사업성 떨어지는 정비사업…신반포2차 두 번 다 1곳서만 입찰…경쟁입찰 성립 안돼 수의계약 준비…송파구 한양3차는 1곳도 안 나서
서울 강남권에서도 재건축 사업 시공사 선정 과정에서 유찰되거나 경쟁사가 없어 수의계약으로 전환되는 사례가 잇따르고 있다. 공사비 급등으로 재건축 사업성이 떨어지면서 건설사의 ‘출혈경쟁’ 유인이 줄고 있다.
11월4일 건설업계 등에 따르면 서초구 방배동 방배7구역 재건축 조합은 지난 4월과 6월 시공사 선정을 위한 입찰을 진행했는데, 모두 무응찰로 유찰됐다. 결국 조합은 지난달 8일 시공 조건을 바꿔 세 번째 입찰 공고를 내 삼성물산 건설부문과 SK에코플랜트가 입찰참여 의향서를 제출한 것으로 알려졌다. 유효 경쟁 입찰이 성립되기 위해서는 입찰 마감일인 다음 달 9일까지 두 업체가 입찰제안서를 제출해야 한다.
조합이 제시한 3.3㎡(평)당 공사비는 약 980만원으로 최근 재건축 시공사 선정 공고를 낸 서초구 잠원동 신반포2차(950만원)와 강남구 개포동 개포주공5단지(840만원)보다 높은 수준이지만, 시공사 선정에 난항을 겪고 있다. 송파구 방이동 한양3차아파트 조합 역시 지난달 21일까지 시공사 선정을 위한 입찰의향서를 받았지만, 건설사 한 곳도 제출하지 않아 유찰됐다.
시공사의 단독 참여로 유찰된 사례도 있다. 도시및주거환경정비법에 따르면 정비사업 시공사 선정 시 한 곳의 건설사만 입찰에 참여하면 유찰된다. 다만 유찰이 2회 이상 반복될 경우 정비사업 조합은 단독 입찰한 건설사와 수의계약을 체결할 수 있다.
총공사비 1조원(1조2831억원)이 넘는 신반포2차아파트 재건축 사업에 두 차례의 시공사 입찰이 현대건설의 단독 참여로 모두 유찰됐다. 조합은 현대건설을 우선협상대상자로 선정하고 수의계약을 준비 중이다.
용산구 원효로4가 산호아파트 재건축 조합은 벌써 세 차례나 시공사 선정에 실패했다. 지난 4월과 6월 입찰에 참여한 건설사가 없었고, 지난달 세 번째 입찰에는 롯데건설만 단독 참여하면서 경쟁입찰이 성립되지 않아서다. 이달로 예정된 4차 입찰에 다시 롯데건설만 참여하면 수의계약으로 전환할 예정이다.
일반적으로 재건축·재개발 등 정비사업의 공사비는 조합이 정한다. 시공사 입찰 공고를 내면서 희망하는 공사비를 적으면 이를 수용한 건설사가 입찰에 응한다. 최근에는 수주 경쟁이 치열해지면 건설사가 역(逆)으로 조합에 입찰 가격 이하를 제시하는 경우도 있다. 시공사 선정 유찰이 잦은 데에는 원자잿값·인건비 등 공사 원가상승이 가장 큰 이유로 꼽힌다.
실제로 한국건설기술연구원이 매달 집계하는 건설 공사비 지수는 최근 3년 새 26% 상승했다. 건설 현장에서 체감하는 공사비 상승 폭은 이보다 크다. 건설원가관리 전문기업 터너앤타운젠드코리아 분석에 따르면 최근 주거시설 공사비는 평당 700만원 내외로 지난 10년간 약 1.9배 상승(평당 360만→700만원)했다.
건설 경기 침체가 예상보다 길어진 데다 최소 향후 2~3년간 이런 상황이 지속할 수 있다는 우려가 업계에 팽배하다. 한 건설사 관계자는 “영업 파트에서 재건축 사업 수주를 원해도 수익성 등을 고려하는 내부 검증 절차 단계에서 무산되는 일이 잦아졌다”고 말했다. 한 건설사 임원은 “업계 전반에 출혈 경쟁을 최대한 피하고, 확실한 사업장만 수주하려는 선별수주 기조가 강해졌다”고 전했다.
한 정비사업 관계자는 “서울에서는 조합원에게 큰 이익이 돌아가는 저층 아파트 재건축이 사실상 마무리됐다”며 “사업성 확보(조합원 분담금 최소화)에 부담을 느끼는 조합 입장에선 공사비를 최대한 낮춰야 하는 상황”이라고 말했다.
서울시, 사업성 떨어지는 재개발·재건축 지원
사업성 보정계수·현황 용적률 등 인정…2030 도시·주거환경정비기본계획 고시
사업성이 떨어져 사각지대에 놓여있는 재건축·재개발 지원이 본격 가동된다. 사업성이 부족한 곳에는 보정계수를 적용하고 2004년 종 세분화 이전에 받았던 현황용적률도 인정해준다. 서울시는 이런 내용의 2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)을 지난 9월26일 고시했다.
이번 정비기본계획은 지난 3월27일 발표한 ‘재개발·재건축 사업 지원방안’이 담겨 있는데 ▲사업성 보정계수 도입 ▲현황용적률 인정 ▲1·2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준 완화 ▲공공기여율 완화 등이 핵심이다.
이번 지원 방안은 기존에 정비계획을 수립한 사업장도 정비계획 변경을 통해 소급 적용이 가능하다. 착공 이후 단지들도 일반분양자 입주에 지장이 없는 범위에서 공사기간 연장·지연 없이 기(旣) 계획된 공공기여량을 최대한 유지하면서 사업지원 방안을 적용할 계획이다.
서울시는 정비사업을 추진 중인 각 조합에서 이번에 개정된 기본계획의 주요 내용을 자세히 이해하여 각 구역이 받을 수 있는 혜택을 명확히 판단할 수 있도록 조합 관계자 등을 대상으로 10월4일 교육도 실시했다.
한병용 주택실장은 “이번 2030 정비기본계획 재정비로 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 많은 도움이 될 것으로 기대된다”며 “최대한 많은 정비사업장이 혜택을 볼 수 있도록 교육 및 홍보, 행정절차 추진 등에 최선을 다할 것”이라고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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