봄 앞두고 저렴한 전셋집 구하려면…입주장 펼쳐진 동대문 성북 주목
봄 이사철을 앞두고 새로운 전셋집을 알아보는 세입자가 적지 않다. 2년 전 계약할 때와 비교해 전셋값이 껑충 뛰었을 뿐만 아니라 전세대출 금리도 만만치 않아 전셋집 고민이 커진다. 전문가들은 서울 동대문구, 성북구 등 상반기 대단지 입주가 계획돼 있는 지역을 눈여겨보라고 조언한다. 일시에 공급이 쏟아지는 만큼 전셋값 하락을 기대할 수 있어서다. 공급 부족 여파로 중장기적으로 전셋값 오름세가 이어질 것이란 관측도 나온다.
●파크포레온 전셋값, 8억원대로 내려
2월9일 한국부동산원에 따르면 2025년 들어 서울 동대문구 아파트 전셋값은 누적 0.25%(지난 3일 기준) 하락했다. 서울 25개 자치구 가운데 낙폭이 가장 컸다. 연초부터 ‘입주장’이 펼쳐진 영향이 크다. 이문동에서 3069가구 규모의 ‘래미안라그란데’가 지난달 집들이를 시작했다.
오는 6월엔 인근에 있는 휘경동 ‘휘경자이디센시아’(1806가구)가 입주를 개시한다. 공급 과잉 속에 호가를 하향 조정하는 사례가 잇따르고 있다. 예컨대 래미안라그란데 전용면적 84㎡(23층) 집주인은 최근 전세 매물 가격을 기존 6억5000만원에서 6억1000만원으로 4000만원 내렸다.성동구(-0.19%)와 구로구(-0.14%), 관악·강동구(-0.09%) 등도 새해 들어 전셋값이 많이 빠졌다.
‘서울숲아이파크리버포레1차’(825가구·성동구) , ‘힐스테이트관악센트씨엘’(997가구·관악구) 등에서 최근 입주 물량이 늘어난 것과 무관치 않다는 평가가 나온다. 강동구에선 작년 11월 1만2032가구 규모의 ‘올림픽파크포레온’(둔촌주공 재건축)이 집들이한 여파가 아직 이어지고 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올림픽파크포레온 전용 84.98㎡의 평균 전세보증금(월세가 없는 계약 기준)은 2024년 12월 9억3652만원에서 1월 8억8000만원으로 하락했다.3월엔 성북구 ‘장위자이레디언트’(2840가구)와 광진구 ‘롯데캐슬이스트폴’(1063가구) 등이 집들이한다. 장위자이레디언트 영향으로 성북구에선 ‘입주장 효과’가 이미 나타나고 있다.
성북구 아파트 전셋값은 이달 들어 하락 전환했다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 2월7일 기준 성북구 전세 매물은 두 달 전에 비해 50.8% 늘어난 1266건이다. 강남권에선 서초구 잠원동 ‘메이플자이’(3307가구)가 오는 6월 입주를 계획하고 있다.
●학군지 전셋값은 여전히 강세
부동산R114에 따르면 2월 수도권 입주 물량은 3481가구에 불과하다. 2024년 같은 기간보다 77% 급감한 규모다. 부동산R114가 관련 통계를 내기 시작한 2000년 2월 이후 가장 낮은 수준이다.3월 새 학기를 앞두고 학군지 전셋값은 여전히 강세다. 올해 누적 전셋값 상승률이 가장 높은 지역은 송파구(0.14%)와 양천구(0.13%)였다. 양천구 신정동 목동13단지 전용 124㎡는 기존 보증금 9억5000만원에서 10억5000만원으로 1억원 올려 전세 갱신 계약을 맺었다.
작년 9월 같은 면적형이 9억2000만원에 세입자를 들인 것과 비교하면 전셋값이 크게 오른 셈이다. 강남(대치동), 양천(목동)과 함께 서울 3대 학군지로 꼽히는 노원구(중계)도 매매가와 달리 전세가는 올해 계속 오르고 있어 주목받고 있다.대치동으로 대표되는 강남권 학군지의 수요도 여전히 높은 편이다.
윤수민NH농협은행 부동산전문위원은 “잠실, 삼성, 대치, 청담 등은 현재 실거주 중심으로 시장이 형성돼 있는데, 토지거래허가구역이 해제되면 ‘갭투자’(전세 끼고 매수) 수요가 유입돼 전세 공급이 일시적으로 늘어날 수 있다”며 “‘대치동 파워’가 여전한 건 분명하지만 요새 젊은 학부모 사이에선 대치동 기존 아파트에 살기보다 마포구 대흥동 인근 새 아파트와 송파구 대단지 등을 선호하는 경향이 조금씩 나타나고 있다”고 말했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “학군 때문에 이사를 가는 사람은 이미 이사를 마쳐 시장 가격에 반영됐다고 봐야 하지만 봄과 가을엔 신혼부부 등을 중심으로 일시적으로 전세 수요가 몰릴 수 있다”며 “서울의 아파트 공급이 줄고 있어 전반적으로 전셋값이 오름세를 보일 것”이라고 내다봤다.
전셋값 상승세…‘공급 절벽’에 전세가율도 최고치
아파트 매맷값은 떨어지고 전셋값은 오르면서 전세가율(매매 대비 전셋값 비율)도 우상향 곡선을 그리고 있다. 대출 규제로 시작된 매매시장 위축이 전세 시장에도 긴장감을 주는 모습이다.
2월8일 KB국민은행에 따르면 지난 1월 전국 아파트 전세가율은 68.0%를 기록했다. 이는 국민은행이 2022년 11월 전면적으로 시세 조사 표본을 확대 개편한 이후 최고치다. 서울 역시 표본 개편 이후 가장 높은 54.1%로 집계됐다. 2023년 4월 50.8%까지 떨어졌으나 1년 9개월 만에 3.3%포인트(p) 상승한 셈이다.
전국 및 서울 아파트 전세가율 변동 추이. /자료제공=KB부동산
전세가율이란 주택 매매가 대비 전셋값의 비율이다. 매매가 10억 원, 전세가율이 50%인 아파트에 전세로 들어간다면 보증금으로 5억 원을 내야 한다는 의미다. 매매 수요에 영향을 끼치는 지표로 쓰인다.
전세 수요와 공급을 드러내는 전세수급지수 또한 ‘임대인 우위’ 상태를 나타내고 있다. KB부동산 조사 결과 2024년 12월 전국 아파트 전세수급지수는 126.1, 서울은 125.5로 기준선인 100을 훌쩍 넘겼다. 수요가 공급보다 많은 상황이다.
전세가율이 오르면 전세와 매매 간 좁아진 가격 차를 활용한 갭투자나 '깡통전세' 문제가 발생할 수 있다. 임상빈 한국지방세연구원 연구위원은 “통상 매매가격과 전셋값 차이가 클수록 거품이 높다고 본다”며 “실거주보다 투자 목적으로 접근하는 것”이라고 말했다.
2024년 하반기부터 시작된 고강도 대출규제로 동시에 감소한 매매 수요와 가격이 원인으로 지목된다. KB부동산 조사 기준 지난 1월 전국 아파트 매매가격은 0.15% 하락했으나 전셋값은 0.02% 올랐다. 서울은 0.06%의 상승률을 기록했지만, 전셋값 변동률이 0.07%로 더 높았다.
올해부터 공급 물량이 줄어들 것이란 예측이 나오면서 매매시장 회복 이전까지 전세가율 상승은 지속될 전망이다. 부동산 정보업체 ‘부동산R114’에 따르면 올 상반기(1월~6월) 전국 아파트 분양 물량(임대 제외)은 4만3181가구로, 전년 동기(7만4356가구)보다 41.93%(3만1175가구) 줄어든다. 관련 조사가 시작된 2000년 이후 두 번째로 적다.
이태용 부동산R114 책임연구원은 “올해 아파트 분양 시장은 공사비 상승과 정책 이행력 부족 등 시장 안정화를 저해하는 문제가 얽혀 역대 최악의 한파를 맞을 것”이라고 내다봤다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com |
