탄핵 심판 尹정부 부동산정책 동력 상실…진정세에 접어든 외환·금융시장과는 다른 양상
윤석열 대통령 탄핵소추안이 국회에서 가결되면서 부동산 시장에 긴장감이 감돌고 있다. 전문가들은 지난 9월 금융권 대출 규제로 시작된 관망세가 당분간 지속될 가능성이 크다고 본다. 정치적 불확실성이 해소됐다는 판단하에 어느 정도 진정세에 접어든 외환·금융시장과는 다른 양상이다.관망세가 길어질 것이라는 전망이 나오는 이유는 여러 가지다.
부동산 시장이 금융 시장보다 단기 변동성이 작은 측면도 있지만, 정권에 따라 부동산정책이 크게 요동쳤던 ‘학습 효과’도 작용한다. 벌써부터 더불어민주당으로의 정권 교체 가능성을 염두에 두고 ‘세 부담 상승’을 우려하는 목소리도 나온다.
12월16일 한국부동산원에 따르면, 전국 아파트 매매거래량은 8년 전 박근혜 전 대통령 탄핵 정국 당시 단기간에 급감했다. 박 전 대통령 탄핵의 단초가 된 이른바 ‘태블릿PC 보도’가 있었던 2016년 10월 7만4208건이었던 거래량은 이듬해 1월 3만8086건으로 46.7% 줄었다.
이후 4만건 초반대를 유지하던 거래량은 헌법재판소가 박 전 대통령 탄핵을 인용한 2017년 3월에야 본격적인 반등을 시작했다.이같은 양상은 윤 대통령 탄핵 정국에서도 재현될 가능성이 크다. 지난 10월 기준 서울의 아파트 매매거래는 4000건으로, 금융권 대출규제가 본격화되기 전인 7월(9518건)의 절반 수준에 그쳤다.
12·3 비상계엄 사태 전부터 이미 거래가 주춤해진 상황이었는데, 정치적 불확실성까지 더해지면서 매수자들이 거래를 보류할 유인이 더 커진 것이다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “다른 산업과 달리 건설·부동산은 탄핵으로 인한 시장 불확실성이 해소됐다고 보기 어렵다”며 “탄핵소추안 가결이 향후 대선으로 이어지느냐의 여부, 대선 결과 정부가 어떻게 바뀌느냐에 따라 정책방향이 달라질 여지가 크기 때문”이라고 말했다.
시장에서는 ‘임대차 2법 폐지’와 ‘부동산 세 부담 감소’라는 현 정부의 정책 기조가 달라질 가능성에 주목하고 있다. ‘임차인 보호’와 ‘보유세 강화’를 주장해 온 민주당이 다시 정권을 잡게 되면 집주인들의 세부담이 커질 수 있다는 것이다. 윤수민NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “세수 부족이 심각한 상황인만큼 ‘부족한 세수를 충당할 곳은 부동산 뿐’이라는 주장이 힘을 얻을 수 있다”고 했다.
실제로 탄핵안 가결 직후 부동산 커뮤니티에서는 “이재명 대표가 차기 대통령이 될 경우 국토보유세가 신설될 수 있다”는 언급이 다수 나왔다. 2022년 대선 당시 이재명 후보가 기본소득 재원으로 제안한 국토보유세는 토지를 가진 사람 모두에게 일정 비율의 세금을 걷는 것으로, 고가 부동산에만 부과되는 종합부동산세와는 차이가 있다.
다만 여론의 반발로 인해 공식 대선 공약에는 포함되지 않았다.전임 정부의 ‘공시가격 현실화 로드맵’이 부활하면서 유주택자의 보유세 부담이 늘어날 것이라는 전망도 나온다. 당초 로드맵 전면 폐기를 선언한 현 정부는 국회 협조를 얻지 못해 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 매년 69%로 동결하는 방식으로 공시가격 추가 인상을 막고 있다.
공시가격은 과세의 기준이 되는 가격으로, 현실화율은 법 개정 없이 정부 시행령만으로도 조정이 가능한 상황이다.다만 이러한 시장 우려가 과장됐다는 지적도 있다. 여소야대 국면에서 현 정부가 시행한 정책이 많지 않은데다, 야당 내에서도 ‘문재인 정부의 부동산 정책이 실패했다’는 인식이 있는만큼 급진적인 정책 전환을 추진할 가능성은 낮다는 것이다.
현 정부 공약이었던 ‘종부세 폐지’는 야당 반대로 실현되지 않았지만 ‘다주택 중과 완화’에 대해서는 야당도 크게 반대하지 않고 있다.‘재산세 과표 상한제’ 역시 2023년 보기 드물게 여야 합의로 통과된 사항이다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “공시가격이 인상된다 해도 과표 상한제에 따라 3% 이내에서만 늘어날 가능성이 크다”며 “재산세가 줄어드는 만큼 종부세가 늘어날 순 있지만, 이 역시 야당이 세율 인하에 합의한 만큼 2021~2022년 수준으로 급격히 늘어나진 않을 것”이라고 말했다.
●탄핵에 부동산도 충격…"집값 하락 불가피"
대출 규제로 얼어붙은 부동산 시장에 탄핵에 따른 정치적 리스크까지 더해지면서 불확실성이 더욱 커졌다. 각종 공급 대책이 힘을 잃는 것은 물론 당분간 집값 하락세가 불가피하다는 전망도 나오고 있다.
지난 2016년 박근혜 전 대통령 탄핵 정국에서 부동산 시장은 적지 않은 타격을 받았다. 1만3000건이 넘던 서울 아파트 매매거래가 세 달 만에 4000건 수준으로 내려앉았다. 서울의 집값 또한 단 기간 내에 1% 가까이 급락했다.문제는 현재 부동산 시장이 8년 전보다 더욱 얼어붙어 있다는 점이다.
서울 아파트 매매가격은 대출 규제 영향에 상승 폭이 3개월 연속 줄고 있는 상황이다. 탄핵 정국에 본격적으로 접어들면서 주택시장의 관망세는 더욱 짙어질 것으로 보인다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 “정치적인 상황이 대외경제의 불확실성을 만들고 그것이 내수 경제에 영향을 주고, 또 역시 부동산 시장에 영향을 줄 텐데… (만약) 이후에 대선이 치러진다면 보수와 진보 중 어느 쪽이 집권하느냐에 따라서 집값이 갈릴 것 같다.
제 생각에 탄핵이 결정되기 전까지는 가격이 내려갈 것”이라고 했다.정치적 불확실성이 해소되기 전까지 집값 하락세가 불가피하다는 뜻이다. 공급 우려를 잠재울 윤 정부의 핵심 공약이 유명무실해질 가능성도 높아졌다. 국회에 계류 중인 정비사업 활성화 법안들이 첨예한 정쟁 속 뒷전으로 밀릴 수 있기 때문이다.
1기 신도시 재건축과 3기 신도시 건설 등 대규모 국책 사업이 탄력적으로 진행될 수 있을지도 미지수다. 당장 2025년부터 신규 입주 물량이 크게 줄어드는 '공급 절벽'이 예고된 상황이다. 탄핵의 소용돌이 속 부동산 시장의 단기적인 혼란은 피하기 어려울 것으로 보인다.
대출 규제에 탄핵 변수 덮친 부동산…2025년 전월세 시장 ‘비상’
각종 악재로 가격 상승 압력 커져…11월 서울 전셋값 전년比 6.78% ↑…아파트 매매가 상승률의 2배 넘어…대출 제한에 주택 매수 포기 늘어…임대차 시장 ‘풍선효과’로 값 올라
하반기 내내 지속한 정부의 대출 규제 기조에 ‘12·3 비상계엄-윤석열 대통령 탄핵’이라는 메가톤급 돌발변수까지 겹치면서 2025년 주택시장이 견뎌야 할 후폭풍이 가늠조차 되지 않는 상황이다. 전문가들은 특히 2025년 전월세 시장가격 상승 압력이 커질 수 있다고 우려한다.
대출 규제로 매수 대신 임대차 시장으로 눈을 돌리는 이들이 늘어나는 상황 속 불확실성 확대로 관망세가 더 짙어지면 전월세 수요가 증가할 수밖에 없어서다. 내년 아파트 입주물량 감소도 전월세 가격에 부담을 주는 요인이 될 것으로 전망된다.12월15일 KB부동산의 월간 주택통계 자료에 따르면 지난달 서울 아파트 전셋값은 전년 동월 대비 6.78% 상승했다. 같은 기간 서울 아파트 매매가격이 2.49% 오른 것과 비교해 2배 넘게 높은 상승률이다.
KB경영연구소 부동산연구팀은 12일 내놓은 보고서에서 “비아파트 기피 현상과 신축 아파트 선호 현상 등으로 수도권 아파트를 중심으로 높은 전세가격 상승률이 지속하고 있다”며 “최근 1년간 전세가격 상승률이 수도권 아파트(4.89%)는 전국 평균(2.21%)의 2배, 서울 아파트는 전국 평균의 3배를 초과하며 임차 비용에 대한 부담이 증가했다”고 짚었다.
시장에서는 여전히 전월세 수요를 늘릴 요인들이 여럿 존재한다고 진단한다. 우선 올해 9월부터 본격화한 정부의 대출 규제 강화로 인한 ‘풍선효과’가 거론된다. 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 것과 마찬가지로 대출 규제 강화로 매수를 포기한 이들이 임대차 시장으로 옮겨가면서 전셋값 상승 압력이 발생한다는 분석이다.
부동산R114는 “주택시장은 매매와 임대차 사이에서 선택지가 갈릴 뿐 수요 총량의 변화에는 대출 규제가 영향을 미치지 못한다”며 “대출 규제로 인해 매수에 나설 수 없게 된 수요층의 상당수는 전월세 시장으로 유입돼 반대편 풍선에 해당하는 전월세 가격을 부풀게 할 전망”이라고 지적했다.불확실한 정국 상황도 시장에서 전월세 수요를 늘리는 요인으로 작용할 가능성이 있다.
윤 대통령 탄핵소추안 국회 통과로 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세 상한제) 전면 재검토나 재건축 초과이익 환수제 폐지 등과 같은 윤석열정부 주요 부동산 정책이 동력을 잃고, 시장이 짙은 안갯속으로 빠져들면서 상황을 관망하는 이들이 증가할 수밖에 없기 때문이다. 이로 인해 매수 대신 일단 전월세 시장을 택하는 경우도 늘어날 것으로 보인다.
내년 새 아파트 입주물량이 올해보다 줄어든다는 점 역시 눈여겨봐야 할 지점으로 꼽힌다. 부동산R114에 따르면 내년 전국 아파트 입주 예정 물량은 총 26만4425가구로, 올해 연말까지 입주물량 36만3851가구보다 약 27%(9만9426가구) 줄어든다. 이는 2013년 이후 가장 적은 규모다. 새 아파트 입주물량이 줄어들 경우 임대차 시장에서의 공급 감소로 이어져 전월세 가격이 상승할 가능성이 있다.업계에서도 2025년 전세가격이 상승할 것이라는 전망을 속속 내놓고 있다.
한국건설산업연구원(건산연)은 2025년 전국 집값은 1.0% 하락하는 반면 전셋값은 1.0% 상승할 것으로 예측했다. 대한건설정책연구원은 2025년 수도권 전셋값은 2%, 지방은 1% 각각 오를 것으로 내다봤다. 다만 이는 최근 벌어진 국정 혼란이 반영되지 않은 전망치다. 건산연은 “2025년 입주 전망 물량이 예년보다 다소 적어 전세가격에 상방 압력으로 작용할 것”이라고 분석했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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