2025년부터 달라지는 부동산 제도…내집 마련 수요자라면 어떤 혜택 있는지 잘 살펴봐야
2024년 부동산시장은 정부의 주택공급 확대와 가계부채 관리 노력에도 지역, 주택 유형, 계층에 따라 양극화가 두드려졌던 한 해였다. 2025년에는 이같은 주거 양극화 해소를 위한 여러 정책이 시행된다. 주택담보대출 중도상환수수료가 절반으로 줄고, 비수도권 미분양 주택을 구입하면 세제 혜택을 준다.
청년을 위한 새로운 대출상품도 2025년 도입된다. 전문가들은 “내 집 마련을 꿈꾸는 수요자라면 2025년에 바뀌는 제도에 관심을 가져볼 필요가 있다”고 조언한다.
●2025년 1월부터 주담대 중도상환 수수료 인하
12월28일 정부 부처와 업계에 따르면 2025년부터 내 집 마련을 준비하는 수요자를 위한 다양한 금융 혜택이 시행된다. 먼저 1월부터 주요 시중은행의 주택담보대출(주담대) 중도상환수수료가 절반 수준으로 줄어든다. 현재 5대 시중은행에선 약 1.2~1.4%, 신용대출은 0.6~0.8% 수준의 중도상환수수료를 부과하고 있다.
앞으로는 차주의 부담을 줄여주기 위해 주담대가 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아질 전망이다. 변경 사항은 1월 중순부터 취급하는 대출 상품에 대해 적용 예정이다.신생아 특례 구입·전세자금 대출 소득 요건도 기존 부부 합산 1억3000만원에서 2억5000만원으로 3년간 추가로 완화된다.
특례 대출 기간에 출산한 경우 현행 0.2%포인트에서 0.4%포인트까지 추가 우대금리가 적용된다. 주택가액 9억원 이하, 대출한도 5억원의 주택 요건과 구입자금 자산 4억6900만원 이하, 전세자금 3억4500만원 이하의 자산 요건은 그대로 유지된다. 내년 1월1일 이후 출산한 가구에만 해당한다.
기존 1주택자가 인구 감소지역(수도권·광역시 제외, 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역 포함)에서 공시가격 4억원 이하 주택 1채를 취득하거나 비수도권 전용 85㎡ 이하 취득가액 6억원 이하 미분양 주택을 취득하는 경우 내년부터 주택 수에서 빼주는'1가구 1주택 특례'가 적용된다.
종합부동산세는 12억원까지 기본 공제를 받을 수 있고, 고령자나 장기보유자라면 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있다. 양도소득세도 12억원까지 비과세 혜택을 받고, 장기보유특별공제도 최대 80%까지 적용된다.연소득 7000만원 이하인 주택청약종합저축 가입자의 소득공제 혜택도 무주택 세대주뿐 아니라 배우자까지 확대된다.
납입액의 40% 한도인 연 300만원까지 소득공제 혜택이 주어진다. 청년우대형 주택청약종합저축 역시 이자소득 비과세(한도 500만원) 대상을 세대주와 배우자까지 확대한다. 총 급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2600만원 이하인 무주택 세대주가 대상이다.
●2025년 하반기부터 안전진단 없이 재건축 가능
2025년 6월부터 준공 30년 이상 된 아파트는 안전진단 없이 재건축이 가능해진다. 또 '재건축 안전진단'이라는 명칭도 '재건축 진단'으로 변경한다. 재건축 진단은 사업시행계획 인가 전까지만 통과하면 재건축이 가능토록 절차를 수정했다.
한 재건축 전문가는 “이번 규제 완화 조치가 시작되면 재건축을 위한 진입 문턱을 낮추고 재건축 기간을 최대 3년 가까이 단축할 수 있다”며 “주택 공급 속도를 높이는 데 기여할 것으로 예상된다”고 말했다.2025년 2월엔 한국토지주택공사(LH) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사나 리츠(부동산 투자회사) 등 민간도 시행할 수 있게 된다.
민간 도심복합사업 시행을 통해 준주거지역은 용적률을 최대 140%까지 상향 조정하는데, 서울의 경우 최대 700%까지 올릴 수 있게 된다. 다만 용적률 상향에 따라 개발 이익 일부는 공공주택으로 공급하도록 했다.2025년 7월엔 가계부채 관리를 위해 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 2025년에 시행될 전망이다.
스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간에 금리상승으로 인해 원리금 상환 부담이 증가할 가능성 등을 감안해서 DSR 산정 때 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출 한도를 산출하는 제도다. 지난 2월 1단계, 지난 9월부터 2단계가 적용되고 있다.
DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권 주택담보대출, 신용대출, 기타대출에 대해 3단계 규제를 받게 된다. 스트레스 금리는 1.5%포인트로 전망된다. 이에 따라 가계대출 한도도 줄어들고 다중 채무자의 대출 한도도 축소된다. 김지연 부동산R114 책임연구원은 “금융비용 부담 완화 및 다양한 세제 혜택 등과 함께 정부가 부채 총량 관리에 나선 만큼 가계부채 관리 대책도 동시에 이뤄질 것"이라고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com |
