잠원동 신반포4지구 재건축 정시사업(메이플라자) 등 곳곳서 정비사업 갈등
재건축·재개발 조합과 시공사 간 공사비 분쟁으로 공사가 멈추고 입주가 지연되는 사례도 늘고 있다. 2월10일 정비업계에 따르면 서울 서초구 잠원동 신반포4지구 재건축 정비사업(메이플자이) 조합과 시공사인 GS건설이 오는 6월 입주(3307가구)를 앞두고 공사비 갈등을 빚고 있다. GS건설은 2024년 12월 4860억원 규모의 공사비를 추가로 조합에 요청했다. 조합원 1인당 1억5000만원에 해당하는 금액이다.
GS건설은 이 가운데 금융 비용 등에 따른 추가 공사비 2571억원에 대해 서울중앙지방법원에 공사대금 청구 소송을 제기했다. 조합 측은 이에 맞서 한국부동산원에 공사비 검증 신청을 했다. 부동산원은 접수일로부터 75일 이내에 공사비 검증 처리를 해야 한다. 하지만 검증 결과는 법적 강제력이 없어 결과가 나오더라도 양측이 합의점을 찾을지 미지수다. 불과 넉 달 앞둔 입주가 지연될 수 있다는 우려가 나오는 이유다. 양측은 중재안을 찾기 위해 서울시에도 코디네이터(중재자) 파견을 요청했다.
GS건설은 2023년에도 최초 계약가 9352억원에서 1조4000억원으로 공사비 인상을 요구했었다. 당시 조합은 1980억원 인상에 합의했고, 나머지 인상 요구액은 부동산원 검증을 통해 2186억원이 적당하다고 결정했다.
GS건설 관계자는 “추가 공사비 요청이 받아들여지지 않아 불가피하게 소송을 제기했다”며 “한국부동산원의 공사비 검증을 받고 서울시 코디네이터의 도움을 받아 입주 전 조합과 공사비 협의가 원만히 해결될 수 있도록 하겠다”는 입장이다.
공사비 분쟁이 있는 곳은 이곳만이 아니다. GS건설은 최근 경기도 광명시 ‘철산주공 8·9단지 주택재건축 정비사업(철산자이 더 헤리티지)’ 조합에도 공사비 1032억원 추가 지급을 요청했다. 지난달엔 삼성물산 건설부문과 HDC현대산업개발이 컨소시엄으로 참여한 서울 송파구 ‘잠실진주아파트 재건축(잠실 래미안 아이파크)’ 공사비가 588억원 인상됐다. 세 번째 인상으로 공사비가 최초 계약의 두 배 수준(1조3817억원)까지 올랐다.
2024년에는 ‘둔촌주공(올림픽파크포레온)’ 재건축 현장이 입주 예정일을 한 달 앞두고 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 조합 간 공사비 갈등으로 공사가 일시 중단됐으나 강동구의 중재로 마무리됐다.
한국건설기술연구원에 따르면 2024년 말 기준 주거용 건설공사비지수는 129.08로 3년 전보다 약 27% 올랐다. 철근·레미콘 등 자잿값이 급등한 데다 인건비도 올랐기 때문이다. 금리 인상으로 건설사의 금융 비용 부담도 커졌다. 이로 인해 정비사업장 분쟁도 덩달아 늘었다. 한국부동산원에 접수된 공사비 검증 신청은 2020년 13건에서 2023년 32건으로 증가했다. 지난해엔 역대 최다인 36건에 달했다.
공사비 갈등에 소송·압류로 얼룩진 도시정비…인천서는 아파트 수십채 '통경매‘
인천 아파트 40채 강제경매…공사대금 미지급이 이유…서울 정비사업 '20%' 소송전…"중재 전문성 강화·추가 가이드라인 필요“
시공사와 조합 간 공사비 갈등이 확산되는 가운데, 최근 수도권에서도 원자재 가격 인상과 자금 경색으로 인해 공사 대금과 용역비 등을 회수하지 못한 시공사가 조합을 상대로 소송과 압류 등의 법적 대응에 나서는 경우가 늘고 있다. 인천에서는 시공사의 강제집행으로 조합이 소유한 아파트 수십 채가 무더기로 경매에 넘어가는 사례도 나왔다.
정비업계에 따르면 1669가구 규모의 인천 계양구 서운동 '계양효성해링턴플레이스' 단지 내 매물 40여채가 최근 인천지방법원 경매계에 넘겨져 이 중 29가구는 오는 23일 매각기일이 잡혔다.해당 매물은 시공사인 효성중공업이 '서운구역 주택재개발 정비사업 조합'을 상대로 가압류를 걸어둔 아파트 물건이 강제집행(강제경매)에 넘겨진 것으로, 효성중공업과 진흥기업은 현재 조합을 상대로 추가 공사대금 등 약 80억원을 지급해 줄 것을 골자로 한 민사소송을 진행 중이다.
지난해 10월 원고인 시공사 측이 1심에서 승소했지만, 조합이 항소함에 따라 현재 서울고등법원에 사건이 계류 중이다. 시공사가 1심 판결로 집행권원을 획득하면서 가집행 형태로 우선 강제경매에 나선 것으로 풀이된다.경매업계 관계자는 "분양 물량이 미처 소화되지 못해 공사 대금 지급이 어려워졌고, 물건 중 조합 명의 임대 및 보류지 아파트 물량에 대해 효성이 조합을 상대로 강제경매 신청에 나선 것"이라고 전했다.
분양시장이 침체되고 원가 부담이 높아지면서 공사비 갈등으로 경매 위기에 처한 사업장도 수도권 내에 상당수다. 경기 남양주시 평내동 '진주아파트'의 경우 2024년 1월 브리지론 만기에도 변제가 어려워지자 채권자들이 조합에 경매절차 진행을 통보하면서 1200여 가구가 경매에 넘겨졌고, 서울 강남구 대치동 '대치르엘' 역시 2024년 6월 조합이 공사비 채무를 이행하지 못해 일반 분양된 일부 가구가 경매로 넘어갈 위기에 처하기도 했다.
수도권 내 민간 정비사업도 최근 법적 갈등으로 줄줄이 멈춰 서고 있다. 국토부 등에 따르면 최근 3년간 수도권 전체 정비구역 554곳 중 소송 중인 구역은 103곳에 달한다. 서울의 경우 419곳의 사업장 중 약 19%에 해당하는 81곳이 소송에 휘말려 있다.민간 정비사업이 지연되며 2026년 이후 수도권의 공급 위축이 더욱 심화될 것이라는 전망도 나온다.현장에서는 분쟁 해결 수단인 전문 조정 기관의 부재로, 갈등이 장기화되는 경우가 많다는 지적이 나온다.
분쟁 장기화가 결국 금융 부담의 증가로 이어지고 이로 인해 채무 상환 여건이 더욱 악화되면서 소송으로 번지는 경우가 많다는 것이다.국토부 건설분쟁조정위원회에 따르면 사건 1건당 위원회의 평균적인 사건 조정 기간은 약 550일로, 1년 반 가까이가 소요된다.
분쟁 해결 속도를 높이고, 전문성을 제고하기 위해 건설 분쟁 조정을 국토부 산하 전문기관 등에 위탁하는 내용을 골자로 한 개정 건설산업기본법이 국회에 발의돼 있지만, 법제화 여부는 아직 불투명하다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 “건설사 입장에서 상승 중인 인건비와 자재비를 상쇄할 수준의 마진을 얻기 어렵다 보니 결국 공사비 인상을 둘러싼 갈등이 수도권에서 증가하고 있다”며 “국토부와 서울시의 중재 역량에도 한계가 있는 만큼 중재 기관의 전문성 강화와 함께 정비사업에 대한 추가적인 가이드라인을 설정할 필요가 있다”고 전했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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