부동산 경기 급락으로 본청약까지 이어지지 못하고 사업 취소하는 사업자 속출로 피해
민간 아파트 사전청약에 당첨됐다가 시행사가 사업을 포기한 탓에 아파트 입주 기회를 잃은 피해자들이 청약 당첨자 지위를 유지하게 된다. 국토교통부는 민간 사전청약 7개 단지 당첨 취소자 713명의 당첨 지위를 후속 사업에 인정하는 방안을 추진한다고 1월22일 밝혔다.
민간 아파트 사전청약은 문재인 정부 시절인 2021년 8월 주택 수요 분산을 위해 도입됐다. 처음에는 3기 신도시에 지어지는 공공 분양 아파트만 대상으로 했으나, 집값 상승세가 지속하자 민간 분양으로 확대했다. 그러나 2022년 하반기부터 부동산 경기가 급격히 꺾이면서 실제 본청약까지 이어지지 못하고 사업을 취소하는 사업자가 속출했다. 2024년에만 7개 단지에서 사업자가 사업을 포기했다.
문제는 공공 사전청약과 달리 민간 사전청약은 당첨 이후 다른 청약에 신청이 불가능하다는 것이다. 당초 정부는 사업 취소 피해자들을 위해 사전청약 당첨 후 정지된 청약 통장 효력을 되살려 주는 구제 방안을 내놓았다. 그러나 민간 사전청약 피해자들은 “사전청약에 당첨된 이후 지난 2~3년간 청약통장을 쓸 수 없었고, 신혼 특공 기회도 상실했다”며 “당첨자 지위를 유지해달라는 것이 유일한 요구사항”이라는 입장을 고수했다.
파주운정신도시내 사전청약 당첨자들이 당첨자 지위 승계를 요구하고 있다.
국회 국정감사에서도 지적이 이어지자 국토부는 입장을 바꿔 당첨자 지위를 유지하는 구제책을 마련했다. 국토부는 사업 취소 부지를 매입하는 후속 사업자에게 당초 사업의 당첨 취소자를 우선 입주자로 선정하도록 할 계획이다. 당첨 취소자는 우선공급 시 사업 취소분과 동일하거나 유사한 면적에 지원해야 한다.
당첨 취소자에게도 주택수 유지, 거주기간 충족, 청약통장 보유 등 의무는 당초 사전청약과 동일하게 적용된다. LH는 사업 취소 부지 재매각 시에 당첨 취소자 세대수(면적별, 유형별 세대수)만큼 별도로 물량을 배정하도록 조건을 부과하고, 사업 지연을 최소화하기 위해 단지별로 별도의 인센티브 방안을 마련할 계획이다.
사업지별로는 민간 사업자를 다시 선정하는 화성 동탄2 C-28블록, 영종하늘도시 A-41블록, 파주운정3지구 3·4블록 등 4개 단지는 1분기 중 토지 재매각 공고를 실시한다. 선정된 후속 사업자는 입주자를 모집할 때 해당 부지 당첨 취소자들을 우선적으로 선정해야 한다.
인천 가정2지구 B-2블록은 LH가 직접 공공분양 주택을 공급하며, 2026년 초 입주자 모집공고 시 당첨 취소자에게 우선 공급할 방침이다. 공공지원 민간임대로 사업방식을 바꿔 추진 중인 영종국제도시 A-16블록의 경우, 전체 물량 중 일부를 당첨취소자 우선공급 물량(분양주택)으로 배정해 올해 안으로 입주자를 모집할 계획이다.
김규철 국토부 주택토지실장은 “이번 대책은 후속사업 지연에 따른 분양가 상승, 추가적인 입주 지연, 브랜드와 같은 주택 유형 변경 등 많은 불확실성에 대해 당첨 취소자분들이 인정하고 수용해 준 덕분”이라며 “향후 추진과정에서도 당첨 취소자 측과 수시로 소통하면서 당첨 취소자분들의 주거문제가 조속히 해소될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 했다.
사전청약 취소, 이번엔 동탄에서
건설침체로 민간분양 잇단 '불발'…'취소 더 나올까' 당첨자 전전긍긍
수도권에서 사전청약을 받았던 민간 분양 아파트가 건설 경기 침체로 잇따라 사업이 취소되면서 청약 당첨자들의 불안감이 커지고 있다.
건설업계에 따르면, 경기 화성시 동탄2신도시 C28 블록 리젠시빌란트의 시행사인 리젠시빌주택은 2024년 6월말 사업을 취소했다. 시행사는 홈페이지에 올린 안내문에서 “부동산 경기 악화와 건설 자재 원가 상승 등 불가피한 사유로 사업을 취소한다”며 “사전 공급 계약은 별도 방문 없이 취소된다”고 했다.
이 단지는 지하 2층~지상 최고 8층 5동, 119가구 규모로 2022년 10월 108가구에 대한 사전청약을 진행했다. 2025년 11월 본청약 후 2027년 10월 입주할 계획이었다.
2024년 6월에는 시행사인 DS네트웍스가 2년 전 경기 파주 운정3지구 3·4블록에서 804가구 사전청약을 받은 사업을 취소했고, 올 초에는 308가구 규모의 인천 가정2지구 우미린 아파트도 본청약을 받지 못하고 사업이 무산됐다.
민간 아파트 사전청약은 문재인 정부 시절인 2021년 8월 주택 수요 분산을 위해 도입됐다. 처음에는 3기 신도시에 지어지는 공공 분양 아파트만 대상으로 했으나, 집값 상승세가 지속하자 민간 분양으로 확대했다. 그러나 2022년 하반기부터 부동산 경기가 급격히 꺾이면서 실제 본청약까지 이어진 단지가 많지 않다.
사전청약 취소가 잇따르면서 기존 당첨자들은 내 집 마련 계획에 차질이 빚어질까 걱정하고 있다. 최근 건설 경기와 공사비 상승 추세 등을 감안하면 앞으로 취소 사업지가 더 나올 수 있기 때문이다. 사전청약 사업이 취소돼도 기존 당첨자가 받는 구제 조치는 청약통장이 부활하는 게 전부다.
사전청약 당첨 취소 피해자, 구제는 됐지만…본청약시기·분양가 상승은 불가피
같은 시기 사전청약 단지보다 3년 이상 늦게 30% 높은 분양가에 집 구해야…분양 아파트 받았지만 '뉴스테이' 입주해야...타단지 변경도 안돼
2024년 분양가 상승과 함께 잇따라 벌어졌던 민간 아파트 사전청약 당첨 취소에 대해 국토부가 지원 방안을 내놨지만 어느 정도 당첨취소자들의 피해는 피할 수 없을 전망이다.
후속 사업 단지의 당첨권 계승이 이뤄질 예정이지만 후속 사업이 2~3년 늦어질 수도 있는데다 그동안 발생하는 분양가 상승에 따라 기존 당첨물량보다 훨씬 비싼 가격에 아파트를 분양 받게 된다. 일부 단지는 임대단지로 지을 예정이라 분양 아파트에 청약했던 사전청약 당첨자들의 불만이 커질 수 있을 것으로 보인다. 더욱이 사전청약 피해자들은 해당 부지에 짓는 후속 사업에만 당첨권이 계승된다.
전문가들은 이에 대한 가장 확실한 피해지원 방안은 한국토지주택공사(LH)의 공공분양이라고 제안했지만 국토부는 인천 가정지구 단지를 제외하고는 공공분양 계획을 아직 고려하지 않고 있다. 1월22일 부동산업계에 따르면 이날 발표된 민간 사전청약 당첨취소피해자 지원방안에도 불구하고 사전청약 당첨 취소 피해자들은 실질적인 아파트 입주시기 연장과 그동안 분양가 상승분을 모두 감수해야하는 피해는 불가피할 것으로 전망이다.
이날 국토부가 발표한 사전청약 취소피해자 지원방안은 원론적으로 같은 부지 후속 사업에서의 당첨권 계승이란 큰 틀로 구성됐다. 즉 엄청난 경쟁이 벌어지는 공공택지 주택 청약을 감안할 때 또다시 청약 당첨이 어려울 것을 우려하는 피해자들을 위해 차기 사업장에선 청약 경쟁없이 당첨권을 주는 방식이다.다만 이들 피해자들은 사전청약 당시 예상했던 분양가는 물론 조기 입주도 어려울 것으로 보인다.
지금까지 사전청약이 이뤄진 공공택지내 민간 아파트 사업장은 7개 지구 45개 단지다. 이 가운데 사전청약에 이어 본청약까지 마친 단지는 20곳으로 5011명의 사전청약 당첨자들이 청약을 받았다. 또 18곳은 아직 사전청약 취소 없이 본청약을 앞두고 있으며 7개 단지가 지난해 사업을 포기하고 사전청약 당첨을 취소했다.
이들 7개 단지는▲인천 가정2지구 B2블록우미 린▲밀양 부북지구 제일풍경채S-1BL▲화성 동탄2 주상복합용지 C28BL 리젠시빌란트▲파주 운정3지구 주상복합용지 3BL▲파주 운정3지구주상복합용지 4BL▲영종하늘도시 A41BL한신더휴▲제일풍경채 영종국제도시A16BL이다.
이들 단지는 2022년 사전청약을 실시했으며 모두 1800명이 사전청약에 당첨된 가운데 713명이 아직까지 당첨자 지위를 유지하고 있다. 피해자들은 비상대책위원회를 설립해 그동안 국토부와의 꾸준한 협의를 가졌고 그 결과 이번 지원방안이 나왔다는 게 국토부의 설명이다.
국토부 관계자는 "사전청약 당첨 피해자들에 대해 동일한 아파트, 동일한 브랜드, 사전에 알고있던 입주일자를 지켜줄 수 없다는 점에서 당첨권 계승을 그동안 국토부도 반대해왔다"며 "하지만 이들 피해자분들과의 협의 끝에 이렇게라도 당첨자 지위를 되찾고 싶다는 의사를 반영하게 됐으며 이번 방안을 마련하게 된 것"이라고 배경을 설명했다.
사전청약이 취소된 7개 단지 가운데 사업자가 위약금까지 내고 물러난 단지는 모두 6곳이다. 밍약 부북지구(제일풍경채)는 사전청약당첨자가 모두 포기해 사업을 잠정 중단한다. 또 영종국제도시A16BL의 경우 기존 사업자였던 제일건설이 분양단지 대신 공공지원민간임대주택으로 건립한다는 사업계획을 LH에 신고한 상태다.
국토부는 이번 지원 방안에서 7개 단지 가운데 밀양 부북지구 제일풍경채 사업은 중단키로 하고 나머지 6개 단지에 대해 지원 방안을 마련했다. 우선 278명이 사전청약에 당첨됐지만 지금은 46명만 남은인천 가정2지구 B2블록(우미 린)은 LH가 공공분양으로 건립한다.
국토부 관계자는 "인천 가정의 경우 재매각을 하더라도 쉽게 팔릴 것 같지 않아 공공분양을 결정하게 됐다"고 설명했다. 또 영종국제도시 A16BL은 제일건설의 요구대로 공공지원 민간임대단지를 허가해 사전청약 당첨자들에게만 분양주택을 공급하는 방식을 갖도록 했다.
나머지 4개 단지에 대해서는 조속히 토지 재매각을 진행해 차기 사업자를 선정한다는 방침이다. 특히 빠른 토지 매각을 위해 입찰가를 낮춘다는 게 국토부의 방침이다. 이들 공동주택용지의 공급계획이 체결된 시기는 2021~2022년으로 당시는 집값 급등 여파로 토지공급가격이 높게 책정됐다는 게 국토부의 이야기다. 현 시세를 감안해 다시 감정평가를 하면 토지 공급가격이 낮아질 것으로 국토부는 내다보고 있다.
국토부 관계자는 "토지 감정평가를 다시하면 토지 공급가격이 낮아질 것으로 예상된다"며 "업체에서도 지난 번보다 낮은 가격에 토지를 살 수 있는 만큼 빠른 토지 매각과 주택공급이 가능할 것"이라고 말했다. 다만 사전청약 당첨 취소자들의 일부 피해는 불가피하다. 우선 공동주택용지를 재매각해 사업자를 선정하고 주택공급계획을 확정하기까지는 빨라도 최소 1년은 필요할 것으로 예상돼서다. 이렇게 되면 피해자들의 입주는 당초 사전청약 당첨시 예상했던 시기보다 3년 이상 늦어진다.
또한 그동안 발생하는 분양가 인상폭이 상당할 것이란 게 업계의 이야기다. 실제 지난해 사전청약을 취소한 7개 단지 사업자는 모두 분양원가 상승에 따라 사전청약시 발표했던 사업계획으로는 손해를 피할 수 없을 것이란 이유를 들며 사업을 포기했다. 실제 지난해 본청약을 마친 민간 아파트 사업장의 경우 확정 분양가는 사전청약 당시 제시된 분양가보다 20~30% 가량 높아진 상태다.
한 업계 관계자는 "아무리 분양가 상한제가 적용되는 공공택지라도 민간 공급물량인데다 이미 분양가 상한액이 오른 점을 감안하면 이번 사전청약 당첨 취소자들은 2022년 사전청약시 제시된 분양가보다 최소 50% 이상 오른 가격에 분양을 받아야할 것"이라고 말했다.
결국 이들 사전청약 취소 피해자들은 같은 시기에 사전청약한 다른 20개 단지 당첨자들보다 3년 이상 늦게 입주하면서 20~30%이상 높은 가격을 내고 아파트를 가질 수밖에 없게된 것이다.
국토부는 이같은 피해는 어쩔 수 없다는 입장이다. 정부 제도에 따른 사전청약을 했다가 피해를 본 사례지만 민간 공급물량이기 때문에 정부가 개입할 여지가 적다는 이유에서다. 더욱 사전청약당첨취소 피해자들도 이러한 일정 부분 피해 사실에 대해서는 감수를 하겠다는 입장을 보였다고 설명했다. 국토부 관계자는 "이같은 위험성이 있기 때문에 정부도 당첨권 계승을 쉽게 결정하지 못했다"면서 "다만 피해자들이 그럼에도 불구하고 당첨권 계승을 요청했기 때문에 이번 지원방안이 이뤄지게 된 것"이라고 말했다.
전문가들이 대안으로 제시한 LH의 공공분양에 대해서는 반대입장을 분명히 했다. 해당 공동주택용지는 민간아파트 공급 단지로 지정된 만큼 이를 바꿀 명분이 부족하다는 이유에서다. 다만 인천가정지구처럼 재매각이 쉽지 않다고 판단될 경우 LH 공공분양을 고려한다는 입장을 내놨다. 실제인천 가정2지구 B2블록(우미 린)은 사전청약당첨자의 대부분인 84%가 청약을 포기했다. 이는 전원이 사전청약 당첨을 포기한 밀양 부북지구 다음으로 높은 취소율이다.
국토부 관계자는 "정 토지 재매각이 어려우면 LH가 공공분양을 하는 방안을 배제하지 않을 것"이라면서도 "다만 토지 재매각 유찰 횟수와 시기가 어느 정도 지나야 공공분양을 결정할 지에 대한 기준은 아직 마련되지 않았다"고 말했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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