재건축 정비사업 순항…5곳 선정 예정 총 규모의 5.9배…분당 7.4배… 주민동의 90% 넘어일산은 3만호 공모 참여로 5배…평촌 4.4, 중동 6.6, 산본 4.9배…제안서 평가 거쳐 11월 최종 선정…공공기여 등 추가 점수 영향 줄 듯…'특별정비계획 수립 패스트트랙' 도입
수도권 1기 신도시에서 처음으로 재건축이 진행되는 ‘선도지구’ 공모에 선정 물량의 5.9배이며, 각 신도시 주택 수 전체(29만가구)의 53%에 달하는 15만3000가구가 뛰어들었다. 특히 분당은 선정 물량의 7.4배 규모가 몰리고 주민동의율도 90%를 넘겨 경쟁이 가장 치열한 것으로 나타났다.
국토교통부와 1기 신도시 소관 지방자치단체인 경기도, 고양시(일산), 성남시(분당), 부천시(중동), 안양시(평촌), 군포시(산본)가 1기 신도시 정비 선도지구 공모 제안서 접수 결과를 9월29일 발표했다. 발표에 따르면 공모에 제안서를 제출한 곳은 총 99개 구역(15만3000호)으로, 선정 예정 총 규모의 5.9배 수준이다.
앞서 정부는 선도지구로 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 각 4000가구 등 총 2만6000가구를 지정하겠다고 밝혔다. 지역 여건에 따라 지자체가 기준 물량의 50%를 추가 지정할 수 있어 최대 3만9000가구까지 선정될 수 있다.
분당의 참여율이 가장 높게 나타났다. 분당에서는 선도지구 공모대상인 특별정비예정구역(재건축이 필요한 단지 2∼4개가량을 묶어 지정한 곳) 67곳 중 양지마을, 시범단지삼성한신 등 총 47곳(5만9000호)이 공모에 참여했다.
선정 규모 대비 7.4배이며, 제출된 구역들의 평균 동의율은 90.7%이다.원자재 가격 상승 등 불안요인이 많아 이번이 아니면 재건축이 쉽지 않을 수 있다는 분위기가 조성되며 너도나도 선도지구 경쟁에 나선 것으로 풀이된다.
이들 단지는 향후 각 지자체 공모지침에 따라 평가를 받는다. 10월 중 평가가 이뤄지며, 향후 지자체와 국토부 협의 등의 과정을 거쳐 11월 중 선도지구가 최종 선정된다.
분당의 경우 주민동의율 외에 공공기여 등 추가 점수 확보가 지구 선정에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 당초 분당은 경쟁 치열할 것이라는 점을 고려해 통합 재건축 참여 가구 수 배점을 국토부 기준(10점)보다 5점 높인 15점으로 잡았다. 3000가구 이상이 모여 통합 재건축을 하면 해당 항목 만점인 15점을 준다.
그러면서 통합 재건축 참여 주택단지 수 배점은 국토부 기준(10점)보다 낮은 4점으로 줄였다. 재건축 참여에 4개 단지 이상이 모여야 4점이다.또 ‘도시기능 활성화 필요성 항목’에는 최대 15점이 걸려 있다. 공공기여를 추가로 제공하면 최대 6점, 근린상업구역을 포함해 구역을 정형화하면 최대 2점, 장수명 주택을 인증받으면 최대 3점 등을 부여하는 식이다.
일산은 공모대상 특별정비예정구역 47곳 중 강촌마을, 백마마을 등 22곳(3만호)이 공모에 참여했다. 선정 규모 대비 5배 수준이다. 제출된 구역들의 평균 동의율은 84.3%이다.평촌은 공모대상 특별정비예정구역 19곳 중 은하수·샛별마을, 샛별한양1·2·3 등 선정 규모 대비 4.4배인 9곳(1만8000호)이 공모에 참여했다.
평균 동의율은 86.4%이다.중동은 선정 규모 대비 6.6배 12곳(2만6000호)이 공모에 참여했고 평균 동의율은 80.9%이다. 산본은 선정 규모 대비 4.9배인 9곳(2만호)이 공모에 참여했고 평균 동의율은 77.6%이다.국토부는 1기 신도시 선도지구 선정 즉시 특별정비계획 수립에 착수할 수 있도록 심의를 간소화하는 등의 내용을 담은 ‘특별정비계획 수립 패스트 트랙’을 도입한다.
정우진 국토부 도시정비기획단장은 “선도지구 선정 즉시 특별정비계획 수립에 착수할 수 있도록 지원하고, 신속한 계획수립과 주민부담 경감을 위한 다각적인 지원방안을 지속 마련해 나가겠다”고 말했다.
●선도지구 2만6000가구+α 뽑는데 15만3000가구 공모 참여
국토부와 경기도 등 1기 신도시 지자체는 9월23일~27일 이뤄진 '1기 신도시 정비 선도지구 선정 공모' 제안서 접수 결과를 9월28일 이같이 밝혔다.
제안서를 제출한 구역은 공모 신청이 가능한 162개 구역 중 99개 구역이다. 선정 규모(2만6000가구 기준) 대비 5.9배인 총 15만3000가구 수준이다.
오는 11월 2만6000가구~3만9000가구가 선도지구에 선정된다. 분당 8000가구~1만2000가구, 일산 6000가구~9000가구, 평촌 4000가구~6000가구, 중동 4000가구~6000가구, 산본 4000가구~6000가구다. 기준 물량 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌 4000가구, 중동 4000가구, 산본 4000가구에다 각 지역에서 50% 이내 수준이 추가된 수치다.
기준 물량 대비 신청 규모가 가장 큰 곳은 분당으로, 기준 물량(8000가구)의 7.4배인 5만9000가구가 공모에 참여했다. 공모 대상 구역 67곳 중 양지마을, 시범단지 삼성·한양 등 47곳이다. 제안서를 제출한 구역들의 제안서상 평균 동의율은 90.7%다.
다음으로 중동이 기준 물량(4000가구) 대비 6.6배인 2만6000가구 규모로 뒤를 이었다. 공모 대상 구역 16곳 중 미리내마을, 반달마을 A 등 12곳이 제안서를 제출했다. 이 구역들의 제안서상 평균 동의율은 80.9%다. 이어 일산, 산본, 평촌 순으로 기준 물량 대비 신청 규모가 컸다.
지역별로 ▲ 일산이 기준 물량(6000가구) 대비 5배 많은 3만가구, 47개 구역 중 22곳 ▲ 산본이 기준 물량(4000가구) 대비 4.9배 많은 2만가구, 13개 구역 중 9곳 ▲ 평촌이 기준 물량(4000가구) 대비 4.4배인 1만8000가구, 19개 구역 중 9곳이다. 이들 지역의 제안서상 평균 동의율은 ▲일산 84.3% ▲ 산본 77.6% ▲ 평촌 86.4%다.
평가는 10월 각 지자체와 국토부의 협의를 통해 이뤄진다. 국토부의 배점 기준은 주민동의율(만점 60점), 가구당 주차대수(만점 10점) 등이다.
이 중 분당은 공공기여, 소방활동 불편성 등 평가 항목을 세분화하고, 신탁과 공공시행방식으로 통합 재건축할 경우 가점을 부여한다. 중동은 주민동의 90% 이상 시 70점(만점)을 받고, 산본은 공공시행방식으로 통합 재건축 추진 시 추가 점수를 준다. 일산, 평촌은 국토부의 표준 평가 기준을 따른다.
경기 성남시 분당의 1기 신도시 선도지구 공모 대상 특별정비예정구역. /제공=국토교통부
●선도지구 선정 시 특별정비계획 수립에 신탁사·LH 등 참여 지원
국토부는 선도지구 선정 시 특별정비계획 수립에 나설 수 있도록 '특별정비계획 수립 패스트트랙'을 도입한다. 오는 11월 패스트트랙 내용을 담은 '특별정비계획 수립 지침'이 나온다 ●선도지구 선정 시 특별정비계획 수립에 신탁사·LH 등 참여 지원
국토부는 선도지구 선정 시 특별정비계획 수립에 나설 수 있도록 '특별정비계획 수립 패스트트랙'을 도입한다. 오는 11월 패스트트랙 내용을 담은 '특별정비계획 수립 지침'이 나온다.
특별정비계획은 '노후계획도시정비법'에 따라 지자체가 직접 세우거나, 선도지구 주민 50% 이상의 동의를 받아 계획을 직접 제안해 수립한다.
국토부는 이 중 주민 제안 방식의 경우 주민, 예비사업시행자가 특별정비계획을 수립하는 '협력형 정비지원' 절차를 마련할 예정이다. 예비사업시행자가 주민 제안형 정비계획 수립 과정에 참여하면 보다 빠르게 정비계획을 수립할 수 있다.
이를 위해 주민 50% 이상 동의 시 신탁사, 한국토지주택공사 등을 예비사업시행자로 지정할 수 있도록 지원한다. 기존에는 신탁사, LH 등은 정비계획 수립 전까지 사업시행자 자격을 얻지 못해 정비계획을 세울 수 없었다.
협력형 정비지원 절차에는 지자체도 참여한다. 주민과 예비사업시행자가 정비계획안을 만들면 지자체가 자문해 주민 의견을 수립하도록 한다. 또 정비계획 수립 단계부터 지자체 내 관계부서도 함께 참여하도록 해 정비계획 수립 이후 각종 심의에 차질이 발생하지 않도록 한다.
국토부는 오는 11월 특별정비계획수립 패스트트랙뿐 아니라 '공공기여금 산정 및 운영 가이드라인'도 배포한다. 정비계획 수립 시 공공기여 계획을 포함해야 하는 데 따른 조치다.
이에 국토부는 9월20일 지자체와 민간 정비금융업계 관계자 100여명을 대상으로 공공기여금 가이드라인 설명회를 열었다. 정우진 국토부 도시정비기획단장은 "지자체의 제안서 평가 과정 등에 협조해 오는 11월까지 선도지구가 차질 없이 선정되도록 할 것"이라며 "특별정비계획 수립 패스트트랙으로 선도지구 선정 즉시 특별정비계획 수립에 착수하도록 지원할 것"이라고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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