1호적용 반포현대 법적대응 예고…정부 추진 각종 부동산정책 국회 문턱 넘지 못한 가운데 시장 상황은 급변
주택 재건축을 통해 과도한 개발 이익이 발생할 경우 조합원 수익 일부를 정부가 환수함으로써 투기 수요를 억제하는 취지로 도입한 재건축 초과이익 환수제(재초환)가 법 시행 4개월이 넘도록 헛돌고 있다.
재초환법 개정안이 3월 말부터 시행되면서 지자체들은 부담금 부과 절차를 진행할 수밖에 없지만, 재건축 조합들은 “부담금이 과도하다” “산정 방식에 문제가 있다”며 반발하고 있다. 재건축 부담금 ‘1호 부과 대상’인 서울 서초구 아파트 조합은 지자체를 상대로 가처분 신청 등 법적 대응을 준비 중인 것으로 확인됐다.
이러한 상황에서 정부는 재초환 폐지를 추진하고 있다. 과도한 부담금이 재건축 사업 추진을 더디게 해 서울에서 신규 아파트 공급의 걸림돌로 작용한다는 지적 때문이다.
그러나 야당의 반대가 심해 재초환 폐지는 실현 가능성이 희박하다. 이처럼 정부가 추진하는 각종 부동산 정책이 국회 문턱을 넘지 못하는 가운데 시장 상황은 급변하면서 주택공급 같은 핵심 정책의 추진 동력이 떨어진다는 지적이 나온다.
●재건축 부담금 저항 현실화
8월5일 서울 서초구 ‘반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움)’ 재건축 조합에 따르면, 조합은 이달 서초구를 상대로 법원에 재건축 부담금 부과 집행 정지 가처분 신청을 하기 위해 법률 검토 중이다.
이 단지는 2021년 8월 재건축 공사를 준공했지만, 이듬해 재초환 완화를 공약한 윤석열 정부가 들어서며 부담금 부과가 보류됐다. 이후 야당과 협상을 거쳐 올해 3월 초과 이익 기준을 3000만원에서 8000만원으로 올린 내용을 담은 개정 재초환법이 시행됐다.
법 시행에 따라 서초구는 지난 7월 반포 현대 조합에 재건축 공사비와 조합 사업비 변동 내역 등을 제출하라는 공문을 보냈다. 그러나 조합은 서류 제출을 거부하고 있다. 재건축 초과 이익을 계산할 때 해당 지역의 평균적인 집값 상승분은 제외하는데, 문재인 정부 시절 부동산원 집값 상승률이 축소돼 초과 이익이 과도하게 산정된다는 것이 조합 측 주장이다.
실제로 한국부동산원 월간 통계에 따르면 반포 현대 조합 설립 시점부터 준공까지 서초구 아파트 값이 23.4% 올랐는데, KB국민은행 통계에선 49.8% 상승했다. 이순복 반포 현대 재건축 조합장은 “현재 가구당 1억6000만원 정도 부담금이 예상되는데 지나치게 많다”고 했다.
국토교통부에 따르면, 재건축 부담금 대상 단지 중 현재 입주가 끝나 부담금 재산정을 해야 할 곳은 전국적으로 36단지, 약 1만가구에 이른다. 이들 재건축 단지 조합들은 관할 지자체가 부담금 부과 절차에 착수해도 소송 같은 방식으로 불복할 가능성이 크다.
박상우 국토부 장관은 지난달 국회에서 “재초환은 지금 부동산 시장 상황에 맞지 않는 옷”이라며 폐지 입장을 밝혔으나, 야당 반대로 실제 폐지될 가능성은 낮다.
●각종 정책 국회 문턱에 걸려 실기(失機)
재초환 외에도 정부가 발표한 각종 부동산 정책이 국회 입법 지연으로 표류하면서 주택 시장의 불안이 가중되고 있다. 정부는 올해 초 ‘1·10 공급 대책’에서 준공 30년 이상 아파트는 안전 진단을 통과하지 않아도 재건축 사업을 시작할 수 있도록 하는 ‘재건축 패스트트랙’을 도입하기로 했다.
또 지난 3월 민생 토론회에선 문재인 정부의 공시 가격 현실화 로드맵을 폐기해 국민 보유세 부담을 완화하기로 했다. 모두 법 개정이 필요한 사항으로 21대 국회에서 처리되지 못했고, 이번 국회에서도 통과가 어려울 전망이다.
최근 정부가 밝힌 임대차 2법이나 종합부동산세 폐지 등 역시 실현 가능성은 낮다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “부동산 정책은 ‘타이밍’이 중요한데 급변하는 시장 상황을 따라가지 못하고 있다”며 “광복절 이전 정부가 발표한다는 추가 공급 대책 역시 법 개정이 필요할 경우 공염불이 될 수 있다”고 했다.
●재건축 초과이익 환수제
재건축으로 조합원이 얻는 시세 차익이 주변 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 8000만원이 넘을 경우 초과이익의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도. 2006년 노무현 정부 때 투기 수요를 막으려는 취지로 처음 도입됐고 올해 3월 개정 법안이 시행됐지만, 실제 부담금이 부과된 단지는 아직 없다.
재건축 부담금 부과 본격적으로 시작...조합들은 반발 “폐지해야”
지난 3월 개정 재건축 초과이익 환수법(재초환법) 시행 이후 4개월 만에 재건축 부담금 부과 절차가 시작됐다.
7월17일 정비업계에 따르면, 서울 서초구는 지난 16일 서초구 반포현대아파트(현 반포센트레빌아스테리움) 재건축 조합에 이달 말까지 재건축 부담금 부과를 위한 공사비·조합사업비 변동 내역 등을 제출하라는 공문을 보냈다.
재건축 부담금을 부과하는 초과이익 기준을 8000만원으로 상향한 개정 재초환법은 지난 3월 27일 시행됐다. 개정법에 따라 지방자치단체는 법 시행일로부터 5개월 내에 이미 준공이 끝난 단지에 최종 부담금을 산정해 조합에 통보해야 한다.
그러나 그간 재건축 조합들의 감사원 행정감사 요구와 자료제출 거부 등으로 4개월 가까이 부과 절차가 중단됐다. 서초구는 이달 말까지 관련 서류를 제출하지 않으면 거부 기간에 따라 부담금 부과액의 일정액을 과태료로 부과하고, 과거 조합이 제출했던 공사비 등 경비 내역을 그대로 사용하겠다고 통보했다.
주택재건축정비사업조합 관계자들이 2022년 2월 21일 서울 영등포구 국회 앞에서 열린 재건축 초과이익 환수법안 개정 촉구 집회에서 구호를 외치고 있다.
조합 측은 반발하고 있다. 반포현대 재건축 조합 관계자는 “부담금 산정에 필요한 한국부동산원의 집값 상승률은 현 정부가 제기한 통계조작 의혹으로 재판이 진행 중이고, 국회에는 재초환 폐지 법안이 발의돼 있는데 부과를 강행한다는 것이 말이 되느냐”며 “조만간 대의원회의를 열어 대응방안을 결정할 것”이라고 했다.
서초구가 부과 절차를 시작함에 따라 법 개정으로 부과를 중단했던 다른 지자체들도 부과 절차를 개시할 것으로 보인다. 국토교통부에 따르면 재초환 부담금 대상 단지 중 현재 입주가 끝나 부담금 재산정을 해야 할 곳은 전국적으로 36개 단지, 약 1만가구에 달한다.
재건축 조합들은 재초환법 폐지를 추진하기로 했다. 국토부도 저조한 도심 주택공급 확대를 위해 재초환이 폐지돼야 한다는 입장이지만, 야당이 반대하고 있어 국회 동의를 얻기는 힘들 전망이다.
“재건축 부담금 8월부터 부과될 듯...68개 단지, 가구당 평균 1억원 전망”
… 박상우 국토부 장관 “재건축 초과이익 환수제 폐지해야”
박상우 국토교통부 장관이 7월10일 재건축 초과이익 환수 제도를 폐지하되 부작용이 발생하지 않도록 보완 장치를 마련해야 한다고 밝혔다. 이르면 8월부터 재건축 부담금이 부과될 것으로 전망된다.
박 장관은 이날 국회에서 열린 국토교통위 전체회의에서 “재건축 초과이익 환수제가 지금은 맞지 않는 옷이라고 생각하기에 폐지에 기본적으로 동의한다”며 “부작용이 생기지 않게 보완 장치를 마련하도록 노력하겠다”고 말했다.
7월10일 오전 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 박상우 국토교통부 장관이 업무보고를 하고 있다.
박 장관은 “현재는 재건축이 규제 대상인데, (앞으로는) 재건축을 지켜주기 위해서 지원하는 쪽으로 기본적인 입장을 바꿔야한다”면서 “도시들이 재건축을 제대로 이뤄서 새옷을 입을 수 있도록 해야하는데, 가격이 급등할 때 재정적 부담을 주는 것은 맞지 않다고 생각한다”고 밝혔다.
재건축 초과이익 환수제는 조합원 1인당 얻은 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 최대 50%를 환수하는 제도로 지난 3월부터 시행됐으나, 환수 대상 재건축 조합들이 집값 통계를 문제 삼아 자료 제출을 거부하면서 각 지자체는 부담금 부과 절차에 착수하지 못하고 있다.
박 장관은 “올해 8월부터 부담금이 부과될 것으로 본다”며 총 68개 단지를 대상으로 한가구 당 평균 1억원 정도가 부과될 것이라고 말했다.
박 장관은 종합부동산세 역시 폐지되어야 한다는 견해를 밝혔다. 박 장관은 “세금을 통해 부동산 수요 공급을 조절하는 건 정책 수단으로 쓸 수 있지만, 종부세는 부동산의 수요 공급을 조정하기 위한 목적이 아닌 징벌적 목적”이라며 “지방 재정을 보전한다든지 등 다른 목적은 다른 방식을 통해 얼마든지 달성할 수 있다”고 말했다.
신생아 특례대출이 부동산 가격 상승을 부추긴 것 아니냐는 지적에 대해선 “저출생 극복은 전 부처에서 가장 우선 순위에 놓아야 할 부분”이라며 “출산이라는 조건도 있고 순자산, 주택 연면적 제한도 있기에 신생아 특례대출 때문에 집값이 오르지는 않는다고 본다”고 말했다.
착공 물량 감소 등 주택 공급 부족이 심화되고 있다는 지적에 대해서는 “LH(한국주택토지공사)가 지난해 순살아파트 파동을 겪으면서 착공이 감소하는 등 제 역할을 못한 부분이 있다”며 “LH가 공공분양 물량을 대폭 늘릴 수 있도록 독려 하고 있다”고 말했다.
또 “도심 내 오피스텔 등 10만 가구 정도를 신축매입 약정의 형태로 빠른 시간 내에 공급하려고 신청을 받고 있다”며 “하반기부터는 착공으로 들어갈 수 있을 것이라고 생각한다”고 밝혔다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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