5명 중 1명은 노인, 맞춤 주택 1% 남짓…정부 규제 풀어…대형건설사, 시니어레지던스 주목
우리나라가 초고령사회에 진입하면서 산업계도 분주하게 움직이고 있다. 특히 건설·부동산 관련 기업들이 고령인구에 초점을 맞춘 ‘시니어주택’ 사업을 추진하고 있다. 노인들에게 맞춘 더 편한 주거 공간, 병원과 더 가까운 주거 지역을 선호하는 이들이 늘고 있기 때문이다.
행정안전부(행안부)에 따르면 2024년 12월23일 기준 65세 이상 주민등록 인구가 1024만4550명을 기록했다. 전체 주민등록 인구인 5122만1286명의 20%다. 우리나라가 초고령사회에 진입하면서 노인들의 주거환경에도 관심이 쏠리고 있다. 병원을 품은 아파트, 이른바 ‘병품아’가 부동산 시장에 새로운 트렌드를 이끌 것이란 전망이다. 역세권 근처에 병원까지 있는 ‘병세권’도 신조어로 등장했다.
문제는 고령인구가 편하게 생활할 수 있는 주택 공급이 턱없이 부족하다는 점이다. 주택산업연구원에 따르면 60세 이상의 노인 가구는 2022년 기준 775만 가구로 전체 가구의 36%에 이른다. 하지만 노인 전용 주택은 9000여 가구, 노인에게 적합한 시설 기준을 적용해 건설된 주택은 2만1000여 가구에 그치는 것으로 조사됐다. 노인을 대상으로 공급된 주택도 3만여 가구로 전체 주택 공급 수의 1%에 못 미친다. 전체 노인 가구와 비교해도 1% 미만이다.
●현대·롯데 등 대기업 관심
이러한 흐름에 발맞춰 국내 건설사들은 고령 인구에 적합한 시니어 주택 사업을 확대하는 데 관심을 보이고 있다. 시니어 주택은 고령 인구가 편하게 생활할 수 있는 주거 공간을 말한다. 고령자 복지주택(공공임대)과 실버스테이(민간임대), 실버타운(노인복지주택) 등이 해당한다.
대개 민간 기업이 운영하는 곳일수록 이용료가 비싸기 때문에 소득 수준이 높고 건강한 노인들이 주로 실버타운에 입주하는 경우가 많다.건설사들은 중간 정도의 소득 수준과 건강 상태를 유지하는 노인이 살만한 시니어 주택에 주목하고 있다.
정부도 2024년 7월 시니어 주택 공급을 확대하기 위해 2015년 폐지한 분양형 실버타운을 전국 89개 인구감소지역에서 허용하기로 했다. 시니어 레지던스 조성을 위한 건설 자금에 주택도시기금 공공지원 민간임대 융자도 지원했다. 도시 한가운데 있는 시니어 레지던스를 향한 수요가 늘어날 환경이 조성된 셈이다.
건설사들도 도심형 시니어 레지던스 사업에 주목하고 있다. 현대건설은 서울 은평구 진관동에 ‘은평 시니어 레지던스’를 짓고 있다. 은평 시니어 레지던스는 지하 6층부터 지상 14층까지 214가구(임대)가 입주할 수 있는 규모의 주택이다. 현대건설은 또 고령 인구 증가 흐름을 고려해 시니어 레지던스 조성 사업을 시작했고, 경기 용인 수지구 고기동에도 892가구 규모의 ‘고기동 시니어 레지던스’ 사업을 진행 중이다.
롯데건설도 서울 마곡지구 복합단지에 시니어 레지던스 ‘VL 르웨스트’를 공급한다. VL 르웨스트는 지하 6층부터 지상 15층까지 810가구 규모의 주택이다. 롯데건설은 주택에 입주할 노인의 생활 형태를 고려해 VL 르웨스트 입주민에게 의료에 특화한 주택 설계와 커뮤니티, 입주민 서비스를 지원한다. 교통 여건도 우수하다. 지하철 5호선 마곡역, 지하철 9호선·공항철도 마곡나루역이 근처다.한미글로벌의 부동산개발 자회사 한미글로벌디앤아이는 115가구 규모의 시니어 레지던스 ‘위례 심포니아’를 건설했다.
시니어 레지던스인 만큼 세대에 비상벨이 설치돼 있고 전담 영양사가 건강식을 제공하거나 컨시어지를 비롯한 서비스를 이용할 수 있다. 간호사실·헬스케어실·프로그램실·골프·사우나·피트니스 등 커뮤니티 시설도 마련돼 있다. 서울 송파구 장지동에 있어 위례 인근의 편의시설을 활용할 수 있는 점도 강점이다.
급격한 인구구조 변화… "시니어 주택만으로는 한계"
2024년 12월 우리나라는 초고령화 사회로 진입했다. 전문가들은 노인인구 증가에 대비해 '실버스테이' 등 다양한 주거서비스 확대가 시급하다고 한목소리를 내고 있다. 부동산트렌드도 '천만 시니어' 시대에 맞춰 변화하고 있으며 이를 반영한 주거 형태와 개발 방향이 본젹적으로 자리잡을 것으로 전망된다.
하지만 노인 주거 문제는 단순히 부동산 트렌드 변화로만 볼 순 없다. 저출산 문제로 인한 돌봄 기능 약화, 지역 불균형 문제와도 맞물려 있어 보다 근본적인 대응책이 필요하다는 지적이 제기된다.
●초고령화 사회..."시니어주택 공급↑"
알투코리아부동산투자자문, 희림종합건축사사무소, 한국갤럽조사연구소 등이 최근 발간한 '2025 부동산 트렌드' 보고서는 올해 주목해야 할 다양한 부동산 트렌드를 분석했다. 특히 'Gray Lives Matter 천만 시니어 시대' 를 중요한 변화의 흐름으로꼽으면서 1000만 명에 달하는 시니어 인구를 위한 '대중적 노인 주거상품'의 본격적인 등장을 예상해 눈길을 끌었다.
통계청에 따르면 2024년 12월 65세 인구비중이 20%를 초과하는 초고령사회에 들어섰고, 지금과 같이 저출산이 지속될 경우 2030년에는 예고된 고령인구 비율(25%)이 더욱 가속화될 것으로 예상된다. 이는 시니어 주거시장에 더욱 큰 변화를 가져온다.
보고서는 노인층 급증이 가져올 사회적 변화를주택 시장의 재편 등 다양한 측면에서 조망하는한편, 노인 복지와 주거 서비스의 균형 있는 확장이 시급하다는 점을 강조했다. 또한 "더욱이 1~2인 가구중심의 핵가족화 경향이 말해주듯 고령층의 생활보조 및 건강보조를 자녀 세대에게 기대할 수 없는 시대가 됐다"고 언급했다. 단순한 시장 변화를 봐야 할 것이 아니라 노인들이 독립적인 주거 공간을 필요로 하게 된 구조적 문제와 맞닿아 있다는 것을 시사한다.
보고서는 "노인복지시설 뿐 아니라 고령인구에 맞춤화된 주택상품들이 점차 등장할 것"이라며 "건설사 및 시행사들이 새로운 사업으로 시니어 시장에 많은 관심을 가지고 있다. 시니어주택에 대한 수요는 빠르게 증가하고 있지만 공급이 부족한 만큼 향후 시니어 관련 사업에 대한 관심은 증가할 전망"이라고 내다봤다.
실제로 노인 주거시장에 대한 관심은 점점 높아지고 있다. 현대건설, 롯데건설 등 대형 건설사들은 서울 은평구 진관동에 214가구 규모의 '은평 시니어 레지던스'를, 경기 용인 수지구 고기동에 892가구 규모의 시니어 레지던스 등을 추진하고 있다. 또한 서울 마곡지구에도 810가구 규모의 레지던스 사업에 진출을 선언한 바 있다. 정부도 지난해 7월 임대형을 일정비율 포함한 분양형 실버타운 도입 등이 포함된 '시니어 레지던스 활성화 방안'을 발표했다.
●수도권 지방 간 양극화…노인복지시설도 공급 불균형
노인 주거 문제는 수도권과 지방 간의 양극화 문제와 떼어 놓고 볼 수 없다. 2024년 11월 기준 전국 인구수는 약 5123만 명. 수도권 지역 인구는 0.12%가 증가한 반면, 지방광역시(-0.54%), 지방(-0.49%) 인구는 감소했다. 수도권 인구는 2030년까지 51.6%까지 늘어나 양극화가 더욱 가속화할 전망이다. 지방의 경우에는 60세 인구가 전체의 32.3%를 차지해 인구구조의 고령화 정도가 매우 크다.
수도권과 지방 간 양극화가 심화하면서, 양로시설의 공급 역시 수도권에 집중되고 지방은 상대적으로 공급이 부족해지는 문제가 발생한다. 실제 보건복지부의 '2022년 노인 복지시설현황'을 살펴보면 입소 정원 1명당 수도권의 경우 600명이, 지방은 2512명이 경쟁하고 있다. 경쟁률이 무려 4배차이다. 수도권에 실버타운이 더 많이 지어져 있어 지방보다 상대적으로 경쟁률이 낮다고 풀이할 수 있다. 지방에 더 많은 양로시설을 지어야 할 필요성이 커지지만, 인구 감소와 유출 등의 문제로 인해 실제로 충분한 공급이 이뤄지지 않을 가능성이 적지 않다.
고령자 주택 문턱 낮추니…건설사들 움직임 빨라졌다
-토지, 건물 소유 않고 사용권만 가져도 실버타운 설립
-판매도 허용해 사업성 높인 ‘新분양형 실버타운' 도입
-정부, 시니어 레지던스 활성화 방안...2035년 3%로 확대 목표
-현대, 롯데, 대우 등 대형 건설사들 '시니어 큰 손' 잡기 분주
정부가 고령자주택 설립 규제를 대폭 완화함에 따라 건설업계가 바삐 움직이고 있다. 관련 업계에 따르면, 현대건설은 서울 은평구 진관동과 경기 용인 수지구 고기동 일대에 추진 중인 시니어 레지던스를 2024년 착공했다. 은평 시니어 레지던스는 지하 6층~지상 14층 노인복지주택 214가구(임대)를 비롯해 업무시설과 근린생활시설, 문화시설 등을 포함해 복합단지로 지어진다.
2024년 1월 시공계약을 맺은 용인 고기동 프로젝트도 순조롭게 진행 중이다. 고기동 일대에 지하 8층~지상 15층 규모로 들어서며 분양형 713가구 및 임대형 179가구 등 총 892가구 규모다.
●현대, 롯데, 대우 등 대형 건설사들, 시니어 '큰 손' 잡기 분주
롯데건설도 2025년 10월 입주를 목표로‘VL르웨스트’를 짓고 있다. '하이엔드(최고급) 시니어 레지던스'를 표방하는 VL르웨스트는 서울 강서구 마곡지구에 공급된다. 단지는 지하 6층~지상 15층, 4개 동, 총 810가구규모로 조성되며 시니어 수요자 특성을 고려한 의료 케어, 입주민 서비스, 특화 설계와 다양한 커뮤니티 및 프로그램 등을 선보일 예정이다.
입주자가 단지와 인접한 이대서울병원에서 대기 없이 신속한 의료서비스를 받도록 이화의료원과 협약을 체결했다. 단지 안에는 보바스기념병원이 건강관리센터를 위탁 운영할 예정이다. 24시간 간호사 상주, 응급 케어 서비스도 이용할 수 있다.
2025년 입주를 앞둔 '백운호수 푸르지오 숲속의 아침'은 대우건설이 시공을 맡았다. 임대형 실버타운인 스위트는 전용 61㎡·84㎡ 총 536가구이며 타 노인복지주택 대비 저렴한 입주보증금을 책정해 관심을 모으고 있다. 5성급 호텔 수준의 커뮤니티와 24시간 토탈 라이프케어 프로그램이 결합된 '클럽 포시즌'을 도입해 액티브 시니어들을 위한 다양한 활동을 지원할 예정이다.
대학들도 다가오는 초고령사회에 대비하고 나섰다. 부산 동명대와 광주 조선대도 학교 부지 안에 교육. 의료 시스템을 접목한 시니어 레지던스 조성을 검토 중인 것으로 알려졌다. 건설업계 관계자는 "시니어 세대가 소비를 주도하는 큰 손으로 떠오르면서실버 맞춤형 사업 기회가 확대될 것"이라고 내다봤다.
●분양권 팔아먹고 관리소홀...품질규약 마련 '신 분양형 실버타운' 도입
정부는 2024년 8월 경제관계장관회의를 열고 '시니어 레지던스 활성화 방안'을 발표했다. 다양한 유형의 고령자주택(고령자 거주 시설)을 공급하기 위해 설립.운영 규제부터 부지.자금 등 전반에 걸친 규제를 완화한 것이 핵심이다.
먼저 토지와 건물을 소유하지 않고 사용권만 갖고 있어도 실버타운의 설립과 운영이 가능하도록 할 계획이다. 역량 있는 회사가책임지고 운영만 전문적으로 하는 서비스 전문사업자 육성이 필요하다는현장 목소리를 반영한 것이다.
89개 인구감소지역에는 '신 분양형 실버타운'을 도입한다. 지금까지는 실버타운에 임대 형태로만 들어갈 수 있지만, 올 하반기 노인복지법을 고쳐 앞으로는 전체 단지의 일정 부분을 판매할 수 있게 한다는 것이다. 임대료로 실버타운 투자금을 회수하는 데 오랜 시간이 걸려 사업자들이 참여를 꺼리는 문제를 해소하는 데 목적이 있다.
과거'분양형 실버타운'에서는 개발업자들이 분양권을 판매한후 시설운영 관리는 소홀히 해 분쟁과 소송이 종종 발생했다.부실한 서비스 제공으로 입주자가 관리회사를 바꾸고자 해도 아파트와 달리 교체가 불가능했다. 관리규약 및 관리비 사용내역을 공개해야 한다는 규정도없어 관리비 수준에 대한 불만도 상당했다.
정부는 이러한 문제 소지를 없애기 위한 '서비스 품질관리 체계'를 마련한다. 운영사업자와 입주 예정자 사이의 표준계약서를 도입하고 이용료도 주기적으로 공개하게 한다. 관리회사 교체 근거 규정, 계약위반시 시정조치 규정, 분쟁조정 등을 담아 입주자 보호와 선택권을 강화했다.
입주 후 이용료 부담을 덜게 하기 위해 기준시가 12억원 이하 주택을 서울주택공사 등을 통해 매각하고 매각대금을 연금형으로 수령할 수 있도록 제도 개선도 추진한다.
●폐교, 숙박시설, 국공유지에도 지을 수 있어…서울 강서, 강원 원주에 사업대상지 올 상반기까지 선정
실버타운을 도심 내 짓기에는 부지가 부족하다는 점에 대한 대책도 내놓았다. 지자체가 대학시설과 폐교, 숙박시설 등 도심 내 유휴시설을 시니어 레지던스로 전환할 수 있도록 용도변경과 용적률 완화를 유도한다는 것이다.
정부가 군부대 이전부지, 노후 공공청사 등 유휴 국공유지를 위탁개발, 민간 사업자에게 최대 50년 장기로 빌려줘 시니어 레지던스를 짓게 하는 방안도 추진한다.
최상목 부총리 겸 기획재정부 장관(현 대통령 권한대행)은 2024년 8월14일 '국유재산 정책 심의위원회'를 열어 2035년까지 강서와 강원 원주에 국유지 활용시니어 레지던스 조성안을 담은2025년 국유재산종합계획을 심의.의결했다. 내년 상반기까지 강서.원주 등 국유지 대상으로 지자체와 협의해 사업대상지를 선정할 예정이다.
민간이 국유재산을 적극 활용할 수 있도록 국유재산 매각대금·대부료·변상금 등을 신용·체크카드로 납부할 수 있게 법령 개정도 추진한다. 국세·지방세·국민연금 등에 도입된 신용카드 납부제도도 확대한다.
●고령자 주택 2023년 0.12%→ 2035년 3%
시니어 레지던스는 가사․건강․여가 서비스가 결합된 노인 친화 주거시설을 말한다. 실버타운(민간이 공급하는 노인복지주택), 실버스테이(중산층 고령가구 대상 민간 임대주택), 고령자 복지주택(저소득층 대상 공공임대주택)이 해당된다.
우리나라는 2025년 65세 이상 노인인구가 20%를 넘는 초고령사회에 진입한다. 이에 따라 고령 1인가구와 돌봄필요 인구 증가도 예상되는 상황이다. 고령자 친화 주거공간에 돌봄서비스, 건강.여가서비스가 결합된 시니어 레지던스의 수요도 폭발적으로 늘어날 전망이다.
하지만 우리나라는 65세 이상 인구 대비 시니어 레지던스 공급 비율은 2023년 0.12%로 일본(2%), 미국(4.8%)보다 낮다.
이번 대책은 고령자주택사업자 참여를 유도하기 위한 각종 규제완화에 방점을 뒀다. 정부는 이 활성화 방안을 통해 시니어 레지던스 세대 비중을 2035년 3%까지 끌어올린다는 계획이다. 아울러 관계부처 전담반을 구축하고, 시니어 레지던스 활성화를 위한 특별법 제정을 추진한다. 신속한 사업지원을 위한 원스톱 지원시스템을 구축.운영하는 한편, 현장 수요자 의견수렴 등을 통해 보완대책을 지속적으로 마련해나갈 예정이다.
용인 고기동 노인복지주택 공사 현장 한시적 토사 반출 허용
사면 안정화 공사 기간에 한정…인근 주민, 고기초 학생 안전 고려한 결정
용인시가 수지구 고기동 노인복지주택 공사 현장에 대해 한시적으로 토사 반출을 허용한다고 2월4일 밝혔다. 이번 조치는 공사 현장 상부에 쌓인 대규모 토사를 반출해야 하는 상황에서, 인근 주민들과 고기초등학교 학생들의 안전을 고려한 결정이다.
해당 공사는 18만 4176㎡ 부지에 지하 3층, 지상 15층 규모의 노인복지주택 16개 동, 892세대가 들어설 예정으로, 2023년 8월부터 공사 차량 운행이 제한돼 왔다. 이는 고기초등학교 학생들의 안전과 인접 주민들의 우려를 반영한 조치였다.
2024년 4월, 공사 현장에서 수방 대책으로 옹벽을 설치하면서 발생한 대규모 토사는 공사 차량 운행 제한으로 반출되지 못하고 현장 상부에 쌓였고, 이로 인해 인근 토리마을 주민들은 위험을 줄이기 위한 빠른 토사 반출을 요청해왔다. 또한, 고기초 학부모들은 아이 안전을 위해 공사 차량이 학교를 경유하는 것에 반대해왔다.
용인시에 따르면, 2024년 12월 진행된 용역 결과 사면의 불안정성이 확인됐고, 토사 반출이 불가피한 상황임을 검토했다. 이에 시는 ‘용인시 기술자문위원회’ 자문을 바탕으로 지난달 주민들과 학부모, 전문가 등이 참석한 설명회를 열어 토사 반출과 공사 방법에 대한 절충안을 제시했다.
2월4일 한시적 토사 반출이 허용된 용인 고기동 노인복지주택 공사 현장. /용인시
이번 토사 반출은 방학 기간 중 학생들의 통행이 적은 시간에 일부 상단부 구역에서 진행될 예정이며, 나머지 하단부 구역은 3월부터 5월까지 순차적으로 공사가 진행된다. 공사 차량 운행 시에는 보행 안전을 위한 신호수와 안전원이 충분히 배치되고, 교통처리계획도 철저히 준비될 예정이다.
용인시는 공사 차량 운행이 사면 안정화 공사 기간에 한정되며, 공사 종료 후 기존의 공사 차량 운행 제한이 그대로 유지될 것이라고 밝혔다. 시 관계자는 “고기초등학교 학생들과 주민들의 안전을 모두 고려해 이번 토사 반출을 위한 한시적 공사 차량 운행을 허용하게 됐다”고 말했다.
앞서 1월21일 용인시는 ‘고기동 사회복지시설 사면 안정화 조치방안 설명회’를 열고 토리마을 주민들과 고기초 학부모들, 용인특례시의회 이창식 부의장, 신민석·이교우 의원, 그리고 용인시 이영철 도시정책실장, 임재용 도시정책과장, 용역사 관계자와 논의하는 시간을 가졌다. 시는 설명회에서 고기초 학부모들이 추천한 예닮엔지니어링이 진행한 용역 결과를 발표했다. 용역 업체는 장기적으로 판단했을 때 토사 반출이 가장 바람직한 방법이라고 제시했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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