『서울 자가에 대기업 다니는 김부장 이야기』 저자 송희구…현장 돌며 부동산 공부해서 투자 성공...“집값 결국 우상향”
누구나 ‘경제적 자유’를 꿈꾼다. 이는 노동행위를 하지 않아도 일상생활을 영위하는 데 전혀 문제가 없는 단계를 말한다. 쉽게 말해 돈과 시간적 여유가 많다는 얘기다. 많은 이들은 경제적 자유를 원하고, 이를 실현하기 위해 ‘투자’에 나선다.
『서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기』로 유명해진 송희구 작가는 200억원대 자산가로 불린다. 그는 한때 직장인이었고, 투자가였으며, 유튜버이자 작가이기도 했다. 지금은 10여 년간 다니던 직장을 그만두고 투자와 글쓰기에만 집중하고 있다.송 작가는 경제적 자유를 얻었다. 오전에는 자신이 좋아하는 글을 쓰고, 오후에는 쉰다. 주말에는 유튜브 영상을 찍고, 문화센터 강연도 한다. 본인이 하고 싶은 일만 하면서 산다. 그는 경제적 자유가 선사하는 특별한 일상을 보내고 있다.
『서울 자가에 대기업 다니는 김부장 이야기』의 저자 송희구 작가
●제한적 자산인 ‘부동산’...충분한 가치 발생 가능
송 작가가 경제적 자유를 얻을 수 있었던 요소는 ‘부동산 투자’다. 그는 “주식은 몰라서 안 했다”며 “대부분의 투자는 부동산이었고, 가끔 달러와 엔화 가치가 하락했을 때 샀다”고 말했다.송 작가가 투자의 길에 뛰어든 결정적 계기는 일산에 장기 거주하던 부모님 때문이었다.
그는 “일산 신도시가 지어졌을 당시 이곳 가격은 반포주공아파트와 같았다”며 “그런데 지금 일산 아파트 가격은 5억원, 반포는 40억원 이상”이라고 설명했다. 이어 “부동산이라는 것이 제한된 자산이라 충분히 가치를 발생시킬 수 있을 것이라고 판단했다”고 덧붙였다.송 작가의 첫 투자는 2010년 경기도 내 토지 매수였다.
그는 “당시에는 차가 없었기 때문에 경기도 내에서만 투자처를 알아봤고 아파트에 대해서는 잘 몰랐던 시절”이라며 “자본금 6000만원에 대출 4000만원을 받아 1억원짜리 땅을 샀고 수익률이 괜찮았다”고 회상했다.물론 그의 투자가 항상 성공적이었던 것은 아니다. 송 작가는 “당연히 실수도 있었다”며 “충청도에 산 땅은 6년째 안 팔리고 시세도 제자리”라고 말했다.
그러면서 “가장 중요한 투자 포인트는 환금성이라고 생각한다”고 덧붙였다. ‘환금성’은 자산의 가치를 100% 현금화할 수 있는 가능성을 뜻한다.송 작가는 토지와 아파트의 투자 포인트가 다르다고 했다. 그는 부동산 투자를 할 때 가장 중요한 요소가 ‘입지’라고 강조했다. 교통·인프라·주변 개발 호재 등을 면밀히 살펴봐야 한다는 것이다.
송 작가는 “토지의 경우 주변 개발 호재가 정말 중요하다”며 “토지는 시세 변화가 거의 없다가 호재 실현으로 급등한다”고 설명했다. 반면 아파트는 생각보다 개발 호재가 필요 없다. 그는 “아파트의 경우 원래 좋은 곳이 더 좋아진다는 개념”이라며 “일례로 반포를 보면 호재가 없지만 입지가 좋아서 가는 것”이라고 강조했다. 그러면서 “아파트는 유동성, 통화량에 따라 비슷하게 오르는 것 같다”고 덧붙였다.
●결국 계속 오른다...“지금 집 사야 할 때”
부동산 투자로 성공하기 원하는 사람들은 다음과 같은 고민을 한다. 도대체 집을 언제 사야 좋을까. 지금은 집을 사야 하는 시기인가. 부동산 투자로 성공한 송 작가의 판단은 ‘지금 사야 한다’는 것이다.그는 “지금 집을 사는게 맞다고 본다”며 “저렴한 곳에 살면서 더 좋은 곳을 구매해 두는 것이 좋다”고 말했다.
이어 “일례로 보증금 5000만원에 월세 80만원짜리 집에서 살면서 대출을 받아 전세와 매매가가 3억원 차이나는 집을 사두는 게 유리하다”고 덧붙였다. 100% 돈을 주고 내 집을 마련하려면 부담이기 때문이다. 전세를 끼고 사둔 뒤 나중에 들어가는 것이 내 집 마련을 위한 가장 빠른 길이라는 게 그의 생각이다.
송 작가는 집값이 앞으로 계속 오를 수밖에 없다고 했다. 이런 흐름을 고려하면 지금이 내 집을 구매해야 하는 적기인 것이 맞다. 그는 “집값의 경우 상승장과 하락장이 이어지는 데, 결국은 우상향할 것”이라며 “우상향하는 중에도 조정장과 하락장은 반드시 존재하기 때문에 이를 인정하고 가야 한다”고 말했다.
이어 “여기서 우상향하는 지역은 수도권 또는 사람들이 좋아하는 곳이며, 지방 소도시와 경기도 외곽 도시는 힘을 쓰지 못할 것”이라고 덧붙였다.송 작가는 올해 주목해야 할 부동산 매수 지역으로 ‘입주가 새로 많이 일어나는 곳’을 꼽았다. 대표적으로 ▲이문 ▲휘경 ▲장위뉴타운 ▲광명뉴타운 ▲성남 원도심 등이다.
그는 “향후에는 북아현뉴타운 등 낙후됐던 동네가 정비되는 곳이 포인트”라고 설명했다.끝으로 그는 부동산의 물리적 위치가 중요하다고 강조했다. 그는 “지역 개발이 이뤄지면 이전보다 좋아지는 것은 맞지만, 상급지로 역전이 이뤄지지는 않는다”며 “지리적 이점을 뒤집기는 쉽지 않다는 것을 잘 알고 있어야 하며, 예산이 있다면 상급지를 선택하는 것이 가장 현명하다”고 말했다.
평범한 직장인이 매일 아침 ‘한땀한땀’ 써내려간 극사실주의 스토리…『서울 자가에서 대기업 다니는 김 부장 이야기 1: 김 부장 편』
평범한 직장인이 매일 아침 ‘한땀한땀’ 써내려간 극사실주의 스토리.온라인 열풍을 넘어 단행본·드라마·웹툰 제작까지.한 평범한 직장인은 매일 아침 4시 30분에 일어나 글을 써 이를 개인 블로그와 부동산 카페에 올린다.
30일 만에 개인 블로그 조회수는 200만, 커뮤니티 조회수는 1000만을 기록. 세간의 주목과 관심을 모았고 이러한 화제성은 결국 조선일보 1면 톱기사로 이어진다.가장 먼저 영화, 드라마 제작사에서 앞다퉈 연락을 한다. 스무 곳이 넘는 출판사에서 출간 제의를 했다. 웹툰 제의도 끝없이 이어졌다.
‘서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기’. 어찌 보면 제목도 참 희한한 이 이야기는 콘텐츠 확보에 혈안이 된 대한민국 영상, 출판, 웹툰 사업부의 열렬한 러브콜을 받아 계약으로 이어졌고, 그 첫 번째 결실로 단행본이 출간되기에 이르렀다.
김 부장의 일상과 사무실 풍경에서 엿보이는 부동산 폭등, 월급노예, 끊어진 사다리… 블랙코미디 같은 대한민국의 현실!“내가 산 아파트가 지금 두 배가 됐어. 궁금한 거 있으면 나한테 물어봐, 다 알려줄게.” “분양가에서 얼마가 오른 거야? 지질한 최 부장이 나보다 5억이나 비싼 곳에 살다니 말도 안 돼.” “지금 회사에서 좋은 조건으로 세컨드라이프가 진행되고 있어요.
김 부장님 정도면 위로금 2억이고, 내년이면 위로금이 1억으로 내려가….”김 부장 이야기는 두 개의 렌즈로 들여다보아야 한다. 현미경과 망원경, 무엇으로 들여다보느냐에 따라 보이는 바가 다르고, 입안에 도는 맛이 다르다. 현미경으로 들여다보면 웃음과 눈물이 난다.
내 상사의 이야기, 우리 회사의 이야기란 생각에 웃음이 터졌다가 결국엔 내 아버지의 이야기이자 나의 이야기이란 깨달음에 눈시울이 뜨거워진다. 온라인 연재로 먼저 이 글을 접한 이들 중 상당수가 “왜 눈물이 나죠?” “나이 마흔 넘어 울컥하네요”라고 입을 모아 얘기한 것은 모두 이같은 이유 때문일 것이다.
멀리 망원경으로 놓고 보자면 입안이 쓰다. 개인의 이야기이나 전체의 이야기이다. 언제든 다른 부속품으로 대체될 수 있는 직장생활에 관한 현실을, ‘있는 자’와 ‘없는 자’로 전 국민을 양분화한 대한민국 부동산에 얽힌 이야기를 김 부장, 송 과장, 정 대리, 권 사원 등의 캐릭터를 통해 참으로 적나라하게 팩션 형태로 풀어냈다.
너무 리얼해서 재미있지만, 책장을 덮은 뒤 돌아서서 입안에 도는 맛이 쓴 이유는 단순히 개인의 공감으로 끝나지 않기 때문이다. 어쩌면 현실의 다른 이름이기 때문이고, 모두의 이야기이기 때문이고, 대한민국의 보이지 않는 계급 세계를 본 듯한 허탈감 때문이다. 실제로 이 책의 저자는 “김 부장은 상사 3명의 모습을 합한 인물”이라며 현실의 인물과 실화를 상당 부분 바탕으로 했다고 밝힌 바 있다.
●꼰대 상사부터 혼란에 빠진 막내 사원까지 한국 직장인 사찰보고서 3부작 시리즈
“이거 왜 이래? 나 대기업 부장이야!”
“회사란 게 원래 이런 거예요?”
삼겹살 회식을 사랑하는 오십대 꼰대 김 부장, 투자와 회사일 두 마리 토끼를 모두 잡은 송 과장, 유들유들 분위기메이커 정 대리, 성실하고 고민 많은 권 사원까지 어느 회사, 어느 사무실에나 있을 법한 ‘그들’이, 아니 ‘우리들’이 이 시리즈에는 생생하게 살아있다.이번에 동시 출간한 1, 2권을 포함하여 2021년 가을에 출간한 3권까지, 총 3부작에 걸쳐 만나볼 수 있다.1권 ‘김 부장’ 편은 오십대 대기업 직원인 김 부장을 주인공으로 한 이야기다.
대기업 명함을 무슨 대단한 배지인 양 거들먹거리고, 직급을 계급으로 여기며 숨쉬듯 꼰대질을 하다가 큰 위기를 맞는다. 작가의 개인 블로그와 부동산 카페에 연재한 내용은 물론이고, 이후 고난과 역전의 이야기까지 흥미진진하게 펼쳐진다.2권 ‘정 대리·권 사원’ 편은 김 부장 팀의 일원인 두 사람이 겪는 직장생활의 애환은 물론이요, 결혼과 관련한 고민들까지 담아냈다.
강남 8학군 출신이지만 ‘끊어진 사다리’를 십대시절 진작에 깨닫고 욜로족이라는 이름 뒤에 숨어 사는 정 대리, 당찬 포부를 안고 회사에 입사했으나 이상과 현실의 괴리에 갈등하며 뒤늦게 질풍노도의 시기를 맞은 권 사원의 2021 미생 스토리가 그려진다.3권은 ‘송 과장’ 편이다. 송 과장은 ‘투자의 고수’로 등장하는데 김 부장 이야기의 팬들이 가장 궁금해하는 인물이다.
사원부터 전무까지 모두의 부동산 멘토인 송 과장의 비하인드 스토리가 펼쳐진다. 젊은 시절 어떤 계기에 의해 투자에 뛰어들었고 어떻게 이른 나이에 경제독립을 이루었는지, 가장 기대되고 흥미로운 송 과장의 비밀은 2021년 가을에 출간됐다.
●김 부장 시리즈의 처음을 여는 ‘1권 김 부장 편’…부동산 투자 이야기
‘김 부장 이야기’의 첫 번째 주자, 김 부장이란 인물은 언뜻 단순해 보인다. 25년차 직장인에 대기업 부장. 연봉은 1억 정도. 매일 아침 전신거울에 명품수트와 태그호이어 시계, 몽블랑 가방을 걸친 자신을 보며 벅차한다. 커피숍 하나에도 등급을 매기고, 백화점에서 명품을 살 때 우월감을 느끼며, 사는 집과 타고 다니는 자동차, 직업으로 사람을 평가한다. 10년 전에 산 서울 아파트 시세가 매수한 값의 2배가 되자 안 그래도 높은 콧대는 하늘을 찌른다.
“난 역시 대단해. 서울 자가에 대기업 다니면서 부동산 투자도 잘하는 부장이야!”한마디로 김 부장은 전형적인 꼰대에다 갑질이 일상인 밉상에 진상인 인물이다. 그런데 왜 우리는 이런 김 부장을 미워하다가 안타까워하다가 눈물로 응원하게 되는 걸까.“내 아버지 같고, 내 아들 같고, 그리고 나의 모습 같다.”
김 부장 이야기를 먼저 읽은 어느 독자의 말에 실마리가 있다. 밉상에 진상인 그가 뜻하지 않게 겪는 좌절에서 우리의 아버지를, 나의 모습을 보기 때문이다. 그 순간부터 김 부장이란 인물은 더 이상 단순하지 않다.김 부장은 대한민국 회사원이 으레 그러하듯 나이 오십줄에 이르자 지방좌천, 명예퇴직 등에 내몰리며 이제껏 겪어보지 못한 고난을 맞는다.
25년간 대기업 직원이란 타이틀을 인생의 전부로 알고 살아온 김 부장은 하루아침에 명함을 빼앗기자 다급한 마음에 부동산 투자로 위기를 타개하려 하고, 신도시 상가를 계약하는 무리수를 던진다.수년간 입주민이 들어오지 않는 텅 빈 신도시에 상가를 계약한다는 것은, 위기를 더 큰 위기로 만드는 자충수를 둔 셈. 김 부장은 과연 이 엄청난 위기를 헤쳐갈 수 있을까.
많은 독자들이 ‘현기증이 난다’고 할 만큼 이 이후의 이야기를 궁금해했는데 여기서 살짝 힌트를 주자면, 김 부장은 이대로 무너지지 않는다. 안쓰럽지만 꿋꿋하게, 정말 김 부장답게 ‘기름칠해가며’ 자신의 길을 찾아나간다. 조금 눈물겹고, 조금 웃음기 있는 김 부장의 후반전을 기대해도 좋다.
●주요 등장인물
김 부장 : “외제차? 외제~차? 젊은 놈들이 감히 회사에 외제차를 끌고 와? 미친 거 아냐?”25년차 직장인. 대기업 부장. ‘보고서의 장인’으로 불리며 한 번의 진급 누락 없이 일사천리로 부장 자리에 오른 데 대한 자부심이 대단하다. 그랜저 신형 블랙 세단과 태그호이어 시계, 몽블랑 가방을 애용한다.
입사동기들이 한직으로 밀려나는 걸 보면서도 마음 한편이 느긋하다. “왜냐하면 나에겐 상무님, 전무님이 있으니까!” 임원들의 골프 회동을 맡아 준비하는 것을 자랑스러워한다. 똑똑하고 사랑스러운 아내와 아들이 있다.송 과장 : “내일 연차휴가 내겠습니다. 부동산 계약이 있어서요.”김 부장 팀의 에이스. 일도 잘하고 동료와도 사이가 좋다.
그런데 어느 날부터 김 부장 눈에 이상한 장면이 포착된다. 새벽마다 출근해서 무슨 책을 읽는 거 같더니, 상무부터 옆 팀 최 부장까지 자꾸 송 과장을 따로 불러내어 뭔가를 쑥덕거린다. 최 부장의 재개발 아파트부터 상무의 재건축 아파트까지 모두 송 과장의 입김이 배어있다는 소문이다.정 대리 : “열받을 땐 나의 비엠떠블유와 함께 스트레스 확 풀어줘야 하는데 말이야.”새로 뽑은 BMW와 와인과 인스타를 좋아하는 재기발랄한 젊은이. 일은 꽤 잘하는 편이다.
김 부장의 꼰대질을 유연하게 받아주는 유들유들한 청년. 강남 8학군 출신인 것으로 알려져 있는데 가끔 경상도 사투리가 튀어나온다.권 사원 : “회사는 원래 이런 건가요? 일을 이렇게 하는 게 맞는 걸까요?”팀의 막내. 올해 3년차다. 당차게 맡은 일을 잘해낸다. 남들 부러워하는 대기업에 입사했지만 불쑥불쑥 회사생활에 대한 의구심이 든다.
결혼을 앞두고 신혼집 구하는 문제로 고민이 많다.최 부장 : “나는 정치 그런 거 잘 몰라. 아니 잘 못해. 그래서 해오던 일, 그냥 열심히 하는 수밖에 없더라.”김 부장의 옆 팀 부장. 최 부장 역시 진급 누락 없이 부장 자리에 올랐다. 팔 힘으로 쾅쾅 트렁크를 닫아야 하는 오래된 차를 끌고 있다. 김 부장의 표현에 따르면 늘 ‘꾀죄죄한’ 차림이다. 얼마 전에 아파트 커뮤니티 내에 골프장이 있는 새 아파트로 이사를 해서 김 부장의 분노를 샀다.
송희구 “GTX는 물리적 거리 상쇄 못해, 8호선·월판선에 주목하라”
서울 아파트값 상승을 이끄는 것은 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구)이다. 해당 지역의 대장 아파트들은 신고가를 경신했다. 현재 다소 주춤하지만 거래량도 늘었다. 서울 부동산 정보광장에 따르면 2024년 7월 서울 아파트 거래량은 2020년 7월 이후 최고치(8745건)를 기록했다.정부는 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 시행해 대출을 조이고, 서울시는 토지허가거래구역을 확대하고 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 주택 공급을 늘리는 등 집값을 잡기 위한 방안을 강구하고 있다.
200억 원대 자산가로 알려진 송희구(42) 작가에게 현재 부동산 상승세의 추이와 3040을 위한 부동산 투자법을 물었다. 그는 ‘서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기’를 블로그에 연재해 1000만 조회수를 달성하고 온라인 서점 베스트셀러 리스트에 오른 작가이기도 하다. 직장인의 부와 성공에 대한 치밀한 묘사로 수많은 월급쟁이에게 호평을 받았다.
지금은 구독자가 11만 명인 유튜브 채널 ‘작가 송희구’를 통해 경제적 자유에 대한 팁을 전파하고 있다.2009년부터 부동산 투자를 시작해온 그가 소설과 유튜브를 통해 말하는 바는 일관적이다. 미래를 위해 젊은 시절부터 부동산 투자를 미리미리 준비해야 한다는 것. 송 작가는 “부자가 되려면 바다로 걸어가 바닷물을 퍼 올 수 있는 용기만 있으면 된다”고 했다. 그러면서 그는 “자산은 선점이 중요하다”며 “종잣돈을 모아 일단 매매 시장에 뛰어드는 게 부자가 되는 지름길”이라고 말했다.
●서울 요지의 아파트 가격 떨어지기 힘든 이유는?
-아파트 상승장은 언제까지 이어질까요.
수도권 내에 있는 인기 단지는 장기적으로 우상향합니다. 현재 상승 분위기가 경기도 핵심지까지 번져가고 있습니다. 하남, 광명, 과천, 성남 같은 곳이죠. 지금은 거품이라고 보긴 어려워요. 만약 상승 분위기가 평택, 오산, 안성, 의정부 등까지 번져가게 되면 슬슬 고점이 다가온다고 볼 수 있겠죠.
-해당 지역은 호재가 없다고 판단하는 건가요.
입지로 봤을 때 서울 중심부와 거리가 먼 곳은 가격 상승 요인이 떨어집니다. 하지만 중·상급지가 오르면 따라 오르게 되죠. 그런 상황이 발생할 때는 주의하셔야 합니다. 현재 서울 중에서도 마포, 성동, 강동, 동작, 동대문 등이 오르는 건 정상적이라고 봅니다.
-장기적으로 우상향한다고 확신하는 이유는 뭔가요.
인플레이션 영향을 받기 때문입니다. 공사비에는 인건비가 포함돼 있는데, 교통비, 식비, 주거비 등의 영향을 받습니다. 물가가 많이 올랐잖아요. 그게 부동산에도 반영될 수밖에 없습니다. 분양을 저렴하게 하는 게 불가능합니다. 하지만 지방의 경우는 다릅니다. 광역시를 제외한 소도시는 인구가 소멸하고 있거든요. 가격을 상승시킬 동력이 없습니다.
-광역시 인구 감소도 우려되는 상황입니다.
광역시에 있는 아파트를 구매하려고 한다면 신축 아파트나 학군, 상권 등 입지가 좋은 곳만 보셔야 합니다. 인구가 감소하더라도 해당 아파트에 대한 수요가 유지될 겁니다. 주요 위치에서 벗어난 구축 단지는 힘을 쓰지 못할 거라고 봅니다.
-건축 연한 몇 년까지 신축으로 보나요.
지방은 6~7년 정도 된 아파트까지 신축으로 분류할 수 있습니다. 수도권은 새 아파트가 부족해서 13~14년 된 아파트도 신축이라고 보고 있어요.
-직 주목받지 못했지만 더 좋아질 가능성이 있는 지역이 있나요.
성남 구시가지를 많이 말씀드립니다. 지하철 8호선 산성역부터 모란역 라인에 현재 재개발이 활발하게 벌어지고 있고, 위례와 분당 사이에 있어서 입지 자체가 좋습니다. 또 경기 남부에서는 용인 수지구청 인근도 좋아질 겁니다. 서울에서는 이문휘경뉴타운이나 장위뉴타운이 더 발전할 것으로 봅니다.
-집을 살 때 꼭 살펴봐야 할 포인트가 있나요.
입지를 결정하는 건 교통이죠. 중요한 건 서울 중심부와의 물리적 거리입니다. 강남, 용산, 여의도 등과 멀지만 교통수단으로 통근 시간이 줄어드는 경우는 조심해야 합니다. GTX로 몇 분 안에 갈 수 있다보다는 실제 거리가 중요하죠.
-GTX 등 교통 호재가 있는 입지의 집값도 만만치 않습니다.
이동 시 대중교통만 이용하는 게 아니기 때문에 서울과 물리적인 거리가 멀면 좋은 입지라고 보기는 어렵습니다. 주변 인프라도 부족하고요. 시세가 비슷한 경기도 신축 단지와 서울에 있는 구축 단지를 비교해보면 장기적으로 서울 구축 단지가 더 많이 오릅니다.
-교통 외에는 뭘 고려해야 하나요.
최근에는 아파트 자체의 상품성이 높아졌어요. 대표적인 게 커뮤니티죠. 아파트 내 부대시설로 일상에서 많은 게 해결되는 단지가 늘어나고 있어요. 돈을 더 쓰더라도 커뮤니티가 있는 신축 대단지를 가고자 하는 수요가 늘고 있고요. 그래서 강남 내에서도 양극화가 심합니다. 나 홀로 단지는 집값 상승의 영향을 덜 받죠. 브랜드, 교통, 학군 이 3가지 요소를 갖춘 아파트는 계속 상승 여지가 있지만 선호하지 않는 단지는 도태되기 쉽습니다.
-정부 규제가 먹힐까요.어렵다고 봅니다.
토지거래허가구역을 강남 3구와 용산구 전체로 확대하면 ‘그들만의 리그’가 더 공고해집니다. 지금도 토지거래허가구역으로 묶여 있는 아파트가 신고가를 경신하고 있어요. 좋은 환경에서 살고자 하는 부자들이 허가구역 밖 집을 팔고 똘똘한 한 채로 갈아타게 될 겁니다.
-대출 규제는 직접적인 영향을 줄 것 같은데.
대출을 조이면 현금 부자가 더 많은 기회를 얻게 되는 거죠. 집이 필요한 사람들은 대출이 막혀 결국 못 사게 되고요. 이 역시 부동산 양극화를 부추기는 겁니다. 공급 확대라든지 다주택자 규제를 풀어서 수요를 분산하는 게 오히려 더 효과적이라고 봅니다.
-문재인 정부 부동산 정책 실패도 규제에서 비롯됐습니다.
그렇죠. 그래서 이번 정부도 조심스러워하는 것 같아요. 규제책을 냈다가 역효과가 나는 걸 봤기 때문에 세게 규제하지 못하는 거죠. 그래도 가만히 있을 수는 없으니 정책을 내놓기는 하는 것 같습니다.
-청약 시장 역시 양극화돼 있습니다.
로또 분양이라고 불리는 곳 외 지역은 주의해야 합니다. 특히 기축 단지보다 입지가 떨어지는데 분양가가 더 비싸거나 비슷한 곳도 있어요. 이때는 기축 단지를 사는 게 낫습니다. 지하철역과의 인접성, 세대수, 아파트 브랜드, 학군 등을 다 따져보시고 기축 단지와의 시세 차이를 꼭 확인해야 합니다. 입지 메리트가 부족하다면 주변과 비교해 최소 1억~2억 원은 저렴해야 합니다.
-지금 집을 사도 괜찮나요.
저는 상관없다고 봅니다. 부동산은 선점이라는 개념이 중요합니다. 특히 사회 초년생의 경우 종잣돈만 있다면 한 채 사두고 시작하는 게 훨씬 유리하다고 봐요. 자산을 한번 구매하기 시작하면 다른 사치품에는 눈이 가지 않습니다. 저도 20대 때는 신발과 옷, 스피커 같은 물건에 돈을 쓰기도 했지만 부동산을 사기 시작한 뒤로는 한순간의 쾌락은 중요하지 않다는 걸 알게 됐습니다. 또 30대 후반이나 40대가 넘어서 집을 사려고 하면 눈은 높아져 있습니다. 그런데 시세는 더 올랐겠죠. 그러면 생각이 좀 삐딱해지거든요. 이건 거품이야, 떨어질 거야 생각하며 계속 버티게 되는 거죠.
●7000만 원 모으면 BMW 대신 자산에 투자하라
-하락장이 올 때까지 기다리면 안 되나요.
물론 값이 쌀 때 들어가면 좋지만 쉬운 건 아닙니다. 재작년에도 한창 부동산 가격이 하락했을 때 많은 분이 거래 자체를 시도하지 못했죠.
-갭투자를 권하신다고요.
개인적으로 직장인이 할 수 있는 투자로는 가장 좋다고 봅니다. 실거주하면 자산을 깔고 앉아 있는 것이거든요. 거주하는 집엔 최대한 적은 돈을 써야 합니다. 가령 보증금 5000만 원에 월세 80만 원 정도의 집에 거주하고 나머지 종잣돈은 자산 가치가 높아질 곳에 투자하는 거죠. 저도 결혼한 지 13년이 됐는데 11년간은 월세로 살았습니다. 우선 7000만 원을 모으는 것으로 시작해보세요. 보통은 종잣돈을 모으면 차를 사는데 그러면 안 됩니다.
-지금 기준으로 7000만 원을 가지고 뭘 할 수 있나요.
대출 8000만 원 정도를 더해 경기도권에 있는 아파트 한 채를 전세 끼고 사는 겁니다. 1억5000만 원이 준비되면 5억 원짜리 아파트를 사는 게 가능합니다.
-추천하는 지역이 있나요.
안양, 의왕, 평촌 지역 20평형대 초반 아파트는 5억 원대로 접근할 수 있습니다. 월판선 호재가 있고 신규 공급도 예정돼 있어서 점차 도시가 새것으로 바뀌는 중입니다. 이렇게 집을 구매하면 월급뿐만 아니라 자산으로 발생하는 소득이 함께 생깁니다. 그냥 월급만 버는 사람과 자산이 있는 사람과의 격차는 시간이 지날수록 커집니다.
-집값이 떨어질까 봐 갭투자에 선뜻 도전하지 못합니다.
기본적인 물가가 받쳐주기 때문에 5억 원가량 되는 아파트는 크게 떨어지기 쉽지 않습니다. 하락장이 오면 30억 원짜리 아파트는 25억 원이 될 수 있지만 5억 원 아파트는 떨어져도 4억 5000만 원입니다. 하락장이 오면 갈아타기를 할 시기입니다. 그래서 필요할 때 쉽게 사고팔 수 있도록 구매할 주택의 거래량을 확인해야 합니다. 중요한 건 하락장에 거래가 활발했느냐입니다. 2021~2022년에 거래량이 충분했는가를 봐야죠. 또 주변 공급량을 체크해야 합니다. 공급이 과도하게 늘어나면 역전세가 발생할 수도 있거든요.
-갭투자 시 주의할 점은.
저는 종잣돈 기준으로 최대 3배 정도의 부동산을 추천합니다. 모아둔 돈이 2억 원이라면 6억 원짜리 집은 보셔야 합니다. 가격이 높은 주택일수록 상승장 때 금액이 많이 뜁니다. 하지만 무리하면 안 됩니다. 저는 그 기준을 30년 상환 기준으로 세후 월급의 30%를 넘으면 안 된다고 봅니다. 너무 많이 대출받으면 금리가 조금 올라도 힘들어지기 때문이죠. 생활비로 쓰고 나머지 금액은 저축해서 기회가 될 때 상급지로 갈아탈 준비도 해야 합니다.
-갭투자를 하려면 무조건 아파트를 구매해야 하나요.
빌라는 사실상 불가능하고요. 아파트밖에 없습니다. 입지와 환금성 이 2가지가 중요한데, 거래량만으로 보면 안 됩니다. 거래량은 많지만 시세가 오르지 않는 곳들도 있습니다. 또 신축 효과를 주의해야 하고요. 입지는 애매한데 신축이라고 해서 가격이 높은 곳은 그 효과가 오래가지 않습니다.
-거래량은 많은데 시세가 오르지 않는 곳은 어디인가요.
소도시 아파트가 대부분 그렇습니다. 매매가 1억9000만 원인데 전세가가 1억8000만 원입니다. 1000만 원으로 투자용 아파트를 사는 거죠. 하지만 가격은 그대로입니다. 과거엔 지방 인구가 탄탄했기 때문에 지방 아파트 투자가 통했을 수도 있지만 지금은 그렇지 않습니다.
-임장은 필수인가요.
다녀야 하죠. 중요한 건 단지 내부가 아니라 외부입니다. 지하철역부터 단지까지 가는 길목의 분위기와 상권을 확인하셔야 하고, 지도에서 확인하기 어려운 고도도 직접 가면 느낌이 확 오죠. 주변이 아파트 단지로 둘러싸여 있는지, 빌라가 많은지 등도 확인하면 좋습니다. 직접 가보면 느낌이 옵니다. 구축이더라도 관리가 잘돼 있다든가, 언덕이더라도 이 정도는 살만하다든가 그건 검색으로는 얻을 수 없는 자료죠.
-임장 가면 인근 부동산을 방문하기도 한다고요.
재건축이 진행 중인 아파트라면 진행 정도를 확인할 수 있고요. 기본적으로 매수세는 어떤지 등 분위기를 확인할 수 있죠. 임장을 해보면 온라인으로 확인한 매물과 가격이 다른 때도 있어요. 7억5000만 원으로 알고 갔는데 실제로는 8억 원에 거래될 수도 있고요. 그리고 하락장일 경우는 거래 시 3000만 원 정도는 조절이 가능한 일도 있습니다. 발품을 팔지 않으면 얻을 수 없는 정보이죠.
●경제적 자유는 마음의 여유
-유튜브 채널 소개란에 “여러분들의 재정적 여유와 정신적 자유를 응원합니다”라고 써두었습니다.
저는 경제적 자유를 누군가의 부탁을 변명 없이 거절할 수 있는 상황이라고 이야기합니다. 마음의 여유죠. 한 회사를 오래 다니면서 누군가는 자산을 모아 여유를 갖고, 누군가는 돈을 써버려서 여유가 없는 경우 등 다양한 케이스를 봤어요. 자산이 있으면 회사도 마음 편하게 다닐 수 있습니다. 그렇지 않으면 회사가 인생의 전부가 되거든요. 그러면 가정에서도 예민하게 되고, 악순환이 반복되는 겁니다.
-누구나 경제적 자유를 얻을 수 있나요.
사회 초년생의 경우 충분히 할 수 있습니다. 이건 대입처럼 상대방과 경쟁하는 게 아닙니다. 시간이나 정원이 정해져 있는 게 아니죠. 일상에서 절약하고 수입을 모아 이를 어떻게 자산으로 바꿀 수 있는지를 계속 고민해야 해요. 제 경우엔 부업도 많이 했습니다. 재즈 바에서 피아노 연주도 하고, 옷을 팔기도 했어요. 그러다가 적성을 찾을 수도 있거든요. 저도 처음엔 가볍게 글을 쓰다 보니 글재주가 있다는 걸 발견한 겁니다. 누구나 다 재능이 있기 때문에 직장 생활을 하면서 저축해 투자도 하고, 남는 시간에 부업도 소소하게 하는 걸 권합니다.
-일단 시도해야 결과가 생긴다는 거네요.
우선 움직여야 합니다. 해보지 않고 시간이 지나면 “어차피 해도 안 됐을 거야” 하고 넘어가기 좋죠. 저는 유튜브를 시작할 때도 젊은 시절을 기록해보자는 취지였어요. 그러면서 여태까지 한 게 부동산이었으니까 그 이야기를 했는데, 구독자 10만 명을 달성했습니다. 조금씩이라도 시도해야 뭔가를 얻을 수 있습니다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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