2025년 공시가격 현실화율 동결 '가닥'…강남 보유세 부담 커질 듯
2025년 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)이 2023년·2024년과 같은 수준으로 동결될 전망이다. 수도권 주요 지역은 2025년 내야 할 보유세가 늘어날 가능성이 높다.
국토교통부는 11월15일 한국부동산원 서울강남지사에서 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회’를 열었다. 여기서 논의된 내용을 종합하면 윤석열 정부는 2023년·2024년 공시가격 현실화율을 2020년 수준(공동주택 기준 69%)으로 2년 연속 동결했으며, 2025년에도 이 수준을 유지할 것으로 예상된다.
이날 발제자로 나선 박천규 국토연구원 주택부동산연구본부장은 “공시가격 합리화 방안에 대한 국회 차원의 논의가 마무리될 때까지 공시정책의 변화를 최소화해야 한다”며 “2025년 목표 시세 반영률을 현 수준(2020년)과 동일하게 설정하는 것이 적정하다”고 했다.
2025년 공시가격 현실화율이 2020년 수준으로 동결되면 아파트 같은 공동주택은 69.0%, 단독주택은 53.6%, 토지는 65.5%가 각각 적용된다. 공시가격은 보유세(재산세·종합부동산세)의 과세 기준, 건강보험료와 기초연금 등 67개 행정제도의 기준으로 활용되는 만큼 국민 생활에 미치는 영향이 크다.
당초 정부는 이전 문재인 정부의 공시가격 현실화 계획 폐지를 골자로 한 ‘부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안’을 지난 9월 발표했다. 문재인 정부의 현실화 계획이 ‘보유세 폭탄’을 불렀던 만큼 인위적으로 공시가격을 올리지 않고, 전년도 공시가격에 시장변동률을 반영해 공시가격을 산정하겠다는 것이다.
하지만 이는 공시법 개정 사안이다. 2025년도 공시가격을 발표하려면 11월까지는 법이 통과돼야 한다. 그러나 여야 간 아직 제대로 된 논의조차 이뤄지지 않은 상황이다. 박천규 국토연구원 주택부동산연구본부장은 “현행 법에 따른 현실화 계획을 적용하면 내년에는 시세반영률이 78.4%가 된다”며 “부동산 시장이 전반적으로 안정되는 시기에 공시가격이 급등할 수밖에 없는 상황이 될 것”이라고 지적했다.
문재인 정부의 공시가격 현실화 계획에 따르면 공시가격은 2035년(공동주택 기준)까지 시세의 90%까지 올리는 내용을 담고 있다. 조세 형평성을 맞추기 위해 공시가격을 부동산 시세와 연동하겠다는 취지였지만, 2021·22년 집값 급등기에 현실화율 상승분까지 더해져 공시가격이 대폭 올라갔고 세 부담이 과도하다는 비판이 잇따랐다. 이에 윤석열 정부는 취임 후 2023년 공시가격부터 현실화율을 2020년 수준으로 되돌려 산정해왔다.
2025년에도 2020년 수준이 유지되면 보유세는 지역·단지별로 2024년 집값의 변동분 만큼 오르거나 내릴 것으로 보인다. 예컨대 올해 집값이 크게 오른 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구)을 비롯해 수도권 주요 지역은 내년도 보유세(재산세·종합부동산세) 부담이 더 늘어날 가능성이 높다. 다만 정부의 대출 규제 이후 집값이 주춤하면서 세 부담은 연말까지 가격 변동에 따라 가가호호(家家戶戶) 달라질 전망이다.
국토부 관계자는 “정부가 9월 발표한 공시가격 합리화 방안은 국회 통과가 안 되면 현실적으로 내년도 공시가격 산정에 적용할 수 없다”며 “이날 공청회에서 나온 전문가들의 의견을 수렴해 이달 중으로 내년도 공시가격 현실화율을 발표할 방침”이라고 말했다. 이어 2025년도 공동주택 공시가격은 2025년 1월1일 기준으로 2025년 3월에 공개된다.
고무줄 공시가격 왜그런가 봤더니…"표본 적고 검증도 부실했다“
재산세와 건강보험료 등 각종 세금과 부담금의 기준이 되는 부동산 공시가격이 들쭉날쭉한 이유가 있었던 것으로 드러났다. 감사원은 국토교통부 등에게 조사 대상 표본을 늘리는 등의 시정 조치를 요구했다.
감사원은 국토교통부, 한국감정원 등을 대상으로 ‘부동산 가격공시제도 운용실태’ 감사를 실시하고, 총 5건의 시정사항을 주문했다고 2020년 5월19일 밝혔다. 감사는 2019년 2월 부동산 가격공시제도에 대한 시민단체의 공익감사청구가 접수되면서 진행됐다. 부동산 공시가격에 대한 감사는 2005년 주택가격 공시제도가 도입된 이후 15년간 한 번도 이뤄진 적이 없었다.
공시가격은 표준·개별 대량산정방식을 활용해 책정된다. 이는 모든 부동산에 대해 적정가격을 조사·평가·산정하는 것은 현실적으로 불가능하므로 인근 부동산과 유사한 조건을 가진 표준부동산(표준지, 표준주택)을 선정하여 적정가격을 평가·산정하고, 이를 기초로 개별부동산(개별토지, 개별주택)의 특성을 고려하여 적정가격을 산정하는 방식이다.
감사원은 감사에서 아파트 등 공동주택을 제외한 토지 및 단독주택 가격공시제도만 감사범위에 넣었다. 아파트 등 공동주택은 전수조사 방식으로 가격을 산정한다는 이유에서다.
감사원은 먼저 공시지가 산정을 위해 표본으로 삼은 표준 부동산의 갯수와 분포가 불합리하다고 지적했다. 국토부는 매년 1월1일에 전국 토지 중 50만 필지, 단독주택 22만호를 표준지와 표준주택으로 선정해 공시가격을 산정해왔다.
감사원의 용역을 수행한 한국감정원과 국토연구원은 적정 표본지가 60만~64만 필지여야 한다고 제안했다. 단독주택도 23만~25만호가 적정하다고 봤다. 지금보다 20% 이상 표본을 늘려야 정확도가 높아진다는 뜻이다. 또 표준 부동산을 선정하면서 행정지역만 고려하고 용도지역에 대한 반영도 하지 않은 점도 지적됐다. 건축물의 용도나 규모, 건폐율이나 용적률 등이 용도 지역에 따라 다르게 적용되기 때문에 용도 지역은 부동산 가격에 영향을 미치는 중요한 요인이다.
용도지역이 잘못 적용된 사례는 개별 부동산 가격의 공시지가 산정에서도 빈번한 것으로 나타났다. 감사결과 전국 개별 토지 중 0.36%(12만1616필지), 전국 개별 주택 중 0.17%(6698호)의 정보가 실제와 다른 것으로 나타났다.
토지에 대한 공시지가가 토지와 주택을 합한 주택가격보다 높게 산정되는 ‘역전현상’을 바로잡아야 한다는 지적도 나왔다. 이는 토지 특성을 제대로 반영하지 않아 나오는 결과다. 감사 결과에 따르면 전국 주택의 5.9%(22만8475호)에서 역전현상이 발생하고 있었다.
감사원은 "지자체에서 토지 공시가격을 담당하는 토지 담당부서와 개별 주택가격을 담당하는 세무 담당부서가 서로 다르게 토지 특성을 조사하고 적용하기 때문"이라고 지적했다.
공시 대상 토지 일부의 공시지가가 아예 미산정된 경우도 있었다. 감사 결과 대지나 논, 밭으로 개별공시지가가 나와야 하는 사유지 43만여필지의 가격산정이 누락된 것으로 나타났다. 대부분 지목변경이나 토지분할 등으 변경사항이 토지대장에 반영되지 못한 데 따른 것이다. 이 때문에 일부 지자체의 토지는 2014년도에 선정된 공시가격으로 계속 과세된 것으로 나타났다.
개별토지 가격과 산정이 타당한지 검증하는 업무도 부적정했던 것으로 나타났다. 부동산 공시법과 시행령에 따르면 비교 표준지가 변경됐거나, 토지 특성이 바뀐 토지에 대해선 필수적으로 검증하도록 규정돼 있었지만, 대상 필지 339만곳 중 53만곳(15.7%)의 검증이 없었던 것으로 나타났다. 감사원은 "토지 가격 산정 누락이나 산정 검증 업무 누락이 없도록 감독을 철저히 해달라고 국토교통부 장관에 요구했다"고 밝혔다.
공시가 시세반영률, 천차만별…정책가격 아닌 시장가치 돼야
지난 3월 정부가 공시가격 현실화 로드맵을 폐기한다고 밝혀 논란이 일었다. 2019년 정부가 내세운 ‘핀셋 증세’라는 이름으로 고가주택의 공시가격이 급등한 일이 있었다. 세율과 달리 공시가격 조정은 국회의 동의가 필요 없다.
실사례 하나. 2019년 서울 연남동의 한 단독주택 소유자는 2018년 15억원이었던 공시가격이 40억원으로 오른다는 사전 통지를 받았다. 일 년 사이에 내 집 값이 그렇게 뛰었단 말인가. 소유주가 강하게 반발하자 정책당국은 단 열흘 만에 공시가격을 30억원으로 깎아서 확정했다. ‘고무줄 공시가격’이다. 명쾌한 기준을 갖고 만들었다면 있을 수 없는 일이다. 정부가 공시가격에 ‘정책적으로’ 개입한 결과다.
부동산가격공시법에는 분명 공시가격이 시장 수준을 반영한다고 되어 있는 만큼 ‘법률 위반’이다. 정부는 이러한 논란을 피하려고 2020년 4월 현실화율(시세반영률) 조문을 부동산가격공시법에 삽입했다. 그 결과 부동산가격공시법은 ‘시장 수준 가격을 공시하는 것이 공시가격’이라고 1조에 규정하고, 26조의 2에는 ‘시세반영률’을 적용한 것이 공시가격이라는 자기 모순적 구조를 갖게 됐다.
정부의 개입은 1989년 공시가격 제도 도입 때부터 있던 하나의 ‘관행’이다. 당시 정부도 법률에 따라 시장수준을 반영해 공시가격을 만들어야 한다는 것을 알았지만, 납세자의 반발이 염려됐다. 재산세로 직결되는 공시가격이 너무 높으면 반발이 정부로 향할 것은 불 보듯 뻔했다. 그 후 공시가격은 암묵적으로 ‘시세보다 낮게’ 작성됐다.
●누더기 법 개정에 공시가격 개념 불일치
한국부동산원의 데이터베이스 안에는 시세를 100% 반영한 ‘주택산정가격’과 ‘토지의 세평가격(世評價格·감정평가 가격)’자료가 들어있다. 다만 공개하지 않을 뿐이다. 2020년 11월 공시가격 로드맵이 발표될 때 시세반영률이 69%라는 것이 드러났는데, 이것도 평균치에 불과하다. 지역별로 다르고, 유형별로 다르고, 심지어 주택마다 다르다.
공시가격이 정치에서 자유로웠던 적이 없다. 공시가격의 근간이 되는 ‘적정가격’의 해석을 사실상 정부 재량에 맡겼기 때문이다. 법률에 ‘공시가격은 개념상 적정가격인데 시장을 반영한다’고 규정돼 있지만 실제 업무 현장에서는 ‘적정가격은 정책목적 가격이라 시장 수준과 괴리되는 것이 당연하다’는 논리가 퍼져나갔다.
이를 인정하면 공시가격은 계속해서 정부의 의중에 기댈 수밖에 없다. 정부가 납세자에게 유화책을 쓴다면 경기침체를 이유로 공시가격을 낮출 수 있고, 이들에게 세금을 더 거두겠다면 공시가격을 올릴 수 있다. 이렇게 되면 시장수준을 정확히 파악하려는 노력은 사라지고, 정부가 올리는 청기·백기만을 쳐다보게 된다. 당연히 공시가격을 제대로 만드는 전문성도 사라지고 만다.
현행 부동산가격공시법 제1조는 공시가격에 대해 ‘적정가격을 공시해야 한다’고 되어 있고, 같은 법 제2조 5항은 ‘적정가격’을 ‘토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격’으로 정의한다. 이를 보면 정부가 마음대로 올리고 내릴 수 있는 가격은 아니라는 것을 누구나 알 수 있다.
이 적정가격의 개념을 구체적으로 법에 명시해야 한다. 미국에선 법령 등에 공시가격의 근원이 되는 시장가치(Market Value)를 상세하게 서술한다. 핵심은 시장가치는 완전경쟁시장의 균형가격이므로 호황기의 거품 가격으로 과세하지 말아야 한다는 것이다.
간과하지 말아야 할 것은 시장가치는 실거래가격이 아니라는 것이다. 공시가격을 실거래가격에만 의존해서 만들면 최근 서울 일부 지역의 ‘아파트 신(新)고가’ 소식이 2025년 공시가격을 결정할 것이다. 서울 전체가 아직은 침체 상태이고, 내 집은 오르지 않았는데 특이한 거래 하나 때문에 공시가격이 급등할 수 있다.
이것이 과연 타당한 일인가. 조세 형평성의 기본은 납세자를 ‘동일한 방법’으로 대우하는 것이다. 미국에선 거래가 많은 지역의 납세자와 거래가 없는 지역의 납세자 모두 동일한 방식으로 공시가격을 제공해야 한다고 본다. 그래서 미국 대부분의 주(州)는 감정평가 방식을 채택한다.
●미국은 공시가격에 감정평가 기법 사용
한국은 토지는 공시지가 고시를 위해 감정평가를 하지만, 주택 공시가격은 감정평가를 하지 않고 거래 자료 위주로 산정을 한다. 감정평가는 전문 서비스라 수수료가 비싸서 안 된다는 주장도 있지만 이는 어불성설이다. 국내 토지는 3900만 필지이고 주택은 1869만 가구이다. 숫자가 많은 토지에는 감정평가, 그보다 적은 주택에는 비용 문제로 감정평가를 하지 않는다는 게 말이 되는가. 오히려 주택 공시가격의 비(非)감정평가 산정 수수료가 더 비싼 것이 현실이다.
공시가격은 이제라도 ‘정책목적가격’이라는 논리에서 벗어나야 한다. 시장 수준을 제대로 포착하고 그것을 그대로 공표해야 한다. 결국 공시가격은 시장가치여야 한다는 결론이다. 시세를 69% 반영하다가 100%가 되면 세금을 어떻게 감당하느냐는 걱정에 뒷걸음질해서는 안 된다. 세금 부담이 걱정되면 공정시장가액비율을 현행의 60%에서 30%로 낮추면 된다.
미국 캔자스주처럼 11.5%로 해도 된다. 공정시장가액비율은 국회에서 그 범위를 정한다. 논쟁하고 결정하는 것은 국회에 맡기되, 공시가격은 시장수준을 그대로 반영해야 한다.
30년간 해결하지 못한 이 고무줄 공시가격 문제를 그대로 둔다면, ‘널뛰는 공시가격’으로 우리 사회가 겪었던 고통은 계속 반복될 것이다. 공시가격이 정책목적가격이라는 논리에서 벗어나 ‘시장수준을 반영하는 가격’이라고 확정할 필요가 있다. 그것이 공시가격을 정치 논리에서 자유롭게 만드는 방법이다. |
