하나금융硏 2025 경제·금융시장 전망 “수도권 주택공급 감소…똘똘한 한채 선호로 집값, 완만한 상승"…"부산·광주·대구·울산·대전도 오를 것"…2025년 성장률 2.1% 전망
하나은행 하나금융연구소가 2025년 주택시장에서 발생할 공급 부족 우려로 매수심리가 개선될 것이라는 전망을 내놨다. 하나금융구소가 10월14일 발간한 '2025년 경제·금융·부동산시장 전망' 보고서에 따르면 2025년 주택가격은 완만한 상승세를 보일 예정이다.
하서진 하나금융연구원 수석연구원은 "실수요와 투자수요 모두 풍부한 수도권에서 아파트 입주 물량이 이미 감소하고 있어 매수자가 체감하는 공급 감소가 더 클 것"이라며 "기준금리 인하가 개시되더라도 주택담보대출 금리가 하락해 매수자의 실질 차입 여력이 늘어나는지 주시할 필요가 있다"고 전망했다.
하나금융연구소는 금융당국의 스트레스 DSR 단계별 확대 정책은 물론 금융권을 향한 가계부채 관리 압박으로 수요자의 차입 여력은 축소될 수 있다고 봤다.
여기서 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 인상으로 인해 원리금 상환부담이 늘어날 것을 감안해 DSR(총부채 원리금 상환비율) 산정시 일정 수준의 가산금리 (스트레스 금리)를 추가로 적용하는 제도로서, DSR 제도에 따라 대출 한도는 차주의 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않는 선에서 결정된다. 스트레스 DSR제도는 변동금리 대출을 이용하는 차주가 부채 상환 능력을 평가하고, 금리 상승에 따른 리스크를 관리할 수 있도록 돕기 위해 도입된 것이다.
하나금융연구소는 공급 부족 우려로 매수심리가 개선되면서 주택가격이 완만한 상승세를 보일 것이라는 전망을 내놨다. 집값 상승기대감이 높은 수도권에서 '똘똘한 한 채' 선호는 더 커질 것이라는 전망이다. 보고서는 스트레스 DSR 2~3단계 적용 시 수도권 주택담보대출 상품의 가산금리도 오를 예정이다.
지난 2022년 시작된 착공물량 감소가 공급 물량 감소로 이어지는 2025년 전세, 매매 공급 부족이 매수세를 자극할 수 있다고 우려했다. 갱신권, 월세화, 입주 감소로 전세물량도 부족해 진다는 것이다.연구소는 주담대 금리 하락 여부를 변수로 꼽았다. 기준금리 하락이 시작되면서 시중은행 주담대 금리가 실질적으로 하락해 차입 여력 변동에 영향이 있는지 지켜봐야 한다는 것이다. 결국 집값 상승은 거래가 유지되는 수도권 핵심지역에 국한될 수 있다는 분석이다.
●금융시장 - 금리 인하 속도 조절, 원화 강세 예상
2025년 금융시장 여건은 한국은행의 완화적인 통화정책으로 개선될 전망이다. 다만 금융안정 이슈에 발목이 잡힌 한국은행은 미국 연준에 비해 적은 두세 차례 금리 인하를 단행하는 데 그칠 것으로 보인다. 시장금리(국고채 3년 금리 평균)는 2024년 3.12%에서 2025년도 2.57%로 낮아질 것으로 전망했다.
김완중 선임연구위원은 “국고채 만기 전 구간이 이미 기준금리 3회 인하를 반영하고 있어서 향후 시장금리 낙폭은 제한적인 수준에 그칠 것”이라고 예상했다.
●내수회복 기대감…소비·투자, 점진적 개선
연구소는 2025년도 한국 경제의 GDP(국내총생산) 성장률은 2.1%로 예상했다. 내수 회복에 힘입어 완만한 성장세를 보일 것으로 봤다. 민간 소비와 설비투자 증가율 역시 각각 2.0%와 4.1%로 올해에 비해 개선될 것으로 보이며, 특히 국제유가 하락과 원/달러 환율 안정이 한국 경제에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 분석했다.
민간소비가 경기 회복을 이끌 것으로 봤다. 가계의 실질 구매력 개선에 힘입어 점진적으로 회복된다는 전망이다. 금리 하락과 인플레이션 압력 완화로 가계의 실질 구매력이 개선되며 소비심리가 살아날 것으로 기대했다. 단, 중장기적으로 고령화와 가계부채 문제는 여전히 소비 회복의 발목을 잡을 수 있다고 우려했다.
설비투자는 AI와 친환경 경쟁력 확보를 위한 투자로 4.1% 성장할 것으로 예상했다. 반도체와 ICT 산업을 중심으로 기업들의 실적이 유지되면서 투자 여건은 나아질 것으로 전망했다. 특히 금리 하락과 원화 강세가 자금조달 여건을 개선시키며 설비투자 확대에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 분석했다.반면, 건설투자는 착공 및 인허가 등 선행지표 감소의 악영향이 본격화되면서 2024년에 이어 역성장이 불가피할 전망이다. 2025년도 SOC 예산까지 감축되면서 정부의 재정효과를 기대하기도 힘들어 보인다.
●수출 회복세 이어지나 속도는 둔화
수출은 IT 중심으로 성장세를 이어가겠지만, 증가 속도는 둔화될 가능성이 높다고 밝혔다. 2025년 통관 수출은 4.9% 증가할 것으로 예상했다. 하지만, 글로벌 경기 둔화와 미·중 무역 갈등 등 대외 리스크가 수출에 부담을 줄 수 있다. 경상수지는 수입의 확대, 서비스수지 악화 등으로 올해와 유사한 수준을 기록할 것으로 분석했다.
소비자물가는 연평균 2.0% 올라 한국은행의 목표 수준에 부합할 것으로 전망했다. 국제 유가 하락과 환율 안정이 물가 상승 압력을 줄일 것으로 보이며, 기대 인플레이션도 안정적인 흐름을 유지할 것으로 예상되기 때문이다. 다만, 공공요금 인상과 이상기후에 따른 식료품 가격 변동성이 물가의 불안 요인으로 작용할 수 있다고 언급했다.
●글로벌 공급망 재편, 가계부채 문제 등 대내외 리스크 상존
연구소는 2025년 경제 전망은 전반적으로 긍정적이지만, 여전히 대내외적으로 불확실성이 남아 있다고 강조했다. 주요 교역국의 경기 둔화, 미·중(美中) 갈등, 글로벌 공급망 재편 등의 외부 요인들이 한국 경제에 직접적인 영향을 미칠 수 있다는 것이다.
특히, 수출 중심의 한국 경제는 글로벌 경제 여건에 민감하게 반응할 가능성이 크며, 내수 시장에서는 가계부채 문제와 고령화가 경제 회복의 걸림돌로 작용할 수 있다고 밝혔다.정유탁 연구위원은 “미·중 무역 분쟁이 심화되거나 글로벌 금융시장의 불안정성이 확대될 경우 한국 수출에 큰 타격을 줄 수 있다”며 “대내적으로도 가계부채와 부동산시장의 불확실성이 내수를 약화시킬 위험이 있다”고 경고했다.
정부가 ‘주거 사다리’ 역할하는 빌라 시장 안정책 내 놔야
2022년 ‘빌라왕 사건’이 인천과 경기 부천에서 동시다발적으로 터졌다. 전세사기 이슈가 불거졌고 빌라는 ‘기피 주택 1호’가 됐다. 그사이 금리가 큰 폭으로 뛰면서 성실하게 동네에서 연립주택을 지어 판 이른바 ‘집 장사’가 생존의 갈림길에 몰리고 있다. 정부가 비(非)아파트 지원책을 내놓고 있지만 빌라 시장은 여전히 소비자 관심권에서 멀어져 있다.
●흔들리는 주거 사다리
빌라는 연립주택과 다세대주택을 아울러 부르는 말이다. 전국에 빌라(2023년 국가통계포털 기준)는 연립 53만8000가구와 다세대 230만3000가구 등 총 289만여 가구가 있다. 아파트(1263만여 가구)와 단독주택(386만 가구)에 이어 세 번째로 많은 주택 유형이다.빌라는 서민의 대표적인 주거 시설로 꼽힌다. 아파트로 옮겨가기 전에 거주하는 ‘주거 사다리’ 첫 계단이다.
사회초년생이 아파트를 구하는 데 필요한 전세금이나 목돈을 마련할 때까지 저렴한 빌라에 전세나 월세로 거주하는 게 대표적인 예이다.빌라를 개별적으로 사서 거주하는 사람도 있지만, 다수는 여러 채를 보유해 월세 등 임대수익을 받는다. 전세사기 여파로 “빌라 거주와 거래는 위험하다’는 낙인이 찍힌 지 오래다. 전세사기 피해자로 인정받은 사람만 지난 8월 기준 2만 명을 넘어섰다. ‘빌라 포비아(공포증)’ 확산으로 더 이상 짓지도, 팔리지도 않는 애물단지 신세가 이어지고 있다.
2024년 상반기 빌라 인허가 물량은 전국 1만8000가구, 서울은 2000가구에 그쳤다. 국토교통부의 장기 평균 인허가 물량(2007~2023년)의 각각 26%, 10% 수준이다. 최근 아파트값 강세도 빌라 기피 현상과 무관하지 않다.
●짓고 팔 수 있는 여건 마련해 줘야
정부가 손을 놓은 건 아니다. 12월부터는 전용면적이 85㎡ 이하이면서 공시가격이 5억원 이하인 수도권 빌라 한 채를 보유한 사람도 청약 때 무주택자로 인정받게 된다. 빌라 한 채 소유자는 무주택자로 간주돼 빌라 소유의 불이익이 줄어들 것으로 보인다.빌라는 공사 기간이 6개월 남짓으로 통상 3년인 아파트보다 훨씬 짧다.
최근 LH(한국토지주택공사)가 빌라 등 매입임대주택 공급을 서두르는 것도 단기 주택 공급 효과를 높이기 위해서다. 정부는 노후 저층 주거지에 국비를 지원하는 뉴빌리지 시범사업도 추진한다. 2027년까지 신축 빌라를 매입해 임대등록을 하면 양도소득세 중과 면제 같은 세제 혜택을 준다.그러나 민간에서는 빌라를 신축할 엄두를 못 내고 있다.
저축은행 등 제2금융권이 전세 사기 이후 빌라 업체의 자기자본 기준을 높였기 때문이다. 게다가 수요 진작이 우선돼야 하는데 부정적 이미지가 여전히 강하다. 최근 주택시장 불안의 진원지 중 한 곳이 빌라 시장이다. 빌라 업계에서는 ‘시장의 신뢰 회복’을 부르짖고 있다. 정부가 좀 더 적극적으로 빌라 시장 안정책을 마련해서 내놔야 하는 이유이다.
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