GBC 인근 4개동 아파트 305곳 중 291곳 즉시 해제…압구정·여의도·목동·성수동 34곳은 규제 유지…‘갭투자’ 다시 가능해져
서울시가 국제교류복합지구(GBC) 인근 서울 잠실·삼성·대치·청담동(잠삼대청)에 위치한 재건축 아파트 14곳을 제외하고 모든 아파트의 토지거래허가구역(토허제)을 해제하기로 했다.
서울시는 투기우려가 적은 지역을 대상으로 토허제 해제를 본격적으로 추진한다고 2월12일 밝혔다. 우선 GBC 인근 4개동(송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동)에 위치한 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토허제 지정을 해제했다. 조정안은 2월13일 공고 후 즉시 효력을 발휘한다.
다만 안전진단이 통과된 잠·삼·대·청 일대 재건축 아파트 14곳은 지금처럼 토허제가 적용된다. 재건축 추진 기대에 따른 매수 대기 유입 등 투기 과열 가능성이 있기 때문이다. 송파구 잠실동에서는 ▲주공5단지 ▲우성1·2·3차 ▲우성4차 ▲아시아선수촌에 대한 토허제가 유지된다. 강남구 대치동에서는 ▲개포우성1·2차 ▲선경 ▲미도 ▲쌍용1차 ▲쌍용2차 ▲우성1차 ▲은마, 삼성동에서는 진흥, 청담동에서는 현대1차가 해당된다.
또한 압구정·여의도·목동·성수동(압·여·목·성) 등 주요 재건축·재개발 구역과 공공 재개발 34곳 및 투기과열지구(강남 3구, 용산구) 내 신속통합기획(재건축·재개발) 14곳 등에서도 토허제가 유지된다. 신속통합기획 재건축·재개발 사업지 123곳 중 정비구역 지정 후 조합설립 인가까지 끝낸 6곳은 즉시 지정을 해제한다.
이번 해제를 시작으로 조합설립 인가 여부에 따라 2027년까지 총 59곳에 지정된 토지거래허가구역을 순차적으로 해제한다는 방침이다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 “과거 부동산시장 안정화와 투기수요 차단을 위해 운영해 온 토지거래허가제도를 부동산 가격 하향 안정화, 거래량 감소 등 경제 상황을 고려해 재건축 이슈가 없는 일부지역에 대해서는 해제하게 됐다”면서 “앞으로 부동산 시장 안정 여부를 지속적으로 모니터링하고 투기 등 부동산시장 투기행위 발생 시엔 재지정을 즉시 추진하는 등 대응해 나가겠다”고 했다.
잠실 엘·리·트, 토허제 해제 '환호'…"강남 랜드마크 단지 수요 몰릴 듯"
잠실 엘리트·대치 래대팰·삼힐 등 신고가 경신…“상급지 교체 수요 상당… 매수 대기수요 유입될 것”
서울시가 2월12일 잠실·삼성·대치·청담동(잠삼대청)에 적용됐던 토지거래허가제(토허제)를 해제하기로 하면서 강남 일대 대단지에서는 환영하는 목소리가 나오고 있다. 전문가들은 봄 이사철을 맞아 이들 단지에 일시적인 매수세가 붙을 것으로 예상했다.
서울시는 이날 도시계획위원회를 열고 국제교류복합지구(GBC) 인근 잠·삼·대·청 등 4개동에 위치한 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토허제 지정을 즉시 해제했다.
서울시 관계자는 “그동안 토지거래허가구역이 광범위하게 지정되거나 이미 개발이 완료된 아파트에 대해서도 매년 재지정을 거듭하다 보니 거주이전 자유나 재산권을 침해한다는 민원이 많았다”면서 “이번 토허제 해제를 통해 지역단위로 광범위하게 지정했던 허가구역을 선별 지정으로 전환해 시민들의 재산권을 보호하고, 부동산 시장에 활력을 가지고 올 것으로 기대한다”고 했다.
김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “GBC 개발을 이유로 토허제가 지정됐던 곳을 우선 해제한 것은 해당 사업이 장기간 지연되고 있고 이로 인한 재산권 침해와 임차 물량 제한 등의 부작용이 있어 합리적인 선택”이라면서 “최근 전반적으로 주택시장이 침체돼 있어 토허제 해제가 전체 주택 시장에 비교적 영향을 덜 줄 수 있어서 시기적으로도 적절했다”고 했다.
이날 토허제가 해제된 곳 중에는 송파구 잠실동의 엘·리·트(엘스·리센츠·트리지움)와 강남구 대치동의 래대팰(래미안대치팰리스), 삼성동의 삼성힐스테이트, 래미안라클래시 등 각 지역의 대표 대단지들이 다수 속해 있다.
전문가들은 이 아파트들을 중심으로 당분간 매수세가 붙을 것으로 예상했다. 최근 토허제 해제 기대감에 서울 강남, 송파 일대의 아파트값이 오름세를 보이고 있는 상황이다. 한국부동산원에 따르면 2월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 보합에서 상승(0.02%)으로 전환했다. 특히 송파(0.13%), 서초(0.06%) 등에서 높은 상승폭을 나타냈다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “잠·삼·대·청 일대의 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 크고 전세끼고 주택을 구입하는 상급지 교체 수요들이 상당하다”면서 “잠실동 리·센·츠, 삼성동 래미안라클라시, 힐스테이트1차, 대치동 래미안대치팰리스1~2단지 등 지역내 랜드마크 등은 매도자 우위 시장이 되며 매수 대기수요가 유입될 수 있다”고 했다.
잠실 리센츠의 한 소유주는 “토허제 해제 소식을 듣고 집을 이전 거래가보다 높게 내놨다”면서 “조만간 만족스러운 가격에 거래가 체결될 것으로 예상하고 있다”고 했다.
잠실 엘·리·트, 래대팰 등은 토허제 해제를 앞두고 신고가를 경신한 상황이다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 송파구 잠실동 리센츠 전용 84㎡는 2024년 10월7일 28억5000만원(17층)에 최고가를 기록했다. 바로 옆 잠실엘스는 2024년 12월28일 27억5000만원(16층)에 최고가를 찍었다. 두 아파트는 2024년 초만해도 22억~23억원대에 거래됐다.
대치동의 래대팰은 2024년 11월23일 전용 84㎡가 39억3000만원(30층)을 기록했다. 삼성동 삼성힐스테이트1단지의 같은 평형은 2024년 12월31일 28억8000만원에 최고가를 찍었다.
일각에서는 봄 이사철을 맞아 토허제가 해제된 대단지 아파트에 매수세가 몰리겠지만, 시간이 지나면 시장 전반적인 흐름에 동조하게 될 것으로 예상했다. 입주물량 부족과 금리인하 등의 상방요인에도 아파트 거래가 줄고 있는 만큼 지켜볼 필요가 있다는 의미이다.
시장에서는 강남권을 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 등이 지속하는 상황에서 이번 토지거래허가구역 해제 조치가 인근 집값에 영향을 줄 수밖에 없을 것이란 분석이 나온다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “최근 서울은 잠실 등 강남권 일부 지역 중심으로 토지거래허가구역 해제 기대감에 이미 호가가 강세를 보이고 있는 상황”이라며 “일부 재건축 단지가 규제 완화에서 제외됐지만 강남권의 똘똘한 한 채 선호가 크고, 전세를 끼고 주택을 구입하는 상급지 교체 수요들을 고려하면 구입 대기수요 유입이나 집값 상승 휘발성이 있을 것”이라고 말했다.
양지영 신한투자증권 주거용부동산팀장도 “토지거래허가구역에서 해제가 되면 해당 지역 내 실거주 의무 조건이 사라지면서 갭투자가 다시 가능해진다”며 “특히 전세가율이 높은 새 아파트들은 레버리지를 활용한 투자 수요가 유입될 가능성이 크다.
현재 잠실, 삼성, 대치, 청담동은 신축 아파트의 희소성이 높은 지역으로, 규제 해제 후 매수세가 늘어나면서 단기적인 가격 상승 압력이 작용할 수 있다”고 전망했다. 다만 양 팀장은 “시간이 흐르면서 점진적으로 정상화를 찾아갈 것”이라며 “여전히 투기과열지구로 묶여 있으며 추가적으로 시행될 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계’와 대내외적인 경제 불확실성 등으로 해제의 효과 역시 희석될 수도 있다”고 부연했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “서울 주요지역의 아파트 매도호가는 그동안에도 떨어지지 않았다”면서 “당장은 호가가 오르겠지만 거래가 워낙 없기 때문에 시장의 흐름에 맞춰가게 될 것”이라고 했다. 이어 박 교수는 “잠·삼·대·청 내 재건축 단지에 대한 토허제는 불가피하게 남게 됐을 것으로 생각한다”면서도 “시장의 활력을 위해서는 전면 해제도 고려해 볼만 하다”고 했다.
압구정·여의도·목동·성수동 토허제 유지에 ‘실망’…“곧 해제” 기대감도
주민들, 토허제 지속으로 집값 영향 우려…전문가 “영향 크지 않을 듯…상승 여력은 축소”…“토허제 한꺼번에 해제 부담 있었을 듯”
서울시가 압구정·여의도·목동·성수동 등 주요 재건축·재개발구역에 대해 토지거래허가제(토허제)를 유지하기로 했다. 이들 지역에서는 주택 매입 수요가 토허제 해제 지역인 잠실·삼성·대치·청담동 등으로 몰리며 거래가 떨어질 것이라고 실망감이 나오고 있다. 전문가들은 토허제 해제로 집값 상승의 가능성이 있는 상황에서 서울시가 모든 지역의 규제를 한꺼번에 완화하기는 어려웠을 것이라고 봤다.
서울시는 2월12일 투기 우려가 적은 지역을 대상으로 토허제 해제를 본격 추진한다고 발표했다. 이에 따라 국제교류복합지구(GBC) 인근 잠실·삼성·대치·청담 등 4개동에 위치한 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토허제 지정이 즉시 해제됐다.
다만, 서울시는 사업이 구체화 된 압구정·여의도·목동·성수동 등 주요 재건축·재개발구역과 국제교류복합지구 인근지역 재건축 아파트, 공공재개발 34곳 및 투기과열지구(강남 3구, 용산구) 내 신속통합기획(재건축, 재개발) 14곳 등에 대해서는 토허제 지정을 유지하기로 했다.
토허제는 개발(예정)지 및 투기가 우려되는 지역에 투기적 거래를 막기 위한 것으로 일정 규모 이상 주택·상가·토지 등 거래시 관할 구청장으로부터 사전허가를 받아야 하는 제도다. 토허제가 적용되면 주택은 2년간 실거주 목적인 매매만 허용하며 임대나 전세를 끼고 집을 매수하는 이른바 ‘갭투자’가 어려워진다.
서울시의 토허제 해제 대상에서 압구정·여의도·목동·성수동 등 주요 재건축·재개발구역이 빠지면서 이들 지역에서는 불만이 터져 나오고 있다. 이 지역에 거주하는 한 주민은 “토허제 해제 기대감에 집값이 올랐는데 이번 발표로 제자리에 계속 묶여있을 것 같다”고 토로했다.
다만, 이 지역에서는 서울시가 토허제 해제를 시작한 만큼 토허제 지정이 오래 유지되지 않을 것이라는 기대감도 있다. 목동의 한 공인중개사는 “토허제가 오래 유지될 것으로 보이지는 않는다”며 “오래 지나지 않아 토허제 지정이 풀릴 것이라는 기대감이 있어서 가격도 떨어지지는 않을 것 같다”고 했다.
전문가들은 압구정·여의도·목동·성수동 등은 토허제가 유지되면서 시장 상황이 현재와 비슷하게 유지될 것이라고 예상했다. 토허제 해제된 곳에 주택 수요가 몰리며 상대적으로 집값 상승 여력이 떨어질 것이라는 전망도 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “토허제가 유지되는 곳은 이전과 규제가 똑같이 적용돼 별다른 영향이 있지 않을 것”이라고 했다. 김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 “잠실·삼성·대치·청담 등은 실거주와 투자 수익을 위한 수요가 많다면, 압구정이나 여의도, 목동 등의 경우는 재건축 목적의 투자 수요로 (주택 매수의) 성격이 따르기 때문에 (토허제 유지가 결정된 지역의) 영향은 크지 않을 것으로 보인다”고 했다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “토허제 해제가 되는 지역에 수요가 많이 몰리기 때문에 이 지역은 가격 상승의 여력이 있지만 토허제 해제가 되지 않은 곳은 그런 여력은 없을 것”이라고 전망했다.
전문가들은 서울시가 이같은 결정을 한 데 대해 집값 상승의 부작용을 우려한 탓이라고 했다. 서 교수는 “토허제를 한 번에 해제할 때 나타날 수 있는 가격 급등이라는 부작용에 대해 서울시도 부담이 있을 수밖에 없어 토허제 유지 지역을 남겨놓은 것은 정책적인 판단으로 보인다”고 설명했다.
서울시는 이 지역에 대한 토허제 해제는 투기 가능성에 따라 결정할 것이라는 입장이다. 서울시는 “이 지역의 토허제를 현행과 같이 유지하되 관리처분계획 인가 이후 등 투기 가능성이 낮다고 판단되면 해제를 추진한다는 계획”이라며 “관리처분 인가 이후에는 조합원 분양신청이 종료되어 권리관계가 최종 확정되는 시기로, 투기 가능성이 높지 않다고 볼 수 있다”고 했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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