HUG의 보증기준 강화 예고에 빌라 전세시장에 혼란…갑작스러운 기준 강화로 역전세 증가할 우려
주택도시보증공사(HUG)가 보증기준 강화를 예고하면서 빌라 전세시장에 다시 한번 혼란이 예상된다. 이른바'126% 룰'을 더 낮춰 가입 문턱을 강화하겠다는 내용인데, 갑작스러운 기준 강화로 역전세가 증가할 우려가 제기되는 데다 전세보증금을 추가로 낮춰야 하는 임대인의 반발도 거셀 전망이다.
11월26일 업계에 따르면 HUG는 최근 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 손명수 의원실에 '전세보증 근본적 개선대책'을 제출했다. 현행 90%인 담보인정비율을 80%로 추가 하향한다는 게 골자다. 무리한 전세보증으로 손실이 커지자 보증 기준을 강화해 보증사고를 줄이겠다는계획이다. 방안이 시행되면 전세보증 가입 한도는 공시가격의 126%에서 112%로 더 낮아진다.
주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금반환보증 가입 요건을 공시가격의 112%로 강화하면 기존 전세 갱신계약의 69%가 동일 조건으로 전세보증 가입을 못할 것이라는 분석이 나왔다. 사진은 서울 용산구 남산에서 본 빌라 밀집지역 모습.
●무리한 전세보증이 재정난 불렀다…보증 문턱 높이는 HUG
현재 전세보증 가입 한도는 공시가격의 126% 이내다. 가입 한도는 빌라 시세를 공시가격의 140%로 산정한 뒤, 여기에 담보인정비율(90%)을 곱해 계산한다. 기존 조건은 공시가격의 150% 이내였지만 정부는 전세보증을 활용한 무자본 갭투자와 전세사기 피해를 막기 위해 2023년 5월 기준을 강화했다.'126% 룰'이 등장한 배경이다.
그러나HUG의 대위변제액은 이미 눈덩이처럼 불어났다. 손명수 의원실에 따르면 2020년 4415억원이었던 전세보증금반환보증 대위변제액은 2021년 5041억원, 2022년 9241억원으로 점차 늘어나다 지난해 3조5544억원으로 급격히 증가했다.지난 8월말 기준 대위변재 금액은 2조7000억원으로 월 평균 3425억원 꼴이다.
현 추세를 고려하면 연말까지HUG가 집주인 대신 세입자에게 돌려줄 전세금은 4조1000억원에 이른다. 기하급수적으로 늘어난 대위변제액은 재정난으로 이어졌다. 2022년 4087억원의 적자를 낸HUG는 대위변제액이 폭증한 지난해 3조8598억원의 대규모 적자를 기록했다.
무리한 전세보증이 국고를 고갈시키고 전세사기를 양산한다는 지적이 나오자HUG는 담보대상비율을 80%로 하향하는 방안을 내놨다.HUG에 따르면 전체 보증 사고금액 중 부채비율 80% 초과 구간의 사고율이 84.6%에 달한다.
●"126% 룰도 겨우 맞췄는데…집주인, 세입자 다 죽이는 정책“
HUG의 보증기준 강화 방침에 임대인들은 반발할 수밖에 없다. 현재 빌라 전세시장은'126% 룰'에 맞춰 가격이 굳어진 상태다. 보증 가입 한도를 강화하면 전세가격을 공시가격 112%에 맞춰 낮출 수밖에 없다. 예를 들어 공시가격 1억원 빌라의 경우 보증금을 기존 1억2600만원에서 1억1200만원으로 낮춰야 전세보증에 가입할 수 있게 된다.
더 낮은 보증금으로 세입자를 구해야 하는 만큼 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 상황도 발생할 수 있다.한 임대인은 "비아파트 공시가격이 시세에 비해 굉장히 낮은데도 불구하고 126% 룰을 도입하면서 이미 수많은 선량한 임대인들이 파산 직전"이라며 "이를 112%로 더 강화한다면 역전세를 감당 못하는 임대인이 더 늘어나고 임차인은 보증금을 못 돌려 받는 환경이 돼 임대인과 임차인을 다 죽이는 정책이 될 것"이라고 주장했다.
한국임대인연합 강희창 대표는 "보증 가입 한도를 112%로 강화할 경우 역전세 해당하는 집이 10곳 중 7곳은 될 것이고 이 중 절반이 보증금을 마련하지 못해HUG자본을 투입하거나 경매에 넘어가게 될 것"이라며 "HUG와 임대인, 세입자가 모두 힘들어지는일인데 과연 누구를 위한 방안인지 모르겠다"고 말했다.
그러면서 "현재 임대인들은 지난해 5월'126% 룰' 도입 후 겨우 자금을 마련해 1년 반을 버틴 사람들인데 여기서 보증 요건을 더 강화한다고 하니 임대인들은 말 그대로 망연자실한 상태"라며 "전세보증을 악용한 일부 전세사기범들 때문에 선량한 임대인까지 피해를 보지 않도록 최소한의 퇴로나 보호장치는 마련해줬으면 하는 바람"이라고 덧붙였다.
한편 HUG 관계자는 "전세보증 담보인정비율 추가 하향이 아직 구체적으로 결정된 사항은 아니다"라며 "전세보증 악용을 막기 위한 여러 개선 방안 중 하나일 뿐"이라고 설명했다.
서울 빌라 전세 '3500만원' 내려야 HUG 보증받을 수 있다
HUG 112% 룰 적용시 '10채 중 7채' 가입 불가…‘112%룰' 적용 시 기존 전세 갱신계약의 69%가 동일 조건으로 가입 불가
주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금반환보증 가입 요건을 '공시가격의 112%'로 강화하는 방안을 검토 중인 가운데 '112%룰'이 적용되면 기존 전세 갱신 계약의 69%가 동일 조건으로 가입하지 못하게 된다는 분석이 나왔다.
11월27일 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부의 전국 연립·다세대 전월세 실거래가와 공동주택가격을 비교 분석한 결과 전세보증 가입 요건이 강화될 경우 2023년 체결된 빌라 전세 계약의 69%가 동일 조건 갱신 시 전세보증 가입 요건을 충족하지 못하는 것으로 나타났다.
이는 전세기간 2년 만기가 곧 도래하는 대다수 전세계약의 보증금 액수가 공시가격의 112%를 초과한다는 의미다. 지역별로 보면 각각 ▲서울 67.6% ▲경기 69.6% ▲인천 81.6% ▲부산 61.8%의 빌라들이 갱신·신규 계약 시 기존 전세금으로는 전세보증 가입이 불가능하다.서울 내에서는 강서구(90.0%)와 도봉구(86.7%)가 가입 불가 비율이 가장 높았다.
경기도에서는 광주시(88.7%)와 의정부시(87.4%)가 높게 나타났으며 인천에서는 연수구(91.4%)와 계양구(86.5%)가 높았다.전국에서 공시가격의 112% 기준에 따라 전세보증 가입이 불가능해진 빌라는 전세보증금을 기존 대비 평균 2870만원 낮춰야 하는 것으로 분석됐다. 비율로는 평균 17% 수준이다. 지역별로 낮춰야 하는 전세보증금 액수 평균치는 서울특별시가 3529만원으로 가장 높았고 세종특별자치시가 1247만원으로 가장 낮았다.
앞서 HUG는 전세사기 방지를 위해 전세보증 가입 요건을 강화한 바 있다. 지난해 비아파트에 적용되는 1순위 주택가격을 '공시가격의 140%'로 조정하고 담보인정비율(전세가율)을 100%에서 90%로 인하한 것이다. 이에 따라 시장에서는 전세금이 공시가격의 126%(공시가격 140%X전세가율 90%) 이내여야 전세보증에 가입할 수 있게 됐다.
현재 HUG는 보증사고 비율을 낮추기 위해 담보인정비율을 90%에서 80%로 더 낮추는 방안을 검토 중이다. 이 경우 공시가격의 112%(공시가격 140%X전세가율 80%) 이내여야 전세보증에 가입할 수 있다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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