오세훈표 ‘서남권 대개조’ 실행案…공동주택 건립 때 기준 완화 적용…복잡한 정비 유형, 단순하게 재편…‘면적 무관’ 개발방식 선택하도록…“용도지역도 유연하게 조정·운용”…구로구 등 서남권 지역 개발 탄력
과도한 규제로 개발이 더뎌지면서 낙후됐던서울 준공업지역에 용적률 상향·체계 개편과 용도지역 조정 등 혜택이 주어진다. 특히 준공업지역이 82%를 차지하는 서울 서남권 일대 개발에 탄력이 붙을 것으로 전망된다.
서울시는 이러한 내용의 ‘준공업지역 제도 개선방안’을 11월7일 발표했다. 오세훈 서울시장이 지난 2월 발표한‘서남권 대개조’를 구체화하기 위한 후속 실행방안이다. 현재 서울에는 영등포·구로·금천·강서·도봉·성동구 등에 총 19.97㎢규모의 준공업지역이 지정돼 있다. 준공업지역은 1960∼1970년대 국내 소비·제조산업의 중심지였으나 지금은 대부분 낙후됐다.
개선 방안에 따르면 그간 전략재생형, 산업재생형, 주거재생형, 산업단지재생형로 나뉘었던 준공업지역의 복잡한 정비 유형을 공장 비율에 따라 산업복합형(공장 비율10%이상), 주거복합형(공장 비율10%미만)으로 재편했다. 기존 전략재생형·산업재생형은 산업복합형으로 합치고, 주거재생형은 주거복합형으로 개편한다. 산업단지재생형은 삭제했다.
서울시는 또 면적과 관계없이 사업 주체가 준공업지역의 개발 방식을 자유롭게 선택할 수 있도록 바꿨다고 설명했다. 기존에는 공장 비율 10% 이상 부지에 공동주택을 지을 때 1만㎡ 이상은 산업부지와 공동주택부지를 엄격히 분리하는 부지 분할방식으로만 개발이 가능했다. 3000㎡ 이상 1만㎡ 미만 부지는 산업·주거 복합건물 방식으로만 개발할 수 있었다.
준공업지역 내 공동주택 건립을 위한 지구단위계획(부지 3000㎡ 이상 대상) 수립 시 최대용적률은 현행 250%에서 400%까지 높였다. 다만 지구단위계획이 필요하지 않은 오피스텔과 노인복지주택 등이 용적률 400%를 적용 받으려면 지구단위계획을 수립해야 한다. 기부채납은 물론, 공공임대주택 공급이나 건축법 등 다른 법령에 따른 용적률 완화 항목까지 상한 용적률 인센티브 150%를 적용할 수 있도록 하고 기준·허용용적률 역시 현행 210%, 230%에서 230%, 250%로 각각 상향했다.
아울러 서울시는 산업기반 확보 등을 위해 준공업지역 유지를 원칙으로 하되, 토지이용 현황과 계획을 고려해 유연하게 용도지역을 조정·운용하기로 했다. 공동주택 단지 밀집지역 등 산업 기능을 상실한 지역은 용도지역을 제3종 일반주거지역으로 일괄 조정한다. 역세권에 해당하는 지역은 구체적인 개발계획 수립을 전제로 준주거지역으로 조정 가능케 했다.
용적률을 대폭 늘려 사업성을 높인다. 준공업지역 내 공동주택 건립을 위한 지구단위계획(부지 3000㎡ 이상) 수립 시 최대 용적률을 현행 250%에서 400%까지 올린다. 늘어난 150%포인트(p)의 용적률엔 기존 공공시설 기부채납과 공공임대주택 공급 등 항목이 적용된다.기준·허용용적률도 현행 210%, 230%에서 230%, 250%로 각각 20%p씩 상향 조정한다.
상향 조정한 허용용적률 20%p는 공공보행통로, 열린단지 등 개발사업형(공동주택 건립형) 지구단위계획 수립기준에서 정한 항목을 적용한다.토지이용 현황과 계획을 고려해 유연하게 용도지역도 조정·운용한다. 상업지역의 경우 부지면적 5000㎡ 이상의 정형화된 토지를 일자리 창출 등 서울시 공간정책에 반영한 업무, 상업, 연구시설로 개발하면 일반상업지역으로 조정할 수 있다.
이미 주거화한 공동주택 단지는 제3종일반주거지역으로 일괄 조정한다. 다만 역세권에 해당하면 구체적인 개발계획 수립을 전제로 준주거지역으로도 상향할 수 있다.
용도지역 변경은 서울시와 자치구가 사전 협의한 뒤 타당성 심의를 통과한 지역에 대해 해당 자치구가 도시관리계획 변경 절차를 입안하는 방식을 도입한다. 서울시는 빠른 사업추진을 위해 발표 즉시 이번 개선방안을 시행한다고 강조했다. 복합개발방식 면적제한 규정 삭제, 공공임대주택 공급에 따른 용적률 완화 규정 신설 등은 조례 개정 이후부터 적용된다.
조남준 서울시 도시공간본부장은 “이번 제도 개선을 통해 침체된 서울 준공업지역 내 대규모 유휴부지를 중심으로 개발이 활성화될 것”이라면서 “미래 첨단산업공간과 직주근접형의 쾌적한 주거지를 공급하겠다”고 역설했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
