이복현 "실수요자 제한 안돼" 발언에도…유주택자 주담대 중단 확산…냉·온탕 대출규제 발언 혼란 키워
집을 한 채라도 가진 사람에게 주택담보대출(주담대)을 내주지 않는 은행들이 늘어나고 있다. 이복현 금융감독원장이 9월4일 은행들의 일률적이고 기계적인 가계대출 제한 조치에 대해 바람직하지 않다고 언급했지만, 고강도 대출 제한 조치가 계속되고 있다. 실수요자를 위한 대책 마련을 언급하면서 유주택자 대출제한 조치가 완화될 것으로 기대됐지만, 예상을 빗나갔다.
9월5일 금융권에 따르면 KB국민은행과 케이뱅크는 이날 1주택 세대의 주담대 대출을 중단한다고 발표했다. 국민은행은 9월9일부터 1주택 세대의 수도권 주택 추가 구입 목적의 주담대 취급을 제한하기로 했다. 다만 이사, 갈아타기 등 실수요자의 기존 보유 주택 처분조건부 주담대는 가능하다. 또 신용대출도 최대 대출 가능한도를 연소득 이내로 제한하기로 했다.
케이뱅크도 이날부터 아파트담보대출(아담대) 취급 강화 대책으로 구입 목적 아담대 취급 대상을 무주택자로 제한한다. 다만, 1주택자가 기존 주택 처분을 서약하면 구입자금 대출 취급을 허용한다. 케이뱅크 관계자는 "주택 구입을 통해 다주택자가 되는 게 아닌 데다 차주별 상황에 따라 주택을 변경하는 것인 만큼 실수요적 측면을 고려했다"고 설명했다.
이날 국민은행과 케이뱅크가 발표한 유주택자 주담대 취급 제한은 우리은행이 시중은행 중 가장 먼저 내놓은 대책이다. 우리은행은 9일부터 주택 보유자에게 서울 등 수도권에 주택을 추가 구입하기 위한 대출을 내주지 않는다고 이달 1일 발표했다. 이에 따라 서울 등 수도권 내 전세자금대출도 전 세대원 모두 주택을 보유하지 않은 무주택자만 받을 수 있다.
카카오뱅크 역시 이달 3일부터 주택구입자금 목적 주담대 대상자 조건을 기존 세대 합산 기준 '무주택 또는 1주택' 세대에서 '무주택 세대'로 변경했다. 삼성생명도 같은 날부터 기존 주택 보유자에 대한 수도권 주택담보대출을 제한하고 있다.
금융권은 갭투자(전세 낀 주택 매입) 등 투기 대출 수요를 차단하기 위한 조치라는 입장이다. 하지만 당장 대출 한도가 쪼그라들고 전세자금 대출까지 막힌 실수요자들은 피해가 불가피한 상황이다.
실제로 전날 금감원이 진행한 '가계대출 실수요자 및 전문가 현장간담회'에서 실수요자들의 불만이 쏟아졌다. 간담회 참석자들은 직장·학업 등의 이유로 전셋집을 구해 살고 있는 1주택자도 상당한 데, 이러한 실수요자를 전혀 고려하지 않은 규제라고 반발했다.
이 원장은 이날 가계대출 관리 강화 조치가 실수요자 피해로 이어진다는 지적에 머리를 숙였다. 그는 “국민들께 불편드린 것에 대해서는 비난받아 마땅하다고 생각하고 사과를 드린다”고 말했다. 은행들의 일률적인 조치는 당국도 예상하지 못했다며 해결방안을 내놓겠다고 약속했다. 이에 따라 유주택자 대출 제한 조치가 완화될 가능성이 조심스럽게 제기됐었다.
은행권 관계자는 "가계대출 관리 정책이 계속 바뀌면서 내부적으로도 혼란스러운 상태"라며 "당장 올해 가계대출 목표치를 초과할 경우 내년부터 패널티를 부과 받는 만큼 가계대출 제한 조치가 불가피한 상황"이라고 말했다.
10일 만에 이복현 금감원장의 메시지가 대출규제에서 완화 쪽으로 바뀌어
대출 개입 세게 한다더니 ‘실수요 제약은 안 된다’ 딴소리…은행들은 시시각각 정책 변경
이복현 금융감독원장이 9월4일 주택 실수요자에게 피해를 주는 대출 정책을 점검하겠다고 했다. 이 원장은 지난달 25일에는 “대출 금리 상승은 당국이 바란 게 아니다. (은행에 대한) 개입을 더 세게 해야 할 것 같다”고 했었다. 이후 은행들은 경쟁적으로 대출 한도 축소와 유주택자 대출 제한 같은 조치를 쏟아냈다.
그런데 불과 10일 만에 이 원장의 메시지가 대출 규제 완화 쪽으로 바뀐 것이다. 금융 당국 실세인 이 원장의 말 한마디에 은행들이 가계 대출 정책을 바꾸는 상황이라, 이 원장 자체가 부동산 시장의 최대 위험 요인이 됐다는 지적이 나온다.
●냉탕 온탕 오가는 대출규제 정책
이날 오전 이 원장은 서울 여의도 KB국민은행 신관에서 가계대출 실수요자들과 간담회를 갖고 “정상적인 주택 거래에서 발생하는 대출 실수요까지 제약을 받아선 안 된다”며 “최근에 나온 (은행권) 대출 상품들의 내용에 대해 점검해 보겠다”고 했다. 최근 은행들이 주택담보대출 한도와 만기를 축소하고, 1주택자의 수도권 전세대출을 제한하는 등 대출 규제를 강화하면서 대출 실수요자의 피해가 커진다는 지적에 따른 것이다.
이 원장은 “가계부채 관리 속도가 늦어지더라도 실수요자들에게 부담을 줘선 안 된다”며 상황에 따라 가계 대출이 늘어나는 것도 용인할 수 있다는 뜻을 밝혔다. 가계 대출 급증세를 막는 데 정책의 최우선 비중을 둬온 그간의 행보에서 한발 물러난 것이다.
그는 특히 “최근 은행들이 예상하지 못한 가계대출 급증 추이를 막기 위해 들쭉날쭉한 대책을 내고 있다”며 “1주택자는 무조건 (대출이) 안 된다는 등 구체적인 내용과 관련해서는 사전에 (금감원과) 공감대가 없었던 편에 가깝다”고 했다. 대출 실수요자 피해의 책임을 은행에 넘긴 셈이다.
은행권은 혼란스럽다는 반응이다. 종잡을 수 없는 이 원장의 행보가 이번만이 아니었기 때문이다. 이 원장은 지난해 말부터 올해 초에 걸쳐 은행권을 향해 “고금리 지속으로 서민의 이자 부담이 가중된다”며 이른바 ‘상생 금융’을 주문했다. 은행들은 일제히 대출 금리를 인하했다.
그러다가 지난 7월 임원회의에서 “성급한 금리 인하 기대와 국지적 주택 가격 반등에 편승한 대출 확대가 가계부채 문제를 다시 악화시킬 우려가 있다”고 했다. 그의 발언 이후 은행권은 경쟁적으로 대출 금리를 인상했다.
주요 은행들이 한 달 사이 20번에 가까운 금리 인상에 나서자 지난달 25일에는 금리 인상이 아닌 다른 가계부채 관리 방안을 주문했고, 이제 다시 ‘속도 조절’을 주장하고 있는 것이다. 한 은행권 관계자는 “대부분 은행들이 당국 메시지에 따라 움직인 것인데, 이제 와 (이 원장이) 공감대가 없었다고 하니 다소 당황스럽다”고 했다.
●불안한 재건축 실수요자들
오락가락하는 정책에 실수요자들은 애를 태운다. 혼란을 가중하는 대표적인 제한이 ‘조건부 전세자금 대출’이다. 아파트를 분양받은 사람이 당장 실거주할 형편이 안 될 때, 집을 전세 주고 받은 전세금으로 아파트 잔금을 납부하는 경우가 적지 않다. 이때 임차인이 은행에서 받아왔던 대출이 ‘조건부 전세자금 대출’이다. 하지만 일부 은행이 소유권 이전과 동시에 이뤄지는 이 같은 조건부 전세대출이 갭투자(전세 낀 주택매입)에 악용될 수 있다는 이유로 아예 막아버렸다.
이 때문에 11월 말 입주를 앞둔 둔춘주공아파트 재건축단지(올림픽파크 포레온)에도 비상이 걸렸다. 1만2000가구가 넘어 상당한 전세 매물이 나올 텐데, 전세 세입자를 못 구하면 어쩌나 하는 걱정 때문이다. 이 아파트를 분양받은 이모(47)씨는 “옵션까지 합쳐 잔금이 3억원 넘게 남았는데, 갑자기 은행들이 전세대출을 안 해 준다니 황당해 잠도 안 온다”고 했다.
은행들의 대출 정책도 제각각이라 혼란스럽다. 우리은행은 조건부 전세대출을 완전히 막기로 했다. KB국민은행은 일단 10월 말까지만 막겠다며 여지를 뒀다. NH농협은행은 집주인이 그간 분양 중도금을 완납했다는 사실이 확인된 주택에 대한 전세대출은 해 주기로 했다. 신한은행은 기존 주택에 대한 조건부 전세대출은 막되, 신규 분양주택은 조건부 전세대출을 해 주기로 했다.
하나은행은 아직 조건부 전세대출 제한 계획이 없는 상태다. 전세대출 실수요자들이 은행을 떠돌 수밖에 없고, 언제 은행들이 대출 정책을 더 강화할지 몰라 불안해해야 한다.
금융 당국 내부에서도 이 원장의 행보가 섣부르다는 평가가 나온다. 한 금융 당국 관계자는 “당국자들 사이에서도 ‘실수요자’를 어떻게 규정해야 할지 견해가 분분하다”며 “입주를 목표로 한 갭투자도 실수요로 볼 여지가 있고, 1주택자의 전세대출도 실수요인 경우가 있는데, 이 원장이 은행권에 너무 애매한 메시지를 던지고 있는 것 같다”고 했다.
정치하듯 질러놓고 보는 이복현에 울화통 터진 은행들
대출 관리 주문했다 민심 들끓으니 은행에 책임 전가…당국이 줘야 할 실수요자 정의…"은행들이 협의해라“
매번 달라지는 이복현 금융감독원장의 발언에 은행들이 방향을 못 잡는 모양새다. 금감원이 은행에 강도 높은 대출 관리 정책을 유도한 뒤, 비판 여론이 들끓으면 은행을 방패막이로 삼는다고 하소연한다. 은행들은 대출 정책의 화두로 떠오른 실수요자만큼은 금감원에서 명확한 지침을 내려주길 바란다.
9월5일 금융권에 따르면 이복현 원장은 10일 오전 전국은행연합회에서 시중은행장들과 간담회를 한다. 은행별 대출 정책이 달라 혼동하는 소비자들을 고려해 대응 방안을 논의한다. 이 원장은 전날 '가계대출 실수요자 및 전문가 현장간담회'가 끝난 후 기자들과 만나 "은행마다 상품 운용이 들쭉날쭉한데 은행이 자체적으로 기준을 맞춰야 한다"며 "이르면 다음 주 중 은행장들과 만나 중지를 모으겠다"고 말했다.
최근 은행들이 다주택자 대상으로 주택 자금 대출을 중단한 것에 대해서도 "유주택자는 무조건 대출이 안 된다고 하는 건 금감원과 공감대가 없던 것"이라면서 "그로 인해 부작용이 생기고 특정 지역의 부동산 쏠림을 억제하지는 못한다는 의견에 공감한다"고 했다.
●당국 따랐는데 뒤통수 맞은 은행들
은행들은 당황한 기색이 역력하다. 다주택자 대출 제한은 앞서 금감원이 8월27일 가계대출의 급증세에 대해 관리 수준을 벗어났다고 평가해 세운 대책이기 때문이다.
8월 기준 4대 은행의 연간 경영 계획 대비 가계대출 증가액은 150.3%다. 올해가 4개월이나 남은 시점에 50.3%포인트(p)를 초과했다. 대출 대상 제한과 같은 초강수를 쓰지 않고선 애초 계획한 대출 증가액 내로 관리할 수 없다고 판단한 것이다.
한 금융권 관계자는 "금감원이 은행의 대출 억제를 유도한 뒤, 관치한다는 비판이 생기자 오히려 은행을 지적하는 모습이 반복되고 있다"고 말했다. 금융권에선 이 원장이 비금리 정책을 주문한 지 10일 만에 말을 바꾼 데에 대해서도 유감을 드러냈다. 다른 금융권 관계자는 "유주택자 대출 제한에 대해 금감원과 공감대가 없었다고 하지만, 가계대출이 급격히 증가한 이후 금융당국 및 감독 당국에 은행의 가계대출 방향에 대해 보고를 해왔다"면서 "아무런 지침과 피드백이 없다가 민심이 악화하자 은행에 책임을 전가하는 것이 아니냐"고 토로했다.
앞서 이 원장은 지난 8월25일 "대출 금리 상승은 당국이 바란 게 아니다"라며 비금리 정책을 에둘러 주문했었다. 그런데 돌연 전날 말을 달리했다.
●"정책 효과 보려면 실수요자 지침 필요“
은행들은 이 원장의 일관성 없는 주문에 갈피를 못 잡고 있다. 최근 이 원장이 강조한 실수요자의 불이익 최소화 방안에 대해 구체적인 지침이 필요하다고 하소연하는 것도 같은 이유다.
한 은행 관계자는 "금감원에서 범위가 불분명한 실수요자에 대해 정의를 내려줄 필요가 있다"며 "실수요자를 명확하게 구분하기 어려워 대출을 집행하는 데 고민이 크다"고 토로했다. 가이드라인 없이 새로운 대출 정책을 낸 뒤 며칠 만에 번복하면, 오히려 소비자에게 많은 혼란을 줄 수 있다고 설명했다.
우리은행은 9월9일부터 주택을 한 채라도 있는 소비자에겐 전세 자금 대출을 내주지 않는다. 1주택자가 대출받으려면 기존 주택을 처분할 것이라는 확약서를 작성해야 한다. 이 원장은 전날 간담회에서 "1주택자들도 자녀가 지방에 대학교를 다녀야 해 전셋집을 구해야 하면, 실질적으로 생활에 필요한 자금이 있을 것"이라며 "투기 목적이 아닌 경우도 있을 텐데 일률적으로 금지하는 것은 옳지 않다"고 평가했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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