입법·개정 필요한 핵심과제, 3개월 동안 1개도 통과 못해…재초환 폐지, 野 반대로 발목…정비사업 절차 5단계 간소화…국토위 소위서 논의도 안 돼…2~3년 뒤 ‘공급절벽’ 불보듯…“8·8대책 법안 논의 서둘러야”
만성적인 공급부족으로 집값 불안이 이어지는 가운데 최근 정부가 내놓은 8·8부동산대책 역시 지지부진한 입법으로 실제 공급 구멍을 메우는 데 한계를 드러내고 있다. 수도권 주택공급을 확대하겠다고 내놓은 8·8 대책 발표 3개월이 지났지만 핵심 정책은 단 1개도 국회 문턱을 넘지 못하고 표류하고 있기 때문이다. 앞으로 2~3년 뒤 서울을 중심으로 극심한 ‘공급절벽’이 예고되면서 우려가 커지고 있다.
10월20일 국토교통부에 따르면 8.8대책 당시 발표된 정책 과제는 총 49개다. 이 중 35%인 17개 과제는 법을 새로 만들거나 바꿔야 실행 가능하다. 하지만 3개월이 지난 현재까지 국회 문턱을 넘은 법안은 단 한 개도 없다. 아예 국회 국토교통위원회에 회의 안건으로조차 못 오른 법안이 상당수다. 법안이 발의만 됐을 뿐 국회에서 잠자고 있는 셈이다.
이 가운데 핵심은 정비사업 절차를 크게 7단계가 아닌 5단계로 줄이는 정책이다. 재개발 등 정비사업 초기 단계인 기본계획과 정비계획, 중·후반 단계인 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 세울 수 있는 내용이다. 국토부는 이로써 정비사업 일정이 3년 정도 앞당겨질 것으로 기대한다. 3년 동안 한시적으로 최대 용적률을 지금보다 30%포인트 더 높여주는 내용도 담겼다. 하지만 법안이 국토위 소위원회에서도 논의가 안 되는 상황이다.
재건축초과이익환수법(재초환법)도 마찬가지다. 정부는 공사비가 치솟아 사업성이 떨어지는 가운데 재초환이 또 다른 걸림돌이 돼선 안 된다고 본다. 하지만 야당은 이미 2023년에 재초환법을 한차례 완화했단 입장이다. 법이 개정된지 1년도 되지 않아 폐지에 나서는 건 과도하다고 반대하고 있어 법안 통과를 확신할 수 없는 상황이다.
공공기여를 줄여주는 대책도 법 개정이 필수다. 공공기여는 정비사업으로 인한 수익을 임대주택, 도로, 공원 등으로 기부채납 하는 것이다. 정부는 올해 두 차례에 걸쳐 조합에게서 사들이는 임대주택 가격을 올려주겠다고 발표했다. 현재 정부는 표준 건축비를 기준으로 임대주택을 인수한다.
하지만 표준 건축비는 오랜 기간 동결돼 건축원가에도 미치지 못한다. 국토부는 이에 인수가격 기준을 물가상승분이 반영되는 기본형건축비의 80%로 하겠다고 했다. 그러나 도시 및 주거환경정비법(도정법)이 개정돼야 실제 적용이 가능하다.
국토부가 8.8 대책에서 단기 공급 과제로 제시한 비(非)아파트 시장 활성화 방안도 마찬가지다. 하지만 빌라 등 비아파트에 6년짜리 단기등록임대 사업을 도입하는 법안은 국회 상임위 문턱만 넘은 상황이다. 아울러 국토부는 서울 비아파트 공급 상황이 정상화 될 때까지 빌라나 오피스텔을 무제한으로 매입해 임대주택으로 공급하겠다고 했지만 아직까지 가시적 성과가 없다.
정부는 당장 올해 매입임대주택 목표치를 5만 4553가구로 제시했다. 하지만 이연희 더불어민주당 의원이 국감에서 지적한 바에 따르면 실제 사들인 임대주택은 전체의 5.7%에 불과한 3101가구 뿐이다. 애초에 달성할 수 없는 목표를 세운 것 아니냐는 지적이 나온다.
전문가들은 수도권 주택 공급 절벽이 예고된 만큼 안일하게 대처할 때가 아니라고 지적한다. 부동산 정보업체 부동산R114에 따르면 올해 하반기 수도권 아파트 입주 예정물량은 8만 2542가구다.
수도권 아파트 입주 예정물량은 2025년 상반기 7만 5376가구, 하반기 5만 2760가구로 줄어드는 것으로 나타났다. 공급 부족이 가장 심한 건 2026년으로 전망됐다. 수도권 아파트는 2026년 상반기 3만 7546가구, 하반기 3만 6917가구가 집들이에 나선다. 이 중 서울 아파트는 상반기 3485가구, 하반기 4369가구로 집계됐다.
한 해를 통틀어 신규 아파트 물량이 1만 가구도 공급되지 않는 셈이다.윤지해 부동산R114 수석연구원은 “지금부터 서둘러도 공사기간을 감안하면 2026년 공급 축소는 사실상 되돌리기 어렵다”고 말했다. 이어 “2027년 이후에라도 공급이 원활히 되도록 해야 한다”며 “8.8 대책에 포함된 법안 논의가 서둘러 이뤄져야 한다”고 강조했다.
고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “중장기적으로 도심에 주택 공급을 확대하려면 정비사업과 관련된 법 개정이 가장 시급하다”고 말했다.
주택공급 대책마저 공수표…짓는다던 서울 아파트, 1.6만 가구 증발
4년전 12만가구 공급계획, 용산·마포·태릉서 차질…현실성 없이 주먹구구 발표…집값 불안 자극 우려
정부가 약속했던 서울 아파트 공급계획 중 1만6000가구가 사라졌다. 이같은 정책 신뢰타격은 집값 상승을 부추길 수 있어 우려된다.10월20일 매일경제 분석에 따르면 지난 2020년 정부가 8·4대책을 통해 서울 공공택지에 약11만8000가구 공급을 발표했지만 이 가운데 1만6000가구 계획이 추진 중단 또는 무기한 연기됐다.
1만 가구 공급을 예정했던 노원구 태릉골프장 주택공급계획은 주민 반대로 사실상 무산됐다. 또다른 1만 가구 규모 용산 정비창 용지는 국제업무지구 개발계획에 따라 규모가 6000가구로 축소됐다. 각각 3000가구 이상 공급을 예고했던 용산 캠프킴과 마포 서부면허시험장 용지는 아직 공급 계획을 세우지 못하고 있다.
이는 지난 정부 당시 폭등하는 집값의 불을 끄기 위해 해당 지방자치단체와 정교한 협의없이 주먹구구식으로 주택공급대책을 내놓은 탓이 크다. 이런 와중에 정부와 서울시가 그린벨트 해제를 통한 추가 주택공급 계획을 발표했지만 그린벨트(개발제한구역) 해제는 실제 공급까지 최소 7년 이상 걸리는 탓에 최종 공급까지 넘어야 할 산이 많다.
정부 계획 대비 실제 주택공급이 부족해지면서 집값 불안이 계속될 것이라는 우려가 많다. 이연희 더불어민주당 의원실에 따르면 윤석열 정부 초기 2년간 서울 주택 인허가·착공 실적은 각각 7만3000가구, 7만6000가구로 문재인 정부 초기 인허가 18만가구, 착공 16만3천가구의 절반에도 못 미친 것으로 파악됐다.
정부의 주택공급 계획이 틀어지면서 새로운 사회적 갈등을 유발하는 사례도 있다. 지난 정부 때 사전청약을 실시했던 인천 가정2지구 B2블록 우미린, 경기 파주 운정3지구 주상복합용지 3블록과 4블록, 경남 밀양 부북지구 제일풍경채 S-1블록 등은 건설사가 사업성을 부정적으로 보고 사업을 포기해 본청약이 무산됐다. 당첨됐던 사전청약자들은 새집이 지어지기만 기다리다 2년 넘게 다른 곳에 청약을 하지 못했다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “주택공급 대책이 장기 계획 하에 발표되는 것이 아니라 시장에 떠밀려서 임기응변식으로 나오다 보니 정책이 시장의 신뢰를 잃는 현상이 발생하고 있다”고 지적했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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