서울 평당 분양가 4882만원…국평 84㎡은 16억5988만원…지난해는 10억도 고분양가 논란
서울 아파트 평(3.3㎡)당 분양가가 치솟으면서 ‘국민평형’이라 불리는 전용면적 84㎡의 평균 분양가가 16억원 중반대를 훌쩍 넘어섰다. 지난해 평균은 11억9000만원대로, 반 년 만에 4억5000만원 이상 오른 것이다. 하반기엔 고급화를 강조하고 있는 강남권 단지들이 대거 분양을 앞두고 있어 분양가 상승은 계속될 것으로 보인다.
8월6일 부동산R114에 따르면 지난 7월 기준 서울의 3.3㎡당 평균 분양가는 4882만원을 기록했다. 단순 계산으로 서울의 전용면적 84㎡ 평균 분양가는 16억5988만원에 달한다. 전국 아파트 분양가도 3.3㎡당 평균 1954만원으로 조만간 평균 2000만원 돌파할 것으로 보인다.
서울의 분양가는 다른 시도보다 2배 이상 높았다. 서울 다음으로 높은 분양가 2위를 차지한 시도는 제주(2437만원)였다. 다음으로는 울산(2404만원), 부산(2319만원), 대구(2088만원), 경기(2042만원) 순이었다.
2023년 만해도 서울에서 ‘국평’ 10억대 이상 분양가는 고분양가 논란이 일 정도로 높은 가격이었다. 지난해 9월 분양한 동대문구 이문동 ‘래미안 라그란데’의 분양가는 3.3㎡당 평균 3285만원, 국평 기준 10억~11억원대였지만 고분양가 논란에서 벗어나지 못했다.
인근에서 넉 달 전 분양한 ‘휘경자이 디센시아’(3.3㎡당 평균 2945만원)보다 3.3㎡당 300만원 이상 높아 급격한 분양가가 상승했다는 평가를 받았다.실제로 지난해 서울의 평균 3.3㎡당 분양가는 3508만원이었다. 전용 84㎡ 기준 11억9272만원 수준이다. 하지만 올해 들어 반 년 만에 3.3㎡당 분양가가 1374만원이나 오르면서 국평 분양가도 4억5000만원 이상 뛰었다.이제는 전용 84㎡ 평균 분양가는 17억원 수준에 달한다.
최근 분양한 서울 마포구 공덕동 ‘마포자이힐스테이트 라첼스’의 3.3㎡당 평균 분양가는 5150만원으로, 최고가 기준 전용 59㎡가 13억4000만원, 전용 84㎡가 17억4000만원이었다. 성동구 행당동 ‘라체르보 푸르지오 써밋’도 3.3㎡당 분양가가 5200만원을 넘기면서 전용 84㎡는 17억원을 넘길 것으로 보인다.전문가들은 토지가격 상승이 주된 원인이라고 분석했다.
토지가격이 분양가에 미치는 영향은 비중이 50% 이상인데, 부동산 시장 가격이 전반적으로 오르면서 토지가격도 상승하고 있기 때문이다. 여기에 사업비와 원자재 가격 상승 등 분양가 상승 요인이 남아있어 계속 오를 가능성이 크다.특히 하반기의 경우 토지 가격이 비싼 강남권의 청약 단지가 많아 올해 평균 분양가는 계속 높아질 전망이다.
서초구 방배동의 ‘디에이치 방배’와 ‘래미안 원페를라’, 강남구 청담동의 ‘청담 르엘’, 송파구 신천동의 ‘잠실 래미안 아이파크’ 등이 분양을 앞두고 있다. 강남구와 서초구 단지의 분양가는 3.3㎡당 6400만원 후반대에서 6700만원 중반대로 높아지고 있다.
얼마 전 분양한 서초구 반포동의 ‘래미안 원펜타스’ 분양가는 3.3㎡당 약 6737만원으로 역대 최고가를 기록했다.고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수는 “조합원들이 권리가액을 산정할 때 토지가액 비중을 50% 이상 두고 산정하기 때문에 토지가액이 중요할 수밖에 없다”면서 “그 다음에 건축비와 사업비 등을 감안해서 조합원 분양가가 결정되고 그에 비례해 일반 분양가가 결정되는데, 당분간 이런 요소들의 가격이 내릴 요인이 없어 상승세는 계속될 것”이라고 했다.
서울·광명·의왕 미분양 아파트 '반전'…분양가 치솟자 '완판’
서울 민간아파트 평균 분양가 평당 4190만4000원…분양가·집값 상승에 고분양 논란 미분양 단지 '완판‘
서울 아파트값과 분양가가 가파르게 오르고, 주택 공급 부족 우려가 갈수록 커지면서 '찬밥 신세'였던 수도권 미분양 아파트에 온기가 돌고 있다.8월6일 분양업계에 따르면 대표적인 '악성 미분양(준공 후 미분양)' 단지인 서울 동작구 상도동 '상도 푸르지오 클라베뉴'가 완판을 앞두고 있다.
이 단지는 지난해 8월 1순위 청약 당시 전용면적 84㎡ 분양가가 13억~14억원에 달해 고분양가 논란을 빚으며 200가구 가량이 미분양됐다. 하지만 최근 신규 아파트 분양가가 계속 오르면서 기존 분양 단지의 분양가가 상대적으로 저렴해졌다는 인식이 확산하더니, 무순위 청약 물량이 꾸준히 소진되고 있다.
또 경기도 광명시 광명2R구역을 재개발하는 '트리우스 광명'도 최근 미분양을 모두 소진했다. 지난달 2일 미분양 물량인 총 16가구를 대상으로 무순위 청약을 진행한 결과, 1006명이 접수해 평균 경쟁률이 약 63대 1을 기록했다. 이 단지의 무순위 청약 경쟁률은 지난 2월 3대 1에 그쳤지만, 지난달 19대 1로 오르더니, 지난달에는 60대 1을 넘어섰다.
이 단지는 총 3344가구 규모의 대단지 아파트로, 지난해 10월 730가구 분양 모집에 나섰지만, 100가구 이상 미분양이었다. 전용면적 84㎡ 최고가가 10억9000만원에 공급돼 고분양 논란을 빚은 바 있다.이와 함께 태영건설이 경기도 의왕시 오전동 오전나구역에서 선보인 '의왕 센트라인 데시앙'이 최근 완판에 성공했다.
지난해 10월 분양을 시작한 733가구 규모의 이 단지는 동탄~인덕원선 복선전철(예정) 개통 시 급행열차가 정차하게 되는 오전역(가칭)과 인접해 관심이 집중됐다.하지만 주택시장 침체와 지난해 말 태영건설 워크아웃(기업구조개선작업)이 맞물리며 분양이 잠시 중단됐다. 최근 분양을 재개한 지 한 달여 만에 계약률 100%를 달성했다고 태영건설이 설명했다.
또 서울 강동구 둔촌현대1차를 리모델링한 '더샵 둔촌포레'도 지난 3월 청약 후 일부 미계약 물량이 나왔지만 지난 6월 완판됐고, 올해 1월 청약에 나선 경기 광명시 '광명자이힐스테이트SK뷰'도 최근 완판된 것으로 전해졌다.분양시장에서는 공사비 급등으로 분양가가 상승하고, 주택 공급 부족으로 신규 아파트의 희소성이 높아지면서 미분양 아파트로 눈을 돌리는 실수요가 증가했다는 분석이 나온다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 6월 말 기준 서울 민간아파트 최근 1년간 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 4190만4000원으로 집계됐다. 전년 동월 대비 31.02%, 전월 대비 8.28% 상승했다.전문가들은 분양가가 꾸준히 오르고, 전셋값도 동반 상승하면서 불안감이 커진 무주택자들의 주택 수요가 미분양 아파트를 향하고 있다고 진단했다.
권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "분양 당시 고분양가 논란이 있었던 단지라도 최근 분양가와 집값이 오르면서 공급가격이 합리적이라고 인식하는 실수요자가 많아졌다"며 "건설 원자잿값과 인건비 상승으로 분양가가 오르고, 집값과 전셋값이 동반 상승하면서 미분양 단지에 대한 수요가 증가하고 있다"고 설명했다.
아파트 매수 심리 3년만에 최고…재건축 인허가 앞당긴다
대통령실 “서울 집값 상승세 가팔라… 8월15일 전에 부동산 대책 발표”
서울에서 아파트를 사려는 수요가 2년 11개월 만에 최고치를 기록했다. 아파트 값이 치솟던 2021년 수준으로 매수 심리가 회복된 것이다. 서울 주요 지역에서 역대 최고가 거래가 속출하고, 청약 시장에서 과열 조짐까지 나타나는 것과 무관하지 않다. 이에 정부는 광복절인 오는 15일 이전에 부동산 종합 대책을 발표하기로 했다.
●매수 심리 회복에 ‘최고가’ 거래 속출
8월2일 한국부동산원에 따르면, 이번 주(지난달 29일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 103.9를 기록했다. 매매수급지수는 기준선인 100을 넘으면 집을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많다는 뜻이다. 부동산 상승기였던 2021년 9월 둘째 주(104.2) 이후 2년 11개월 만에 가장 높은 수치다.
서울 아파트 매매수급지수는 금리 상승 여파로 2022년 말 63.1까지 하락했고, 작년 5월 80선을 회복한 뒤 등락을 거듭하다 올해 2월 첫째 주부터 26주 연속 상승하고 있다.
최근 서울 아파트 시장은 부동산 상승기였던 2020~2021년 수준으로 과열 양상을 보이고 있다. 매매 거래가 활발해지면서 가격 상승세에 동력(動力)을 제공하는 분위기다. 지난 6월 서울 아파트 거래량은 7411건으로 2020년 12월(7745건) 이후 3년 7개월 만에 가장 많았다. 신고 기한이 한 달가량 남아있는 7월 거래량도 이날 기준 5102건으로 6월 거래량을 넘어설 것으로 전망된다.
고가 아파트가 밀집한 서울 인기 주거지에선 역대 최고가 거래가 쏟아지고 있다. 용산구 한남동 ‘나인원한남’ 전용 273㎡는 7월22일 220억원에 팔려 공동주택 역대 최고가 거래를 기록했다. 성동구 성수동1가 ‘아크로 서울 포레스트’(전용 198㎡)는 지난달 4일 145억원에 매매 계약을 체결했다. 서초구 반포에선 흔히 ‘국민 평형’이라고 하는 전용 84㎡ 매물(아크로리버파크)이 지난 6월 50억원에 거래되기도 했다.
분양 시장 열기도 뜨겁다. 7월30일 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’ 1순위 청약에는 178가구 모집에 9만3864명이 신청해 평균 경쟁률이 527.3대1에 달했다. 올 들어 7월까지 서울에서 분양한 12개 단지의 1순위 평균 청약 경쟁률은 149대1로 집계됐다.
●재건축 사업 기간 단축 방안 담길 듯
정부도 부동산 시장 안정이 시급하다는 판단에 8월15일 이전에 종합 대책을 내기로 했다. 대통령실 고위 관계자는 2일 기자들과 만나 “서울 집값이 강남 3구(서초·강남·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 위주로 많이 오르고 있고, 최근 올라가는 속도가 조금 가파른 것으로 보여 정부 대책이 필요하다”며 이같이 밝혔다.
대통령실은 주택 공급 부족 우려가 실수요자들의 불안을 키워 서울 집값이 상승한다고 보고 공급 확대를 위한 대책 마련에 주력한다는 방침이다. 2024년 1~6월 공급 선행 지표인 서울 주택 인허가 물량은 1만3174가구로 전년보다 25.5% 감소했다.
정부는 이번 부동산 대책에서 상대적으로 아파트보다 빨리 지을 수 있는 빌라나 오피스텔 공급을 늘리는 인센티브와 규제 완화책을 담을 것으로 알려졌다.
1주택자가 소형 오피스텔 등을 추가로 사면 주택 수 산정에서 제외하는 것도 검토 중이다. 또한 재건축·재개발 사업 기간을 획기적으로 단축하는 방안도 대책에 포함될 예정이다. 지자체 인허가가 지연되는 것을 없애 아파트 공급을 촉진한다는 취지다.
대출 규제 등 금융 관련 대책에 대해 대통령실 관계자는 “들여다보고는 있지만, 대책에 포함할지는 결정되지 않았다”고 했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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