김제경 투미부동산컨설팅 소장 “재건축 평균 분담금 5억원…조합원 납부능력 없는곳 피해야"
“공사비 상승으로 조합원 분담금이 이전보다 1억~2억원씩 뛴 곳이 많아요. 사업성이 떨어지는 재개발·재건축에 무턱대고 투자했다가 십 수년을 허송세월할 수도 있습니다.”
재개발·재건축 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “정비사업 투자처를 고민할 때 ‘옥석 가리기’의 핵심은 조합원들이 분담금을 낼 수 있느냐는 것”이라고 말했다. 그는 최근 재개발·재건축 시장의 가장 큰 화두로 공사비를 꼽으며 “많은 조합원이 ‘내가 보유한 아파트에 5억원을 더 투자해도 미래 가치는 오를 수 있다’고 확신해야 사업이 굴러가기 마련”이라고 말했다.
사업성과 입지만큼이나 조합원의 분담금 납부 의사를 꼼꼼히 따져봐야 한다는 것이다. 최근 서울 강북권에선 조합원 분담금 때문에 사업 진행에 난항을 겪는 재건축 단지가 속속 나오고 있다.
2023년 노원구 상계주공5단지가 기존 집값 수준의 분담금 전망에 시공사와 계약을 해지한 게 대표적이다. 김 소장은 “조합이 이미 설립된 곳은 어떻게든 사업이 진행되겠지만, 새롭게 재건축이 추진되는 곳은 분담금 문제는 빼고 장밋빛 청사진만 제시하는 곳이 많다”며 “정부가 지원을 약속한 1기 신도시 지역도 성남 분당을 제외하고는 사업성에 의구심이 드는 곳이 적지 않은 게 현실”이라고 했다.
그는 “서울에서는 누가 봐도 ‘여기 살고 싶다’고 느낄만한 곳에 투자하는 게 정답”이라며 “반포·압구정·잠원·개포·대치·여의도·목동 지역은 대체재가 없다”고 말했다. 또 “재개발은 서울시가 조합 설립 인가를 낸 곳이 투자 가치가 있다고 본다”며 “성북구·노원구 등 강북권에는 아직 2억원대에 투자할 수 있는 물건들이 있다”고 했다.
김 소장은 초보 투자자가 특히 조심해야 할 것으로 “부동산 중개업소와 조합 관계자의 추천을 맹목적으로 믿는 일”이라고 했다. 그는 “재개발·재건축 시장처럼 정보의 비대칭성이 심한 곳이 드물다”며 “항상 보수적으로 판단하고, 비싸더라도 확실하고 안전한 투자처가 낫다”고 강조했다.
김제경 "재건축 평균 분담금 5억원 시대…조합원 납부능력 없는 곳 피해야"
“건축 자잿값이 오르면서 이제 재건축·재개발을 시작하는 조합의 분담금은 조합원당 5억 원 시대에 접어들게 될 것입니다. 사업성과 입지, 조합원들의 분담금 납부 능력 세 가지 조건 중 하나라도 충족하지 못한 곳은 투자에 신중해야 합니다.” (김제경 투미부동산컨설팅 소장
지난 7월2일 서울경제신문이 롯데호텔서울에서 개최한 ‘머니트렌드 2024’에서 부동산 전문가들은 재건축·재개발 시장의 가장 큰 화두로 공사비를 꼽고 옥석 가리기에 나서야 한다고 강조했다.
‘공사비 상승 속 재개발 투자 성공방식’을 주제로 강연에 나선 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 규모의 경제에 따라 소규모 재건축일수록 공사비 타격을 더 많이 받을 것으로 내다봤다. 김 소장은 “서울시의 신속통합기획(신통기획)은 위치에 따라 다르겠지만, 개별 단지 기준 500가구 안팎의 모아타운은 공사비 상승 이슈로 사업이 좌초될 가능성이 커졌다”고 말했다.
예로 서울 서초구 잠원동 신반포22차 재건축 공사비는 역대 최고가인 3.3㎡당 1300만 원으로 확정됐다. 이는 지난 2017년 시공사 선정 당시 공사비(569만 원)보다 2배가량 뛴 금액이다. 신반포22차는 잠원동 65의 33 일대에 지하 3층~지상 최고 35층, 2개 동 160가구를 새로 짓는 사업이다.
김 소장은 또 재건축·재개발 투자에 나설 때 △사업성 △입지 △조합원들의 분담금 납부 능력을 고려해야 한다고 강조했다. 김 소장은 “전용면적 84㎡인 33평대 아파트의 계약면적이 50평, 재건축 공사비가 평당 1000만 원이라고 가정하면 분담금은 5억 원에 육박할 것”이라며 “현 시세에 5억 원을 더했을 때 미래의 집값 가치가 더 높을 것으로 기대하는 조합원들이 많을수록 정비사업 성공률이 높을 것”이라고 말했다.
대표적인 곳이 서울 노원구 상계주공5단지다. 상계주공5단지는 이미 준공한 8단지(포레나 노원)를 제외하면 일대에서 재건축 속도가 가장 빠르다. 2018년 정밀안전진단, 지난해 8월 건축심의를 통과해 최고 35층, 996가구로 탈바꿈할 예정이었다. 그러나 낮은 대지지분과 공사비 상승으로 조합원들의 분담금이 치솟자 지난해 말 GS건설과의 계약을 취소하며 사업이 멈췄다.
전용면적 31㎡ 소유자가 전용 84㎡ 타입 아파트를 받으려면 5억 원의 추가 분담금을 내야 할 것으로 추정됐다. 이는 최근 실거래가와 맞먹는 수준이다.1기 신도시 중에서는 성남시 분당구를 주목하라고 밝혔다.
그는 “일산의 경우 현재 33평대 시세가 4~6억 원이고, 파주 운정과 인천 서구 검단, 고양 창릉 등 인근 신규택지에서 아직도 5억 원대 분양가가 나오고 있다”며 “반면 분당은 주변 신축 공급이 적어 조합원들 입장에서 분담금이 높더라도 판교 시세를 따라갈 수 있다는 기대가 있기 때문”이라고 설명했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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