270만 주택공급 계획에 적신호…주택 착공 실적은 인허가보다 더욱 심각한 상황
윤석열 정부 들어 처음 2년간 주택공급 실적이 문재인 정부 초기와 비교해 인허가 기준 25%, 착공은 42% 오히려 줄어든 것으로 나타났다. 통상 입주 가능한 주택이 시장에 공급되려면 인허가로부터 최소 4~5년, 착공으로부터 2~3년이 걸린다. 서울과 수도권을 중심으로 공급 부족에 따른 집값·전셋값 불안이 장기화할 수 있다고 우려하는 이유이다.
정부가 지난 8월 ‘8·8 추가 공급 대책’을 통해 서울 그린벨트(개발제한구역) 해제 등 각종 처방을 내놨으나, 대부분 시간이 오래 걸리는 내용이다. 전문가들은 “인허가 후 미착공 아파트 공급을 촉진하는 등 정부가 단기 해법을 마련해야 한다”고 지적한다.
●고금리·경기 위축에 인허가·착공 부진
10월10일 이연희 더불어민주당 의원이 국토교통부에서 받은 자료에 따르면, 현 정부 출범 후 2년(2022년 6월~2024년 5월) 동안 전국 주택 인허가 실적은 86만7000가구로 집계됐다. 문재인 정부 초기 2년(2017년 6월~2019년 5월) 인허가 물량인 116만 가구에 비해 30만 가구 정도 적다. 정부가 목표로 삼은 윤 대통령 임기 중 270만 가구 공급 달성이 쉽지 않을 전망이다.
윤석열 정부 들어 주택 인허가가 부진한 것은 2022년부터 본격화한 고금리와 건설 자재 값 인상의 영향이 크다. 문재인 정부 시절 과열됐던 주택 경기가 급격히 얼어붙고, 금융 비용에다 건설비까지 눈덩이처럼 불어나자 시행사들이 몸을 사리며 주택 개발 사업을 줄줄이 보류한 탓이다.
한 시행사 대표는 “2022년 하반기부터 금리가 오르면서 집값이 떨어지기 시작하니 분양 흥행도 장담할 수 없고, 땅이 있어도 선뜻 인허가를 신청해 사업할 엄두가 안 났다”고 말했다. ‘전세 사기’ 여파가 심각한 사회문제로 떠오르면서 비교적 절차가 간단하고, 사업비도 덜 드는 빌라 등 비(非)아파트 인허가까지 급감했다.
정부는 신규 택지가 귀한 서울에선 재건축·재개발 활성화를 통해 주택 공급을 확대하고자 했으나, 공사비 급등과 야당의 정비 사업 규제 완화 반대에 부딪혀 큰 효과를 내지 못했다. 윤석열 정부 초기 2년간 서울의 주택 인허가 실적은 7만3000가구로, 문재인 정부 초기 2년(18만 가구)과 비교해 60% 가까이 급감했다.
주택 착공 실적은 인허가보다 더욱 심각한 상황이다. 윤석열 정부 들어 2년간 주택 착공 실적은 58만3000가구로, 문재인 정부 실적(100만1000가구)보다 40만 가구 넘게 적다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “집값이 폭등한 2020~21년 인허가를 받아둔 건설사·시행사 등이 2022년 말부터 부동산 경기가 고꾸라지자 착공을 포기한 탓”이라며 “문 정부 초기 공급 실적은 박근혜 정부 후반기부터 부동산 경기가 살아나기 시작한 영향이 있다”고 했다.
공공주택 공급도 차질을 빚고 있다. 이연희 의원실에 따르면, 지난 8월 말까지 LH(한국토지주택공사)의 공공주택 인허가 물량은 94가구로 연간 계획(6만7962가구)의 0.14%에 그쳤다. 착공 물량도 연간 계획(5만120가구)의 0.47%인 236가구로 집계됐다.
●집값 불안 우려…단기 ‘공급 신호’ 필요
2024년 들어 서울·경기 인기 주거지를 중심으로 주택 매수 수요가 살아난 상황에서 인허가·착공 실적 부진 때문에 집값 불안이 장기화할 수 있다는 우려가 나온다. 최근 상승 폭이 줄었지만, 서울 아파트 값은 29주 연속 오름세다.
수도권 청약시장은 고분양가 우려에도 수만명의 수요자가 몰리며 과열 조짐이 나타나고 있다. 정부가 가계 대출 문턱을 높여 주택 수요를 조절하고 있지만, 근본적인 해결책으로 보기 어렵다.
부동산 전문가들은 “결국 수도권 집값 안정을 위해선 공공과 민간 부문에서 주택 수요자가 즉각적으로 체감하는 단기 공급 신호가 필요하다”고 지적한다. 이지현 주택산업연구원 부연구위원은 “인허가를 받고도 착공하지 못한 20만 가구 내외 아파트의 조기 착공을 위한 세부 계획을 세워야 한다”고 했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “공공이 가장 빠르게 많은 주택을 공급할 수 있는 방법이 3기 신도시 물량 확대”라며 “수요자들에게 수도권에서 저렴한 주택을 분양받을 수 있다는 기대감을 줘야 한다”고 했다.
"공급부족에…하반기 수도권 이어 지방광역시도 집값 상승세 전환“
2024년 하반기 수도권에 이어 지방 광역시까지 집값이 상승세로 전환하고 있다. 아울러 주거 공급 물량 제한이 지속되면 내후년부터 집값 폭등이 재현될 수 있어 건축비 현실화, 금융조달 애로 해소 등 공급 활성화 정책이 필요하다는 주장도 제기됐다.
주택산업연구원(주산연)은 지난 6월17일 서울 여의도 국회 의원회관에서 '주택시장 전망 및 주택공급 활성화방안'이라는 주제로 세미나를 열었다.
주택 매매 및 잔세가격 전망 /자료=주택산업연구원
세미나에서 주산연은 2024년 전체 주택 매매가격이 1.8% 하락하지만 서울과 수도권은 각각 1.8%, 0.8% 오를 것으로 내다봤다. 서울의 경우 지난 3월 말부터, 인천과 경기지역 등 수도권은 지난 5월 말부터 인기 지역을 중심으로 아파트 가격이 오르고 있다.
서울과 수도권이 아닌 지방은 주택 매매가격이 2.7% 떨어질 것으로 전망했지만 9~10월에는 일자리가 풍부한 지방광역시의 아파트도 강보합세로 바뀔 가능성이 크다고 분석했다. 또 하반기 중에는 1기 신도시 재정비 선도지구 지정에 따라 1기 신도시 지역의 아파트 가격 상승도 예상된다고 부연했다.
주산연은 우선 누적된 공급부족을 아파트 가격 상승 전망 이유로 꼽았다. 2017~2021년 사이 5년 평균 인허가 물량이 54만호인데 지난해와 올해는 각각 43만호 38만호로 평균보다 적은 수준이다.
착공 물량도 같은 기간 평균 52만호인데 지난해와 올해는 각각 24만호, 35만호로 적은 편이다. 특히 올해 비주택인 오피스텔과 생활숙박시설의 인허가 물량이 7만호로 같은 기간 평균보다 절반 가까이 줄어들 것으로 분석됐다.
전체 주택 공급부족량 전망 /자료=주택산업연구원
이에 따라 2020~2024년 등 5년 동안 85만7000호의 공급부족이 누적됐다고 분석했다. 2020년 23만호, 2021년 15만8000호에 이어 2022~2024년 3년 동안은 총 46만9000호의 공급부족이 생겼다는 설명이다.금리하향 움직임도 아파트 가격을 상승시킬 수 있다고 언급했다. 주택담보대출(주담대) 금리가 떨어지면 주택 실수요자의 대출 이자 상환 부담이 줄어들어 거래가 활성화할 가능성이 있다.
올 하반기 미국의 기준금리 인하가 예상되는 가운데 한국의 주담대 금리는 지난해 5%대에서 올해 이미 3.5~4.5%대로 낮아졌다.전세가격은 2024년 전국에서 0.8% 상승할 것으로 전망했다.
주택시장 침체로 공급물량이 급감하는 가운데 2020년 7월 강화된 임대차 계약갱신청구권이 강화되고 올해 계약만기가 도래해 신규 전세계약에서는 4년치 가격 상승분이 한 번에 반영될 수 있다는 이유에서다. 지역별로 서울과 수도권의 전세가격은 각각 2.3%, 2.5% 오를 것으로 분석됐다. 반면 지방의 경우 미분양이 쌓인 지역이 있는 만큼 매매가격에 이어 전세가격도 1.7% 하락할 것으로 조사됐다.
따라서 세미나에서는 지방자치단체의 임의적 분양규제 금지, 원가에 못 미치는 아파트 공급기준 건축비 현실화, 중도금 대출과 잔금대출 문턱 낮추기 등을 통해 주택공급이 활성화돼야 한다는 목소리가 나왔다.
구체적으로 현재 법령상 분양가 규제는 조정지역에서만 가능하나 일부 지자체가 분양가를 낮추도록 사실상 강제하고 있다고 지적했다. 또 아파트 분양가 산정의 기준이 되는 '기본형 건축비'가 현재 시장 건축비의 72% 수준에 불과해 기본형 건축비 현실화가 필요하다고 주장했다.
"금리 인하 선반영…대출 규제에 집값 영향은 제한적"
한은 금통위, 기준금리 연 3.5%→3.25%로 인하…"금리인하 기대 시장에 선반영…대출규제 여전"…"연말 내 실제 대출금리 인하는 부담스러울 듯"
한국은행이 3년2개월 만에 기준금리를 0.25%포인트 인하한 가운데, 부동산 전문가들은 이러한 기준금리 인하가 올 하반기 집값에 즉각적인 영향을 주기는 쉽지 않을 것이라고 전망하고 있다.서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울아파트 거래량은 총 2080건으로 집계됐다.
신고기한이 아직 한 달가량 남았지만, 지난 8월 거래량(6127건)과 비교하면 절반 수준으로 줄어들 것으로 보인다. 매수자는 고금리 기조 장기화와 대출 규제 강화 등의 영향으로 금융 부담이 커지고, 매도자는 앞으로 집값이 더 오를 것을 기대하며 버티기에 나서고 있다. 매도자와 매수자 간 희망 거래 가격 차이로 시장에 매물이 쌓이고 있다.
10월11일 한국은행에 따르면 10월 금융통화위원회는 이날 오전 서울 중구 한은 본부에서 금통위 정례회의를 열고 기준금리를 현재의 연 3.5%에서 3.25%로 0.25%포인트 내렸다.
한은의 금리 인하는 2020년 5월 0.25%포인트 내린 후 4년 5개월 만에 첫 금리 인하다.전문가들은 기준금리 인하가 부동산 시장에 미칠 영향은 제한적이라고 보고 있다. 이미 금리 인하에 대한 기대가 시장에 선 반영돼 있고, 정부의 가계대출 규제가 여전히 작동하고 있기 때문이다.
함영진 우리은행 빅데이터랩장은 "이번 기준금리 인하로 종전 변동금리 주담대 차주나, 주택 등 부동산 자산 매입 시 자금조달 이자 부담이 일부 낮아지는 효과를 기대할 수 있겠다"면서도 "9월 미국 FOMC의 기준금리 빅컷(0.5%P 인하)이후 이미 금리인하 기대가 시장에 선반영된 바 있고, 9월부터 스트레스 DSR 2단계 시행과 금융권의 가계대출 총량관리 움직임이 더해지며 10월 기준금리 인하 효과 발현이 제한적일 것으로 판단된다"고 말했다.
이어 "금융권의 주택담보대출과 입주장의 갭투자관련 전세대출 문턱이 높아지며 기준금리 인하에도 불구하고 주택 거래 총량과 매매가 상승 움직임은 둔화할 양상이 커 보인다"며 "연내 수도권을 중심으로 이어진 집값 상승 피로감 누적으로 주택 매매거래 월별 총량은 7월을 정점으로 이미 8월부터 주춤한 상태이기에 연말까지 이와 같은 흐름이 이어질 수 있다"고 덧붙였다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 이번 금리 인하 배경에 대해 "최근까지도 서울 집값과 가계대출에 대해서 정부가 규제 중심으로 적극적으로 개입했다는 점을 감안하면 금리 인하까지 추가적인 시간이 필요할 것으로 봤었는데, 예상이 틀렸다"며 "미국 수준의 금리에 가산금리가 더해지는 교과서적인 상황이 현실화되면, 국내 경제에 미치는 충격을 감안해 점진적인 인하 수순을 택한 것으로 판단된다"고 말했다.
그러면서도 "교과서적으로 기준금리의 인하는 각 주체들의 투자 여력을 증대시켜 부동산 등의 가격 상승으로 연결되지만, 실제로는 최대 2년 이상 장기적으로 부동산 가격에 영향을 미치기 때문에 현재로서는 영향이 있더라도 제한적일 것으로봐야 한다"며 "앞으로도 더 금리가 내릴 여지가 크다면 더 기다리는 것도 개별 주체의 입장에서는 하나의 대안임을 유의해야 하며, 지금은 금리보다도 정부의 대출규제, 즉 개별 차주에게 필요한만큼의 대출이 나오느냐가 더 중요하다"고 분석했다.
김효선 농협은행 부동산수석위원은 "기준금리 인하와 비례해 대출금리가 인하되었을 때 스트레스 DSR 정책 등 강화된 대출 규제 효과가 반감될 수 있다는 점과 정부의 금융 정책의 효과가 이제 시장에 나타나기 시작했다는 점을 감안하면 적어도 연말 내에는 기준금리와 비례한 대출금리 인하는 부담스러울 수 있다"며 "주택시장에서는 상반기 기준금리 인하에 대한 심리적인 기대 및 실제 대출 금리가 선반영됐기에 기준금리 인하만으로 시장이 다시 살아날 가능성은 적고 실제 대출 금리 인하의 폭과 속도에 따른 실질적인 대출 가능 금액 증가액이 중요할 것으로 보인다"고 전망했다.
다만 "금리의 영향을 크게 받지 않는 강남3구 등 초고가 주택 시장은 신규 공급이 부족한 상황으로 거래는 줄더라도 호가로 계속 거래되면서 하반기에도 추가적인 상승의 가능성이 있을 것으로 보인다"며 "서울의 공급부족이 현실화 할 수밖에 없는 상황에서 매매 및 전세 가격이 상승할 수 있는 요인은 분명하기 때문에 장기적인 관점에서 주택 시장 변화를 모니터링 하면서 안정적인 시장이 유지될 수 있도록 선제적이고 적극적인 정부의 정책적 대응이 필요하다"고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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