부동산 한파…대출규제 후 서울 아파트 거래 60% 급감…강남3구, 마용성도 직격탄
2024년 9월부터 시행한 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 조치 이후 넉 달(9~12월) 동안 서울 아파트 거래량이 직전 4개월보다 반 토막 이상 감소한 것으로 나타났다. 같은 기간 서울 25개 자치구 중 24곳이 절반 넘게 줄었고, 60% 이상 급감한 곳은 8곳에 달했다. 중앙일보가 1월5일 서울부동산광장이 제공하는 부동산 거래현황 자료를 자체 분석한 결과이다.
2024년 서울 아파트 거래량(매매 계약일 기준)은 5만5613건이다. 전년(3만5619건) 대비 56.1% 증가했다. 상반기에는 ‘패닉 바잉’ 현상이 나타나면서 거래가 늘었다. 정부 공식 통계(국토교통부, 1~11월 누적 57.7% 증가)와 비슷한 수치다.
2024년 서울 아파트 거래량은 롤러코스터를 탔다. 상반기는 ‘패닉 바잉’ 현상이 나타났다. 아파트 공급 부족 우려와 금리 인하 기대감, 주택담보대출 금리 하락, 매매·전세 가격 상승, 신축 아파트 선호 현상 등이 얽히며 매수 심리에 불이 붙었기 때문이다.
하지만 스트레스 DSR 2단계가 9월부터 시행되면서 시장은 얼어붙었다. 스트레스 DSR은 대출 상환 능력을 심사할 때 가산금리(스트레스 금리)를 더해 대출 한도를 줄이는 제도다. 여기에 은행권 가계대출 총량 제한까지 더해지며 시장에 돈줄이 막혔다.
●25개 자치구 중 24곳 거래량 50% 이상 감소
2024년 5~8월 서울 아파트 거래량은 2만8933건. 7월에만 9216건이 거래되며 4년 만에 월간 거래량 최대치를 찍었다. 하지만 9~12월 거래량은 1만2205건으로 직전 넉 달보다 58%나 감소했다. 12월엔 1963건에 그쳤다.
광진구가 가장 타격이 컸다. 같은 기간 광진구 소재 아파트 매매는 68.1%(772→246건) 줄었다. 2024년 서울 집값 상승을 주도했던 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)도 거래 절벽을 피하지 못했다. 성동구(1542→533건)와 서초구(1643→569건)는 각각 65.4% 줄었다. 25개 구 중 두 번째로 높은 감소율이다.
서울 강북권 외곽인 노도강(노원·도봉·강북) 역시 거래량이 50% 안팎 줄었다. 도봉구(-47%)는 서울에서 유일하게 40%대 감소를 기록했다. 강남권에 비해 중저가·노후 아파트가 많아 2024년 상반기 거래량이 많지 않고 가격 오름세도 약했기 때문으로 풀이된다.
거래가 줄면서 새 주인을 기다리는 매물도 쌓이고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 1월5일 기준 매물로 나온 서울 아파트는 누적 8만7620호다. 2024년 같은 날(7만5368호)보다 16.3% 늘어난 수치다. 3년 전과 비교하면 2배 가까이 증가했다.
경기 침체와 정치적 불확실성에도 금리 인하, 공급 부족, 전·월세값 상승 가능성, 주택시장 진입 인구 증가 등에 따라 하반기로 갈수록 부동산 시장은 살아날 것이라는 기대가 나온다. 다만 오는 7월 시행 예정인 스트레스 DSR 3단계가 변수다. 시장 충격을 우려해 일각에선 시행 유예나 연기 가능성도 거론된다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “올해 상반기엔 관망세가 강할 것으로 보이고 하반기로 갈수록 살아날 가능성이 크다”며 “스트레스 DSR 3단계가 도입되고, 가계대출 규제가 더 강화되면 거래량과 가격 상승 폭이 둔화할 수 있다”고 전망했다.
●거래량 줄며 매물 적체 현상도 심화
거래가 줄면서 새 주인을 기다리는 매물도 쌓이고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 1월5일 기준 매물로 나온 서울 아파트는 누적 8만7620호다. 2024년 같은 날(7만5368호)보다 16.3% 늘어난 수치다. 3년 전과 비교하면 2배 가까이 증가했다.
2025년에는 더 ‘센 놈’이 온다. 전문가들은 2025년 부동산 시장이 ‘상저하중’ 또는 ‘상저하고’ 흐름을 보일 것으로 전망한다. 전반적인 경기 침체와 정치적 불확실성에도 금리 인하, 공급 부족 누적, 전·월세값 상승 가능성, 주택시장 진입 인구 증가 등 하반기로 갈수록 상승 요인이 많기 때문이다. 대출 한도를 대폭 줄이는 스트레스 DSR 2단계에 이어 오는 7월에는 3단계가 시행될 예정이다.
●고강도 3단계 규제, 7월 시행 예정
하지만 오는 7월 시행 예정인 스트레스 DSR 3단계가 2024년처럼 거래 한파를 불러 올 수 있다는 우려도 만만찮다. 3단계 DSR은 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출에 적용된다. 가산 금리는 1.5%가 예상된다.
일각에선 3단계 시행 유예나 연기 가능성도 거론된다. 시장 충격을 우려해서다. 앞서 지난해 6월 금융위원회는 애초 7월 예정이던 스트레스 DSR 2단계 시행을 9월로 연기하고, 3단계는 올해 초에서 7월로 잠정 유예한 바 있다. 반면, 최근 금융권이 대출 빗장을 풀고 있는 데다, 지난해처럼 스트레스 DSR 시행 전 ‘대출 막차 수요’가 몰릴 경우 3단계 시행이 앞당겨지고, 요건도 강화될 수 있다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “가계대출 규제는 부동산 시장의 상수이자 변수”라며 "다만, 올해 상반기 부동산 시장은 관망세가 강할 것으로 보이고 하반기로 갈수록 살아날 가능성이 크기 때문에 스트레스 DSR 3단계 시행 여파가 얼마나 클지는 지켜봐야 한다"고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
|
