정부, 8·8 주택공급 대책 발표…신규택지 위해 12년 만에 해제…재건축·재개발 절차도 간소화
…서울에 공공주택 무제한 공급…11월에 5만가구 규모의 후보지 우선 공개
정부가 서울 도심 아파트 공급을 늘리기 위해 재건축·재개발 등 정비사업 절차를 대폭 간소화하고 용적률도 법적 상한 기준에서 추가 허용하기로 했다.
신규택지 발굴을 위해 서울과 인접 수도권 개발제한구역(그린벨트)도 일부 해제한다. 상승세를 탄 서울 집값을 잡기 위해 이명박 정부 당시인 2012년 이후 12년 만에 다시 ‘그린벨트 해제’ 카드를 꺼냈다. 이렇게 해서 2029년까지 서울·수도권에 총 42만 7000호의 주택을 공급한다는 방침이다.
정부는 8월8일 정부서울청사에서 부동산관계장관회의를 열고 이러한 내용을 담은 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’(8·8대책)을 발표했다. 이번 대책은 2022년 8·16, 2023년 9·26, 2024년 1·10 대책에 이은 윤석열정부 4번째 부동산 대책이다.
이번 주택공급 방안은 최근 공급 물량 부족과 빌라발(發) 전세 사기 여파에 따른 서울 아파트값·전셋값 상승에 대한 대책으로, 도심 내 아파트 공급 확대를 위한 정비사업 속도 제고 등의 내용을 담았다.
재건축·재개발 사업 때 전용면적 85㎡ 이하 주택공급 의무를 폐지하고, 용적률을 3년 한시(限時)로 완화하는 등의 시행자 사업성 확보를 위한 대책도 담겼다. 이러한 내용은 9월 국회에 발의된 재건축·재개발 촉진법 제정안에 포함된다. 정부가 주택공급을 위해 이런 특례법을 만들기로 한 것은 이번이 처음이다.
빌라 등 비(非)아파트 시장 정상화를 위한 조치도 시행된다. 공급까지 상대적으로 소요 시간이 짧은 빌라나 오피스텔, 도시형생활주택 등의 공급을 획기적으로 늘려 집값·전셋값 상승에 대응하고, 전세사기 이후 확산한 빌라 기피 현상을 타개하기 위해서다.
정부는 시장이 정상화할 때까지 이들 주택을 공공주택 형태로 무제한 공급한다는 계획이다. 구체적으로 서울과 수도권에서 신축매입 주택을 향후 2년간 11만호 이상 공급하는데, 서울의 경우는 한국토지주택공사(LH) 등을 통해 무제한 매입해 공급한다.
민간 법인이 공공 신축매입 공급을 위해 멸실 목적으로 노후 주택을 취득한 뒤 오피스텔, 다중생활시설 등 ‘준주택’을 새로 지어도 취득세 중과 대상에서 배제한다. 기존에는 ‘주택’만 이에 해당했다.
서울·수도권 신규택지 발굴을 위해 그린벨트를 해제한다. 11월 서울 1만 가구를 포함해 5만 가구 규모 신규택지를 발표하고, 2025년 3만가구 규모를 발표한다.
정부 관계자는 “그린벨트는 일반 택지보다 보상 속도가 빨라 신속하게 추진할 수 있다”고 설명했다.최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 “시장 안정화의 핵심은 수요에 부응하는 충분한 주택공급과 적정 수준의 유동성 관리에 있다”며 “이에 주택공급을 획기적으로 확대하고 수요를 선제 관리해나갈 계획”이라고 말했다
그린벨트 해제지로 유력 거론되는 서울 서초구 내곡동 일대 개발제한구역.
국토교통부 관계자는 “선호 지역이 상당 부분 포함될 것”이라고 설명했다. 서울 서초구 내곡동과 강남구 세곡·자곡·수서동 일대가 포함될지 주목된다. 투기를 막기 위해 8월13일부터 서울 그린벨트 전역은 토지거래 허가구역으로 한시 지정된다.
서울과 수도권 신규 공급 물량은 분양가 상한제가 적용돼 시세보다 저렴하게 나올 전망이다. 그린벨트를 풀어 ‘로또 분양’을 한다는 비판이 나올 수도 있는 대목이다. 대신 정부는 신혼·출생·다자녀가구를 위한 분양·임대주택이 다수 공급되도록 추진할 방침이다. 3기 신도시에서도 자족시설용지를 줄이는 등 토지효율화를 통해 애초 예정된 물량보다 2만 가구를 더 확보한다.
●재개발·재건축 정책의 패러다임도 바꾼다
서울 도심의 아파트 공급을 늘리기 위해 재건축·재개발 정책의 패러다임도 바꾼다. 아예 재건축·재개발촉진법(가칭)을 새로 제정할 방침이다. ‘기본계획 수립→정비계획 수립→조합 설립→사업시행인가→관리처분인가→착공·준공’으로 이어지는 현행 절차를 간소화하는 게 골자이다.
기본계획과 정비계획, 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 수립하도록 허용한다.
촉진법을 제정해, 재건축‧재개발 추진 기간을 3년가량 앞당겨 향후 6년간 서울 도심 등 17만6000호의 주택을 조기에 착공할 수 있다는 것이다.
역세권 정비사업지는 3년 동안 한시적으로 법적 상한의 최대 1.3배까지 용적률을 높일 수 있다. 역세권 제3종 일반주거지역이면 최대 390%까지 용적률을 높일 수 있는 셈이다. 재건축 조합을 설립하기 위한 동의율 요건도 기존 주민 75% 이상에서 70% 이상으로 완화된다.
●비아파트 시장 정상화 방안도 나와
전세사기 등으로 침체를 겪는 비(非)아파트 시장을 정상화하는 방안도 나왔다. 한국토지주택공사(LH)가 수도권을 중심으로 2025년까지 11만가구를 신축 매입한다. 국토부는 “서울은 비아파트 공급 상황이 안정될 때까지 전월세 공공주택을 무제한 매입하겠다”고 밝혔다.
11만가구 중 5만가구는 ‘분양전환형 신축 매입’으로 공급한다. 새로 도입된 이 제도는 최소 6년에서 최대 10년 동안 임대를 제공한 후 임차인에게 우선 매각하는 것이다. 실수요자 선호도가 높은 주택이 분양 전환될 수 있도록 빌라와 오피스텔, 도시형 생활주택은 물론 아파트도 사들일 계획이다.
특히 기존에 11만호 이상을 신축매입임대로 공급하겠다는 계획과 별개로, 서울의 경우 비아파트 시장이 정상화될 때까지 신축매입임대를 ‘무제한 공급’하겠다고 밝혔다. 빌라·다세대 등 주택을 무제한 사들여 양질의 임대주택으로 제공하겠다는 것이다. 신축과 구축을 모두 포함한 비아파트 공공매입임대 계획은 기존 12만호에서 16만호 이상으로 확대될 예정이다.
또한 전용 60㎡ 이하 신축 소형 주택을 사들이는 경우 취득세·종부세·양도세 산정 시 주택 수에서 제외하는 기간을 종전 2025년에서 2027년까지로 연장한다. 기축 소형 주택은 등록임대주택으로 등록하는 경우에 한해 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다. 아울러 1가구만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대를 도입해 소형 주택 공급을 활성화한다.
그린벨트 풀어 8만호 규모 신규택지 지정…5년간 서울·수도권 총 42만호 주택공급
정부가 서울과 인근 그린벨트 등을 해제해 8만호 규모의 신규택지를 공급하는 등 향후 5년간 서울과 수도권에 42만호의 주택공급을 하겠다고 밝혔다. 대규모 주택공급을 위한 서울 내 그린벨트 해제는 이명박 정부 이후 12년 만이라 논란이 예상된다.
정부는 서울·수도권 중심으로 집값 상승세가 이어지자 지난 7월 모든 정책 수단을 원점 재검토해 공급 대책을 내놓겠다고 밝힌 바 있다.
우선 서울·수도권 중심의 물량 공세를 예고했다. 서울과 인근 지역 그린벨트를 해제해 8만호 규모의 신규택지를 공급하는 것을 포함해 서울·수도권에만 21만호를 추가 공급하겠다고 밝혔다. 다만 투기 수요를 고려해 오는 11월 신규택지 발표 때까지 서울 그린벨트 전역 등을 토지거래허가구역으로 한시 지정해 관리한다는 계획이다.
최근 서울권 신축 아파트를 중심으로 꿈틀거리는 집값을 잡기 위한 수요 억제 대책은 이번 정책 발표에는 빠졌다. 최 부총리는 “오는 9월부터 예정된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계를 시행하고 가계대출 전반의 증가 속도와 리스크 요인에 대한 모니터링·분석을 강화하고, 이를 토대로 조만간 추가 거시건전성 규제 방안을 마련하겠다”고 밝혔다.투기거래 근절과 시장교란행위 단속을 위해 관계부처 합동 현장 점검반도 즉시 가동하기로 했다.
공급 확대 시그널 긍정적… 非아파트로 수요 이동은 미지수 비아파트 공급·수요 정상화…2025년까지 공공 신축매입‘11만호+α’…분양 전환형 도입도…신축소형 구입 땐 2년 더 주택수 제외…정비사업 속도전…5년내 13만호 착공…3년 한시 용적률 최대 1.3배 추가 허용…3기 신도시 공급까지 ‘발등에 불끄기’
정부의 이번 주택공급 확대 방안은 서울·수도권 아파트 쏠림을 완화하기 위해 빌라 등 비(非)아파트 공급을 확대하고, 아파트는 재건축·재개발을 신속하게 추진해 물량을 늘리는 데 초점을 맞췄다. 그러나 당장에 ‘발등에 떨어진 불’을 끄기엔 한계가 있다는 평가가 나온다.
8월8일 국토부에 따르면 최근 부동산 시장은 입주 물량이 감소하고 서울 일부 지역을 중심으로 가격 급등세가 이어지며 불안한 흐름을 나타내고 있다. 서울 아파트 8월 1주 매매가격을 보면 성동은 전주보다 0.58% 올랐고, 서초(0.52%), 강남(0.37%), 마포(0.35%), 용산(0.33%) 등 선호지역 아파트 위주로 상승세가 이어지고 있다.
1월 2500건이던 서울 아파트 매매거래량은 6월 6200건까지 상승했다.반면 빌라 등 비아파트 월평균 매매 거래량은 2024년 상반기 2700건으로, 5년 평균 4800건을 크게 밑돈다. 비아파트 상반기 인허가는 2000호로, 장기평균의 10%에 불과하다. 전세사기 여파로 비아파트 공급이 급격히 감소하면서 아파트와 비아파트 간 불균형이 발생하고 있는 것이다.
이에 정부는 비아파트 공급과 수요 정상화에 나선다. 수도권을 중심으로 공공 신축매입을 2025년까지 11만호+α를 공급할 계획이다. 서울은 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한으로 매입한다.공공신축매입 11만호 중 최소 5만호는 분양전환형 신축매입으로 추진한다.
아파트를 포함한 중형평형 위주로 매입해 저렴한 임대료로 최소 6년 거주할 수 있도록 한 뒤 임차인에게 우선 매각하는 방식이다. 기존 주택도 활용해 전세사기로부터 안전하고 임대료 등이 저렴한 공공임대주택 1만6000호를 추가 공급한다.
민간사업자 참여 활성화를 위해 ‘신축매입 활성화 지원 3종 세트’도 시행한다. 민간법인이 공공 신축매입 공급을 위해 노후주택을 취득해 다시 짓는 경우 기존 주택이 아닌 준주택 건설 시에도 일반세율을 적용한다. 또 기존 1년 내 멸실 후 3년 내 신축·매각해야 하는 요건을 1년 내 멸실·3년 내 신축·5년 내 매각으로 완화한다.
신축 소형주택(전용면적 60㎡ 이하, 수도권 취득가격 6억원 이하)을 구입하는 경우 취득세, 종합부동산세, 양도세 산정 시 이를 주택 수에서 제외하는 특례 적용 기간이 2025년 말에서 2027년 말까지로 2년 연장된다. 기존 소형주택을 2027년 12월까지 구입해 등록임대주택으로 등록하는 경우 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다.
1호만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대를 도입해 소형주택 공급을 늘린다. 아파트는 제외된다. 이와 함께 정부는 이미 추진 중인 사업들의 소요시간을 줄여 아파트 공급을 최대한 앞당긴다는 계획이다.
‘재건축·재개발 촉진법(특례법)’을 제정해 정비사업 기간을 단축하고 서울 정비구역에서 2029년까지 13만호 조기 착공을 추진한다. 기본계획과 정비계획 동시 처리를 허용하고, 재건축 조합설립을 위한 동의요건은 기존 75%에서 70%로 완화한다.정비사업의 경우 3년 한시로 최대 용적률을 법적상한의 최대 1.3배까지 추가 허용한다.
도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이 제한, 공원녹지 확보 기준을 완화하는 방안도 마련했다. 재건축·재개발 시 전용 85㎡(약 25평) 이하 주택 공급의무(재개발 80% 이상)는 폐지한다.
1기 신도시 선도지구 지정과 용적률 상향 등을 통해 2029년까지 4만6000호 조기 착공을 지원하고, 민간에 분양된 공공택지에 대해 2025년 착공을 조건으로 LH가 22조원 규모의 미분양 매입확약을 제공한다,
전문가들은 정부 주택공급 확대 방안에 대해 정부가 공급 확대 신호를 시장에 주고 있다는 점에서는 긍정적으로 평가되지만, 최종 공급까지 시간이 필요하고, 아파트 수요가 빌라·다세대주택으로 이동할지 미지수라는 지적이다.
이호일 대한건설정책연구원 선임연구원은 “2027년 3기 신도시 공급까지 공백을 어떻게 메울지 묘수가 없는 상황에서 공급 시그널을 주는 것은 긍정적 영향을 줄 수 있다”면서도 “사람들이 원하는 것은 아파트여서 비아파트 활성화 정책은 한계가 있다고 본다. 아파트는 재개발·재건축으로 늘린다고 하지만 실질적으로 공급이 되기까지 시간이 걸린다”고 분석했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “단기간 가용한 주택공급 방안을 총동원하고, 비아파트 공급을 통해 전세가격 안정을 꾀한다는 면에서 일정 부분 정책효과가 기대된다”며 “다만 재건축·재개발 촉진법 제정과 도시정비법 개정안 등은 국회의 법 개정 속도에 따라 정책 현실화는 변수가 될 전망”이라고 말했다.
권대중 서강대 교수(부동산학)는 “비아파트를 주택수에서 제외하면 아파트 수요가 분산될 수 있는데 이번 대책에 포함되지 않아 아쉬움이 있다”고 밝혔다.
서울 그린벨트 풀어 집값 잡겠다지만…지역 불균형 심화 우려
정부가 서울의 그린벨트 해제 카드를 꺼내 든 것은 우수 입지에서 선호도가 높은 아파트 추가 공급이 이뤄질 것이라는 신호를 주기 위해서다. 그러나 수요가 몰리는 서울에 공급을 늘리려다가 지역 불균형을 더욱 심화시킬 것이라는 우려도 나온다.
정부는 8월8일 주택공급을 확대하기 위해 서울과 서울 인근의 그린벨트를 활용하겠다고 밝혔다. 앞서 ‘1·10 대책’을 통해 그린벨트를 풀어 수도권 신규 택지 2만가구를 공급하겠다는 계획을 밝혔는데, 이번에는 공급 물량을 4배 늘리고 그린벨트 해제 대상에 서울 및 서울 인접 부지가 들어간다는 점을 분명히 했다.
신규택지는 11월에 발표할 예정이다.이에 따라 한시적으로 서울 그린벨트 전역과 서울 인접 수도권 지역 등이 토지거래허가구역으로 지정된다. 투기수요 차단을 위해 국토부와 지방자치단체 등 관계 기관이 합동 정밀기획조사도 실시할 계획이다. 신규택지 후보지가 발표될 때까지 토지 거래분 중에서 이상(異常)거래를 조사한다.
그린벨트는 도시의 무질서한 확산을 방지하고 환경을 보전하기 위해 지정된 지역이다. 서울의 그린벨트는 1971년에 처음 지정된 이후 여러 차례 해제와 재지정을 거쳐 현재 서울 전체 면적(605㎢)의 24.6%에 해당하는 149㎢ 규모가 있다. 2009년 이명박정부는 서초구 내곡동, 강남구 세곡동 위주로 총 5㎢의 그린벨트를 해제해 보금자리주택 용지를 공급했다.
이후 그린벨트를 풀어서 공공택지를 공급한 사례는 없다.이번에 해제 대상 후보지로 거론되는 곳도 이명박정부 당시 개발했던 보금자리주택 인근의 내곡동, 세곡동 땅과 앞서 개발 계획이 공개된 강남구 수서차량기지다.
진현환 국토부 1차관은 “구체적 지역은 말씀드리기 어렵다”며 “서울도 선호 지역이 있는데, 선호 지역이 상당 부분 포함돼 있다”고 밝혔다.그러나 수도권을 제외한 지방 부동산 시장이 얼어붙고 있는 상황에서 서울 주택공급을 확대할 경우 수도권 과밀화를 촉진해 지방과의 양극화를 심화시킬 수 있다는 지적이다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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