상가 의무비율 최소 10%로 낮춰 …"주거 비율 높아져 신축 많아질 듯“…정비계획 입안 동의율 60%→50%…신속한 정비사업 추진 조치
앞으로 서울에서 주상복합을 지을 때 지켜야 하는 상가 비율 규제가 사라질 것으로 보인다. 주상복합을 지으려면 연면적의 20% 이상 업무·상업 시설을 넣어야 하는데 그 규제가 완화되는 것이다. 업계에서는 “사업성이 개선돼 주상복합 신축이 늘어날 것”이라는 반응이 나온다.
서울시는 1월5일 이같은 내용의 ‘규제 철폐안’을 발표했다. 오세훈 시장이 지난 12월 “시민과 기업의 자유로운 경제 활동을 가로막는 불필요한 규제를 과감하게 철폐해 경제를 활성화하겠다”고 밝힌 이후 첫 번째 규제 철폐 사례이다.
현재 서울에 주상복합을 지으려면 상업지역은 연면적의 20% 이상, 준주거지역은 용적률의 10% 이상을 업무·상업 시설로 채워야 한다. 서울시는 2025년 상반기 중 관련 조례를 개정해 상업지역은 그 기준을 10% 이상으로 낮추기로 했다. 준주거지역은 아예 관련 규제를 없앤다.
서울시 관계자는 “상업지역도 주상복합에 임대주택이나 공공 기숙사 등을 지으면 10% 이상 의무 비율을 풀어줄 것”이라고 했다. 그러면 상가 없이 주거용 오피스텔만 꽉 채운 주상복합도 세울 수 있게 된다.
이에 대해 건설업계 관계자는 “주거 비율이 높으면 사업성이 개선돼 역세권 등에 주상복합 신축이 활성화될 것”이라며 “상가, 사무실 등의 공실(空室) 문제도 해결할 수 있다”고 했다. 업계에선 준주거지역에 짓는 여의도 시범·대교아파트 재건축도 속도가 붙을 것이라는 전망이 나온다.
건물을 지을 때 거쳐야 하는 환경영향평가도 간소화하기로 했다. 연면적 20만㎡ 이하 사업의 경우 일정 기준을 지키면 환경영향평가 심의를 면제해주는 제도가 있는데 이를 모든 사업으로 확대할 계획이다. 서울시 관계자는 “환경영향평가를 받는 데 걸리는 시간이 4~5개월에서 1개월 정도로 줄어들게 될 것”이라고 했다. 건설업계 관계자는 “환경영향평가 기간이 단축되면 그만큼 이자 비용 부담이 줄어들게 된다”고 했다.
서울市 규제철폐 1호…'상가의무면적' 확 줄인다
도심 주상복합 등 지을 때 상가비율 20% → 10%로…준주거지역애선 폐지…늘어난 면적에 주택 건설
서울시가 상업·준주거지역 내 주거복합건축물을 지을 때 최소 20%로 규정된 상가 등 주거 외 용도비율을 완화하기로 했다. 마곡지구 등 서울 곳곳에서 상가 공실(空室)·미분양 문제가 심화하자 상가 비율을 줄여 문제를 해소하겠다는 것이다.
서울시는 경제를 활성화하고 민생을 살리기 위해 '규제철폐안' 1·2호를 마련했다고 1월5일 밝혔다. 2024년 12월 오세훈 서울시장 주재로 비상경제회의를 열어 '규제철폐'를 핵심 안건으로 논의하고, 20여 일 만에 첫 개선안을 마련한 것이다.
규제철폐 1호는 상업·준주거지역 내 비(非)주거시설 비율 폐지 및 완화이다. 현재 서울 도심 상업지역 내 주거복합건축물의 비주거시설(공동주택과 준주택을 제외한 시설) 비율은 도시계획조례상 연면적 20% 이상이다. 준주거지역은 지구단위계획 수립 지침에 따라 용적률의 10% 이상이어야 한다. 하지만 최근 대형 복합쇼핑몰 이용이 늘고 온라인 쇼핑으로 소비 패턴이 변화함에 따라 상가 공실이 증가했다.
이에 서울시는 2025년 상반기 중 도시계획조례를 개정해 상업지역의 주거복합건축물 비주거시설 비율을 연면적 20%에서 10%로 낮추기로 했다. 일반·근린상업지역에 임대주택이나 공공기숙사를 도입할 땐 주상복합이 아닌 주택 100% 단일 공동주택도 허용한다.조례안 영향을 받지 않는 준주거지역 내 주거복합건축물 비주거시설에 대한 용적률 10% 규제는 이달 중 시 지구단위계획 수립 기준을 개정해 폐지한다.
서울시는 "상가 의무 면적이 대폭 줄면서 시장 수요에 맞는 적정한 규모의 상가 공급이 가능해졌다"며 "줄어든 상가 면적만큼 주거·업무시설 공급이 늘어나게 된다"고 설명했다. 예를 들면 1만㎡ 용지에서 준주거지역은 약 50가구가, 상업지역은 약 100가구가 공동주택으로 전환 가능하다.규제철폐 2호는 환경영향평가 제도 개선이다. 환경영향평가는 소음 진동, 분진 피해 등으로 인한 시민 불편을 예방하는 효과가 있지만 건설 업체 입장에서는 사업 추진이 지연된다는 문제가 있었다.
서울시는 그동안 사문화됐던 '협의 절차 면제 제도'를 부활시키기로 했다. 협의 절차 면제 제도는 환경영향평가 초안을 낼 때 시 심의 기준을 준수한 사업의 경우 본안 심의를 생략해주는 것이다.이에 따라 심의 기준을 준수한 사업은 본안 심의를 생략해 환경영향평가 협의 기간이 기존 48일(초안 20일+본안 28일)에서 20일(초안)로 대폭 줄어든다.
오 시장은 "규제철폐는 일회성 이벤트가 아닌 올해 서울시정의 핵심 화두로, 앞으로 100일 동안 시민과 서울시 구성원이 함께 불필요한 규제를 적극적으로 발굴하고 아이디어를 모아 나갈 것"이라며 "건설 분야 1·2호를 시작으로 경제, 민생, 복지, 일상 등 시민의 삶을 바꾸고 서울의 경제를 활성화할 수 있는 규제개혁을 이어 나가겠다"고 했다.
서울 정비계획 입안 동의율 60%→50%
서울시, 68건 조례안 공포…신속한 정비사업 추진 조치
2025년부터 서울시 내 재개발 지역 소유자가 ‘정비구역 입안’을 제안할 때 필요한 주민 동의율 기준이 현행 60%에서 50%로 완화된다. 신속한 정비사업 추진을 위한 조치다.서울시는 1월3일 이같은 내용을 포함한 개정 60건, 제정 8건 등 총 68건의 자치법규(조례) 제·개정안을 공포했다.
새 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정안에 따르면 토지 등 소유자가 정비계획 입안을 제안할 때 토지 등 소유자 3분의 2 범위에서 조례로 정한 동의율이 현행 60% 이상에서 50% 이상으로 낮아진다. 이와 함께 도시 및 주거환경정비법 개정으로 재건축 사업의 ‘안전진단’이란 용어도 ‘재건축진단’으로 바뀐다.
서울시 도시계획 조례도 일부 개정됐다. 도심 내 주택 공급을 확대하기 위해 재개발 사업의 경우 제1종일반주거지역 용적률을 150% 이하에서 180% 이하로, 제2종일반주거지역은 200% 이하에서 220% 이하로 상향한다. 또 상업 지역 내 주거복합건축물의 용도 비율 및 용적률 변경 규정의 유효 기간을 3년 더 연장한다.
서울시 역세권 장기전세주택 공급 및 지원에 관한 조례도 이날 공포됐다. 국철 및 경전철 등 역 승강장 경계로부터 250m 이내 지역을 역세권으로 정의하는 등 사업 운영 및 지원 사항을 체계적으로 규정하기 위한 근거를 마련한 것이다. 서울시 공공분양주택 건설 비율을 설정하는 내용의 도시 정비 촉진 조례도 일부 개정됐다.
재정비촉진계획에 따른 용적률이 최대한도의 100% 초과~120% 이하이면 분양주택 비율을 임대주택보다 20% 이상 높일 수 있도록 한 내용이 포함됐다.서울시는 1월3일부터 ‘규제 집중 신고제’를 운영하고 있다. 시민 누구나 불필요하다고 생각하는 규제를 찾아 신고할 수 있다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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