정부, 세제 혜택 강화 추진…부부합산 1주택 이하 기초연금 수급자…부동산 매각대금, 연금계좌에 납입 땐 최대 1억 한해 10% 양도세 세액공제…2025년 양도분부터 3년 동안 운용하기로…‘부동산 유동화’ 연금 개발 용역도 계획…고령가구 자산 80% 이상 부동산 집중…KDI “연금화 통한 빈곤율 낮춰야” 제언
한국 고령가구의 자산은 80% 이상 부동산에 집중돼 있다. 특히 최근 2∼3년 부동산 급등기를 지나면서 이같은 집중도는 더욱 깊어졌다. 자산이 부동산에 집중돼 필요할 때 당장 현금화할 수 있는 돈이 그만큼 적다. 10% 초중반대에 불과한 금융자산으로는 노년 생활에 필요한 돈을 충당하기 턱없이 부족하다.
특히 부동산을 빼고 마땅한 소득이 없는 고령층은 결국 빈곤해질 수밖에 없다.이에 정부가 부동산에 치우친 고령가구의 자산을 유동화하기 위해 세제 혜택을 주는 방안을 추진하기로 했다. 제도 개선을 통해 안전한 노후 보장을 돕겠다는 취지다.7월29일 기획재정부에 따르면 2024년 세법 개정안에는 부동산 양도금액 연금계좌 납입 시 양도소득세를 공제해주는 과세특례가 신설됐다.
이번 개정안은 앞서 기재부가 발표한 ‘사회이동성 개선 방안’ 중 ‘부동산 연금화 촉진세제’의 세율과 기한 등을 구체화한 후속 조치다.먼저 정부는 부부 합산 1주택 이하인 기초연금 수급자가 10년 이상 보유한 주택·토지·건물을 팔고, 연금계좌에 납입하면 최대 1억원에 대해 10%를 양도소득세에서 세액공제해주기로 했다.
양도일로부터 6개월 내 납입해야 적용되며, 연금 수령 외 방식으로 중간에 전부 또는 일부를 인출할 시 세액공제액은 추징된다. 정부는 내년 1월 이후 양도하는 분부터 2027년 말까지 3년간 이 제도를 운용할 방침이다.정부는 더불어 주택·농지연금과 부동산 신탁·리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화, 관련 세제 등 고령층 부동산 유동화 촉진을 위한 연금상품 개발 연구용역을 하반기 중 추진할 계획이다.
고령층이 소득은 감소하는데, 건강 유지·의료 비용 부담 등은 큰 폭으로 증가하는 문제를 해결하기 위한 조치이다. 한국의 연금 소득대체율은 저소득층 50.9%, 전체 평균은 31.2%에 그쳐 경제협력개발기구(OECD) 평균(저소득층 64.5%·전체 51.8%)에 한참 못 미친다.
한국은 전체 가계 자산 중 고정자산 비중이 3분의 2가량 달하는데 이를 유동화하는 데 어려움을 겪으면서 현금 흐름이 급격히 악화하는 양상을 보인다. 최근 한국개발연구원(KDI) 보고서에 따르면 한국 고령가구의 자산 중 부동산이 차지하는 비중은 2016년 80.8%에서 2021년 82.4%로 높아졌다.
현금화가 쉬운 금융자산 비중은 같은 기간 16.2%에서 14.9%로 떨어졌다. 이 같은 상황에서 KDI는 부동산 자산 연금화를 통한 노인 빈곤율 하락을 제언했다. 고령층 자산을 연금화할 시 한국의 노인빈곤율은 14.2%포인트 낮아질 것으로 추정된다.KDI는 앞서 “저소득·고자산 고령층은 주택·농지연금 등의 정책을 활용해 빈곤층에서 탈출할 수 있다”며 “앞으로 노인 빈곤 완화 정책은 선별적으로 도움이 필요한 취약계층에 집중해 이들을 더 두텁게 지원하는 방향으로 전환돼야 한다”고 지적했다.
정부는 이미 주택연금 제도를 통해 부동산의 연금화를 지원하고 있다. 주택연금이란 주택 소유자가 집을 한국주택금융공사에 담보로 제공하고, 평생 매월 일정 금액을 받을 수 있도록 국가가 보증하는 제도다. 쉽게 말해 집을 정부에 내주는 대신, 그 주택에서 그대로 거주하면서 담보 대상 주택 가격에 따른 금액을 매달 나눠 받는 제도다.
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…공시가격 12억 이하 55세부터 들 수 있어…가입 시점 고령일수록 집 비쌀수록 수령액 커
‘노인빈곤율 1위’. 한국의 부실한 노후복지 제도와 빈곤 문제를 언급할 때마다 등장하는 표현이다. 실제 한국의 노인빈곤율(소득 기준)은 40.4%로, 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 가장 높다. OECD 회원국 평균(14.2%)과 비교하면 세 배에 달한다. 한국의 노인빈곤율이 높은 이유는 국내 고령층이 가난해서가 아니라 쓸 수 있는 현금이 없어서다.
통계청에 따르면 가구주가 65세 이상인 고령가구의 평균 자산은 2023년 기준 5억714만원에 달한다. 이 가운데 부동산이 4억1242만원으로 81.3%에 이른다. 반면 당장 현금화해 쓸 수 있는 금융자산은 15.9%(8080만원)에 불과해 소득 기준으로 집계되는 노인빈곤율은 높을 수밖에 없다.
●배우자 사망할 때까지 지급
자산이라고는 집 한 채가 전부인 고령층 입장에서는 아무리 현금이 필요하다고 해도 세금과 이사 절차를 고려하면 집을 팔기 쉽지 않은 게 현실이다. 이에 정부는 고령층이 당장 빈곤에서 탈출할 수 있도록 소유 주택을 연금화해 매달 수십만원에서 수백만원의 돈을 받을 수 있는 ‘주택연금’ 제도를 운용하고 있다.
주택연금은 주택 소유자가 공기업인 주택금융공사에 집을 담보로 제공하고 해당 집에 살기만 하면 평생 매월 일정한 금액을 받을 수 있는 제도다. 부부 중 한 명이라도 나이가 55세 이상이면서 소유 주택의 공시가격이 12억원(시세 약 17억원) 이하면 주택연금에 가입할 수 있다. 매달 받는 수령액은 가입자뿐만 아니라 배우자까지 모두 사망할 때까지 지급된다.
그렇다면 주택연금에 가입하면 매달 얼마나 받을 수 있을까. 주택연금 수령액은 가입 시점의 시장금리와 가입자 나이, 주택 가격에 따라 다르다. 가입 시점의 시장금리가 낮을수록, 가입자의 나이가 많을수록, 주택 가격이 비쌀수록 매달 받는 수령액은 커지는 구조다.
예컨대 70세 고령자가 현재 시세가 3억원인 집으로 주택연금에 가입하면 사망할 때까지 매달 88만6000원을 받는다. 동일한 나이에 시세가 12억원인 집으로 주택연금에 가입할 경우엔 매달 지급받는 주택연금이 327만8000원에 달한다. 최소 가입연령인 55세에 시세가 12억원인 집으로 주택연금에 가입하면 매달 174만7000원을 평생 받을 수 있다.
●일찍 사망하면 자식에게 상속
고령자가 주택연금 가입을 꺼리는 가장 큰 이유는 상속 문제다. 주택연금에 가입하면 사망 이후 주택의 소유권이 주택금융공사로 넘어가 자식에게 집을 물려줄 수 없기 때문이다. 특히 가입자가 일찍 세상을 떠나면 주택연금을 얼마 받지도 못한 채 집만 빼앗기는 것이 손해라고 생각해 가입을 망설이는 경우가 많다.
하지만 이는 주택연금 제도를 제대로 이해하지 못해 발생하는 우려다. 주택금융공사는 주택연금 가입자와 배우자가 모두 사망하면 해당 주택을 처분하고, 처분금액이 그동안의 연금지급총액(이자 합산)보다 크면 차액을 자녀에게 물려준다. 자녀가 해당 주택에 반드시 계속 살아야 하는 상황이 아니라면 상속을 걱정할 필요가 크지 않다는 얘기다.
주택연금에 가입할 때 주의해야 할 부분도 있다. 주택연금에 가입해 매달 받게 될 수령액은 가입 시점의 주택 시세를 기준으로 결정된다. 미래에 주택 가격이 뛰어올라도 주택연금 수령액은 늘지 않는다. 이 때문에 미래에 집값이 많이 오를 것으로 예상되는 동시에 당장 현금이 필요하지 않은 경우라면 주택연금 가입 시기를 늦추는 게 유리할 수 있다.
●민간 역모기지론과 혼동 주의
공적 금융상품인 주택연금과 민간 은행의 자체 역모기지론 상품을 혼동하기 쉽다는 점도 조심해야 할 부분이다. 혜택 차이가 큰 데도 상품명이 비슷하기 때문이다. 국민은행이 판매하는 자체 역모기지론 상품인 ‘KB 골든라이프 주택연금론’은 명칭 안에 주택연금이란 단어가 포함돼 있지만 이는 주택금융공사가 제공하는 주택연금이 아니다.
은행의 자체 역모기지론 상품은 주택연금과 상품 구조가 비슷하지만 영리를 추구하는 탓에 가입자에게 매달 지급하는 금액이 주택연금보다 상대적으로 적고, 평생 지급도 보장하지 않는다.최근 집값 상승세가 이어지면서 주택연금을 해지하는 가입자는 증가하는 추세다.
주택금융공사에 따르면 주택연금 해지 건수는 올 1~4월 총 1222건으로, 전년 동기(1040건) 대비 17.5% 늘었다. 하지만 주택연금을 해지하면 향후 3년간 주택연금 재가입이 제한된다는 점은 주의해야 한다. 집값이 상승할 때마다 수시로 주택연금 가입과 재가입을 반복하는 ‘꼼수’를 막기 위한 규정이다. 또 주택연금을 해지하려면 그동안 받은 매달 수령액에 이자를 합산한 금액을 주택금융공사에 상환해야 한다.
집값 2억5000만원 이하면 최대 20% 더 받을 수 있다
'우대형' 가입 조건…부부 중 한명 이상 기초연금 수급자여야…복지성 제도인만큼 추후 다주택자 되면 자동으로 감액
똑같은 집으로 주택연금에 가입하더라도 매달 받는 주택연금 수령액을 10~20%가량 늘릴 수 있는 방법이 있다. 바로 ‘우대형’ 주택연금에 가입하는 경우다. 주택금융공사는 월 수령액이 적을 수밖에 없는 저가 주택 소유자의 주택연금 가입을 촉진하기 위해 집값이 2억5000만원 이하인 주택을 대상으로 우대형 주택연금 제도를 운용하고 있다.
우대형 주택연금 가입을 통한 월 수령액 변화 폭은 주택 유형에 따라 다르다. 아파트와 같은 일반 주택은 우대형이 아닐 때보다 매달 받는 금액이 18.5% 늘어나고, 주거용 오피스텔은 21.2% 증가한다.
예컨대 우대형 주택연금 가입자의 평균 연령인 76세 고령자가 시세가 2억원인 아파트로 우대형 주택연금에 가입하면 임종 시까지 매달 89만5000원씩 받는다. 일반형 주택연금에 가입할 경우(월 77만6000원)보다 매달 11만9000원(15.3%)씩 더 받는 셈이다.하지만 저가 주택 보유자를 돕기 위한 제도인 만큼 조건이 있다.
우선 주택연금 가입 대상 주택의 시세가 2억5000만원 이하여야 한다. 주택금융공사가 판단의 기준으로 삼는 시세는 ▲한국부동산원 인터넷 시세 ▲KB부동산 인터넷 시세 ▲공시가격 ▲6개월 이내 감정평가액 등 네 가지 조건을 순서대로 적용해 우선적으로 확인되는 가격이다.
두 번째 조건은 가입자 부부 중 1명 이상이 기초연금 수급권자여야 한다. 기초연금은 정부가 65세 이상 노인 중 소득 하위 70%에게 지급하는 것으로 기초연금을 받기 위해선 부부 기준 월 소득이 340만8000원 이하여야 한다. 단독가구이면 월 소득이 213만원 이하인 경우만 기초연금을 받을 수 있다.
마지막 조건은 1주택자 여부다. 다주택자는 우대형 주택연금에 가입할 수 없다. 만약 1주택자 자격을 충족해 우대형 주택연금에 가입한 이후 주택을 추가 매입해 다주택자가 되면 주택연금 수령액이 일반형 주택연금 수준으로 줄어든다.
주택금융공사 관계자는 “우대형 주택연금은 저가 주택을 보유한 고령자를 위한 상품”이라며 “사회 통념상 보유 주택 수가 자산의 주요 척도임을 감안해 다주택자에 대한 가입을 제한하고 있다”고 설명했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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