삼성동 일대 GBC 인근과 신통기획으로 진행된 강북권 일부 재개발 지역이 우선 추진 대상
서울시가 토지거래허가구역 해제 수순에 돌입할 예정이다. 서울 강남구 삼성동 일대 국제교류복합지구(글로벌비즈니스센터·GBC) 인근 지역과 신속통합기획으로 진행된 강북권 일부 재개발 지역이 우선 추진 대상이다. 1월20일 업계에 따르면 서울시는 강남·북에 걸쳐 광범위하게 지정된 토지거래허가구역에 대해 해제 가능성을 검토 중이다.
앞서 오세훈 서울시장은 1월14일 ‘규제 풀어 민생살리기 대토론회’에서 강남권 토지거래허가제 해제 계획 관련 질문에 “토지거래허가제 해지를 상당히 적극적으로 검토하고 있다”며 “조금만 기다려주시면 생각을 정리해 발표하겠다”고 밝힌 바 있다. 오 시장은 “특별한 시기에 선택됐던 토허 구역 제도는 해지를 상당히 적극적으로 검토 중”이라며 “지난해 급등세를 보였던 부동산 가격이 지난 2~3개월 정도 하향 안정화 추세에 접어들었다는 것이 전문가들의 견해고 최근 거래 건수가 월 평균 30% 가량 감소했다”고 밝혔다.
서울의 토지거래허가구역은 시 전체 면적의 10.78%인 65.25㎢ 규모다. 강남권 잠실·삼성·대치·청담(잠삼대청)는 물론 여의도·압구정·목동·성수전략정비지구(여압목성), 강남·서초 자연녹지지역, 모아타운과 인근 지역, 서리풀지구 개발제한구역, 공공재개발·신속통합기획 선정 및 후보지, 용산국제업무지구 인근 등이 포함된다.
토지거래허가구역으로 설정되면 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 직접 거주 또는 운영 목적이 아니면 매수할 수 없어 ‘갭투자’가 불가능하다. 토지거래허가제는 개발 예정지 인근의 투기적 거래를 막기 위해 도입됐으나, 그 의도와 달리 토지거래허가제로 묶인 지역을 중심으로 오히려 신고가가 속출하는 등 유명무실하다는 지적이 꾸준히 제기돼왔다.
서울시가 토지거래허가제 해제 검토 움직임을 보이면서 특히 강남권 ‘잠상대청’ 일대 부동산 시장 기대감이 상승하고 있다. 토지거래허가제가 해제되고 2년 실거주 의무가 없어지면 갭투자, 지방 거주자들의 투자, 갈아타기 등의 수요가 나타날 수 있어서다.
다만 현재 부동산 시장이 대출규제 강화와 탄핵정국 등으로 침체돼 있는 만큼 토지거래허가제 해제 이후 수요는 해당 지역 내 대장주로 꼽히는 일부 선호단지 중심으로 몰릴 것이란 전망이 나온다. 또 강남권 대단지 아파트의 경우 갭투자가 가능해지더라도 매매가와 전셋값의 차이가 커 단기간에 접근성이 높아지진 않을 것이란 게 업계 시각이다.
강남 풀려도 잠실 주공5·은마는 그대로 유지 유력
서울시, 2월 중 토지거래허가구역 해제 발표 검토 중…집값 자극 우려 탓에 재건축 단지에 대해선 신중
서울시가 2월 토지거래허가구역 해제 발표를 앞두고 부동산 시장을 자극할 수 있는 강남권 대표 재건축 단지는 재지정을 검토하는 것으로 알려졌다. 이에 따라 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실동 주공5단지 아파트 등은 토지거래허가구역에 계속 포함될 것으로 예상된다.
서울시는 2월 안에 잠실·삼성·대치·청담에 걸쳐 지정한 토지거래허가구역 해제를 발표하고 즉시 규제를 푸는 것을 살펴보고 있다. 이들 지역에 걸친 토지거래허가구역은 서울시가 2020년 6월 잠실 마이스(MICE)와 글로벌비즈니스센터(GBC) 개발 구역 주변의 투기를 막기 위해 지정했다.
서울시가 토지거래허가구역을 지정 후 5년만에 해제하는 데는 부동산 시장이 안정화되면서 토허 구역 해지를 검토할 수 있는 여건이 조성됐다고 판단했기 때문이다. 집값 안정효과가 미미하다는 사실도 확인됐다.
이창무 한양대 도시공학과 교수가 발표한 ‘서울시 토지거래허가제도 운영 효과 분석’에 따르면 국제교류복합지구 일대 집값은 토지거래허가구역 지정 직후 약 9.5% 하락했지만, 시행 2년 이후부터는 상승 전환해 약 4%의 상승률을 보였다.
다만 서울시는 잠실·삼성·대치·청담에 묶어둔 토지거래허가구역을 해제하면서도 정비사업이 진행중인 단지들은 개별적으로 따져 토지거래허가 구역을 곧바로 재지정하는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다.이들 지역안에서 정비사업이 추진위원회만 꾸려질 정도로 초기단계여도 토지거래허가제도를 지금과 같이 유지하겠다는 방침이다. 정비사업이 진행중인 단지의 경우 규제를 해제할 때 외부 투기 세력을 유입해 집값을 자극할 가능성이 높은 만큼 토지거래허가구역 해제에 신중하겠다는 것이다.
따라서 재건축이 진행중이고 이들 지역 안에서 가장 큰 관심을 받고 있는 잠실 주공5단지·우성1·2·3차, 대치 은마·미도 등 재건축 아파트들은 정비구역 지정까지 이미 마친 만큼 토지거래허가구역을 유지할 것으로 보인다. 이렇게 되면 재건축 단지가 아닌 잠실동 엘리트(엘스·리센츠·트리지움), 대치동 래미안대치팰리스 등은 반사이익이 예상된다.
또한 압구정, 여의도, 목동, 성수 전략정비구역과 서울 곳곳에서 진행중인 신통기획·모아타운 구역 등은 토지거래허구역을 유지할 가능성이 높은 것으로 알려졌다. 이들 지역 역시 정비구역 지정에 따른 것인 만큼 토지거래허가구역 해제 시, 집값을 자극할 가능성이 높다는 이유에서다.
김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “지방에서도 강남권으로 갭투자 수요가 몰려오며 집값을 자극할 우려가 있다는 판단에 서울시가 정비사업지들을 예외로 둔 것으로 보인다”면서 “갭투자가 많아졌을 때는 주민들간의 내부갈등이 심해져 사업이 지연되는 경우도 많다”고 설명했다.
실제 최근 시장에서는 토지거래허가구역 해제를 기대하며 집값이 소폭 상승하고 매물을 거둬들이는 사례가 목격됐다. 잠실 주공5단지 한 공인중개사무소 관계자는 “31억원 대에 나왔던 전용 76㎡ 매물들이 토지거래허가구역 해제를 기대하며 전부 들어갔다”면서 “집주인들이 (토허제)해제 후 더 높은 호가에 내놓을 목적”이라고 분위기를 전했다.
토지거래허가 해제로 대치·잠실 '갭투자' 길 열릴까
강남·송파구 일대 규제 해제 '초읽기'…삼성동 GBC에서 거리가 먼 대치1동·잠실2동 해제 유력…래미안대치팰리스·개포우성·잠실주공5·레이크팰리스 등 투자 수요 유입 관심 고조
서울시의 토지거래허가구역 해제’ 발표를 앞두고 해서 강남구 대치동, 청담동, 삼성동과 송파구 잠실동 집값의 향방에 관심이 쏠린다.
‘국제교류복합지구 및 인근 지역’으로 광범위하게 묶여 그동안 ‘갭투자’(전세 낀 투자)가 불가능하던 곳이다. 재건축 단지가 아니거나 개발 지역에서 거리가 먼 행정동부터 풀릴 가능성이 거론된다. 업계에선 투자 수요가 유입돼 해제 지역 집값이 일시적으로 오를 것이란 전망이 제기된다.
●지정 직후엔 급락…4년 지나면 효과 없어
서울 내 토지거래허가구역은 전체 면적의 10.78%인 64.53㎢에 달한다. 강남구와 송파구 국제교류복합지구 인근 지역과 주요 재건축 단지(압구정·여의도·목동·성수) 등 18.98㎢가 지정돼 있다.
신속통합기획·공공재개발·모아타운 사업지(18.14㎢)도 토지거래허가구역이다.업계에서 주로 언급되는 해제 대상지는 국제교류복합지구 및 인근 지역이다. 잠실마이스복합단지와 현대자동차 글로벌비즈니스센터(GBC), 영동대로 지하공간 복합개발에 따라 개발 혜택을 볼 것이란 이유로 너무 광범위하게 묶였다는 지적이 나온다. 강남·서초 자연녹지지역(26.62㎢)을 제외하면 면적이 가장 넓다. 완공 예정 시점도 2030년 전후여서 그때까지 유지하는 건 지나친 재산권 침해라는 지적도 많다.
이곳은 토지거래허가구역 지정에 따른 집값 안정화 효과가 사라졌다는 분석도 나왔다. 해제 기준안 마련 용역을 맡은 이창무 한양대 도시공학과 교수는 관련 토론회 자료에서 “시행 이후 2년간 -9.5% 집값 안정화 효과가 있었지만 4년 후부터 그 효과가 미미해졌다”고 밝혔다. 전세가는 다른 지역에 비해 1~2% 추가 상승한 것으로 나타났다.
●대치·잠실, 일시적 상승효과 있을 수도
GBC에서 멀리 떨어진 대치1동과 잠실3동, 재건축 단지가 없는 잠실2동 등의 해제가 유력하다는 관측이 나온다. ‘행정동’ 단위로 해제하는 방안이 검토되는 것으로 전해져서다. 대치1동엔 래미안대치팰리스와 개포 우성·선경아파트가 있다. 잠실3동은 잠실주공5단지와 트리지움, 레이크팰리스 등이다.
행정동 단위로 풀되 신속통합기획 단지만 따로 지정할 것이란 관측도 나온다. 이 교수는 토론회 자료에서 “신속통합기획으로 지정된 아파트 거래만으로 지수를 만들면 권역 내 다른 단지에 비해 급등하는 현상이 확인된다”며 “GBC 주변 구역을 해제하는 선택이 이뤄진다면 신속통합기획 단지를 대상으로 한 재지정은 필요한 선택”이라고 밝혔다.
신속통합기획 자문형 사업으로 정비계획을 변경한 잠실주공5단지 전용면적 82㎡는 지난 4일 신고가인 34억7500만원에 거래돼 작년 연초보다 6억원 이상 올랐다. 대치2동에선 대치 미도아파트가 신속통합기획으로 재건축되고 있다.재건축 단지가 없는 잠실5동(잠실엘스·리센츠)은 해제될 가능성이 있다.
잠실동 A공인중개소 관계자는 “이들 단지는 잠실주공에 비해 전세가가 두 배 정도 비싸고 집값도 상승세여서 투자 수요가 유입될 것”이라고 말했다. 대치동 B공인 관계자는 “학군지 전세 수요 덕에 대출 규제로 거래량이 급감한 가운데서도 신고가는 이어졌다”며 “갭투자가 허용되면 상승 여력이 더 생길 것”이라고 말했다.강남구 압구정과 양천구 목동, 영등포구 여의도, 성동구 성수전략정비구역 등은 유지될 가능성이 크다는 분석이 많다.
대부분 단지가 신속통합기획으로 추진 중이고, 아직 사업 초기여서 지분 쪼개기 등 투기를 우려하는 목소리가 높기 때문이다. 다만 신속통합기획으로 추진 중인 구역도 사업시행계획인가 또는 관리처분인가 때 푸는 방안이 검토되는 것으로 전해졌다. 잠실주공5단지는 조합이 설립돼 통합심의만 통과하면 사업시행계획 인가를 신청할 수 있다.업계에서는 2월에 토지거래허가구역 해제 기준과 해제 범위 등이 나올 것으로 예상한다.
박합수 건국대 부동산학과 교수는 “집주인은 재산권을 침해받고, 세입자는 입지 대비 저렴하게 살 수 있는 재건축 단지에서 밀려나는 효과가 있어 부작용이 컸다”며 “영동대로 지하공간 복합개발이나 GBC가 단기간에 끝나는 사업도 아니고 완공될 때까지 지정해 둘 순 없는 노릇”이라고 지적했다.●토지거래허가제투기가 성행하거나 지가가 급등하는 지역, 개발사업이 진행 중이거나 예정된 지역에 지정한다. 지방자치단체 허가를 받아야 부동산 거래가 가능하다. 주거용(18㎡ 이상)은 2년간 실거주 의무가 부여된다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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