전용 85㎡, 공시가격 5억원 이하 비아파트 1채 소유자 1순위 청약 가능
…건설사들 "분양 서두르자"…수도권 청약과열 심화, 재개발 빌라 몸값도 오를 듯
대형 건설사인 A사는 지난해부터 2년 가까이 미뤄온 경기 지역의 아파트 분양을 연내 분양하기로 하고 일정을 서두르기로 했다. 미분양 우려로 분양 일정을 못잡던 사업장인데, 최근 서울에서 시작된 청약 열기가 수도권으로 확산하며 분양해도 좋겠다는 판단에서다.
A건설 관계자는 "하반기 금리 인하도 예고돼 있고, 정부가 중소형 비(非)아파트 1주택 소유자도 청약 시 무주택으로 인정하기로 하면서 청약열기가 더 뜨거워질 것으로 예상된다"며 "분양을 더 이상 미룰 필요가 없어 가을에 청약에 들어갈 예정"이라고 말했다.
●청약 열기 수도권으로 확산…PF 부실 피한 곳 분양 확대
여름 휴가철이 끝나가면서 건설업계가 하반기 분양을 서두르고 있다. 통상 가을 분양시장은 추석 연휴를 제외하면 연중 최대 성수기다. 그러나 불과 몇 달 전까지만 해도 건설업계의 하반기 분양시장 전망은 암울했다.
연초 태영건설 사태로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 커진 데다, 정부가 실제 지난 6월부터 부실 PF 사업장 정리에 착수하면서 분양 물량도 급감할 것이라는 관측이 많았다.
그러나 서울에서 불붙은 집값 상승세와 청약 열기가 최근 수도권으로 확산하면서 부실 우려 대상에서 벗어난 대형 건설사를 중심으로 하반기 분양을 확대하는 모습이다.
서울 남산에서 바라본 서울에 세워진 아파트와 건물들의 모습.
부동산R114가 한국부동산원의 청약홈에 올라온 청약 결과를 분석한 결과, 수도권 아파트의 청약경쟁률은 지난해 평균 13.5대 1에서 올해는 21.3대 1로 크게 상승했다.
특히 서울은 올해 청약 경쟁률이 작년(평균 57.4대 1)의 2배가 넘는 140.1대 1까지 치솟았고, 경기도도 작년 9.6대 1에서 올해 18.0대 1로 경쟁률이 높아지며 청약 열풍을 견인했다. 지방 아파트 경쟁률이 작년 8.9대 1에서 올해 6.7대 1로 낮아진 것과 대비된다.
지난 7월 분양한 서울 서초구 반포동 래미안원펜타스는 분양가 상한제 대상 아파트로 178가구 일반분양에 총 9만3864명이 신청해 1순위 청약경쟁률이 527대 1을 기록했다. 또 경기 화성시 동탄역대방엘리움더시그니처는 지난 7월 186가구 분양에 무려 11만6621명이 신청해 평균 경쟁률이 627대 1에 달했다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 "최근 수도권을 중심으로 청약경쟁률이 치솟으면서 건설사들이 그간 분양 시기를 잡지 못하고 고민하던 사업장들의 분양 일정을 확정하고 있다"며 "정부가 8·8대책 등을 통해 공급 확대 의지를 확고히 하고 지원에 나선 것도 업체들이 미뤘던 분양을 추진하는 배경 중 하나로 보인다"고 말했다.
2024년 하반기에 특히 수도권의 분양 대기 물량이 많다. 부동산R114 조사에 따르면 올해 상반기 전국 아파트 분양물량은 총 11만5490가구로, 이 가운데 절반에 못 미치는 5만6384가구(48.8%)가 수도권에서 분양됐다. 이에 비해 올해 하반기는 이미 7월과 8월에 분양한 4만여가구를 포함해 상반기보다 많은 14만8310가구가 분양 예정이며, 이 중 60.2%인 8만9310가구가 수도권에서 공급될 것으로 예상됐다.
대우건설과 한신공영은 분양성 때문에 오랜 기간 분양 시기를 저울질해오던 경기 양주시 남방동(양주역세권)과 덕계동에서 각각 1172가구와 724가구의 아파트를 10월에 분양하기로 했다. 서한도 분양 시기를 고민하던 서울 강동구 둔촌동의 주상복합아파트 128가구를 다음에 분양하며, 신동아건설과 한양은 경기 평택시 브레인시티에서 아파트 1420가구와 889가구를 10월께 분양한다.
●비아파트 소유자 가세로 청약 경쟁률 더 뛴다…빌라 투자수요도 늘 듯
부동산업계는 오는 11월 이후 청약시장에 적잖은 변화가 나타날 것으로 예상한다. 정부가 8·8부동산대책에서 발표한 비아파트 시장 활성화 대책 때문이다.
국토교통부는11월부터 청약 시 무주택으로 간주하는 빌라 등 비아파트의 범위를 종전 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 수도권 1억6000만원(지방은 1억원)에서 전용 85㎡ 이하, 공시가격 5억원(지방 3억원)으로 확대하기로 했다.
수도권에서 시세 7억∼8억원대(공시가격 5억원 이하) 중형 빌라나 단독주택 1채만 소유하고 있을 경우 청약 때 무주택으로 인정받게 되면서 1순위 청약이 가능해지는 것이다. 이때 비아파트는 빌라로 통칭하는 다세대·연립주택과 단독·다가구주택, 도시형생활주택 등이다. 입주자 모집공고일 시점의 공시가격으로 무주택 여부를 가리기 때문에 입주 시점에 공시가격이 올라도 당첨에 지장을 주지 않는다.
이 조치가 시행되면 앞으로 웬만한 빌라 1채 소유자는 대부분 '무주택'으로 간주되면서 청약경쟁률이 지금보다 더 높아질 것으로 업계는 보고 있다.
한국부동산원에 따르면 지난 7월말 기준 청약통장 1순위 가입자 수는 전국적으로 약 1796만명이며, 이중 서울 1순위 가입자 수만 434만여명에 이른다.
KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "서울과 경기도의 분양가 상한제 아파트는 경쟁률이 평균 100대 1이 넘는 가운데 빌라 등 비아파트 소유자까지 1순위로 가세할 경우 청약 경쟁은 더욱 뜨거워질 것"이라며 "인기지역에 당첨될 수 있는 청약가점도 지금보다 더 높아질 것"이라고 내다봤다.
현재 서울 강남권을 비롯해 웬만한 관심 지역은 당첨자 청약가점 평균이 60∼70점대에 달하는데, 앞으로는 만점(84점)에 가까워야 당첨 가능성이 높아진다는 얘기다. 이 때문에 청약통장 가입 기간이나 부양가족 수 등에서 불리한 일부 젊은 층은 당첨권에서 멀어지면서 '청포자'(청약포기자)가 늘어날 수 있다.
분양업계의 한 관계자는 "서울이나 수도권 공공택지는 가뜩이나 청약 당첨이 하늘의 별따기인데 11월 이후에는 청약 경쟁이 더 심해져 가점이 낮은 경우 앞으로 인기 단지 당첨이 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
빌라 시장에는 투자수요가 증가할 가능성이 있다. 특히 재개발·재건축 대상 주택에 투자수요가 늘어날 것으로 전문가들은 우려한다.
정부는 이번 8·8대책에서 단기 등록임대 제도를 도입해 비아파트 1채만으로 주택임대사업자로 등록하고 6년간 임대할 경우 다른 주택이 1채 있더라도 1가구 1주택 비과세 특례를 주기로 했다. 즉 빌라 1채 소유자가 청약에서 당첨된 뒤 해당 아파트를 분양받아 1주택자가 되더라도 빌라를 임대 등록하면 분양받은 아파트에 대해 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다.
박원갑 전문위원은 "최근 아파트값이 크게 오르면서 최근 전세사기 여파로 침체해 있던 다세대, 연립 등 빌라 거래도 다시 증가세로 전환했다"며 "비아파트 시장을 활성화해 아파트에 몰린 수요를 분산하는 것도 필요하지만, 빌라 투기로 이어지지 않도록 철저한 관리가 필요해 보인다"고 말했다.
빌라는 위험? "한 채는 갖고 계세요"…'이것' 보고 투자하세요
황현 랜드스타에셋 대표 “전세난 당분간 지속…주택시장 양극화 심화”
서울 신축 아파트를 중심으로 과열된 부동산 시장을 잠재우기 위해 정부가 8월8일 새롭게 공급대책을 내놨다. 전세사기 직격탄을 맞은 빌라 등 비아파트를 활성화해 아파트로 쏠린 수요를 분산한다는 게 주된 골자다. 신축 소형 빌라 등을 구입하는 경우 이를 세금 산정시 주택 수에서 제외하고 청약시 무주택으로 인정되는 비아파트 범위를 확대하는 내용 등이 담겼다.
특히 비아파트 수요를 끌어 올리기 위해 빌라 매수자 세제 감면 등 혜택을 제공하겠다고 밝혔지만 빌라 투자는 위험하고 불안하다는 인식이 여전하다. 이에 대해 황현 랜드스타에셋 대표는 건물이 아닌 입지에 투자한다는 생각으로 빌라를 보라고 하는데, 황 대표에게 빌라 투자의 장점과 주의점 그리고 전세난, 주택시장의 양극화 심화 등 부동산시장 전반에 대해 들어봤다.
-빌라 투자는 어떤 가능성을 보고 접근해야 하나요?
첫 번째는 토지 가격이 비싼 지역에 있는 빌라를 사야 됩니다. 토지 가격이 비싸다는 건 그 지역에 유동인구가 상당히 많다는 거고 수요가 많다는 뜻이거든요. 두 번째는 아파트 가격이 높은 지역, 서울 기준으로는 국민평형으로 15억원대 이상 가는 좀 안전한 지역 같은 경우는 20억원대 이상 육박하는 지역들의 빌라를 공략했으면 좋겠다. 세 번째는 개발 호재가 많은 지역. 서울역 주변이라든가 용산역 주변, 삼성역 주변 한강변이라든가 이런 지역들이 있잖아요.
마지막으로 너무 오래된 빌라를 사지 마라. 심플하게 수요자가 원하는 걸 사면 리스크가 좀 적겠죠. 수요자들이 원하는 주택은 누구나 알고 있을 겁니다.그런데 이제 여기서 한 가지 문제점이 발생돼요. 유튜브가 많이 이제 발달이 됐잖아요. 재개발에 대한 강의를 하시는 분들도 엄청나게 많아요. 강조하는 게 뭐냐면 대지 지분입니다.
빌라라는 상품을 투자용으로 사신다는 건 향후에 개발까지 보고 사시는 분들이 많잖아요. 대지지분 넓은 빌라의 특징이 구축이에요. 앞서 얘기했던 것처럼 그거 하나만 보고 샀을 경우에 아주 큰 리스크는 그 지역이 재개발이 안 될 경우. 그 빌라는 임대도 못 넣지만 재판매도 하기 힘들다라는 게 가장 큰 리스크거든요. 환금성까지 좀 생각하셨으면 좋겠습니다.“
-앞으로는 재건축이 아닌 빌라 재개발이 마지막 가능성이라는 얘기가 나오는데.
“저는 자신 있게 말씀드릴 수 있는 게 향후 20년 동안 재개발의 시대가 올 겁니다. 앞으로 20년 동안 재개발, 재건축의 시대가 오는데 재건축보다는 재개발에 대한 용량이 많을 겁니다. 왜냐하면 재건축 같은 경우는 과거의 재건축은 저층 아파트 재건축 시대였습니다.
2층에서 4층짜리 아파트 부셔서 25층짜리 아파트를 짓는 건데 지금의 재건축 시장은 중층 아파트 재건축이거든요.15층짜리 아파트를 멸실해서 25층짜리를 짓다 보니 분담금 문제, 공사비 문제에서 계속 부딪히는 거예요. 지금은 수지가 안 맞지만 10년 후에 강남 아파트의 시세가 지금보다 10억 15억씩 더 올라가면 안 맞던 수지가 다 맞춰지게 돼 있거든요.
이제 그런 지역들이 앞으로 많이 나올 거다. 내 집에 투자 이자를 낸다고 생각하고 내 집에 적금을 붓는 거예요. 집값이 오르고 떨어지는 것을 단기적으로 보지 말고 입지가 좋은 곳에 있는 빌라 한 채라도 꼭 가지고 있었으면 좋겠어요.”
-빌라 투자를 생각하는 분들에게 조언해 준다면.
“앞서 제가 사야 되는 빌라 이런 빌라를 꼭 사셨으면 좋겠다라고 말씀드렸잖아요. 그럼 딱 반대로 행하시면 되겠죠. 지역 개발 호재가 별로 없는 지역들 잘 모르겠다 이야기하시는 분들은 이런 지역 보시면 됩니다.
한강변 서쪽에서 합정동부터 동쪽 자양동까지 라인 안에 있는 한강변 그리고 이 한강변 안에는 마포 용산 성동구가 있을 겁니다. 그리고 광진구가 있을 겁니다. 딱 그 라인까지. 남쪽으로는 사실상 빌라촌이라고 남아 있는 동네가 영등포구랑 동작구밖에 없어요.
그리고 이제 그 지역을 벗어난 지역들 중에서 반드시 우리가 눈여겨볼 지역이 청량리라는 지역. 지금 말씀드린 이 지역만 딱 눈여겨보셔도 됩니다. 다른 지역은 볼 필요가 없다. 부동산 투자를 어떤 분은 되게 잘하고 어떤 분은 열심히 하는데도 제대로 된 성과가 안 나오시는 분들이 있단 말이에요. 성과가 잘 나오는 분들은 물건을 안 보고 입지를 봅니다.
'나 빌라 안 살아, 빌라 사면 안 된다는데'라고 이야기를 하지 마시고 내가 그 지역에 있는 입지를 산다, 좋은 입지에 내가 토지 지분을 갖고 있다라고 생각하시면 됩니다.”
-미국의 금리 인하가 늦춰질 것이라는 예상이 나오면서 우리 기준금리 역시 유지될 전망입니다. 거시적인 경제 환경이 주택시장에 미치는 영향에 대해서 어떻게 보고 계신가요?
“팬데믹사태 이후 한국이 부동산 시장은 차별화와 양극화가 정말 빠른 속도로 진행되고 있습니다. 금리는 동일한 거시경제변수이지만 주택시장에 미치는 영향은 지역별로 다르게 나타나고 있습니다. 아파트 매매가격 또한 소득, 금리 등 경제적 요인뿐만 아니라 조세, 부동산정책 등과 같은 정책적 요인, 그리고 인구이동과 같은 사회적 요인에 의해 다양한 영향을 받고 있습니다.
이자율, 총통화 변동률처럼 전국적으로 동일한 경제변수라 하더라도 지역에 따라 주택시장에 미치는 영향력이 다르고 지역에 따라서는 유의미한 영향을 미치지 못하는 경우도 발견됩니다.최근 금리 인상과 대출규제로 인한 하락장에서 상급지의 주택들은 수십억씩 상승 하는 반면 중급지, 하급지 주택들은 고전을 면치 못하는 것을 보면 알 수 있습니다.
물론 금리라는 변수를 무시할 수는 없지만 금리 외에도 다양한 외부변수에 의한 시장의 변화로 차별화, 양극화 시장으로 빠르게 변화하고 있습니다.”
-전세가격이 계속 상승하고 있습니다. 원인은 무엇이고, 앞으로 계속 전세난이 가중될 것으로 보시나요?
“하반기로 갈수록 무서운 속도로 전세난이 가중될 것 같습니다. 다시 한번 ‘전세찾아 삼만리’가 재현되지 않을까 걱정입니다.
이번 전세난의 원인은 서민주택의 붕괴에서 찾을 수 있습니다. 빌라 전세사기 여파로 빌라 전세 수요자들이 월세가격을 끌어올렸고, 빌라 대신 소형아파트로 전세수요가 이동하면서 소형아파트 전세물량 감소가 먼저 진행됐습니다.
여기에다 주택공급이 막히면서 시장에 기름을 붓는 꼴이 되었습니다. 아파트 뿐만 아니라 빌라시장도 신규 공급과 입주, 전세 물량이 모두 수요를 따라가지 못하고 있습니다.”
-하반기 주택가격에 대해 전망해주신다면?
“현재의 부동산시장은 월세, 전세, 매매 시장이 모두 동반상승을 하고 있습니다. 금리가 여전히 낮지 않지만 대출금리는 조금씩 내려가고 있고, 미국 역시 장기적 금리인하 가능성에 무게를 두고 있습니다. 따라서 지역적 차별성은 있겠지만 서울, 수도권을 위주로 상승 전환될 것으로 예상합니다.”
-일부에선 인구가 줄면 집값이 폭락할 것으로 주장하는 사람도 있습니다. 이에 대한 견해는?
“한마디로 정의를 하자면 인구가 감소하고 학생 수가 줄면 서울대학교의 경쟁률을 어떻게 될까요? 서울대학교가 정원미달이 나와 아무나 입학할 수 있는 학교가 될까요? 그렇지 않을 것입니다. 경쟁은 계속 치열할 것입니다.
부동산도 마찬가지입니다. 부동산의 서울대학교를 찾으면 되는 것입니다. 인구 감소시대에는 양적 인구가 아닌 전문·특화적 경쟁력을 갖춘 질적 경쟁력 있는 도시에 투자해야 합니다. 예를 들면 판교의 인구는 약 2만7000명, 부산광역시의 인구는 약 329만명입니다.
한편, 판교의 연매출액은 약 168조원, 부산의 매출액은 약 104조원 정도입니다. 양적 인구보다는 질적 경쟁력이 있는 도시가 왜 중요한지는 보여주는 단적인 사례입니다.”
-끝으로 무주택자나 1주택 갈아타기 수요자 및 투자자들께 각각 조언해주신다면?
무주택자나 1주택자가 갈아타기를 원한다면 3분기에는 이동하는 것이 좋아 보입니다. 서울이나 수도권 주요도시의 경우 아파트값이 전고점 대비 90%에 육박하고 있습니다. 불과 2개월 전만 하더라도 전고점 대비 75~80%에서 빠르게 올라왔습니다. 2024년 초 급매물이 빠지고 전셋값이 치솟으면서 매매가와 전세가격이 동반 상승하고 있습니다.
다만 갈아타기를 생각하는 분들은 반드시 상급지로 가야합니다. 같은 급지의 평행이동은 큰 의미가 없습니다.투자자들은 철저히 입지에 의한 투자가 우선돼야 합니다. 앞서 말씀드린 것처럼 한국 부동산시장은 지금 무서운 속도로 차별화과 양극화가 진행되고 있습니다.
인구가 유출되는 시장과 인구가 증가하는 시장, 기업이 빠져나가는 시장과 기업이 진입하는 시장 등등입니다.투자자분들은 서울의 경우 한강변이나 업무타운, GTX 신설역 인근, 대규모 뉴타운 주변지역을 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 또한 서울시에서 진행하는 정비사업인 모아타운, 신속통합기획, 역세권활성화사업이 진행되는 곳은 소액투자로 향후 아파트 입주권을 받을 수 있다는 장점이 있습니다.
“황현 대표가 운영하고 있는 랜드스타에셋은 20년 동안의 시장 노하우를 통해 재정관리, 세무, 임대차, 건물관리, 매매 등 각 분야에서 특화된 전문가와 체계적인 시스템을 바탕으로 고객자산관리를 제공하고 있다. 또한 유튜브(황현의 부동산경제학)를 통해 온라인에서 고객과 소통하고, 주 1회의 오프라인 강의도 병행하고 있다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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