심화하는 부동산 쏠림…서울서도 최대 56억 차이…신고가 거래 건수, 강남권이 노도강 10배 넘어…수도권·지방 아파트·빌라 등 '디커플링' 확대
‘1422(강남·서초·송파구) vs 121(노원·도봉·강북구).’ 2024년 1월부터 지난 9월까지 서울 지역별 아파트 거래 신고가를 기록한 건수다. 강남 3구는 1422건의 신고가 거래가 쏟아졌지만 외곽 지역인 노원·도봉·강북구는 121건에 그쳤다. 수도권과 지방 부동산시장의 온도 차가 갈수록 커지는 가운데 서울 안에서도 인기 지역 ‘쏠림 현상’이 심해지고 있다는 분석이 나온다.
한국경제신문이 10월15일 부동산 정보업체 직방과 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2024년 서울에서만 총 4533건의 아파트 신고가 거래가 이뤄졌다. 강남구(595건), 서초구(531건), 송파구(296건) 등 인기 주거지 선호 현상이 뚜렷했다.
정부의 대출규제에도 ‘강남권, 한강뷰’ 아파트 선호는 갈수록 강해지고 있다. 서울에서 이른바 ‘국민 평형’으로 불리는 전용면적 84㎡ 아파트 가격이 지역에 따라 최대 56억원 가량 차이가 났다. 지난 8월 서초구 반포동의 ‘래미안원베일리’는 전용 84㎡가 60억원에 손바뀜했다. 같은 면적 역대 최고가 거래다. 비슷한 시기 도봉구 쌍문동 ‘현대1차’는 같은 면적이 3억7000만원에 거래됐다.
가격 차이가 무려 16배에 달한다.수도권과 지방 청약시장에서 디커플링(탈동조화) 현상이 거세지고 있다. 서울에서 올해 들어 9월까지 분양한 아파트의 1순위 청약 경쟁률은 평균 140 대 1을 넘었다. 반면 지방에서는 청약 미달 단지가 속출했다. 공공주택 공급(2021~2023년)도 수도권에 70%가량 쏠렸다. 정부가 수도권 집값을 잡기 위해 공공주택 공급을 수도권에 집중해서다.
전세 사기 여파 등으로 빌라·오피스텔 등 비(非)아파트 시장이 침체하고, 아파트 선호 현상이 강해진 것도 또 다른 양극화 사례로 꼽힌다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 “수도권과 지방의 양극화, 서울 내 양극화는 앞으로도 계속될 것”이라며 “지역 경제를 탄탄하게 만들고, 산업을 유치해 인구 유입을 늘리는 게 양극화 탈출의 첫걸음”이라고 말했다.
강남·한강뷰는 신고가, 지방은 미분양 공포…"인기지역 쏠림 심각" 강남·서초구 평균 집값 26억대…용산구 등 100억대 거래도 14건
광주 남구 백운동에 있는 ‘힐스테이트 백운’은 지난 9월 전용면적 84㎡(16층)가 4억4000만원에 거래됐다. 5월 같은 면적 물건(17층)이 5억7000만원에 손바뀜한 것을 고려하면 넉 달 만에 1억3000만원 빠진 것이다. 광주는 미분양 물량 증가로 기존 아파트값도 하락세를 면치 못하고 있다.
반면 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 전용면적 84㎡는 지난 8월 60억원에 손바뀜해 신고가를 갈아치웠다. 분양면적 기준으로 3.3㎡당 1억8000만원을 웃돌았다. 원베일리 가격이 힐스테이트 백운의 13.6배다.서울 인기 주거지 아파트는 가격이 뛰고, 지방 주택 시장은 얼어붙는 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다.
서울 내에서도 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등에는 매수세가 몰리는데 노도강(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽 지역은 주택 거래 감소 속에 ‘마피’(마이너스 프리미엄) 매물이 잇따르고 있다. 지역별 아파트 가격 양극화 문제가 부동산 시장 최대 난제라는 지적이 나온다.
●서울도 지역별로 ‘극과 극’
한국경제신문이 10월15일 서울부동산정보광장 데이터를 분석한 결과, 서울 자치구 가운데 최근 5년간 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 서초구로 나타났다. 서초구 아파트 평균 매매값은 2019년 17억1000만원이었으나 올해 26억9000만원까지 치솟았다. 5년간 9억8000만원 뛰었다.반면 도봉구는 아파트값이 정체돼 있다.
도봉구 아파트 평균 매매가격은 같은 기간 3억9000만원에서 5억6000만원으로 1억7000만원 오르는 데 그쳤다. 서초구(26억9000만원)와의 격차는 4.8배까지 벌어졌다. 역대 최대 차이다.
신고가 거래도 강남 3구 쏠림 현상이 나타나고 있다. 부동산 정보업체 직방에 따르면 올해 강남구에서 아파트 신고가 거래는 595건 나왔다. 이 가운데 281건은 7~8월에 계약을 마쳤다. 정부가 가계 대출을 줄이기 위해 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 지난달 시행하기 직전에 거래가 크게 늘었다는 의미다.
대출 규제에도 강남권 아파트 신고가 거래는 이어져 지난달에만 강남구에서 신고가 거래가 45건 나왔다. 아직 신고 기한(30일)이 남아 있어 더 늘어날 가능성이 있다.인기 주거지에선 올해 100억원 이상 초고가 거래도 14건 나왔다. 용산구 한남동 ‘나인원한남’은 7월 전용 273.41㎡가 직전 거래 대비 20억원 오른 220억원에 계약돼 역대 최고가를 갈아치웠다.
서울 외곽 지역에선 분양가보다 낮은 값에 분양권이 나오는 등 새 아파트에도 관심이 시들하다. 강북구 미아동 ‘한화 포레나 미아’ 전용 80㎡ 분양권은 마이너스 프리미엄 7000만원이 붙어 시장에 나왔다. 구로구 가리봉동 ‘남구로역 동일 센타시아’는 전용 42㎡ 매물에 마이너스 프리미엄 5500만원이 붙었다.
●지방은 악성 미분양 계속 쌓여
지방에서는 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 아파트가 증가하는 등 부동산시장이 한파를 맞고 있다. 국토교통부에 따르면 8월 기준 전국 준공 후 미분양 물량은 1만6461가구다. 이 중 지방 물량이 1만3640가구로, 전체의 83%를 차지했다. 업계 관계자는 “미분양을 해소하려면 일정 금액 이하 지방 주택을 구입할 때 취득세와 재산세를 감면해주는 등 수요 진작 조치가 필요하다”고 말했다.
공공주택 공급도 수도권에 쏠리고 있다. 국회 국토교통위원회 소속 문진석 더불어민주당 의원이 LH(한국토지주택공사)에서 제출받은 자료에 따르면 2021~2023년 LH는 수도권에 10만3400가구(사업계획승인 기준)의 공공주택을 공급했다. 같은 기간 비수도권 공급은 3만9500가구에 그쳤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “양극화를 극복하기 위해서는 지역에 특화한 인프라 구축 등 맞춤형 정책을 펼쳐야 한다”고 말했다.
서울 청약 수백 대 1…강원 인제는 '0건'…지방 분양 51% '1순위 미달'
부동산 양극화 현상은 청약시장에서 더욱 뚜렷하다. 2024년 서울 분양 아파트의 평균 청약 경쟁률은 100 대 1을 훌쩍 넘은 것으로 집계됐다. 반면 지방에서는 청약 미달 단지가 속출하고 악성 미분양도 늘어나는 추세다. 서울과 지방 아파트 가격 차가 커지는 가운데 분양 시장도 희비가 극명하게 엇갈리고 있다.
10월15일 한국부동산원 청약홈에 따르면 2024년 들어 지난 10일까지 1순위 청약을 받은 서울 아파트는 24개 단지, 2992가구였다. 여기에 42만7286개의 1순위 통장이 사용됐다. 평균 경쟁률은 142.8 대 1이었다. 서울 아파트 한 채를 받기 위해서는 평균 140명의 경쟁자를 제쳐야 한다는 의미다. 경쟁률이 가장 높은 단지는 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’였다.
5월 조합원 취소분 1가구에 대한 1순위 청약에 3만5076명이 몰렸다. 전용면적 84㎡가 19억5638만원에 공급돼 당첨 즉시 20억원가량의 시세 차익을 거둘 것이라는 전망이 청약 열기에 불을 지폈다. 강남구 청담동 ‘청담 르엘’(667.3 대 1)과 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’(527.3 대 1) 등도 1순위 경쟁률이 치솟았다. 이 단지들은 규제지역인 강남 3구(강남·서초·송파구)에 공급돼 분양가 상한제 적용을 받은 게 공통점이다.
서울과 달리 지방에서는 분양 물량보다 청약자가 적은 단지가 잇따르고 있다. 올해 들어 지난 10일까지 지방에서 1순위로 공급된 131개 단지 중 51.1%인 67곳이 미달 사태를 빚었다. 지방 아파트 중 절반의 경쟁률이 1 대 1을 밑돈 셈이다. 청약자가 아예 없는 단지도 나타났다. 최근 강원 인제군 북면 ‘인제 라포레’가 120가구에 대한 1·2순위 청약을 실시했으나 단 한 명도 신청하지 않았다.
올초 청약을 받은 경북 울진군 후포면 ‘후포 라온하이츠’도 60가구 입주자를 모집했지만, 청약자를 찾지 못했다.업계 관계자는 “서울에서는 수만 명의 수요자가 몰리는 등 청약 광풍이 나타나고 있지만 지방은 미분양에 신음하고 있다”며 “부동산 경기 위축 속에 미분양 물량이 쌓이고 후속 단지도 미계약이 잇따르는 악순환이 되풀이되고 있다”고 말했다.
'경매 찬밥신세' 빌라, 응찰자 없어 매물 '산더미'…극심한 非아파트 외면 현상
부동산 경매 시장에서도 아파트와 빌라(연립·다세대 주택) 간 인기가 극명하게 차이 난다. 아파트는 수도권을 중심으로 매수세가 확산하면서 3개월 연속 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 상승했다. 이와 달리 빌라 매물은 지난해보다 두 배 이상 늘어나고 있다. 신규 경매 신청 증가와 깡통전세 및 전세사기에 따른 수요자 외면 등으로 유찰이 거듭된 데 따른 적체 현상이라는 분석이다.
10월15일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 9월30일 기준 서울 아파트 평균 경매 낙찰가율은 94.3%였다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행 속에서도 서울 아파트 낙찰가율은 5월 이후 4개월 연속 90%대를 유지했다.
서울 빌라 경매물건은 매달 쌓이고 있다. 지지옥션에 따르면 2023년 상반기 월 500~600건에 그친 빌라 경매물건(입찰 건수)은 2024년 들어 두 배가 넘는 월 1200~1500건에 육박했다. 지난 9월 전체 서울 빌라 응찰자는 평균 3.48명으로 전달보다 0.2명 감소했다. 신규 경매 신청은 늘고 있지만 경매 수요 부족으로 유찰이 반복되면서 경매물건이 쌓이고 있다는 설명이다.
이주현 지지옥션 연구위원은 “빌라 시장이 활성화하려면 전셋값이 상당액 올라야 하는데 전세보증 요건이 강화돼 그만큼 수요가 따라주지 못하고 있다”고 말했다. 이어 “수도권에서 공시가격 5억원 이하, 전용면적 84㎡ 이하 빌라 한 채는 청약 때 무주택으로 간주하는 등 정책적 호재도 있는 만큼 임대수익을 노린 투자 수요가 살아나면 빌라가 사회 초년생의 주거 사다리 역할을 할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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