이주현 월천재테크 대표…“거래가 활발할 때 갈아타야…서울 전지역으로 상승세 퍼지긴 어려워… 수도권 매매는 일자리와 교통 고려”
월천재테크 이주현 대표는 ‘월천대사’로 알려진 부동산의 재야 고수이다. 건국대학교 부동산대학원 석사를 졸업하고, 현재 미국 위스콘신 메디슨 경영대 석사 MS 박사과정 중에 있다. 저서로 『나는 부동산으로 아이 학비 번다』, 『좋은 집 구하는 기술』 등이 있다.
이 대표는 2024년 부동산 시장 현황을 살펴봤다. 부동산 투자 시 정부 규제 위험성을 항상 염두에 두라고 조언했다. 그는 “상반기 아파트 거래량이 증가한 상황에서 정부가 ‘8·8공급 대책’을 내놨고 앞으로 정부 규제 강도에 따라 부동산 시장이 쉬었다 갈지, 불장으로 갈지 결정될 것”이라고 했다.
그러면서 무주택자부터 다주택자까지 소유 주택수별 투자전략에 관해 설명했다. 이 대표가 보는 현재 부동산 시장은 무주택자에게 유리하진 않다. 그는 “작년 집값이 30% 빠졌을 때 사야 했는데 이 기회를 놓쳤다”고 했다. 그렇다고 내집마련을 꿈꾸는 실수요자가 아예 꿈을 포기할 순 없다. 이 대표는 “좌절하지 말고 청약공고를 꾸준히 들여다보면서, 당장 자금이 없다면 청약 예정지로 이사하거나 무주택으로 간주받을 수 있는 주택을 구입하라”고 조언했다.
무주택자가 눈여겨볼 지역으로 서울 동남권과 인접한 ‘경기 과천’을 꼽았다. 그는 “대규모 택지개발사업과 재건축 등으로 기업과 인구가 대거 유입 중”이라고 했다. 이어 “청약만 기다리지 말고, 청약 예정지 주변에 있는 지은 지 5년 이내 신축 아파트도 살펴보라”고 조언했다.
올해 상반기는 1주택 갈아타기 수요자에게 유리했다. 그는 “지금 부동산 거래량이 주춤하고 있는데, 다시 가격이 오를 것 같으면 빨리 처분하라”며 “내 것은 조금 오르고 상급지는 크게 오르기 때문에 갈아타기를 하려면 어느 정도 희생이 필요하다”고 했다.
2024년 서울 아파트값 상승 흐름에 대해서는 과거와 같은 대세 상승장이 아니라 실거주장이라 진단했다. 다주택자 규제가 남아있는 데다 아파트값이 강남 3구(강남·송파·서초구)와 새 아파트 위주로 오르고 있어서다. 서울 집값 열기가 강남3구와 마용성(마포·용산·성동구) 외 전 지역으로 퍼질 것이라 예단해서는 안 된다고 했다.
한국부동산원의 서울 아파트 가격 통계를 살펴보면 2024년 1월과 비교해 지난 8월까지 4% 이상 상승한 지역은 마용성과 강남3구뿐이다. 같은 기간 서울 전체는 2.97% 올랐다. 이 대표는 “무주택자는 당장 내 집 마련이 급하지 않다면 기다리는 것도 방법”이라며 “일부 지역은 호가가 조정되고 있다”고 말했다.
이어 “이미 오른 곳이 정답이기 때문에 계속 눈여겨볼 필요가 있다”고 덧붙였다.올 하반기 집들이를 하는 1만2032가구 규모의 강동구 ‘올림픽파크포레온’을 비롯해 내년 봄까지 이어지는 입주장도 관건이다. 동대문구 이문동 ‘래미안 라그란데’(3069가구)와 성북구 장위동 ‘장위자이 레디언트’(2840가구) 등이 대표적이다.
그는 “저렴한 전세나 급매물을 노려볼 수 있다”고 설명했다.수도권 지역에서 아파트를 매매할 때 고려할 조건으로는 일자리와 교통을 꼽았다. 이 대표는 “성남 판교와 화성 동탄처럼 고소득 일자리가 밀집한 곳을 살펴봐야 한다”며 “서울 동남권과 인접한 과천, 성남과 최근 지하철 8호선 연장선 별내선이 개통한 구리도 성장 가능성이 높다”고 말했다.
신축을 고집하는 사람, 경향을 일컫는 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'을 설명하는 이 대표. /부동산명강 캡처
김포의 경우 지하철 5호선 연장선과 한강2콤팩트시티 등 지역 호재가 많다는 평가다. 다만 인접한 서울 마곡지구가 더 활성화될 필요가 있다고 봤다. 또 지난 몇 년간 인천 검단과 부천, 고양에서 입주가 많아 가격이 저평가된 측면이 있다는 설명이다.대규모 일자리 창출이 이뤄지고 있는 평택은 동탄과 비교하기도 했다.
그는 “평택은 수요에 비해 입주와 공급 물량이 아직 많은 편”이라며 “동탄이나 ‘e편한세상 한숲시티’가 들어선 용인 남부권 등도 과거 분양 당시 마이너스 프리미엄이 많았던 지역이었다”고 강조했다. e편한세상 한숲시티는 2015년 분양 때 전용 84㎡ 공급가가 2억원대에 책정됐지만, 대규모 미분양이 났다. 이후 처인구 일대에 ‘반도체 메가 클러스터’ 조성된다는 소식이 알려지며 5단지 전용 84㎡가 최근 4억3000만원에 손바뀜했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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