분양권 시장 찬바람…분양권 매수자가 양도세 대납…손피거래에 기재부 차단 나서…稅부담 2배로 커져 거래실종…분양권 수요 급감에 미분양↑…되살아난 다운계약 유혹
“정부가 손피거래 해석을 바꾼 뒤로는 매수자 입장에서 굳이 양도세를 크게 부담하면서까지 분양권을 사들일 이유가 없어졌습니다.”(서울 동대문구 A공인중개사)2024년 말부터 매수자가 매도인의 양도소득세를 대신 부담하는 ‘손피거래’에 대한 해석이 변경된 뒤 분양권 거래가 급격히 줄고 가격이 뚝뚝 떨어지고 있다.
해석 변경에 따라 매수자의 부담액이 급격히 높아져 분양권 투자 매력이 크게 떨어졌기 때문이다. 시장에서는 높은 세율로 인해 ‘다운거래’ 유혹도 높아지고 있는 것으로 파악됐다.1월21일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 작년 12월 서울 분양권 거래 건수는 41건으로 전월(63건) 대비 35% 감소했다. 거래가 한참 활발하던 8월(82건)과 비교하면 절반 수준으로 떨어졌다.거래 부진의 가장 큰 요인은 2024년 11월 기획재정부의 ‘손피거래’ 해석 변경이 꼽힌다.
기존에는 매수자가 매매거래에서 발생하는 양도소득세를 대신 부담할 때 최초 1회에 한해서만 해당 세액을 양도가액에 합산했다. 하지만 기재부는 작년 11월 손피거래 시 양도소득세 전액을 양도가액에 합산하는 방식하는 것이 타당하다는 해석을 내놨다.예를 들어 분양권을 12억원에 취득해 17억원에 매도하는 경우 기존 해석에서는 양도차액 5억원(17억원-12억원)에 1차 양도세 3억2800만원((5억원-기본공제)*66%)를 더한 8억2800만원을 양도 차익으로 간주했다.
이에 매수자는 여기에 66%를 곱한 5억4500만원을 매매가에 더해 매수할 수 있었다. 하지만 바뀐 해석은 1차분뿐만 아니라 전액을 매수자가 부담해야만 한다. 부모가 자녀에게 증여할 때 증여세도 대신 내주면 증여한 재산가액에 납부한 증여세를 추가해 과세하는 것과 비슷한 원리다. 이로써 매수인이 내야 하는 양도세 부담이 9억6600만원으로 늘어나게 된다. 매수자 입장에서는 손피거래 부담이 2배 가까이 늘어나게 되는 셈이다.
2024년 중순까지만 해도 분양권 거래가 활발히 진행된 건 높은 양도세를 줄이고 싶은 매도인과 신축 열풍에 따른 차익을 기대하는 매수인의 이해관계가 맞아떨어졌기 때문이다. 분양권의 경우 1년 미만 보유 시 77%(지방세 포함), 1년 초과 보유 시 66%의 양도세가 부과된다. 정부는 2023년 1·3 부동산 대책에서 1년 미만 보유한 분양권의 양도세율은 45%, 1년 이상은 일반세율로 과세하기로 했다. 하지만 세법이 개정되지 않아 2년 넘게 중과세가 적용되고 있다.
이런 높은 세금 부담을 매수인에게 전가하는 ‘손피거래’가 횡행했던 것이다.분양권 매력이 낮아지며 매매가가 분양가보다 낮아지는 마이너스 프리미엄이 붙은 단지도 등장하고 있다. 대표적으로 서울 동작구 상도동 상도푸르지오클라베뉴는 분양가보다 3000만원 낮은 가격에도 분양권 매물이 나오고 있다.
2024년 말 서울에서 분양을 실시한 노원구 월계동 서울원 아이파크, 강서구 등촌힐스테이트 등에서 대거 미계약이 발생한 것도 정국 불안과 함께 이런 분양권의 세제상 불리한 측면도 매수자들이 고려했기 때문이라는 분석이다. 전문가들은 높은 세금이 결국 시장 양극화를 더 심화시킬 것으로 예상했다.
우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “가격 상승 기대감이 높은 분양가 상한제 단지의 경우 여전히 청약 신청이 높겠지만, 시세 차익 기대감이 낮은 단지는 높은 세금 부담까지 고려하면 매수자들이 신중하게 접근하게 될 것”이라고 전망했다.
●분양권 시장서 되살아난 다운계약의 유혹
이처럼 거래가 위축되자 현장에서는 계약서에 거래 금액을 낮춰서 신고하는 ‘다운거래’ 유혹도 커지고 있는 것으로 파악됐다. 서울의 한 분양 현장 분양권 매수 문의에 대해 한 공인중개사는 “손피거래는 매수인 입장에서 부담이 너무 커진다”며 “원한다면 다운계약서를 쓰고 거래를 진행해볼 수 있다”고 제안하기도 했다.
다만 이 같은 다운거래는 불법으로 적발 시 큰 손실이 발생할 수 있다. 국세청은 “다운거래는 위법행위로 부당과소신고 가산세가 부과되고 비과세 감면 배제, 과태료 부과 등 큰 불이익이 발생한다”고 설명했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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