부동산 훈풍에 주요 지역만 수주전…대부분 사업지 잇단 유찰·단독입찰
…눈높이 낮추고 공사비 조정 검토―도곡삼호 재건축 '래미안 레벤투스‘ 청약
“압구정이나 용산처럼 사업성이 무척 뛰어난 곳이 아니면 경쟁입찰은 불가능하다고 봅니다.”(한 재개발 사업장 조합원)부동산 경기가 살아나면서 일부 주요 지역 사업장에선 수주전 열기가 감지되지만, 대부분 사업장은 여전히 고전을 면치 못하는 분위기다.
이러다 보니 시공사가 한 곳도 나타나지 않아 사업이 지연되는 것만큼은 피하자는 목소리가 늘고 있다.2일 정비업계에 따르면 서울 관악구 미성동 건영아파트 재건축 조합은 내달 건축심의를 목표하고 있는데, 절차가 완료되면 시공자 선정 준비에 들어갈 예정이다. 이런 가운데 일부 조합원 사이에선 입찰 공고에 평당 공사비 예정가격을 올려서라도 1군 시공사가 관심을 갖게 하자는 의견도 나온 것으로 전해진다.
인건·자재비 폭등에 건설사들 사이에선 낮은 공사비를 제시하는 사업장에 대한 기피 현상이 뚜렷하기 때문이다. 유찰이 반복되면 공사비 인상에 따른 이익 감소분보다도 사업 지연으로 인한 손해가 클 수 있단 시각도 상당하다.실제로 최근엔 주요 시공사들이 관심을 보인 신길2구역 재개발 사업의 입찰에 시공사들이 응찰하지 않으며 충격을 안겼다.
해당 사업지는 영등포 중심가와 여의도에 인접한 역세권으로 당초 치열한 경쟁 입찰이 기대된 곳이다. 앞서 조합 측은 3.3㎡당(평당) 공사비 750만원, 총공사비 약 1조700억원을 제시했는데 재입찰을 준비하며 공사비를 조정할 것으로 예상된다.송파구 마천3구역 재개발 사업도 시공사 입찰을 앞두고 긴장감을 놓지 않고 있다.
지난 29일 진행된 현장설명회에 건설사가 8곳이나 찾았지만 결과는 예단할 수 없는 상황이다. 이러다 보니 업계에선 안전사고로 이미지가 악화해, 타 사업장에선 계약 해지를 겪었던 건설사라도 가려받을 처지가 아니란 목소리까지 나온다. 서울 한 재개발 조합원은 “이미 시공사를 선정한 조합에서 공사비 분쟁이 불거졌을 때도, 대체 시공사를 구하기가 어렵다고 판단해 강경하게 나가기가 쉽지 않다”고 털어놨다.
반면 용산구 남영동 업무지구 2구역 재개발의 경우, 뛰어난 사업성에 대형 건설사 간 2파전 양상이 빚어지기도 했다. 이곳은 수주전 열기가 치열해 불법 홍보 논란까지 드러나며, 한 시공사의 입찰이 제한돼 재입찰을 준비하는 단계다. 다만 이 같은 경우는 극히 드물다는 게 대다수 조합의 목소리다.실제로 올해 들어 시공사 선정에 나선 대다수 정비 사업장은 유찰 혹은 단독 입찰 결과를 받아들었다.
신길2 재개발을 비롯해 가재울7구역 재개발 등은 무응찰로 유찰됐고, 자양7구역 재건축, 사당5구역 재건축, 길음5재정비촉진구역 재개발, 방화3구역 재건축, 미아9-2구역 재건축 등의 입찰은 각 건설사 혹은 컨소시엄(공동도급)이 단독 참여했다.
한 건설사 관계자는 “요즘 분위기에서 현장설명회 참석은 큰 의미가 없고 조합 측 요청에 따른 자리 채우기가 대부분”이라며 “다만 무조건 상급지, 주요지역만 고수하는 게 아니라 수도권 외곽이나 지방도 공사비나 사업 규모 등을 감안해 하이엔드가 아닌 기본 브랜드 적용을 검토할 수 있다”고 말했다. 또다른 건설사 관계자는 “브랜드 관리 차원에서 입지를 고려하지 않을 수가 없다”고 했다.
지하철 멀고 단지 작아도…모든 걸 상쇄하는 '강남’
도곡삼호 재건축 '래미안 레벤투스‘…308가구 중 일반 133가구…'국평' 22.7억원…중학교
코앞이지만 초등학교는 1.5km 거리…세브란스 '병세권'이지만…17층 재건축 변수
“’학군깡패'라고 하는 서울 강남 한복폭판에 내집 마련해시세차익도 5억까지 올릴 수 있다면 그야말로 로또 청약 아닐까요."8월2일 서울 송파구 문정동 주택전시관 '래미안 갤러리'의 ''래미안 레벤투스' 견본주택을 찾은 40대 부부는 이같이 말했다. 래미안 레벤투스는 서울 강남구 도곡동 일원 삼호 아파트를 재건축해 선보이는 단지다.
'래미안 레벤투스'는 강남구 도곡동에 오랜만에 등장한 신축 아파트. 그 주변엔 '래미안 대치팰리스'를 비롯해 '대치 삼성래미안', '래미안 도곡카운티' 등이 7000가구 넘는 래미안 브랜드 타운을 형성하고 있다. 규모가 작은 새 단지이지만 '백(뒷배)'이 든든해 보이는 이유다.
서울 송파구 문정동 삼성물산 주택전시관 '래미안 갤러리' 내 '래미안 레벤투스' 견본주택의 주방 등을 방문객들이 살펴보고 있다.
●대치동 학원가를 걸어서…학군 메리트
'래미안 레벤투스'는 강남구 도곡동 도곡삼호아파트 재건축을 통해 최고 18층, 4개동, 308가구로 조성되는 아파트다. 반경 1km 안에 수인분당선 한티역과 3호선 도곡·매봉역이 있다. 한티역까지는 도보 12분가량 소요된다.전용면적별 일반분양 가구 수는 ▲45㎡ 26가구 ▲58㎡ 84가구 ▲74㎡ 12가구 ▲84㎡ 11가구 등 총 133가구로 중소형 위주이다. 최고 분양가는 ▲45㎡ 13억3440만원 ▲58㎡ 17억1990만원 ▲74㎡ 20억9490만원 ▲84㎡ 22억7680만원 수준이다.
견본주택엔 일반분양 물량이 4가구 뿐인 84A 타입 유니트만 마련됐다. 40대 아들과 함께 방문한 60대 여성은 "서초구살 땐 우면산 산사태, 대치동 살 땐 물난리로 고생했다. 그 사이에 있는 도곡동은 고도가 높아 안전하다"라며 "강남세브란스병원도 가깝고 교통도 이만하면 괜찮은 것 같다"고 말했다.
래미안 레벤투스 조감도. /삼성물산 건설부문 제공
'래미안 레벤투스' 1단지는 도곡중학교, 2단지는 강남세브란스병원과 인접했다. 반경 1km 안에 '강남 8학군' 초·중·고등학교와 함께 대치동 학원가가 있다. 견본주택에서 만난 청약 예정자는 "애들 학원 데려다주기 좋아 젊은 층이 선호할 것 같다"고 말했다.다만 초등학교는 1.5km 떨어진 언주초에 배정된다.
7살 아들과 방문한 젊은 부부는 "차로 5분 정도면 충분히 괜찮을 것 같다"며 "학군을 보고 도곡동에 자리 잡은 만큼 이곳에 청약할 계획"이라고 말했다.단지 규모가 작다 보니 커뮤니티가 화려하진 않다. 최근 분양한 서초구 반포동 '래미안 원펜타스'(641가구)는 스카이커뮤니티와 스크린골프장, 사우나, 수영장 등을 내세웠다. 이곳 '래미안 레벤투스'는 작은도서관과 어린이집, 시니어클럽 등 기본적인 커뮤니티만 갖췄다. 분양 관계자는 "관리비 절감은 장점"이라고 했다.
●도곡중 앞 1단지 vs 세브란스 앞 2단지
조합원 물량이 대부분인 1단지는 남쪽에 도곡중학교가 있어 특별히 조망을 방해받지 않는다. 반면 일반분양이 많은 2단지는 9층 높이의 강남세브란스병원을 마주 보고 있다. 문제는 이 병원이 아파트(18층)와 비슷한 17층 높이로 재건축을 추진한다는 것이다. 2030년 완공이 목표다.
입주자 모집공고엔 '2단지 전면 발코니 방향으로 병원이 위치해 건물 중층까지 일부 조망권의 간섭 및 사생활 침해가 발생할 수 있으며 병원 내 장례식장이 위치하고 있다'고 기재됐다. 일각에선 '장례식장 뷰'라는 말도 나오지만 장례식장은 병원 지하 2층에 있어 조망과는 무관한 것으로 확인됐다.
래미안 레벤투스 입지 /삼성물산 건설부문 제공
분양 관계자는 "강남세브란스병원 재건축 계획은 10년 전부터 있던 것으로 특별히 새로운 내용은 아니다"라면서도 "혹시라도 병원 증축으로 단지 조망에 지장이 생길까 싶어 정남향 대신 남동향, 남서향으로 시야를 틀어 설계했다"고 설명했다.202동 옆엔 약국과 분식집, 카페 등이 입점한 오래된 근린생활시설(상가)도 존치하고 있다.
단지 내 상가는 대지를 아파트와 공유지분으로 소유하되 주차장은 별도로 사용한다. 분양 관계자는 "입주 시점에 외관만 같은 디자인으로 도색하기로 양해각서(MOU)를 작성한 상태"라고 말했다.
분양가는 상한제가 적용돼 시세보다 낮은 수준이다. '래미안 레벤투스' 국민평형(전용 84㎡) 분양가는 21억6690만~22억7680만원으로 인근 '도곡렉슬'(2006년, 3002가구) 실거래가 30억9000만원 대비 8억원도 더 저렴하다.규모가 비슷하지만 연식이 10년 넘게 차이 나는 주변 단지들과 비교해도 마찬가지다.
'래미안 도곡카운티'(2013년, 397가구)도 29억7000만원에 거래됐다. '도곡아이파크1차'(2007년 준공, 321가구)는 지난달 22억5000만원에 팔렸다.대단지이지만 구축인 '역삼럭키'(1995년 준공, 1094가구)의 경우 19억5000만~20억원에 실거래가가 찍혔다. 현재 매물은 최고 23억5000만원에 나와있다.
김인만부동산경제연구소의 김인만 소장은 "분상제가 적용돼 주변 시세보다 저렴하니 당연히 완판되고 흥행할 것"이라며 "래미안 원펜타스(1순위 149대 1)보다 경쟁률이 조금 낮을 순 있어도 수요가 충분할 것"이라고 내다봤다.'래미안 레벤투스'는 8월5일 특별공급을 시작으로 6일 1순위 해당지역, 7일 1순위 기타지역 청약을 받는다. 당첨자 발표는 14일, 계약은 27~29일 이뤄진다. 전매제한 3년, 거주의무 2년, 재당첨 제한은 10년이다. 입주는 2026년 10월 예정이다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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