일본 디벨로퍼 ‘모리빌딩’ 최초 한국인 직원, 박희윤 HDC현대산업개발 본부장
일본 도쿄 중심부에 위치한 복합상업단지 ‘롯폰기 힐스’는 1990년대 거품 경제 붕괴로 활력을 잃어가던 도쿄를 다시 글로벌 도시로 발돋움시켰다는 평가를 받는다. 글로벌 기업과 5성급 호텔, 쇼핑몰, 미술관 등이 집결된 롯폰기 힐스는 2003년 개장 이후 연간 4000만명 이상의 방문객이 찾는 랜드마크로 자리 잡았다.
서울 마포구 서교동에 위치한 주상복합 ‘메세나폴리스’는 ‘롯폰기 힐스’를 모델로 2012년 준공됐지만, 개장 초반 미분양과 공실로 몸살을 앓았다. 인근 홍대 상권에 밀리면서 개장 1년이 지나도록 입점률이 60% 수준에 그쳤다. 롯폰기 힐스를 개발한 모리빌딩에 한국인으로는 최초로 입사해 당시 한국지사장이던 박희윤 HDC현대산업개발 개발본부장(전무)이 이듬해 메세나폴리스 구원투수로 나섰다.
박 본부장은 지역과의 연계성을 높이는 ‘타운 매니지먼트’를 도입해 상권 살리기에 집중했다. 연중 다양한 문화 행사를 중앙 광장에서 열면서 지역 방문객들이 몰렸고, 다양한 유명 브랜드를 입점시키는 데 성공했다. 모리빌딩이 운영을 맡은 지 1년 뒤 메세나폴리스 입점률은 95%에 달했고, 매출은 140% 늘었다.
박 본부장은 “한국은 시장을 잘 알지 못하는 공공이 주로 개발을 계획하고, 민간은 건물을 지어 높은 가격에 분양하는 데만 몰두해 대형 도시 개발 사업이 번번이 실패하거나 반쪽짜리로 남는 것”이라며 “지역 변화를 가져올 수 있는 복합 개발의 밑그림을 가진 전문성 있는 민간이 운영까지 지속해야 한국판 롯폰기 힐스가 탄생할 수 있다”고 했다.
●은행원 접고 日 유학… 디벨로퍼 꿈 이뤄
경남 마산 출신인 박 본부장은 고향집이 있던 신마산(월영동)을 비롯한 원도심이 쇠퇴하는 것을 보며 도시를 살리는 일을 하고 싶다는 꿈을 꿨다. 그러나 당시만 해도 디벨로퍼라는 직업은 생소했고, 어려운 가정 형편 탓에 대학 졸업 후엔 은행원의 길을 택했다. 5년간 은행에서 안정적으로 근무했지만 ‘도시 전문가’라는 꿈을 버리지는 못했다.
박 본부장은 “첫 해외 출장을 일본 규슈로 갔는데 나가사키, 구마모토 같은 지방 도시 개발 수준이 뛰어나 놀랐다”며 “내가 하고 싶은 일은 ‘도시 재생’이라는 걸 다시 깨달았고, 무모하지만 서른에 회사를 그만두고 한양대 도시대학원에 진학해 석사를 마치고 일본 유학을 떠났다”고 말했다.
그는 일본 와세다대에서 도시·지역 재생을 연구하면서 인구 10만 이상 지방 도시를 전부 둘러봤다. 박 본부장은 “공공이 주도한 도시재생사업은 대부분 처절하게 망했고, 민간 디벨로퍼가 주체가 된 지역은 성공했다”며 “롯폰기 힐스와 마루노우치 재개발 등 민간 주도의 개발 사업이 잇따라 성공하는 것을 보며 디벨로퍼의 길을 가야겠다고 확신했다”고 말했다.
마침 모리빌딩이 한국 신도림역세권개발(디큐브시티) 사업 컨설팅을 맡게 되면서 2006년 한국인으로는 최초로 모리빌딩에 수석컨설턴트로 스카우트됐다. 이후 삼성동 파르나스몰, 서교동 메세나폴리스, 종로 그랑서울 등을 컨설팅했다.
박 본부장은 “복합개발을 하려면 명확한 콘셉트를 잡고 기획부터 설계, 테넌트(임차인 유치), 운영까지 해야 한다”며 “한국은 네 박자가 갖춰진 회사가 없어 컨설팅을 통해 개발의 밑그림이 실질적으로 작동하도록 돕는 역할을 했다”고 말했다.
●광운대역세권 개발 ‘서울원’으로 ‘힐스’ 같은 도시 모델 만들 것
HDC현대산업개발과는 용산역 아이파크몰 리뉴얼과 정선 리조트 파크로쉬 컨설팅을 맡으며 인연을 맺었다. 2018년 광운대역세권 부지를 사들인 정몽규 회장이 본격적인 디벨로퍼 사업 확장을 위해 직접 박 본부장을 영입했다. 박 본부장은 “서울 내에서 상대적으로 낙후된 동북 지역 전체를 바꾸고자 하는 회사의 의지와 방향이 맞아 합류하게 됐다”고 말했다.
지난 10월 첫 삽을 뜬 광운대역세권개발(서울원 아이파크)은 서울 노원구 광운대역 인근 15만6491㎡(약 4만7300평) 부지에 3000가구 규모의 공동주택을 비롯해 오피스와 쇼핑몰, 호텔, 헬스케어 시설까지 복합 개발하는 4조5000억원 규모의 대형 사업이다. HDC현대산업개발은 준공 후 본사를 이전하고, 상업 시설과 오피스·호텔도 회사에서 직접 보유·운영할 예정이다. 박 본부장은 “1km 내에 일과 주거, 문화, 휴식 등 삶에 대한 모든 콘텐츠가 포함되는 새로운 도시 모델을 선보이겠다”고 말했다.
광운대역 철도부지 3000여 가구 '49층 랜드마크'로 변신
'서울원 아이파크' 공급…강북에 직주락(職住樂) 갖춘 복합단지…동북권 첫 5성급 호텔 조성…레지던스엔 식사·청소 서비스…인근 GTX·도로지하화 추진도
시멘트 공장 물류기지로 사용됐던 지하철 1호선 광운대역 철도부지가 40년 만에 최고 49층 규모 복합시설로 탈바꿈한다. 대단지 아파트를 비롯해 5성급 호텔, 복합 쇼핑몰, 오피스 등이 들어설 예정이다. ‘서울원’으로 정해진 광운대역세권 개발사업이 지난달 첫 삽을 뜨며 노원구 월계동 일대 부동산 시장도 활기를 띠고 있다. 비교적 개발이 더딘 서울 동북권 지역 분위기가 서울원을 시작으로 달라질 수 있다는 기대가 나온다.
●인근 부동산 시장 관심 ‘쑥’
11월12일 업계에 따르면 HDC현대산업개발이 11월에 ‘서울원 아이파크’ 분양에 나선다. 서울원은 광운대역 철도부지(약 15만㎡)에 주거 공간, 호텔, 오피스 등을 조성하는 사업이다. 주거, 업무, 여가 등 삶의 모든 요소를 반경 1㎞ 내에서 해결할 수 있는 공간을 만드는 게 핵심 목표다.
복합용지에 들어서는 서울원 아이파크는 지하 4층~지상 최고 49층, 8개 동 3032가구 규모로 조성된다. 11월18일부터 특별공급(513가구)을 받을 예정이다. 교통 여건과 주변 시설을 고려하면 성북구 장위동 ‘푸르지오 라디우스 파크’보다 분양가가 높게 책정될 것으로 전망된다.
지난 7월 청약받은 푸르지오 라디우스 파크 전용 84㎡는 11억8400만~12억1100만원(최고가 기준)에 공급됐다. 광운대역 인근 A공인 관계자는 “지하철 1·6·7호선을 이용할 수 있는 데다 수도권광역급행철도(GTX)-C노선까지 지날 예정”이라며 “동북권 단지는 서·남쪽 접근성이 중요해 교통 여건이 최대 호재로 부각될 것”이라고 말했다.서울원 개발에 따라 인근 아파트 정비사업이 탄력을 받을 수 있다는 의견도 나온다.
철도부지 바로 앞에 자리한 월계시영(미성·미륭·삼호3차)이 대표적이다. 강북권 최대 재건축 단지로 꼽히지만, 공사비 상승 여파 등으로 사업성이 낮은 편이다. 이 단지 인근 B공인 관계자는 “서울원 분양이 성공적으로 이뤄지고 개발이 마무리되면 지역의 전반적인 집값이 개선될 수 있다”며 “지금은 육교로만 연결된 역 건너편에도 보행로 등이 추가 설치돼 생활 반경이 넓어질 것”이라고 말했다.
●“동북권 상징하는 랜드마크로”
상업시설과 오피스, 호텔을 이용할 수 있는 점도 인근 지역 주민의 기대감을 높이는 요소다. 기존에는 월계시영, 한진한화 그랑빌 등 아파트 바로 앞에 시멘트 저장 시설이 있어 주민 민원이 많았다. 2022년 철거 후에는 공터로 남아 있었다.서울원 개발 완료 시점인 2028년에는 해당 부지에 동북권 최초로 5성급 호텔 ‘메리어트 서울원’이 들어선다.
복합시설 저층부는 상업시설로 이용하고, 그 위로 호텔과 오피스를 조성한다. 호텔은 지상 12~15층(연면적 2만9090㎡) 규모다. 오피스에는 HDC현산이 직접 입주할 계획이다. HDC현산은 10월30일 메리어트와 호텔 도입을 위한 본계약을 체결했다고 31일 밝혔다. 메리어트 인터내셔널은 30개 호텔 브랜드를 보유한 세계 최대 규모의 미국 호텔 체인이다.
복합용지 2개 동에는 프리미엄 웰니스 레지던스(768가구)도 넣는다. 식사, 청소, 컨시어지(비서) 서비스 등을 제공할 예정이다. 서울아산병원과 협업해 헬스케어 서비스도 운영할 방침이다. 요양시설과 달리 입주 연령을 제한하지는 않는다는 게 HDC현산 측 설명이다.
주변으로 교통 호재도 다양하다. 월계동과 강남구 대치동 구간에 대심도 지하도로를 설치하는 동부간선도로 지하화 사업이 진행 중이다. 이번에 1단계 구간(월릉~대치) 착공에 들어갔다. 월계~송정(11.5㎞)에 지하도로를 건설하는 2단계 사업도 추진되고 있다. 2034년 완공이 목표다. 사업이 완료되면 월계동부터 대치동까지 차량으로 10분대 이동이 가능해질 전망이다.
GTX 사업도 추진 중이다. C·E노선이 광운대역을 통과할 예정이다. GTX 개통 때는 철도를 이용해서도 강남(삼성역)까지 10분대로 오갈 수 있다.낙후된 이미지를 가진 노원구가 서울원을 비롯한 인근 개발을 통해 동북권 거점으로 자리매김할 수 있다는 평가가 나온다. HDC현산 관계자는 “도심과 녹지가 어우러지는 서울원 조성을 시작으로 동북권 경쟁력이 높아질 것”이라고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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