국토부, 2025년 주요 업무 추진계획 발표…상반기 중 리모델링 제도 개선…관건은 입법 속도…서울시, '2025 서울시 공동주택리모델링 기본계획 수립…도시정비사업 시장 규모 70조원 규모…건설사들 ‘수주 전쟁’
정부가 아파트 리모델링 사업 절차를 간소화하고, 주차, 층간소음 등으로 입주자가 불편을 겪는다면 아파트 재건축진단을 통과할 수 있도록 평가 구성 요소를 바꾸기로 했다. 국토교통부는 이러한 내용을 담은 '2025년 주요 업무 추진계획'을 1월13일 발표했다.
먼저 2025년 상반기 중 리모델링 제도 개선을 추진한다. 리모델링 주택조합도 재건축·재개발 조합처럼 주택건설사업자 등록 없이 조합 지위로 사업을 진행할 수 있도록 하고, 건축심의와 도시계획위원회 심의를 통합해서 받을 수 있도록 한다.
김헌정 국토부 주택정책관은 "용적률이 높아 리모델링을 추진할 수밖에 없는 사업장들이 원활하게 사업을 진행할 수 있도록 조력하는 것"이라고 설명했다. 리모델링 간소화에도 주택법 개정이 필요해 국회에서 입법이 얼마나 빠르게 될 수 있을지가 재개발·재건축 추가 완화 방안 시행의 관건이다.
또한 준공 후 30년이 지났다면 '재건축진단'이 걸림돌이 되는 일이 없도록 평가 기준을 대폭 완화한다. 현재 안전진단 평가 항목의 비중은 구조안전성 30%, 주거환경 30%, 설비노후도 30%, 비용편익 10%다. 재건축진단 평가 항목은 '주민 불편'을 위주로 개편한다.주택 공급을 더 빠르게 추진하기 위한 방안도 마련했다.
신축 매입임대주택 공급 속도를 높이기 위해 착공 시 공사비의 3∼5%를 인센티브로 선지급하기로 했다. 입주자 모집 시기는 '준공 후'에서 '착공 후 3개월 후'로 앞당긴다.2024년 약정을 체결한 신축 매입임대주택은 4만2000가구는 올해 상반기 착공을 추진한다.
아파트 리모델링·재건축 요건 대폭 완화…상반기 중 리모델링 제도개선 추진
정부가 무허가 건물도 노후·불량 건축물 범위에 포함해 재개발 착수 요건을 완화한다. 안전진단에서 이름을 바꾼 ‘재건축진단’ 평가 기준에는 지하주차장 유무(有無), 엘리베이터 규모 등 ‘주민 거주 불편사항’을 추가한다. 당장 안전에 큰 문제가 없더라도 주차, 층간소음 등으로 입주자가 불편을 겪는다면 재건축진단을 통과할 수 있도록 평가 구성 요소를 바꾸는 것이다.
아파트 리모델링은 사업 절차를 간소화해서 속도를 높인다. 정부는 2025년 상반기 중 리모델링 제도 개선도 추진한다. 리모델링 주택조합도 재건축·재개발 조합처럼 주택건설사업자 등록 없이 조합 지위로 사업을 진행할 수 있도록 하고, 건축심의와 도시계획위원회 심의를 통합해서 받을 수 있도록 한다.
또 리모델링 사업계획을 세우는 과정에서 가구 수가 늘면 건축심의는 물론 도시계획위원회 심의를 두 번 받아야 하는 상황을 통합 심의를 통해 개선한다. 리모델링에 적극적인 서울 용산구 이촌동 중고층 단지들이 수혜를 볼 것으로 전망된다
김헌정 국토부 주택정책관은 “용적률이 높아 리모델링을 추진할 수밖에 없는 사업장들이 원활하게 사업을 진행할 수 있도록 조력하는 것”이라고 설명했다. 리모델링 간소화 역시 관련 법 개정이 필요하며, 국회에서의 입법 진행 속도가 사업 활성화에 중요한 변수로 작용할 것으로 보인다.
국토부는 2023년 ‘1·10 대책’을 통해 안전진단 통과 없이도 재건축에 착수할 수 있도록 하고, 재개발 노후도 요건을 완화하는 등 재건축·재개발 문턱을 대폭 낮췄는데, 이번에 추가 완화 방안을 내놓았다. 현재 재개발은 정비구역 내에 30년 이상 지난 노후·불량 건축물이 60% 이상이어야 시작할 수 있다. 하지만 무허가 건물은 노후도 산정에 포함되지 않아 재개발 추진에 걸림돌이 되는 경우가 있었다.
무허가 건물은 지은 지 30년을 넘긴 것이 대부분이라 노후·불량 건축물에 포함하면 재개발 착수 속도를 높일 수 있다. 이에 정부는 무허가 건물도 노후·불량 건축물로 포함해 재개발 대상에 포함시키기로 했다. 이를 위해서는 도시정비법 개정이 필요하다.
또한 정부는 기존의 ‘안전진단’을 ‘재건축진단’으로 변경하며, 준공 후 30년이 지났다면 ‘재건축진단’이 걸림돌이 되는 일이 없도록 평가 기준을 대폭 완화하기로 했다. 현재 안전진단 평가 항목의 비중은 구조안전성 30%, 주거환경 30%, 설비노후도 30%, 비용편익 10%다. 재건축진단 평가 항목은 ‘주민 불편’을 위주로 개편한다.
국토부는 주택 공급을 더 빠르게 추진하기 위한 방안도 마련했다. 신축 매입임대주택 공급 속도를 높이기 위해 착공 시 공사비의 3∼5%를 인센티브로 선지급하기로 했다. 입주자 모집 시기는 ‘준공 후’에서 ‘착공 후 3개월 후’로 앞당긴다. 2024년 약정을 체결한 신축 매입임대주택은 4만2000가구는 올해 상반기 착공을 추진한다.
건설사가 영업정지 처분을 받은 경우 선(先)분양이 제한되는 기간은 절반으로 단축한다. 또 정부 출자로 주택도시보증공사(HUG) 자본을 확충해 30조원 이상의 공적 보증을 제공하기로 했다. 시장에 유동성을 공급하기 위해서다.
침체한 지방 건설경기 회복을 위해 지방 미분양 주택을 사들이는 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)의 모기지보증 한도는 감정가의 60%에서 70%로 높인다. 중소 건설업체의 부담을 낮추기 위해서는 지방 건설 현장에 대한 보증료를 연말까지 최대 20% 감경한다.
지자체가 민간 주택사업을 신속히 인허가할 수 있도록 국토부 산하에는 상반기 중 ‘부동산 개발사업 인허가 지원센터’를 설치한다. 인허가 과정에서 사업이 지연되지 않게 국토부가 좀 더 적극적인 유권 해석과 갈등 조정에 나설 계획이다. 이와 함께 정부는 1기 신도시에 이어 지방 노후계획도시에 대해서도 2025년 안에 선도지구를 지정하기로 했다. 1기 신도시 재건축 선도지구는 연내 특별정비계획 수립을 완료한다.
전국 동서·남북 각 4개축 잇는 고속철도망 청사진
전국 교통망도 강화한다. 전국 주요 거점을 빠르게 연결할 수 있는 동서 4개축, 남북 4개축으로 잇는 '4X4 고속철도망' 구축을 추진한다. 가로축으로는 서울속초선, 경강선, 대구광주선, 경전선이 있고 세로축으로는 서해전라선, 중부내륙선, 중앙선, 동해선이 역할한다. KTX와 일반 열차에 임산부 지정 좌석을 신규 도입하는 것도 눈길을 끈다.
철도 지하화 선도사업(1차) 구간도 올해 1분기 중 발표한다. 국토부는 5월까지 지자체로부터 추가 사업 제안을 접수해 연말에 전국 단위의 ‘철도 지하화 통합개발 종합계획’을 수립할 계획이다.
서울시, ‘서울형 리모델링’ 신개념 도입
'2025 서울시공동주택 리모델링 기본계획(안)' 수립…아파트도 고쳐쓰고 다시 잘 쓰는 도시재생 시대 개막
서울시가 '서울형 리모델링'이라는 신(新)개념을 도입해 아파트도 고쳐쓰고 다시 잘 쓰는 도시재생 시대를 연다. 아파트는 지은 지 30년이 되면 철거 후 새로 재건축할 대상이라는 기존 개념을 넘어서, 15년 이상 된 아파트의 경우 저층주거지에 대한 주거환경관리사업처럼 서울시가 공사비, 조합운영비 융자와 전문가 컨설팅 등의 공공지원을 통해 주거지의 지속가능성을 높이는 내용이다.
단, 이렇게 리모델링한 단지는 리모델링을 통해 증축된 단지 내 주차장 또는 부대·복리시설 일부를 지역사회에 개방‧공유해 공공성을 확보하는 것이 바로 '서울형 리모델링'의 핵심이다.
이를 위해 시는 서울시내 공동주택 총 4,136개 단지를 전수조사해(경과년도, 기준 용적률, 시세 등 기준) 리모델링 수요가 있을 것으로 판단되는 단지들을 세대수 증가형(168개 단지 추정), 맞춤형(1,870개 단지 추정)으로 구분하고, 6개 세부유형을 마련해 단지별 특성에 따라 리모델링 시 주민들이 선택할 수 있도록 했다.
총 4,136개 단지 가운데 나머지는 1985년도 이전에 지어져 재건축이 필요한 단지(721개 단지 추정)와 2010년 이후 준공해 리모델링 없이 일반적 유지관리 정도만 필요한 단지(1,377개 단지 추정)들이다.
서울시는 아파트(공동주택) 리모델링에 대한 시 차원의 관리방안인 ｢2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획(안)｣을 처음으로 수립했다. 기본계획안에는 전수조사를 통한 '세대수 증가형' 리모델링 수요예측, 세대수 증가에 따른 기반시설 및 경관에 대한 영향 검토, 수직증축 리모델링시 안전성 강화 방안 , 서울형 리모델링' 유형 및 활성화 방안 등 내용을 담고 있다.
리모델링 기본계획은 10년 단위의 서울시 리모델링 사업의 기본 정책방향을 제시하는 법정계획으로, 지자체장이 관할구역에 대한 리모델링 기본계획을 수립하도록 명시한 ｢주택법｣ 개정(2013. 12. 24) 이후 전국 광역자치단체 중에서는 서울시가 최초로 수립하는 것이다.
서울시내 공동주택 단지 중 리모델링 대상이 되는 15년 이상 공동주택은 '15년 1,940단지(826,903호, 전체 공동주택의 55.80%), '20년 2,993단지(1,146,576호, 77.38%), 기본계획의 목표연도인 '25년 3,690단지(1,361,823호, 91.90%)로 지속적으로 늘어날 예정이다. 특히, 이중 '세대수 증가형'은 수평·수직증축을 통해 세대수를 늘리는 것으로, 기본계획이 최종 수립되면 준공된 지 15년 이상 된 아파트의 리모델링 추진에 가속도가 붙을 것으로 기대된다. 14층 이하 아파트는 2개 층, 15층 이상 아파트는 3개 층까지 증축이 가능하다.
2013년 개정된 주택법에 따라 건축도면이 남아 있는 준공 15년 이상 된 아파트는 최대 3개 층까지 증축이 가능해졌지만 그동안 '리모델링 기본계획'이 마련되지 않아 리모델링 조합들은 사업계획승인(행위허가) 등을 받을 수 없었기 때문이다.
주택법에 따라 리모델링으로 가구 수가 증가하는 사업장의 경우 '리모델링 기본계획'에 입각해 관할 지자체의 사업승인(행위허가)을 받아야 한다. '세대수 증가형' 리모델링은 168개 단지(추정)가 가능 대상지로 분류된다. 다른 리모델링에 비해 상대적으로 대규모 공사가 이뤄지는 '고비용'이다. 단지별 특성에 따라 수직증축형(기본형+수직증축), 수평증축형(기본형+수평증축) 등 2개 세부유형을 주민들이 선택할 수 있다.
서울시는 168개 단지가 모두 수직증축 리모델링을 한다는 가정 아래 세대수 증가가 기반시설(상하수도, 교통, 학교, 공원)과 주변경관에 미치는 영향을 면밀히 검토한 결과, 그 영향이 미미한 것으로 나타났다고 설명했다.
기반시설 영향검토는 세대수 증가형 리모델링 대상 아파트 세대수가 평균 15% 증가한다고 전제하고 지역여건 및 기반시설 용량을 고려해 진행됐다. 아울러 시는 수직증축 리모델링시 법에서 의무화한 안전진단 2회 외에 안전성 검토 2차례를 추가하여, 총 4차례에 걸쳐 안전을 면밀히 검토해 수직증축 리모델링에 대한 안전성 우려를 없애나간다는 계획이다.
'맞춤형' 리모델링은 1,870개 단지가 가능 대상지로 분류되며, 설비, 수리 등을 통해 주거환경을 개선하는 '저비용' 방식이다. 이들 단지는 기본형(대수선+주차장 확충) , 평면확장형(기본형+평면확장), 세대구분형(기본형+멀티홈), 커뮤니티형(기본형+커뮤니티시설 확충) 등 4개 세부유형을 주민 선택에 따라 진행할 수 있다.
서울시는 이와 같이 '지역재생'과 '공공성' 두 마리 토끼를 한 번에 잡는 효과가 있는 '서울형 리모델링'을 활성화하기 위해 단기적으로는 기존에 시 관련 부서와 중앙부처에 산재돼 있는 에너지 정책과 연계한 지원비 정보를 제공하는 등 행정적 지원을 선제적으로 시작한다. 이를 위해 서울시 공동주택과 내에 '서울시 리모델링 지원센터'를 설치해 원스톱(one-stop)으로 정보를 제공하고, 리모델링 초기 사업성 분석을 위한 컨설팅도 지원한다는 계획이다.
공공건축물 그린리모델링 시범사업(국토부), 그린리모델링 이자 지원사업(국토부), 그린홈 주택지원사업(국토부), 에코마일리지(서울시), 건물에너지 효율사업(서울시), 에너지 자립마을 사업연계 (서울시) 등이 현재 시행 중이다.
장기적으로는 도시재생기금과 연계한 리모델링 공사비 이차보전(일부 이자비 부담), 조합운영비 및 공사비 융자 같은 적극적인 재정지원 방안을 마련해 '서울형 리모델링'을 지속 활성화한다는 계획이다. 예컨대, 증축된 주차장 일정 부분을 지역사회에 개방하고 부대·복리시설에 공공어린이집이나 작은 도서관 등을 설치하여 지역사회와 공유하는 경우 지원이 이뤄질 계획이다.
아울러 조합의 안정적인 운영이 어려워 정비사업 추진이 지지부진한 강북 일부지역 가운데 주민들이 리모델링을 원하는 경우 '서울형 리모델링' 시범단지로 선정해 시범사업을 추진할 계획이다.
서울시는 이와 같은 내용의 ｢2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획(안)｣을 주민공람공고(5월), 시의회 의견청취(6월), 도시계획위원회 심의(7~8월 중)를 거쳐 오는 9월 최종고시를 목표로 추진한다는 계획이다.
한편, 서울시는 서울형 리모델링 활성화를 위해서는 공공지원을 위한 재정확보 방안이 중요한 만큼, 도시재생기금을 활용할 수 있도록 관련 부서와 긴밀하게 협의를 추진할 예정이다.
정유승 서울시 주택건축국장은 “기존 신축 위주의 재건축 사업은 자원 낭비나 이웃해체 같은 부작용이 있는 반면에 리모델링은 원주민 재정착과 공동주택의 장수명화를 통한 지속가능한 도시재생이 가능하다는 장점이 있다”며 “서울형 리모델링을 활성화하는 내용을 담고 있는 공동주택 리모델링 기본계획을 통해 기존에 도시 속 섬처럼 단절됐던 아파트 단지가 지역사회와 공존할 수 있는 방안을 모색할 수 있을 것으로 기대한다”고 말했다.
※서울형 리모델링: 공공의 지원을 받아 아파트(공동주택)를 리모델링하고, 리모델링을 통해 증축된 단지 내 주차장 또는 부대·복리시설 일부를 지역사회에 개방‧공유해 공동주택의 공공성을 확보하는 새로운 방식의 리모델링이다.
도시정비사업 시장 규모 70조원 전망…‘수주전쟁’ 포문
발주물량 기준으로 2024년 50조원 보다 크게 상회할 듯…10대 건설사 서울 물량 확보전…1조5000억원 규모 한남4구역 수주 성패가 순위 경쟁 좌우
2025년 도시정비시장 발주 규모는 2024년 50조원보다 크게 늘어난 70조원에 달할 것으로 집계됐다. 특히, 입지가 양호한 서울지역 물량이 많아 10대 건설사들이 치열하게 물량 확보전을 벌일 것으로 예상된다. 2025년 도시정비 수주시장 규모가 2024년보다 40% 가량 증가할 전망이다.
2024년 10대 건설사들이 모두 수주실적 ‘1조 클럽’에 가입하는 성과를 냈는데, 올해는 수주시장 규모가 더 커지면서 지난해 실적을 웃도는 실적을 달성할 것으로 기대하고 있다.더구나 연초부터 초대형 도시정비사업장에서 시공사를 가리는 등 관심이 모아지고 있다. 시공능력평가액 1위 삼성물산과 2위 현대건설이 한남4구역 조합 총회에서 승부를 가려 승자는 올해 정비사업 수주 순위 경쟁에서 유리한 고지를 선점하게 된다.
예상 공사비 1조원 이상 주요 발주예정 사업지를 살펴보면 △압구정2구역(1조9000억원) △개포주공6ㆍ7단지(1조3000억원) △여의도 시범아파트(1조4000억원) △성산시영아파트(1조6000억원) △성수전략1지구(1조5000억원) △서빙고 신동아아파트(1조4000억원) 등이다.올해 정부와 지자체가 도심내 주택공급을 확대하기 위해 도시정비 관련 규제를 완화하는 것도 시장의 기대를 모으고 있다.
국토부는 업무보고를 통해 부동산 개발사업 인허가 지원센터를 설치하기로 했다. 재건축ㆍ재개발 사업 인허가를 놓고 조합과 인허가권자인 기초지방자치단체장과의 갈등을 봉합하기 위한 것이다. 전문가와 관계기관이 참여해 정비사업의 인허가를 신속하게 하는 것이 목표다.서울시에서도 고도·경관지구 등 도시규제지역에 종 상향에 따른 의무 공공기여 비율을 일률적인 10%로 적용하지 않고, 실제 추가 확보된 용적률에 비례해 적용키로 하면서 사업성이 높아질 전망이다.
이런 가운데 올해 들어 가장 먼저 수주실적을 올린 건설사는 포스코이앤씨와 롯데건설이다.포스코이앤씨는 1월11일 서울 광진구 광장동 상록타워아파트 리모델링을, 롯데건설은 용산구 신용산역북측 제1구역 도시정비형 재개발을 각각 수주하며 올해 마수걸이 수주를 신고했다.
다음으로, GS건설이 2건의 재개발 수주를 예고하고 있다.GS건설은 1월18일 서울 중랑구 중화5구역 공공재개발과 부산 수영1구역 재개발 시공사 선정을 앞두고 있다. 또한, 이날 예상공사비 1조5000억원 정도의 한남4구역 재개발 시공사가 결정된다. 삼성물산과 현대건설이 총회에서 승부를 가리며 승자는 올해 정비사업 수주 순위 경쟁에서 유리한 고지를 선점하게 된다.
올해 건설업체들의 관심이 가장 뜨거운 서울지역 발주 예상 물량으로는 우선 강남구에서 △개포주공6ㆍ7단지 통합 재건축 △개포우성4차 △개포우성6차 △개포우성7차 △압구정2구역 △압구정4구역 △압구정5구역 △대치우성1차 △대치쌍용1차 △도곡삼익 등이 꼽히고 있다.서초구에서는 △신반포4차 △방배7구역 △삼호가든5차 △방배15구역 △방배신삼호 △신반포19ㆍ25차 통합 재건축 △서초 진흥 등이 예상된다.
송파구에서는 △대림가락 △송파 한양3차 △송파 한양2차 △송파 미성 △잠실 우성1ㆍ2ㆍ3차 △가락현대1차 △가락극동 △마천1구역 등이 있다.강동구는 △삼익그린2차 △천호a1-1구역 △천호a1-2구역에서 시공사를 선정할 것으로 보인다. 성동구는 △성수전략1지구 △성수전략2지구 △성수전략4지구 △금호21구역이 발주 예상 후보다.영등포구는 △여의도 시범 △여의도 대교 △여의도 삼익 △여의도 은하 △문래동4가 △유원제일2차 △신길15구역(도심복합) 등이 꼽힌다.
성북구에서는 공공재개발로 추진 중인 △장위8구역 △장위9구역 △성북1구역 등과 장위15구역이 시공사를 선정할 것으로 예상된다.동작구는 △신대방역세권 △흑석1구역이 유력하고, 용산구는 △한남5구역 △서빙고 신동아 △정비창전면1구역 △청파1구역이 예상된다.그밖에도 △양천구 신정동 1152번지 △관악구 봉천14구역 △구로구 개봉3구역 △강서구 방화2구역 △중랑구 면목7구역 △중구 신당10구역 △용산구 정비창전면1구역 △은평구 증산4구역 △도봉구 쌍문역 서측 △노원구 상계5구역 △강북구 미아2구역 △마포구 성산시영아파트 등이 발주 예상 후보에 올랐다.경기도에서는 군포시에서 물량이 다수 나올 것으로 예상된다.
금정2구역과 금정4구역, GTX 금정역 역세권1구역 등에서 시공사를 선정할 것으로 보인다.2025년 지방에서는 부산과 대전에서 많은 물량이 나올 전망이다. 수영구와 동래구, 연제구, 부산진구 10여곳에서 시공사를 선정할 것으로 예상된다. 대전은 서구, 중구, 동구, 유성구에서 발주가 예상된다. 울산 남구B04구역도 시공사 선정이 가능할 전망이다.
건설사 관계자는 “올해 정비사업 시공사 선정이 작년과 비슷하게 서울과 부산에 집중될 것으로 예상된다”며 “10대 건설사 수주실적이 2024년보다 신장하고 중견 건설사들은 대형 건설사들의 관심이 저조한 지역과 사업을 틈새시장으로 공략할 것으로 보인다”고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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