비 31만가구 증가했지만, 이 기간 신축 주택은 20만호 증가하는 데 그쳤다. 주택 공급률이 감소함에 따라 준주택인 오피스텔이 소형가구를 위한 거주지 역할을 하는 경향이 강해졌다. 2022년 오피스텔 거주 가구(24만)는 2015년(11만5000)에 비해 108.5% 증가했다.
집값에 밀려난 ‘탈서울族’…경기·인천으로 눈 돌려
5월까지 서울인구 순유출 2023년比 48%↑…경기·인천 순유입 각각 14%·16% 증가…몸값 오르는 수도권 단지들…교통호재 단지 급증하며 수요자 관심…7월 매매가 지수 경기·인천 상승세
서울 아파트 매매가격이 다시 상승곡선을 그리는 가운데 값비싼 서울 아파트 대신 상대적으로 집값이 낮은 경기·인천권으로 눈을 돌리는 이들이 늘고 있다. 또 이에 따라 서울에서 유출된 인구가 경기·인천권에는 유입되는 흐름이 이어지며 서울 거주자의 해당 지역 아파트 매입 사례도 증가하는 중이다. 시장에선 교통 호재를 갖춘 수도권 단지들을 중심으로 수요자들의 관심이 더욱 커질 것이란 전망이 나온다.
●서울 인구 순유출…경기·인천 순유입7월7일 통계청에 따르면 지난 5월 경기와 인천은 각각 6224명, 1445명 순유입된 반면 서울은 5883명이 순유출됐다. 순유입·순유출은 총 전입인구에서 전출인구를 빼 계산한다.
2024년 1∼5월 누적으로 봤을 때 경기와 인천의 순유입 규모는 각각 2만5132명, 1만3747명으로 전년 동기보다 14.4%, 16.2% 증가했다. 서울의 경우 순유출 규모가 1만593명으로 같은 기간 48.1% 늘었다.
서울 거주자가 경기·인천 아파트 매수에 나서는 사례도 늘고 있다. 한국부동산원의 월별 매입자 거주지별 아파트 매매거래 현황 자료를 보면 올해 1∼5월 경기권 아파트를 사들인 서울 거주자는 6246명으로 전년 동기(5544명)와 비교해 12.7% 늘었다. 인천 아파트를 매입한 서울 거주자는 904명에서 982명으로 8.6% 증가했다.경기·인천권으로 눈을 돌리는 이들이 늘면서 최근 서울 아파트 매매시장 상승세가 수도권 인기 지역으로도 퍼지는 양상이다.
부동산 전문 리서치업체 리얼투데이는 “서울 아파트 시장의 상승 기류가 수도권 지역까지 퍼져 나가고 있다”며 “이는 서울 강남을 중심으로 부동산 시장이 살아나기 시작하면서 실거주 목적 수요자들의 매수심리가 살아난 것이 원인으로 지목되고 있다”고 짚었다.
실제 부동산원 주간 조사 기준으로 지난 5월까지 하락 및 보합세를 반복하던 경기 아파트 매매가격지수는 6월부터 꾸준히 상승세를 보이고 있다. 7월 첫째 주(1일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 경기 아파트 가격은 전주 대비 0.05% 올랐다. 인천은 경기보다 앞서 지난 4월 둘째 주 상승세로 돌아선 뒤 한 차례 보합세(4월 넷째 주)를 제외하곤 상승 기조를 이어가고 있다.
●‘교통 호재’ 내세운 경기·인천 단지 출격
경기·인천권에선 우수한 교통 호재를 품은 단지에 수요자들의 관심이 높다. 리얼투데이 관계자는 “교통 호재 중 화두는 단연 역세권 개발”이라며 “교통이 크게 개선돼 지역의 유동인구가 대폭 증가하고, 이에 따른 상권 활성화도 기대할 수 있어 인근 아파트값에도 가치가 반영되고 있는 모습”이라고 설명했다.
하반기에는 교통 호재를 내세운 단지들이 속속 분양에 나선다. 현대건설은 경기 이천시 증일동 일원에 들어서는 ‘힐스테이트 이천역’을 7월 분양한다. 지하 4층∼지상 29층, 15개동, 전용 60∼136㎡ 총 1822가구 규모로 조성되며, 이 중 314가구가 일반분양 물량이다.경강선 이천역 북측에 바로 인접한 역세권 입지로, 단지에서 도보로 이천역 이동이 용이하다는 게 현대건설의 설명이다.
현대건설 관계자는 “이천역 도보 역세권으로 판교, 분당으로 30분대 이동이 가능하다”며 “수도권광역급행철도(GTX)-D 노선, ‘반도체선’ 등 교통 호재가 다수”라고 했다.삼성물산은 10월 인천 연수구 송도역세권구역 도시개발사업으로 ‘래미안 송도역 센트리폴’을 분양할 예정이다.
송도역세권구역 도시개발사업지 내 자리한 이 단지는 3개 블록 총 2549가구의 대단지다. 이 중 3블록(전용면적 59∼101㎡ 1024가구)을 우선 분양한다.분양 관계자는 “인천발 KTX와 GTX-B, 월곶판교선 교통 호재로 미래가치가 기대되는 송도역세권구역 도시개발사업지 내 첫 번째 공급 단지”라고 짚었다.
현대엔지니어링은 경기 오산시 양산동 일원에 들어서는 ‘힐스테이트 오산더클래스’를 이달 분양할 예정이다. 지하 2층∼지상 23층, 12개동, 전용면적 84㎡ 단일 면적의 총 970가구 규모다. 1호선·GTX-C(예정)·동탄트램(예정) 등 트리플 교통망 환승역인 병점역 이용이 편리한 입지를 갖췄다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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