9월1일부터 수도권 주담대 1.2%포인트 가산금리 적용…비수도권 주담대보다 대출한도 축소
9월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되며 주택담보대출(주담대)의 한도가 줄어든다. 특히 수도권 은행 주택담보대출 한도가 크게 축소된다. 금융 당국이 가계부채 증가세를 잡기 위해 수도권 주담대 가산금리를 더 높게 적용했기 때문이다. 연소득이 가구당 평균소득 수준인 대출자의 수도권 주담대 한도는 최대 5500만원 감소한다.
9월1일 금융 당국에 따르면 스트레스 DSR 2단계 규제가 이날부터 시작된다. 스트레스 DSR은 미래의 금리 변동 위험을 반영해 실제 대출 금리에 스트레스 금리(가산 금리)를 더해 대출 한도를 산정하는 제도다. 대출자의 소득은 그대로인데 대출 시 적용되는 금리가 높아지는 만큼 대출 한도가 줄어든다.
2단계 스트레스 DSR 규제에서는 은행권 주담대·신용대출, 2금융권 주택담보대출에 0.75%포인트, 은행권 수도권 주담대에는 1.2%포인트의 가산금리가 적용된다. 지난 2월부터 시행한 1단계 스트레스 DSR 규제에서는 은행권 주담대에 더하는 스트레스 금리가 0.38%포인트였다.
금융 당국의 시뮬레이션에 따르면 가구당 평균소득 수준인 연소득 6000만원인 대출자가 수도권에 있는 주택을 구입하기 위해 은행권에서 30년 만기 변동금리(대출이자 4.0% 가정)로 주담대를 받을 경우 한도는 3억6400만원이다. 2단계 스트레스 DSR 도입 전보다 한도가 5500만원가량 줄어드는 셈이다. 동일 조건의 차주(돈을 빌린 사람)가 비수도권 주담대를 받을 경우 3억8300만원까지 빌릴 수 있다. 수도권 주담대에 비해서는 대출 한도가 2000만원가량 여유가 있다.
대출 한도 감소율은 주기형(5년) 고정금리로 주담대를 받을 경우에는 수도권 4%, 비수도권 3%로 예상됐다. 혼합형(5년 고정+변동금리)의 경우 대출 한도가 각각 8%, 5% 줄어들고, 변동금리는 13%, 8% 축소될 것으로 분석됐다.
금융 당국이 가계대출 문턱을 높이는 것은 가계부채가 다시 빠르게 증가하고 있기 때문이다. 8월 은행권 가계대출은 지난 29일 기준 8조원 증가했다. 이는 2021년 7월에 9조6000억원이 증가한 이후 3년1개월 만에 최대 증가폭이다.
금융 당국은 가계부채 증가세가 꺾이지 않으면 더욱 강력한 대출 규제를 내놓을 계획이다. 특히 최근의 가계부채 증가 원인으로 꼽힌 정책자금 대출(정책모기지론)에 대한 관리도 강화될 것으로 보인다.
윤석열 대통령이 8월29일 국정브리핑에서 최근 수도권 중심 주택 가격 상승에 대해 “금리인하로 (인한) 주택에 대한 대출 문제는 시장 원리에 따라서 공급도 늘리면서 정책금리 관리를 통해 잘 관리해 나가도록 하겠다”고 밝혔다. 이에 따라 금융 당국은 관계부처와 함께 전세대출이나 정책모기지 등으로 DSR 적용 범위 확대를 검토하는 등 더욱 강력한 규제에 나설 것으로 예상된다.
우리은행, 무주택자만 주담대·전세대출 허용
은행권 대출 조이기 ‘초강수’…1주택자도 수도권 내 추가 구입 차단…KB은행 등 갭투자용 전세대출 중단…2단계 DSR 규제 9월2일부터 적용 시작…향후 DSR 범위 확대·LTV 축소 가능성
은행권이 유주택자의 추가 주택담보대출(주담대)을 전면 중단하는 등 가계부채 관리를 위한 초강수 대책을 내놨다. 금융 당국이 가계부채 관리를 위해 자율규제를 요청하자 은행권은 주담대 금리 인상, 대출 한도 줄이기, 거치기간 폐지 등의 대책을 줄줄이 발표해 왔다. 그럼에도 가계빚 증가세가 잡히지 않자 이제는 대출 취급 자체를 중단하기에까지 이른 것이다.
우리은행은 9월9일부터 주택을 1채라도 소유한 차주를 대상으로 수도권에 주택을 추가로 구입하기 위한 목적의 대출을 전면 중단한다고 1일 밝혔다. 이른바 ‘갭투자’(전세를 낀 주택 구입)를 막기 위해 전세대출도 전 세대원 모두 주택을 소유하지 않은 무주택자에게만 지원한다는 것이다. 주담대 만기도 최장 40년에서 30년으로 단축한다.
KB국민은행도 9월3일부터 전세자금대출을 임차보증금 증액 범위 안에서만 취급한다. 갭투자 등 투기성 자금으로 활용될 가능성이 있는 임대인 소유권 이전 등 조건부 전세자금대출을 아예 중단한다. 8월29일부터는 수도권 주담대 대출기간을 기존 50년에서 30년으로 일괄 축소했고 생활안정자금 목적 주담대 한도도 물건별 1억원으로 제한했다.
신한은행도 3일부터 주담대 최장 기간을 30년으로 줄이고 생활안정자금 목적 주담대 한도도 1억원으로 줄였다. 8월26일부터는 조건부 전세자금대출을 중단했다.
은행권이 일제히 대출 조이기에 나선 것은 가계대출이 잡히지 않고 있기 때문이다. 금융권에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 8월29일 기준 가계대출 잔액은 724조617억원으로 집계됐다. 7월 말보다 8조3234억원 불어났다. 2021년 4월(9조2266억원) 이후 3년4개월 만에 최대 증가폭이다.
가계대출 중 주택담보대출(전세자금대출 포함) 잔액은 567조735억원을 기록했다. 7월 말보다 7조3234억원 늘어난 액수다. 지난달 들어 은행권이 연이어 대출 금리를 올린 데다 조건부 전세자금대출 중단, 주담대 만기·한도 축소 등 가계대출 증가를 억제하기 위한 갖가지 대책을 쏟아낸 점을 감안하면 역대급 증가세가 이어지고 있는 것으로 풀이된다.
특히 9월 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리 실행으로 8월30∼31일 ‘막차’ 수요가 몰렸을 가능성도 배제할 수 없다. 금융위원회의 시뮬레이션에 따르면 연소득 5000만원인 차주가 30년 만기 연 4.5% 이자로 지난달까지 빌릴 수 있는 은행권 주담대 한도는 변동금리 기준 3억1500만원(1단계 스트레스 DSR 금리 0.38%포인트 적용)이었지만 이달 2단계 스트레스 금리 적용에 따라 수도권은 2억8700만원, 비수도권은 3억200만원으로 각각 한도가 줄어들었다. 수도권은 1.2%포인트, 비수도권은 0.75%포인트의 스트레스 금리가 적용된다.
1단계 규제 당시 스트레스 금리는 은행권 주담대에만 적용됐는데, 9월부터는 은행권 신용대출과 제2금융권 주담대까지 확대된다. 2025년 7월부터는 금융권 전체 대출을 대상으로 3단계 스트레스 금리(1.5%포인트) 규제가 예정돼 있다.
금융당국은 9월 이후에도 가계대출이 과도하게 증가하면 전세·정책대출 등으로 DSR 규제 범위를 확대하는 한편 주택담보인정비율(LTV)까지 축소하는 방향으로 손본다는 방침이다. 주담대 문턱이 높아지자 신용대출도 지난달 들어 29일 만에 8202억원(102조6068억원→103조4270억원) 늘었다.
금융당국은 대출 수요가 상호금융이나 보험업권으로 번질 것을 우려해 이들 업권의 가계대출 신청 건수를 하루 단위로 점검하고 나섰다. 2금융권의 DSR 규제는 50%로 은행(40%)에 비해 느슨하고, 신용대출은 2단계 DSR 대상에 해당하지 않는다. 2금융권 주담대에는 수도권 가산금리가 없어 0.75%포인트 스트레스 금리가 공통으로 적용된다. 풍선효과가 우려되는 부분이다.
한편 국회 기획재정위원회 소속 조국혁신당 차규근 의원은 국토교통부로부터 제출받은 자료를 토대로 지난 7월 서울 지역의 갭투자 의심 주택 구매 건수가 963건으로 전년 동기(334건) 대비 약 2.8배 늘어났다고 밝혔다.
차 의원은 “금액 기준으로는 1조3000억원에 달해 갭투자가 횡행했던 2020년 12월 이후 최대치”라며 “윤석열정부가 스트레스 DSR 2단계 규제를 7월에서 9월로 돌연 연기하면서 ‘빚내서 집 사라’는 신호를 준 탓에 갭투자 의심 거래가 늘어난 것으로 보인다”고 지적했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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