서울시 “녹지 가득한 도심 정원으로 만들 것”…신속통합기획 확정…올해 안에 정비계획안 입안 및 결정 절차가 진행
서울 송파구 잠실일대 한강변 마지막 재건축 단지로 꼽히는 장미1·2·3차 아파트가 최고 49층 4800세대 대단지로 다시 태어난다. 서울시는 잠실 장미아파트의 신속통합기획이 확정됐다고 8월11일 밝혔다. 신속통합기획이란 서울시가 재건축 계획을 짜는 단계에서부터 신속한 사업 추진을 지원하는 정책을 말한다.
서울 송파구 신천동에 있는 장미아파트는 1979년(1,2차), 1984년(3차)에 입주한 노후 아파트다. 지하철 2호선 잠실나루역에 인접했다. 8호선 잠실역도 걸어갈 수 있어 ‘더블 역세권’이라고 불린다. 단지 안에는 잠동초, 잠실중이 있는데다 한강과도 가깝다. 준공 45년이 넘어 주차공간 부족, 노후 배관으로 인한 녹물 등의 문제가 지속됐다.
서울시는 이곳을 신속통합기획으로 재건축하는 한편 잠실나루역 일대의 복잡한 교통환경을 개선하기로 했다. 잠실종합운동장~잠실대교 남단 이후에서 끊어진 ‘한가람로’는 장미아파트까지 연결한다.
학교와 지하철역 등 단지 인근 곳곳에 공원을 만든다. 단지 안에는 4개의 정원을 조성한다.한강과 장미 아파트 일대, 상업지역, 석촌호수로 이어지는 공공 보행로와 개방형 커뮤니티시설을 배치한다.
장미아파트 단지 중앙부는 최고 49층 고층으로, 한강변 등 개방감이 필요한 곳은 중저층으로 지어 지역과 조화로운 스카이라인을 만든다.
올해 안에 정비계획안 입안 및 결정 절차가 진행될 예정이다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 “이번 장미아파트 신속통합기획안은 한강, 공원 등 자연을 앞마당처럼 누리는 도심정원 주거단지를 조성하는 방안에 중점을 뒀다”고 말했다.
잠실 한강변 재건축 '잠실장미' 속도 내려면..."상가조합원 갈등 해소가 시급"
“재건축을 하면 아파트조합원들이 좋은 동호수를 먼저 배정받고, 상가조합원들은 일반분양가로 분양받아야 한다. 상가소유주들도 신속한 재건축을 바라고 있다.
형평성 있는 방향으로 현명한 결과를 도출하길 기대한다.” (잠실장미아파트 상가조합원)
서울지하철 2호선 잠실나루역에 하차해 출구로 나오자마자 서울 송파구 신천동 ‘잠실장미아파트’ 입구가 보인다. 평일 낮 단지 내는 조용했지만, 잠실 한강변 아파트 중 재건축 마지막 주자로서 기대감이 높아지고 있다.
잠실장미는 최근 재건축 사업 진행 속도가 빨라졌다. 지난 6월25일 서울시는 송파구 교통회관에서 ‘장미 1, 2, 3차 아파트 재건축 신속통합기획안(신통기획) 주민설명회’를 열었다.
1979년 준공한 이 단지는 최고 14층, 33개동 3522가구 규모의 아파트다. 시는 이 단지에 300% 이하 용적률을 적용해 지하 3층~지상 최고 49층, 4800가구 규모로 재건축하겠다고 밝혔다. 한강변에 인접한 동은 20층 이하로 배치하고, 단계적으로 층수를 높이는 방식으로 전체 70% 이상의 가구에서 한강을 조망할 수 있도록 하겠다는 계획이다.
잠실 한강변 아파트 재건축에 마침표를 찍으며 이 지역 부동산 가치를 높일 것이라는 평가를 받고 있다. 그러나 상가 소유주들과 문제를 해결하는 것이 재건축 사업 속도를 좌우할 키가 될 전망이다.
● “최근 문의 늘고, 실제 거래까지 됐다”
잠실장미는 입주 45년 차 아파트이지만, 정주(定住)여건이 좋다. 71㎡(이하 전용면적)~196㎡까지 다양한 주택형으로 구성돼 있고, 단지 안에 잠동초와 잠실중이 위치해있다. 2호선 잠실나루역 출구와 단지 출입구가 인접해 있고, 2〮8호선 잠실역까지 이용할 수 있는 트리플역세권이다. 롯데월드타워, 대형마트, 석촌호수 등 인프라를 갖췄다.
신통기획 주민설명회로 인해 재건축 사업이 가시화되면서 이 단지에 대한 관심이 높아졌다. 신천동 S공인중개사사무소 관계자는 “이전까지는 재건축 사업에 대한 밑그림이 없었는데, 이제 조금씩 구체화되고 있는 분위기를 많은 분들이 감지했다”며 “25일 설명회 이후 매물 문의도 많았고, 실제 거래도 몇 건 이뤄졌다”고 말했다.
잠실장미는 2022년 1월부터 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이 단지 아파트를 매수할 경우 2년간 실거주 의무가 있어 갭투자가 불가능한 상황임에도 높아진 재건축 기대감이 매매가 이뤄졌다는 분석이다.
그러나 최고 70층, 총6338가구로 탈바꿈할 ‘잠실주공5단지’보다 사업성이 낮고 아직 추진 단계도 뒤처져있다. 주공5단지 36평의 대지지분은 24.5평으로 상당히 크다. 잠실장미는 33평이 15.5평, 49평이 24평이다.
그러나 잠실장미는 초기 단계부터 서울시와 함께 정비계획을 짜는 신통기획 재건축이기에 신속한 사업 진행을 기대하는 이들이 매수에 나선 것으로 풀이된다.
“주공5단지 대비 사업성이 떨어지는 것은 사실이다. 향후 재건축이 얼마나 빨리 되는지에 대한 전망은 각자 다르다. 신통기획안이 나온 잠실장미 사업 추진 속도가 빨라질 것이라 기대한 매수자들에 의해 매매거래가 이뤄진 것으로 보인다.” (신천동 S공인중개사사무소 관계자)
●최대 과제는 아파트-상가조합원 의견 차이
재건축 사업에 제대로 속도를 내기 위해선 아파트 주민들과 상가소유주들 사이 의견 차이를 좁혀야 한다. 2020년 조합설립 과정에서 재건축추진위와 상가 측이 맺은 협약에 따라 상가조합원도 아파트입주권을 받을 수 있지만, 동호수 추첨은 아파트조합원들에게 우선권이 있다.
또 조합원분양가가 아니라 일반분양가로 분양을 진행한다. 조합설립 이후 사업 방식을 신통기획을 바꾸어 진행하는 과정에서 이견이 생겼다.
상가소유주들은 형평성 있는 사업 추진을 주장하고 있다. 한 상가소유주는 “기존에는 상가 부지에는 상가만, 아파트 부지에는 아파트만 짓기로 했다”면서 “신통기획을 추진하며 상가 비중을 줄이기로 했다.
이전 협약에 따르면 아파트조합원들이 좋은 동호수를 먼저 배정받은 후 상가조합원들은 남은 가구를 더 큰 비용을 부담해 가져가야 한다”고 밝혔다. 이어 “상가소유주들도 신속한 재건축을 바라고 있다”며 “형평성 있는 방향으로 조합원들끼리 현명한 결과를 도출한다면 빠르게 사업이 진행할 수 있길 기대한다”고 덧붙였다.
서울 송파구 신천동 '잠실장미아파트' 상가 전경.
잠실 장미아파트는 이전에도 상가 문제로 갈등을 겪은 바 있다. 2005년 정비구역으로 지정됐으나, 상가 소유주들의 재건축 동의율이 낮아 사업 추진이 더뎠다.
아파트와 상가 개발 이익과 비용을 별도 정산하는 독립정산제 방식으로 사업 방향을 설정해 상가소유주들의 동의율을 높여 2020년 조합설립인가를 받았다. 이 단지 토지등소유자 4062명 중 상가 지분을 소유한 인원도 500여명으로 비중이 적지 않다.
서울시는 2024년 하반기 정비계획을 입안해 도시계획위원회 심의를 받고 정비계획을 확정하는 것을 목표로 하고 있다. 원활한 사업 추진을 위해선 아파트조합원과 상가조합원 사이 의견차를 좁히는 것이 관건이 될 전망이다. 장미아파트주택재건축정비사업조합 관계자는 “아직 상가조합원 측에서 구체적인 요청은 없는 상태”라고 했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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