대출 제한조치 은행별 도입…국민·신한·우리은행 3곳은 기존주택 처분조건 신규 대출
은행별 주택담보대출 한도와 조건이 ‘난수표’가 됐다. ‘가계대출 증가세는 억제하면서 금리는 올리지 말라’는 금융당국의 압박에 은행들이 제각각 대출 제한 조치를 도입하면서 은행별로 대출 한도와 조건이 모두 다른 상황이 펼쳐졌다.
일부 은행은 소비자 대신 대출 조건이 유리한 곳을 찾아주는 ‘대출 모집인’과의 계약까지 끊었다. 주담대를 받으려는 ‘예비 차주’는 1주택 여부 등 본인이 해당하는 조건에 맞춰 은행별 대출 가능 여부를 직접 따져봐야 한다.
●주담대 조건 은행마다 달라
금융권에 따르면 주택을 두 채 이상 보유한 다주택자는 시중은행에서 주담대를 받기조차 어려워졌다. 국민은행과 신한은행은 다주택자에 대한 주택 구입 목적의 주담대 취급을 전면 중단했다. 우리은행과 농협은행은 다주택자가 수도권 주택을 추가로 구입하는 목적의 주담대를 더 이상 판매하지 않고 있다. 시중은행 중에선 하나은행이 유일하게 다주택자에 대한 주담대를 조건 없이 판매 중이다.
1주택자는 상대적으로 주담대를 받기 쉽지만 은행마다 조건이 다르다. 하나은행과 농협은행은 별다른 제한을 두지 않고 1주택자에 대한 주택 구입 목적의 주담대 판매를 허용하고 있다.
반면 신한은행은 전국 어디에서든지 1주택자가 주택을 추가 구입하는 목적의 주담대를 판매하지 않고 있다. 국민은행과 우리은행은 1주택자가 수도권 주택을 추가 구입하는 목적의 주담대를 공급하지 않는다. 다만 신한 국민 우리 등 3개 은행 모두 1주택자가 기존 주택을 처분하는 조건의 신규 주담대는 내주고 있다.
주담대 만기도 은행마다 제각각이다. 주담대 만기가 짧을수록 개인의 대출 한도는 줄어드는데, 신한은행과 우리은행은 전국 모든 지역에서 주담대 최장 만기를 기존 40~50년에서 30년으로 줄였다. 국민은행은 수도권에 한해 주담대 최장 만기를 30년으로 줄였다. 하나은행과 농협은행의 주담대 만기는 아파트 기준 최대 40년이다.
주담대를 주택 구입 목적이 아니라 생활 안정 목적으로 받는 것도 어려워졌다. 국민은행과 신한은행은 생활 안정 목적 주담대 최대 한도를 1억원으로 줄였다. 하나은행과 우리은행은 다주택자에 대한 생활 안정 목적 주담대 한도를 1억원으로 제한했다. 농협은행은 보유 주택 수와 무관하게 수도권 주택 대상 생활 안정 목적 주담대 한도를 1억원으로 제한했다.
●모집인 통한 비교도 막혀
전세대출 조건도 까다로워졌다. 신한은행은 취업과 같은 특별한 사연을 증명할 수 있는 경우가 아니라면 1주택자에게도 전세대출을 내주지 않고 있다. 우리은행은 수도권에서의 전세대출 대상을 무주택자로 제한하고 있다. 1주택자가 이들 두 은행에서 전세대출을 받기 위해선 직장 이전, 자녀의 전학, 질병치료, 부모봉양, 이혼 등 예외 요건에 속해야 한다.
국민 신한 우리 농협 등 4개 은행은 갭투자를 막기 위해 소유권 이전 조건 등이 붙은 조건부 전세대출을 줄줄이 중단했다. 소유권이 시공사에서 수분양자로 넘어오는 신규 분양주택에 대한 전세대출이 조건부 전세대출에 해당한다. 이로 인해 아파트를 분양받은 집주인이 분양대금 일부를 세입자의 전세대출금으로 충당하는 방식의 자금 조달이 4개 은행에선 사실상 불가능해졌다.
주담대와 전세대출이 막혀 신용대출을 알아보려는 소비자라면 은행별 한도를 미리 따져봐야 한다. 국민은행과 신한은행에서 받을 수 있는 신용대출 최대 한도는 개인 연소득의 100%다. 이때 다른 은행에서 빌린 신용대출이 있다면 그만큼 한도에서 차감된다. 연소득 5000만원인 개인이 다른 은행에서 빌린 신용대출 3000만원이 있다면 국민은행이나 신한은행에선 최대 2000만원까지만 더 신용대출을 빌릴 수 있다는 의미이다.
이처럼 은행별 대출 조건과 한도가 천차만별인 가운데 여러 은행의 금리와 대출 조건을 비교해 유리한 곳을 찾아주는 ‘대출 모집인’을 통해 대출받는 것도 어려워지고 있다. 은행들이 가계대출 증가세를 억제하기 위해 대출 모집인을 통한 대출 접수를 중단하고 있기 때문이다. 신한은행은 지난달 27일부터 대출 모집인을 통한 주담대 접수를 중단했다. 우리은행은 이달 중순께 동일한 조치를 하기로 했다.
주담대 증가세 주춤…2단계 스트레스 DSR 효과
수도권 집값 상승세도 한풀 꺾여…금리인하땐 대출 수요 이어질 듯
‘뜨거웠던 여름’이 지나면서 주택담보대출 증가세가 한풀 꺾였다. 은행들이 앞다퉈 금리 인상과 대출 제한 정책을 편 데 이어 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행으로 대출 여력이 줄어들면서다. 금융권에서는 부동산 열기가 다소 식은 만큼 대출 증가 속도가 다소 진정될 것으로 보고 있다.
국민 신한 하나 우리 농협 등 5대 은행의 지난 9월20일까지 주담대 증가액은 3조6733억원으로 집계됐다. 이같은 추세를 감안할 때 지난 9월 증가액은 8월(8조9115억원)의 절반 수준에 불과할 것으로 전망된다. 5대 은행의 전세대출 잔액도 전월 대비 쪼그라들었다.
지난달 24일 기준 5대 은행 전세대출 잔액은 117조8060억원으로 지난 9월말 118조8362억원에 비해 1조302억원 감소했다. 권희진 KB증권 연구원은 “은행의 본격적인 대출 제한이 10월부터 시행되면서 시차를 두고 주담대 증가세가 누그러질 것”이라고 설명했다.
부동산 열기도 한풀 꺾인 모습이다. 연초부터 수도권을 중심으로 주택가격 상승 기대가 크게 높아졌다. 연초 하락세를 보이던 주택매매가격은 6월부터 상승 전환했다. 특히 서울을 포함한 수도권의 매매가격지수가 높아지면서 지난 8월 말 기준 주택매매가격 변동률은 2023년 말 대비 0.69% 올랐다.
같은 기간 서울 주택매매가격은 1.99% 상승하며 전국 상승률을 주도했다.하지만 2단계 스트레스 DSR 시행으로 지난 9월부터 대출 여력이 크게 줄었다. 1억원 연봉자는 은행에 따라 최대 9000만원 이상 주택담보대출(주담대) 한도가 깎인 것으로 나타났다.
국회 정무위원회 소속 강민국 국민의힘 의원이 금융감독원에서 받은 ‘은행권(국내 은행 16곳) DSR 단계별·만기(30년·40년)별 대출금액 변동내역’에 따르면 2단계 규제 시행 후 은행별 한도가 작게는 4500만원, 많게는 9300만원가량 축소됐다.
은행별로 보면 농협은행의 대출 한도 감소 폭이 가장 컸다. 농협은행의 40년 만기 주담대 한도는 1단계 스트레스 DSR 시행 시 8억2150만원이었지만 2단계 시행 이후 한도는 9300만원 줄어든 7억2850만원으로 파악됐다. 40년 만기 주담대 기준으로 신한은행 한도가 6950만원, 국민은행 6504만원, 우리은행 6480만원, 하나은행이 5700만원 줄었다.
정점에 달했던 대출 열기가 다소 누그러졌지만, 전반적인 상승세가 당분간 이어질 것이란 관측도 나온다. 금리 인하가 본격화되면 대출 수요가 다시 살아날 것이란 이유에서다.
한 시중은행 여신담당 부행장은 “부동산 공급 대책 등이 뒷받침되지 않는다면 금리 인하 이후 다시 대출 수요가 살아날 수 있어 예의주시할 필요가 있다”며 “은행들이 지난 9월말 일제히 금리 인상 카드를 꺼내 든 것 역시 주담대가 크게 잡히지 않고 있기 때문”이라고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
|
