평촌 아크로·자이 계약 포기 이어져…강북 大漁 '서울원 아이파크'도 물량 남아…고분양가·대출규제 영향…2025년 분양물량 급감
부동산 경기 침체로 수도권은 물론 대형 건설사들의 분양 단지에서도 미달 및 무순위 청약이 속출하고 있다. 정부와 금융권이 부동산 관련 대출 규제를 강화에 따른 영향으로 분석된다. 이에 건설사들이 2025년 분양 물량을 대폭 줄이면서 시장 침체가 장기화할 것이란 우려가 나온다.
1월3일 한국부동산원 청약홈에 따르면, DL이앤씨가 경기도 안양시에 공급하는 '아크로 베스티뉴'는 12월17일 잔여 세대인 220가구에 대한 무순위 청약을 진행했다. 전체 일반분양(391가구)의 56.26%에 해당하는 물량으로 계약률은 43%에 불과하다. 미계약이 속출하며 전체 물량 중 절반 이상이 무순위로 나왔다.특별공급을 제외한 217가구에 총 1460명이 몰리며 평균 6.73대 1의 경쟁률을 기록한 것과는 대조적이다.
3.3㎡당 평균 분양가는 4070만원, 전용 84㎡의 최고 분양가는 15억7440만원에 이른다. 안양 역대 최고 분양가인 데다 준공도 2026년 3월로 잔금 일정이 촉박한 점이 계약 포기 속출로 이어진 것으로 보인다.같은 지역에서 GS건설이 공급하는 '평촌자이 퍼스티니' 역시 12월24일 무순위 청약을 진행했다. 총 570가구 모집에 1순위 평균 경쟁률 13.1대1을 기록했지만 111가구에서 무순위 물량이 나왔다.
서울의 경우 포스코이앤씨가 공급하는 서울 중랑구 '더샵 퍼스트월드'의 경우 중대형 일부 타입이 1순위 미달됐다. 1순위 청약에서 596가구(특별공급 제외) 모집에 5570명이 청약을 접수하며 평균 9.35대 1의 경쟁률을 기록했지만 1순위 청약 마감에 실패했다.
강북권 '대어'로 꼽혔던 '서울원 아이파크' 역시 전용 105㎡ 이상 대형 평수에서 미달이 발생했다.부동산업계 관계자는 "서울도 분양가상한제 단지를 제외하면 청약 경쟁률이 떨어지는 추세"라며 "고분양가와 대출 규제로 투자 심리가 줄어든 영향이 크다"고 말했다.실제 지난해 청약 신청을 받은 아파트 중 절반 이상은 1순위 마감을 하지 못한 것으로 나타났다.
분양평가 전문회사 리얼하우스가 한국부동산원 자료를 조사한 결과에 따르면 지난해 일반공급(특별공급 제외)한 11만5102가구 중 5만2403가구(45.5%)만 1순위 마감에 성공했다. 2023년 58.3% 대비 큰 폭으로 줄었다. 최근 5년 내 가장 낮은 1순위 마감 비율이다.김선아 리얼하우스 분석팀장은 "올해 청약시장은 강화된 대출 규제와 경기 침체 등의 요인으로 수요자들의 심리가 위축되면서 1순위 마감 비율이 급격히 감소했다"고 말했다.
'악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양도 크게 늘어났다. 국토교통부가 발표한 '11월 주택통계'에 따르면 11월 전국 준공 후 미분양 주택은 1만8644가구로 전월 대비 1.8% 증가했다. 수도권은 3842가구로 전월과 비슷한 수준을 보였지만 지방은 1만4802가구로 2.3% 늘었다. 서울에서는 80가구가 늘어난 603가구를 기록하며 15.3%의 증가율을 보였다.
대출 규제 등 여파에 매매 거래가 끊긴 상황에서 상급지로의 쏠림 현상이 심화한 결과로 풀이된다. 올해는 분양 물량이 대폭 감소할 것으로 예상되면서 공급 부족에 대한 우려도 커질 것으로 전망된다.부동산R114에 따르면 2025년 25개 주요 건설사는 전국 158개 사업장에서 총 14만6130가구(민간아파트 분양 기준·임대 포함)를 분양할 예정이다.
이는 분양물량이 가장 적었던 2010년(17만2670가구)보다 적은 수치다. 전국 아파트 분양 물량이 15년 만에 최저치를 기록할 전망이다. 한 건설사 관계자는 "건설사들이 분양 일정을 뒤로 미루고 있다"며 "부동산 시장 침체와 원자재 가격 상승에 따른 영향이 크다"고 말했다.
"지금 아파트가 팔리겠어요?"…한국에서 벌어질 심각한 상황
지방 미분양 1만4802가구, 76% 급증…"분양가 더 오를 텐데 팔리겠나" 한숨…'25년만 최소' 분양물량 더 쪼그라들 전망
"지금 아파트 분양한다고 팔리겠습니까? 수도권에서도 중심 지역 아니면 장담할 수 없는 상황입니다."국내 한 대형 건설사 관계자는 "올해 분양 계획을 다시 들여다보고 있다"며 이같이 말했다. 건설업계가 2025년 주택 공급계획 재검토에 들어갔다. 높아진 대내외 불확실성으로 미분양이 우려되는 사업지는 일정을 미루거나 취소한다는 방침이다. 2000년 이후 25년 만의 최저치로 예상되던 분양물량은 더욱 쪼그라들 것으로 보인다.
대형 건설사 A사 관계자는 "공급계획이 다 나온 상황에서 계엄과 탄핵정국, 그로 인한 원·달러 환율 상승이 발생했다. 예상할 수 없었던 변수"라며 "수요자 매수심리도 더 얼어붙어 공급계획 재검토가 불가피하다"고 말했다.
또다른 대형 건설사 B사 관계자도 "지난 연말부터 복합적인 악재가 쏟아지면서 리스크 관리가 어느 때보다 중요해졌다"며 "현금 유동성 관리를 최우선으로 2025년 사업계획을 들여다보고 있다"고 설명했다. 대형 건설사 C사 관계자는 "회사 차원에서 주택사업 비중을 줄일 방침"이라며 "분양이나 수주 모두 영향을 받지 않겠느냐"고 내다봤다.
자본 유동성이 대형 건설사보다 취약한 중견 건설사는 말 그대로 비상이 걸렸다. 중견 건설사 D사 관계자는 "미분양이 늘고 자금 회수가 늦어지면 부실 가능성이 커진다"며 "정상 사업장에서도 자금조달이 쉽지 않은 상황이라 주택 사업을 줄이기로 했다"고 토로했다. 중견 건설사 E사 관계자 역시 "환율, 규제에 인건비까지 공사비는 오를 일만 남았다"며 "중견 건설사는 대부분 지방 사업장이고, 지방에서는 미분양이 쏟아지고 있다.
그런 상황에서 더 비싼 분양가로 팔 수 있겠느냐. 차라리 (사업을) 접는 게 낫다"고 한숨을 내쉬었다.국토부 건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면 지난 10월까지 폐업한 건설사는 2104곳에 달한다. 대형 프로젝트를 총괄하는 종합건설사도 394곳이 폐업 신고를 냈는데, 전년 대비 20.9% 늘었다.
부도로 이어진 건설사 역시 11월까지 27곳으로 집계됐다.'악성 미분양'으로 꼽히는 준공 후 미분양도 16개월 연속 늘어나며 11월 1만8644가구를 기록했다. 이는 4년4개월 만에 최고치다. 특히 지방에만 1만4802가구가 몰려 전년 같은 기간 8376가구에 비해 76.7% 급증했다. 수도권도 3842가구로 규모는 적지만, 전년 2089가구 대비로는 83.9% 늘었다.
상황이 이러니 지방 수주전에서 등을 돌리는 건설사도 나타나고 있다. 최근 삼성물산은 광주광역시 광산구 신가동 신가재개발조합에 사업 불참을 통보했다. 지난 12월 우선협상대상자로 선정됐지만, 지역 분양 시장이 침체한 상황을 감안한 것으로 보인다.건설사들이 '몸 사리기'에 들어가면서 2025년 주택 공급에도 빨간불이 켜졌다.
가뜩이나 25년만 최저인 분양 물량이 더 쪼그라들 것으로 예상되기 때문이다. 부동산 정보업체 부동산R114에 따르면 올해 전국 민간 아파트 분양 계획 물량은 14만6130가구로 전년 22만2173가구에 비해 34.2% 감소했다. 2000년 이후 최소 수준인데 실제로는 더 줄어들 전망이다.
2017년부터 2024년까지 계획 대비 실제 분양된 물량은 약 80% 선에 그쳤다. 지난해 10대 건설사의 당초 계획 대비 분양률도 77.3%에 불과했다. 올해도 계획 대비 분양률이 80%대로 줄어든다면 실제 분양물량은 11만~12만 가구 수준에 그칠 것으로 보인다.분양물량 감소는 약 2~3년 후 입주 물량 감소와 공급부족 장기화로 이어진다. 윤지해 부동산R114리서치팀장은 "분양이 심하게 감소해 입주 물량이 줄어들면 2026년부터 공급부족 문제가 심각해져 주택시장에 충격을 줄 수 있다"고 우려했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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