용적률 높여 낮은 가격 지속 공급…지자체 주도로 건설사와 협상…분양가상한제, ‘로또’만 양산
부동산 자산의 양극화가 심화하고 있다. 2023년 주택소유통계에 따르면 상위 10% 가구의 평균 주택자산 가액은 12억5500만원이고 하위 10%는 3100만원인 것으로 나타났다. 많은 사람이 집값 상승으로 자산 양극화를 크게 염려하고 있다. 그래서인지 국토교통부는 11월5일 서울 서초구 서리풀 지구를 비롯한 의왕·고양·의정부에 5만 가구를 공급하겠다는 계획을 발표했다.
서울 서초구 원지동·우면동 일대 그린벨트(개발제한구역)에 아파트 2만 가구가 들어설 전망이다. 국토부는 이날 ‘8.8 주택공급 대책’의 후속 조치로 서울과 서울 경계로부터 약 10㎞ 이내에 있는 그린벨트 지역 4곳(208만평)에 5만 가구 규모의 신규택지 후보지를 발표했다.
서울에서는 서초구 원지동, 우면동 등 서리풀 지구(2만호)가 선정됐고, 경기도에서는 난개발 우려가 있어 체계적 개발이 필요한 고양대곡 역세권(9000호)과 의왕 오전왕곡(1만4000호), 군부대가 입지해 오랫동안 개발되지 못한 의정부 용현(7000호) 등 3개 지구 3만호가 선정됐다.
서울에서 주택 공급을 위해 그린벨트가 대규모로 해제되는 것은 이명박 정부가 보금자리주택을 추진했던 지난 2012년 이후 12년 만이다. 이번에 정부가 발표한 신규택지에서는 지구 지정 전(前) 보상조사 착수, 지구계획 수립 조기화 등 행정 절차를 단축해 2026년 상반기 지구지정, 2029년 첫 분양, 2031년 첫 입주를 목표로 주택 공급을 추진할 계획이다.
이와 관련, 대통령실은 앞으로의 주택 시장 관리 방향과 관련해 “그린벨트 해제, 노후 계획도시 재건축 등을 통해, 국민이 선호하는 지역에 대규모 주택 공급을 본격적으로 추진하겠다”고 밝혔다. 성태윤 대통령실 정책실장은 이날 용산 대통령실 브리핑에서 “실수요자의 관점에서 주택 시장을 안정시켜 주거비 부담을 완화하겠다”며 이같이 말했다. 대통령실 고위 관계자는 기자들과 만난 자리에서 “가급적이면 연내에 주택 추가 공급 대책을 계속 발표할 것”이라며 “대규모 공급 확대가 이어질 것”이라고 강조했다.
●‘해제 그린벨트’ 66%. 입주까지 8년 이상 걸려
그러나 부동산 전문가들 사이에선 “주택 공급의 첫 단추인 토지 보상 과정을 얼마나 빠르게 할 수 있을지가 관건”이란 지적이 나온다. 실제로 그린벨트 해제 후 아파트 입주까지 걸리는 시간은 정부가 제시한 ‘7년’보다 훨씬 길어진 경우가 많다. 국회 국토교통위 소속 문진석(민주당) 의원실이 국토부에서 받은 자료에 따르면, 2014년부터 2023년까지 10년간 해제된 전국 그린벨트 33곳 중 22곳(66.6%)은 입주까지 8년 이상이 걸릴 것으로 전망됐다.
수도권을 비롯해 경남·울산·대구 등에서 그린벨트가 해제됐지만 입주가 완료된 곳은 의왕고천지구(2016년 해제)와 서울 수서 공공주택지구(2018년 해제) 등 2곳에 불과했다. 부동산 시장에선 “토지 보상 단계부터 사업이 지연된 곳이 많기 때문”이란 분석이 나온다. 2019년 첫 후보지 발표가 있었던 수도권 3기 신도시 5곳은 현재까지도 보상금 갈등으로 토지 보상 문제가 완전하게 해결되지 않고 있다.
하남 교산·고양 창릉은 2023년말 토지 보상이 완료됐지만, 남양주 왕숙·인천 계양·부천 대장은 내년에야 토지 보상 절차가 마무리될 것으로 전망된다. LH관계자는 “3기 신도시 토지 보상은 97% 정도로 거의 완료됐지만, 일부 주민이 아직 반대하고 있는 상황”이라고 했다.토지 보상 절차가 늘어지면서 주택 공급도 계속 미뤄지고 있다.하남 교산(3만3037가구)은 2025년 첫 입주를 목표로 삼았지만 토지주들이 “시세보다 보상금이 낮게 책정됐다”고 반발하면서 2024년말에야 착공에 들어갈 예정이다.
3기 신도시 총 주택 공급 물량(17만4000여 가구) 중 2023년말까지 착공 예정인 물량은 6.3%(약 1만1000가구) 수준에 불과하다.‘광명시흥 공공주택지구’(약 7만가구)는 당초 2031년 입주를 목표로 했지만, 토지 보상이 지연되면서 이보다 2년 늦은 2033년이 돼야 입주가 가능할 것으로 보인다.
이처럼 정부는 그린벨트를 해제해서 주택을 대량 공급해 천정부지로 치솟는 집값을 잡겠다고 공언해왔지만 제대로 실현된 경우는 거의 없다. 뒤늦은 공급 대책으로 치솟는 집값을 잡기에는 역부족이다.
그래서 국민, 특히 서민들은 ‘과연 지어지고 있는 집들은 내 소득으로 마련할 수 있는 가격일까’ 걱정을 하고 있다. 공급을 늘려도 중산층이 접근하기 어려울 정도로 집값이 높다면, 고소득층만 주택을 통한 자산 형성의 기회를 얻게 된다. 주택자산 양극화는 피할 길이 없다. 국가의 미래를 내다볼 때 자산 양극화는 필연적으로 경제성장에 걸림돌이 된다. 젊은이들은 아이를 낳지 않고, 사회는 불안정해진다.
●미국은 주택 공급 늘리려 규제 철폐
중산층이 부담 가능한 집들이 사라지고 있는 것은 미국도 마찬가지다. 미국에서 실시된 케이토 인스티튜트(Cato Institute)의 2022년 주택 부담 가능성 전국 조사에 따르면 미국인의 73%가 자기 지역에서 집을 살 여유가 없다고 답했고, 69%는 자신의 자녀 세대가 집을 살 수 있을지 걱정하고 있다.
샌프란시스코에서는 소득 집단의 한가운데인 ‘중위(中位)소득’의 2배를 버는 가구도 주택을 살 여유가 없다.그러면 미국은 어떻게 대응하고 있을까. 미국은 나름 저렴한 중위가격 주택들이 사라지는 것에 대응하기 위해, 공급을 저해하는 규제들을 철폐하고 있다. 미국은 지역사회에 중산층이 자기 소득으로 충분히 구매할 수 있는 주택이 공급되도록 하는 ‘포용주택(Inclusionary Housing) 정책’을 펴고 있다. 미국 31개 주와 워싱턴DC에서 이 프로그램을 운영한다.
연방정부 프로그램 외에 지방자치단체가 운영하는 주요 프로그램으로는 포용적 용도지역지구제(Inclusionary Zoning)와 포용적 주택정책(Inclusionary Housing)이 있다. 포용적 용도지역지구제와 포용적 주택정책은 저소득층을 위한 소형주택과 저렴주택이 중산층 거주지역에 건설될 수 있도록 규제 또는 유도하는 제도이다. 중산층 커뮤니티 내에 소형주택 또는 저렴주택을 공급하여 저소득층이 거주할 수 있는 기회를 제공하고 소득계층 혼합이 이루어질 수 있도록 규제 또는 유도하는 제도이다.
주택단지를 개발할 때 포용주택 프로그램에 참여한 개발업체는 주택을 시세대로 판매하지만, 정부로부터 용적률 인센티브를 받고 전체 주택 중 10~20%의 주택을 저렴한 가격으로 판매한다. 말하자면 100채를 지을 곳에 150채를 짓고 그중 30채를 지역 중위소득 60~120% 가구에 판매하는 것이다.
일리노이주 네이퍼빌은 포용주택을 공급하기 위한 다양한 조치를 시행했다. 저렴한 주택을 공급하는 건설사에는 개발 시 주차 요건, 공용 구역 요건, 부지 면적 제한 및 건물 높이 제한 등 각종 규제를 완화하는 인센티브를 제공했다. 버지니아주 페어팩스 카운티는 2010년 개발업체와 협력하여 전체 주택 중 20%를 지역 중위소득의 50~120%인 가구가 구매할 수 있도록 했다.
미국의 지방자치단체는 자기 지역에서 집값이 빠르게 상승하면, 조례에 근거하여 위원회를 소집하고 대책을 수립해야 한다. 위원들은 머리를 맞대고, 자기 지역에 주택단지를 개발하는 건설사에 어떤 인센티브를 줘야 1만 가구였던 건축 예정 물량이 1만4000가구가 될 수 있는지를 논의한다.
그리고 그중 2000여 가구는 30% 싼 가격으로 지역의 청년, 신혼부부, 중산층에 공급할 수 있을지를 건설사와 협상한다. 이처럼 미국에서 시행 중인 주거공간의 소득계층 혼합정책은 우리나라 주거공간에서 저소득층과 다른 소득계층이 적절하게 이웃하여 거주할 수 있는 방안을 모색하는 데 여러 가지 시사점을 제시한다.
●우리도 중산층이 구매 가능한 중위가격 주택 공급 늘려야
우리는 왜 중산층이 구매 가능한 집, 중위가격 주택 공급을 이야기하지 않을까. 이제는 가격을 이야기해야 한다. 가격을 낮추는 최선의 방책은 원가를 떨어뜨리는 것이다. 우크라이나 전쟁 이후 치솟은 건설 자잿값이 낮아질 수 없다면, 다른 비용을 줄여야 한다. 규제를 완화하고, 같은 면적에 더 많은 주택을 지을 수 있게 인센티브를 줘야 한다.
서리풀 지역의 인근 아파트 가격은 신축기준 3.3㎡당 6500만원 수준이고, 경기도 고양시는 신축기준으로 3.3㎡당 3300만원 정도이다. 시세대로면 서리풀은 20평형대 기준으로 13억원 수준, 고양시는 6억6000만원 정도가 될 것이다. 서리풀지역 2만 가구 중 장기전세주택으로 공급되는 1만 가구를 제외한 나머지 1만 가구에 포용주택을 적용해 보자. 용적률 인센티브로 1만2000가구를 짓도록 하고 그중 10~20%인 1200~2400가구는 30% 낮은 가격, 즉 9억원 정도에 공급하는 것이다.
이 1200~2400가구에 대해 ‘로또’라는 비판이 나올 수 있다. 하지만 서리풀 지구에 분양가상한제를 실시해 분양하면 포용주택과 값이 비슷하거나 낮은 1만 가구의 로또가 나올 것이다. 이명박 정부 시절 공급된 강남 세곡 보금자리 주택은 평균 50대1의 청약 경쟁률을 보였다. 이 정도 수요층이 무주택 지위를 유지하며 구매를 미루게 되면, 전·월세 가격이 오르는 등 주택 시장은 왜곡될 수밖에 없다.
●대지 지분 낮춰 가격 상승 제한해야
누군가가 로또에 당첨되는 것보다 더 중요한 것은 상대적으로 저렴한 주택들이 계속 저렴하게 유지되는 것이다. 그래야 뒤이어 오는 중산층이 저렴하게 재구매를 할 수 있기 때문이다. 그것을 유지하는 방법은 해당 아파트의 대지 지분을 정상 가격에 매매되는 아파트들보다 일정 수준 낮추는 것이다. 이렇게 하면 해당 아파트들은 가격이 급상승할 때 상대적으로 덜 상승하게 된다. 게다가 포용주택은 중산층을 대상으로 한 것이라 강남권 로또 청약처럼 현금 부자에게만 돌아가지 않는다.
무엇보다 한국 사회 전체가 의지를 표명해야 한다. 서울 25개 구(區) 각각 자신들 지역에서 중위소득의 120% 이하 가구들이 그들의 월 소득으로 구매 가능한 주택들이 사라지고 있다면, 즉 마구잡이로 가격이 상승하고 있다면 확실한 대책을 세워야 한다. 대책을 세울 것을 강제하는 조례를 시 의회와 구 의회에서 입안해야 한다. 그렇게 해서 중산층과 서민, 청년층에게도 내집 마련의 기회를 줘야 한다. |
