11월27일 분당 일산 평촌 중동 산본 등 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과’ 발표
수도권 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축의 ‘첫 타자’가 될 총 3만6000가구 규모의 선도지구가 11월27일 공개됐다. ▲분당에선 샛별마을·양지마을·시범단지 우성 등 1만948가구가 선정됐고, ▲일산에선 강촌·백송·후곡마을 등 8912가구, ▲평촌은 샘마을·꿈마을금호 등 5460가구가 뽑혔다. ▲중동은 삼익·대우동부 등 5957가구, ▲산본은 자이백합·한양백두 등 4620가구로 총 13개 구역 3만5897가구가 선정됐다.
국토교통부와 경기도·성남시·고양시·안양시·부천시·군포시 등은 이날 이같은 내용의 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과’를 발표했다. 이로써 1991년 최초 입주한 1기 신도시 재건축이 33년 만에 본격적으로 첫발을 떼게 됐다.
선도지구로 선정된 구역은 지난 4월 국회를 통과한 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노후계획도시특별법)에 따라 즉시 특별정비계획 수립에 착수해 2025년에 특별정비구역으로 지정되고, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립과 이주를 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 정비사업이 추진된다. 통상 10~15년 걸리는 재건축을 정부와 지자체의 지원 하에 6년 안에 마무리하겠다는 목표다.
국토부는 또 선도지구를 시작으로 1기 신도시에서 2만~3만가구 규모의 재건축 대상 단지를 매년 선정할 방침이다. 현재 39만2000가구에 달하는 1기 신도시 전체를 한꺼번에 재건축할 수 없으니, 순차적으로 정비사업을 추진해 주택시장의 혼란을 최소화하겠다는 것이다. 다만 촉박한 재건축 일정, 공공기여·분담금 등에 따른 주민 반발, 이주 대책 등 넘어야 할 산이 많아 적잖은 진통도 예상된다.
●'재건축 첫 타자' 어디가 됐나
당초 국토부는 선도지구 기준 물량으로 총 2만6000가구를 제시했고, 지자체당 1~2구역 추가 시 최대 3만9000가구가 선정될 수 있다고 밝혔다. 뚜껑을 열어보니 최대치에 가까운 약 3만6000가구를 선정했다.
선도지구 경쟁이 가장 뜨거웠던 분당은 수내동 양지마을1단지 금호, 2단지 청구, 3·5단지 금호한양, 5단지 한양, 6단지 금호청구, 한양 아파트(4392가구)와 서현동 시범단지 우성·현대, 장안타운건영3차 아파트(3713가구), 분당동 샛별마을 동성·라이프·우방·삼부·현대(2843가구) 등 총 3개 구역 1만948가구가 재건축 첫 타자가 됐다. 양지마을1단지 금호아파트를 소유하고 있는 이재명 더불어민주당 대표는 이번 선정으로 재건축 호재를 얻게 됐다.
일산 역시 3개 구역 8912가구가 선정됐는데, 백송마을1·2·3·5단지(2732가구), 후곡마을3·4·10·15단지(2564가구), 강촌마을3·5·7·8단지 (3616가구) 등이다.
평촌도 꿈마을금호·한신·라이프·현대(1750가구), 샘마을임광·우방·쌍용·대우·한양(2334가구), 꿈마을우성·건영5·동아·건영3(1376가구) 등 3개 구역 5460가구가 낙점됐다. 중동은 반달마을A 삼익, 동아·선경·건영(3570가구), 은하마을 대우동부·효성쌍용·주공 1단지·2단지·대우 동부(2487가구) 등 2개 구역 5957가구가, 산본은 자이백합·삼성장미·산본주공11(2758가구), 한양·동성·극동백두(1862가구) 등 2개 구역 4620가구가 재건축 첫 발을 떼게 됐다.
국토부는 이밖에 선도지구로 선정되지 않은 구역 중 주택 유형이 연립인 분당·일산의 1400가구를 별도 정비물량으로 선정해 선도지구에 준하는 지원을 할 예정이다. 분당 야탑동 목련마을 빌라단지(1107가구)와 일산 마두동 정발마을2·3단지(262가구)가 들어갔다. 이들 2개 구역을 포함하면 분당은 재건축 단지가 총 4개 구역 1만2055가구, 일산은 4개 구역 9174가구로 늘어난다.
●앞으로 재건축 일정은
선도지구는 2025년부터 재건축의 첫 단추가 될 특별정비계획 수립에 착수한다. 국토부는 앞서 사업 진행을 빠르게 할 수 있게 ‘특별정비계획 수립 패스트트랙안’도 제시했다.
그간 정비사업 경험과 자금력이 풍부한 신탁사나 한국토지주택공사(LH) 등은 정비계획 수립 완료 전까지 공식적인 사업시행자의 지위를 받지 못해 정비계획 수립 참여에 소극적이었는데, 주민과 토지주 과반 동의가 있으면 신탁사 등을 예비사업시행자로 지정해 사업 진행 속도를 높일 수 있다는 것이다.
다만 이같은 행정 지원에도 재건축 진행엔 변수가 워낙 많아서 많은 난관도 예상된다. 당장 용적률 상향에 따른 공공기여(기부채납)를 두고 지자체와 주민 간 의견이 갈라질 수 있고, 주민 분담금이 구체적으로 책정되는 관리처분계획 인가 단계에선 주민 간 갈등이 불거질 소지도 있다.
정부는 이밖에 선도지구가 대부분 통합재건축으로 진행돼 목돈이 많이 들어가는 만큼 금융 지원도 할 예정이라고 밝혔다. 내년에 투자설명회 등을 열어 12조원 규모의 미래도시펀드를 조성해 26년 정비사업 초기사업비부터 지원한다는 계획이다.
●매년 2만~3만가구 재건축 대상 추가 지정키로
이번에 선도지구에서 탈락한 단지들은 “재건축이 또 10년 미뤄지는 것 아니냐”는 불안감이 크다. 실제 분당의 경우 단 몇 점 차이로 당락이 갈렸다고 한다. 탈락 단지들은 선도지구가 속도를 낸다 해도 ‘우리 집 재건축 차례’가 언제 올지 기약이 없고, 하염없이 기다려야 하는 건 아닌지 걱정이 많다. 벌써 일부 단지는 노후계획도시특별법상이 아닌 도시정비법상 재건축을 허용해 달라고 요구하고 있다.
이에 대해 국토부는 2025년부터는 공모 없이 주민제안 방식으로, 연도별 정비물량 내에서 2차·3차 재건축 단지를 선정할 계획이라고 밝혔다. 선도지구 공모를 해보니 주민동의율 확보 경쟁이 격화돼 주민과 지자체 모두 피로감이 컸다는 후문이다. 국토부는 2035년까지 10년에 걸쳐 1기 신도시 연간 정비 물량을 설정해 뒀는데, 매년 2만~3만 가구를 재건축 대상 단지로 승인해 가겠다는 것이다.
경기도 분당 내 한 아파트 단지에 현수막이 붙어 있다.
또한 대략적인 재건축 순서를 정하겠다는 게 정부 방침이다. 이번에 떨어졌지만 주민동의률이 50%가 넘는 구역은 2026~30년 내 특별정비계획을 마치도록 하고, 주민동의율 50% 미만 구역은 2031년~34년에 진행하는 식이다.
국토부 관계자는 “2차·3차 재건축 단지로 선정되더라도 진행 과정에서 주민 간 의견 일치가 잘 되면 사업 속도가 선도지구보다 더 빨라질 수 있다”며 “선도지구 재건축이 다 끝나야 다음 단지가 재건축을 시작하는 게 아니다”라고 강조했다.
박상우 국토부 장관은 “노후계획도시 정비와 관련해 오늘 1기 신도시 정비 선도지구를 선정하는 등 국민과의 약속을 차질 없이 이행하고 있다”면서 “다음 달(12월)에는 유휴부지 개발, 영구임대주택 순환정비 등 이주대책과 광역교통 개선방안을 발표할 계획”이라고 말했다.
1기신도시 첫 재건축단지 공개…13곳 3.6만가구
분당, 샛별·양지·시범 등 3개구역 1.1만가구…일산 9천가구…평촌·중동·산본 5천가구 안팎분당·일산은 연립 1400가구 별도정비물량 선정…2025년부터 공모없이 주민제안순…이주대책 12월
39만가구에 달하는 수도권 '1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)' 정비 첫 타자인 선도지구가 공개됐다. 5개 신도시 내 총 13개 구역, 약 3만6000가구 규모다.
정부는 선도지구 등 특별정비구역의 신속하고 성공적인 사업 추진을 위해 행정 지원 및 통합정비 맞춤형 금융지원을 제공할 계획이다. 관심이 집중됐던 이주대책은 12월 별도로 발표한다.내년부터는 선도지구처럼 별도의 공모 없이 주민제안 정비계획이 마련되는 대로 연차별 물량 내 승인하는 방식으로 추진된다.
●선도지구 13개 구역, 3만5897가구 선정
국토부는 당초 발표했던 2만6000가구에서 지자체별로 50% 내외를 추가해 최대 3만9000가구까지 선정할 수 있도록 했다. 선도지구 선정 공모에 15만가구 넘게 신청이 몰리면서 당초 기준 계획 물량은 모두 넘어선 상황이다.
선도지구 경쟁이 가장 치열했던 분당신도시의 경우 ▲샛별마을(동성·라이프·우방·삼부·현대) 2843가구 ▲양지마을(금호·청구·금호한양·금호청구·5, 6단지 한양)4392가구 ▲시범단지(우성·현대)·장안타운건영3차 3713가구가 선정됐다.
상대적으로 용적률이 낮아 사업성이 높을 것으로 평가된 일산신도시는 ▲백송마을(1·2·3·5단지)2732가구 ▲후곡마을(3·4·10·15단지) 2564가구 ▲강촌마을(3·5·7·8단지) 3616가구가 선정됐다.
안양 평촌신도시도 3개 구역이 선정됐다. 꿈마을 금호·한신·라이프·현대1750가구에 이어 ▲샘마을 임광·우방·쌍용·대우-한양 등 2334가구 ▲꿈마을 우성·건영5·동아-건영31376가구다.
중동신도시와 산본신도시 선정 구역은 각각 두 곳이다. 중동은 ▲삼익·동아-선경-건영 등 3570가구 ▲대우동부·효성쌍용·주공1·주공2단지 등 2387가구가 선정됐다. 산본은 ▲자이백합·삼성장미·산본주공11 등 2758가구 ▲한양백두·동성백두·극동백두등 1862가구다.
아울러 국토부는 주택유형 다양화와 선도지구 추가 선정 요청, 이주대책 영향 등을 고려해 선도지구로 선정되지 않은 구역 중 1만4000가구를 별도 정비물량으로 선정했다. 주택 유형이 연립인 2개 구역으로 선도지구에 준하는 수준으로 지원 및 관리해 나간다는 계획이다.
별도 정비물량 포함시 분당과 일산에서 각각 1개 구역이 추가된다. 분당은 목련마을 빌라단지 1107가구가 포함된 총 4개 구역으로 당초 기준물량 최대치인 1만2000가구를 넘어서는 1만2055가구가 대상이다.일산 역시 정발마을 2·3단지 262가구가 포함돼 당초 최대 기준물량인 9000가구를 넘어선 9174가구가 대상지로 선정됐다.
●사업 속도 늦추는 분담금 갈등, 동의서 등 방안 마련
정부는 1기 신도시 선정 후 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 사업시행계획 인가 등을 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하고 있다. 이에 따라 1기 신도시 선도지구의 성공적인 사업추진을 위한 지원방안도 내놨다.
우선 사업 순항 여부가 걸린 분담금과 관련해 추정분담금의 공신력 문제로 주민 간 갈등과 민원을 줄이기 위해 부동산원에서 '분담금 산출' 업무를 지원할 계획이다.
이르면 내년 3월 '전자동의' 방식도 선제적으로 도입힌다. 정비사업 추진 시 동의서 작성과 검증 과정에서 반복되는 피로감을 줄이기 위해서다.
현재 국토정보공사(LX)가 전자동의 플랫폼 구축 용역을 준비 중으로 내년 3월 시범도입을 추진한다.시간이 오래 소요되는 학교문제 해소를 위해서는 12월 교육부, 경기도교육청과 업무협약을 체결해 협력한다는 방침이다.
●사업비 감축 위해 펀드조성 등 맞춤 금융지원
맞춤형 금융지원도 제공한다. 총 12조원 규모의 미래도시펀드 조성을 추진, 내년 모펀드 조성을 완료해 2026년 정비사업 초기사업비부터 지원한다는 계획이다.
국토부 관계자는 "시공사의 자금조달 리스크를 낮춰 공사비 감액, 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통한 민간투자 유치 등이 기대된다"며 "시행자가 자펀드 자산운용사를 직접 선정(경쟁입찰)해 운용사 간 경쟁을 통한대출금리 저감 효과도 있을 것"이라고 설명했다.
공사비를 낮추기 위한 특화보증도 추진한다. 미래도시펀드와 연계해 사업시행인가 후 이뤄졌던 사업비 보증 시기를 사업시행자 지정과 시공사 선정 후로 앞당겨 초기부터 보증을 지원한다는 계획이다.
관리처분 후 총사업비 산정 시에는 공사비를 포함해 HUG 보증한도(총사업비의 60%) 내에서 자금을 조달할 수 있도록 지원할 계획이다. 재원조달 리스크가 줄어드는 만큼 공사비 감소 효과가 있을 것으로 기대된다.
또한 대규모 기반시설 비용을 지자체가 채무부담 없이 조달할 수 있도록 공공기여금 유동화 지원 프로그램도 운영할 방침이다.지자체, 주민 등이 포함된 협력체도 구성한다. 국토부는 지자체, 주민, 미래도시지원센터 간 협력체를 구성해 통합정비 일련 과정을 체계적으로 알리고 지원할 방침이다.아울러 통합정비의 경우 이해관계가 다른 다수 단지가 포함되는 만큼 통합정비 가이드 배포와 설명회를 12월 중으로 개최해 주민의견을 들을계획이다.
선도지구 이외 구역들은 신도시별 기본계획 등에 '특별정비예정구역별 순차정비 개념'을 도입해 내년부터 공모 없이 주민제안 방식으로 추진한다. 주민제안 시 연차별 정비 물량 내에서 승인하는 방식이다.
이를 위해 국토부는 주민의견 수렴과 경기도와의 협의를 거쳐 내년 상반기까지 구역별 정비계획 수립시기를 단계별로 제시해 순차정비 방안을 마련할 계획이다. 1단계를 선도지구로 보면, 공모신청구역 등 주민동의 50% 이상 지역을 2026년~2030년 특별정비계획수립 완료 추진구역으로 지정하고 동의 50% 미만을 3단계로 추진하는 식이다.
박상우 국토부 장관은 "12월에는 유휴부지 개발, 영구임대주택 순환정비 등 이주대책과 광역교통 개선방안을 발표할 계획"이라며 "1기 신도시별 정비 기본계획도 경기도가 연내 승인할 수 있도록 적극 협조할 계획"이라고 밝혔다.
3만여 가구 이주대책 ‘발등의 불’…추가 분담금은 최대 변수
2027년 대규모 이주 겹칠 우려…전·월세 가격 불안 초래 가능성…고령자 많아 분담금 장애 요인…선도지구 외엔 ‘순차정비’ 방침…서울에선 목동14단지 재건축 추진
1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 정비 선도지구 선정으로 33년 만에 1기 신도시 재건축이 본격화했지만, 추진 과정에서 넘어야 할 산이 많아 보인다. 1기 신도시 정비사업에 돌입하면 매년 2만∼3만가구의 대규모 이주 수요가 발생할 것으로 예상되는 만큼, 업계에서는 철저한 이주대책 마련 및 전·월세 시장 불안요소 억제를 향후 관건으로 꼽는다. 사업성이 떨어지는 지역은 높은 추가 분담금 문제 등이 걸림돌이 될 가능성도 있다.
1기 신도시 재건축의 핵심 과제인 이주대책은 11월27일 발표에선 빠졌다. 정부의 재건축 계획대로라면 이번에 선정된 5개 신도시 3만6000가구가 2026년에는 이주를 해야 2027년 착공이 가능하다. 바로 2년 뒤인데 분당만해도 1만2000여 가구가 이사를 가야한다는 얘기다. 5개 신도시 모두 도심지로, 인근에 빈 땅이 별로 없다. 대부분 입주민은 해당 지역에 살기를 원해 전월세 가격이 폭등할 수 있다는 우려가 나온다.
정부는 당초 공공임대주택 활용 방안을 제시했지만 주민들의 거부감이 큰 것으로 전해졌다. 이에 정부는 선도지구 ‘이주 주택’을 별도로 마련하지 않고, 해당 및 인근 지역 주택 공급을 늘려 이주수요를 흡수하는 쪽으로 방향을 잡았다.
국토부 관계자는 “이주 주택을 만들면 추후 활용 문제가 지속적으로 발생할 수 있다”며 “1기 신도시 주택 공급을 늘려 자연스럽게 이주수요를 해소할 수 있는 방안을 마련하겠다”고 말했다. 순차적인 재건축에 따라 발생할 이주수요와 1기 신도시 및 주변 지역 주택 공급량을 시기별로 시뮬레이션해 부족분에 대해서만 주택 공급 계획을 세우기로 했다.
분당의 경우 오리역 일대 역세권 복합개발로 상업·업무시설과 함께 주거시설을 공급할 계획이다. 이주 주택은 아니지만 추후 전월세로 나와 이주 수요를 흡수할 수 있다는 계산이다. 일산은 3기 신도시 고양창릉, 중동은 부천대장에 지어지는 아파트를 활용할 수 있다. 다만 전문가들은 재건축이 본격화되면 해당 지역의 전월세 가격은 오를 수밖에 없을 것으로 내다봤다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “선도지구 외에도 주변에서 계속 재건축이 발생할 수 있고, 보통 그 주변에서 이사할 곳을 찾기 때문에 전월세 가격을 자극할 요소는 분명하다”고 말했다.
정부는 ‘2027년 첫 착공, 2030년 입주’를 목표로 선도지구 정비 속도전을 강조하고 있다. 박상우 국토교통부 장관은 “12월에는 그간 관계 기관 등과 협의해 온 유휴부지 개발, 영구임대주택 순환정비 등의 이주대책과 광역교통 개선방안을 발표할 계획”이라며 “절차가 진행 중인 1기 신도시별 정비 기본계획도 경기도가 차질 없이 연내 승인할 수 있도록 적극 협조할 계획”이라고 밝혔다.
전문가들은 대규모 이주 물량으로 인근 전세시장에 혼란이 발생할 수 있는 만큼, 철저한 대책 마련이 필요하다고 강조한다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “정부와 지방자치단체가 유휴부지 개발 등의 이주대책과 광역교통 개선방안을 발표할 계획이기는 하지만 3만가구가 넘는 물량의 이주 시기가 2027년 겹칠 가능성이 열려 있는 만큼, 철저한 이주계획을 통해 전·월세 가격 불안에 대비할 필요가 있다”고 제언했다.
정부가 속도를 내고는 있지만 통상 재건축에 걸리는 시간과 추가 분담금 문제 등을 고려할 때 정부 기대만큼 사업이 빠르게 진행될지는 미지수라는 관측도 나온다. 선도지구로 선정되기 위해 추가 공공기여 등을 약속한 단지가 많은데, 이는 사업성에 영향을 줄 수 있는 요인이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “현 상황에서 정비사업이 착착 잘될 것이냐 하면 그건 만만치 않은 상황”이라며 “과거와 달리 지금은 재건축 사업의 인허가는 문제가 되지 않겠으나 개별 조합원들의 자금 여력, 즉 추가 분담금을 얼마나 감당할 수 있냐가 정비사업 추진의 관건이 될 것”이라고 짚었다.
김인만부동산경제연구소의 김인만 소장은 “정부에서 돈을 다 지원해줘서 추가 분담금 없이 해준다면 일사천리로 가능하겠지만, 현실적으로는 이주까지 가는 것도 10년 넘게 걸릴 수 있다”고 전망했다.이와 관련해 국토부 관계자는 “사업시행인가에서 관리처분인가로 넘어갈 때 가장 중요한 것이 분담금”이라며 “(분담금 관련) 우려가 큰데, 그런 부분들에 대한 합의에 빠르게 이를 수 있도록 고민을 많이 하고 있다”고 말했다.
이어 “1기 신도시에 고령자들이 많은데, 월 소득이 없는 고령자분들은 (분담금을) 걱정하는 경우가 많아서 이것이 합의에 이르는 데 큰 장애 요인이 될 수 있다”며 “이를 보완할 수 있는 방안을 만들 계획”이라고 덧붙였다.
1기 신도시뿐만 아니라 서울에서도 대규모 재건축이 추진된다. 양천구 목동지구 내 최대 규모인 목동14단지에 최고 49층 아파트가 총 5181가구 규모로 재건축되는 것이다. 서울시는 11월26일 제12차 신속통합기획 정비사업 등 특별분과위원회에서 이같은 내용의 양천구 ‘목동14단지 아파트 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안’을 수정 가결했다고 밝혔다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com |
