서울 강남권만 폭등하는 집값의 초양극화…대·소도시 집값 격차 3배로 ‘OECD 최대’…양극화, 한국사회의 뉴노멀로
우리 사회에 ‘중간'이 사라졌다. 저성장이 뉴노멀로 자리 잡으면서 자산 규모가 양극화하고 '삶' 자체에서 격차가 급격히 벌어지는 초(超)양극화 현상이 확산하고 있다. 이런 초양극화 현상은 공동체 구성원의 공통 목표와 가치를 설정하기 힘들게 한다. 통합에 악영향을 미치고, 우리사회의 가장 시급한 문제인 저출산 문제에도 중요한 원인이 되고 있다. 특히 부동산시장의 양극화가 이를 부채질하고 있다.
"강남은 폭등하는데 왜 우리 집은?" 집주인도 희비…부동산시장 초양극화
부동산 시장은 양극화의 극단을 보여주는 대표 사례로 꼽힌다. 서울 강남구의 집값이 폭등하는 동안 지방 주택시장은 외면받고 집값은 하락했다. 청약시장도 마찬가지다. 수천 개의 통장이 서울 신규 분양 단지에 쇄도할 동안 지방 신축 분양아파트는 미분양을 면치 못한다.최고의 부자들이 거주하는 용산구 한남동에서는 100억원이 넘는 주택 거래도 심심찮게 일어난다.
압구정 현대아파트 61명은 최근 86억원 신고가에 거래됐다. 반면 서민들이 사는 아파트는 최근 하락세로 접어든 것으로 확인된다. 주택을 소유한 사람과 소유하지 않은 사람과의 자산 격차가 크게 벌어졌다면 최근엔 주택을 가진 사람들 사이에서의 양극화도 나타난다. 자산의 양극화를 넘어 '삶' 자체에서 격차가 급격히 벌어지면서 한국 사회는 초(初)양극화 시대로 접어들고 있다.
한국부동산원의 2024년 11월 전국주택가격동향조사에 따르면 전국 종합주택 매매가는 0.01% 상승했다. 수도권은 0.11%, 서울은 0.20% 올랐다. 모두 전달 대비 둔화했지만, 상승세는 유지했다.반면 지방 종합주택 매매가는 0.09% 하락하며 전달(-0.06%)보다 하락폭을 더 키웠다. 서울과 수도권이 지난헤 5월 이후 계속 상승한 반면, 지방은 하락세를 면치 못했다. 특히 서울의 강남 3구를 비롯해 사람들이 선호하는 주요 지역은 신고가를 경신했다. 하지만 지방 아파트 매매가는 6월 0.17%, 7월 0.14% 하락하며 상반된 분위기였다.
무주택자와 유주택자의 초양극화도 나타난다. 특히 2015년부터 2019년까지 집값 상승기와 2020년~2021년 집값 급등기를 거치며 주택 소유 여부에 따른 자산의 격차는 크게 벌어졌다.
통계청이 최근 발표한 '한국의 사회동향'에 따르면 최근 3년간(2022년 기준) 다주택 자가 가구와 무주택 가구 간 자산 격차는 15.6배에서 19.0배까지 벌어졌다. 서울의 경우 무주택 임차 가구에 비해 1주택 자가 가구는 6.5배에서 9.5배로, 다주택 자가 가구와는 16배에서 20.7배까지 격차가 커졌다.
최근엔 유주택자들 간 양극화도 심화한다. KB국민은행 월간 주택 시계열에 따르면 지난해 11월 서울 지역 아파트 시장에서는 서울 상위 20% 아파트 한 채 가격으로 하위 20% 아파트 평균 5.5채를 구입할 수 있을만큼 격차가 벌어졌다.
개별 아파트의 가격 차이는 더 크다. 서울 서초구 반포동 래미안원베일리 전용 84㎡가 2024년 11월 54억9000만원에 거래될 때, 도봉구 방학동 신동아4단지 전용 84㎡는 같은 달 4억5000만원에 손이 바뀌었다.
두 아파트의 차이는 50억4000만원, 도봉구 소재 아파트 13채와 서초구 아파트 1채가 맞먹는다.전국으로 넓혀보면 수십 배로 격차가 벌어진다. 자산가액 기준 상위 10% 가구의 평균 주택 가액은 12억5500만원으로 하위 10% 평균 주택 자산 가액(3100만원)의 40.5배 수준이다.청약시장에서의 양극화 현상도 뚜렷하다.
2024년 서울 1·2순위 청약 평균 경쟁률은 113.4대 1을 기록한 반면, 수도권을 제외한 지방 경쟁률은 7.7대 1에 머물렀다. 서울 등 수도권은 치열한 경쟁률을 뚫고 완판되는가 하면 지방 아파트는 부진한 경쟁률에 미분양·미계약 문제를 해소하기도 벅차다.
●똘똘한 한 채 열풍…2024년 서울 아파트 '원정 투자' 역대 최고
2024년 서울에 살지 않는 사람이 서울 아파트를 사들인 비율이 역대 최고를 기록했다. ‘똘똘한 한 채’를 찾는 수요가 쏠려 서울 아파트 값은 가파르게 오른 반면, 인구와 일자리가 줄어드는 지방 아파트 값은 회복될 기미가 없는 탓이다.
2월23일 한국부동산원의 매입자 거주지별 아파트 거래 현황에 따르면, 지난해 타 지역 거주자(외지인)의 서울 아파트 매입 비율은 21.5%로 2006년 관련 조사가 시작된 이래 연간 기준으로 역대 최고를 기록했다. 외지인의 서울 아파트 매입 비율은 2006년 이후 10년 동안 17~18%대를 기록하다가, 2017년 19.9%로 늘어난 뒤 집값이 가파르게 올랐던 2021년 처음으로 20.0%로 올라섰다. 이후 급격한 금리 인상으로 거래 절벽이 커졌던 2022년엔 18.7%로 주춤했다가 2023년 다시 20%대(20.9%)를 회복했다.
서울에 살지 않는 사람의 서울 아파트 매입 비율이 2024년 역대 최고를 기록한 것은 다주택자 규제가 이어지면서 ‘똘똘한 한 채’로 수요가 몰렸고, “서울 아파트 값만 오른다”는 인식이 같이 확산했기 때문이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울과 지방 아파트 값의 양극화 현상이 심화하면서 전국의 주택 수요가 서울로 집중되는 분위기”라고 했다.
2024년 외지인의 서울 아파트 매입 비율을 구별로 보면 강동구가 27.3%로 가장 높았고, 광진구(25.6%), 은평구(25.3%), 금천구(24.7%), 영등포구(24.0%) 순으로 나타났다. 고가 아파트가 많은 서초구(21.2%)와 강남구(21.5%)는 오히려 외지인 매입 비율이 전년(각각 25.0%, 22.6%)보다 낮아졌다. 작년 여름 강남권 아파트 값이 급등하자 가격 면에서 접근이 가능한 다른 지역으로 외지인의 매수세가 몰린 것으로 분석된다.
반면 2024년 서울에 사는 사람이 지방 아파트를 사들인 비율은 5.5%로 2023년(5.4%)보다는 소폭 증가했지만 7~8%대에 이르던 예년보다는 낮은 수준을 보였다. 다주택자 규제가 지속되는 데다가, 지방 주택시장 침체가 장기화하면서 투자 수요가 위축된 탓으로 풀이된다.
●토지거래허가구역 해제 여파 강남 3구만 집값 올랐다…거래가격 8% 상승
토지거래허가구역이 해제된 이후 서울 강남 3구(서초·강남·송파구) 아파트 가격이 급등한 것으로 나타났다. 시장에서는 단기 과열 부작용을 우려하는 가운데 이 같은 상승세가 전체 시장으로 확산하기는 어려울 것으로 전망했다.
2월23일 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 토지 거래 허가 구역이 해제된 지난 12일부터 20일까지 강남 3구의 아파트 평균 거래 가격은 24억5139만원으로 해제 전인 1~11일(22억6969만원)보다 8.0% 올랐다. 같은 기간 강남 3구를 제외한 나머지 22구의 평균 거래 가격은 9억1859만원으로 2.6%(2462만원) 하락했다.
서울 전체 평균 거래가는 11억1828만원으로 1.6%(1773만원) 떨어졌다. 대출 규제와 정국 불안정 등의 영향으로 부동산 시장에는 한파가 덮쳤지만, 강남 3구는 토지 거래 허가 구역 해제로 갭투자(전세 끼고 매수)가 가능해지면서 거래 가격이 오르고 있는 것이다.
부동산 업계는 당분간 강남 지역을 중심으로 가격 상승세가 이어질 것으로 전망한다. 다만 이런 움직임이 얼어붙은 부동산 시장 전체에 온기를 불어넣기에는 한계가 있다고 분석했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “취득세나 종합부동산세 부담 등을 고려하면 ‘똘똘한 한 채’나 상급지로 갈아타려는 교체 수요를 무시할 수 없기 때문에 강남 3구 가격 오름세는 연내 계속될 가능성도 있다”며 “다만 서울 아파트 월평균 거래량이 3000건에서 왔다 갔다 하며 평월보다 저조하고 구로, 금천 같은 다른 지역은 하락하고 있어 전방위적인 가격 상승 가능성은 제한적”이라고 분석했다.
한국 대도시·소도시 집값 격차 3배 'OECD 최대'…OECD '지역과 도시' 보고서
경제협력개발기구(OECD)가 최근 보고서에서 도시 규모에 따라 집값 격차가 가장 큰 나라로 한국을 꼽았다. OECD가 집계한 18국 중 한국에서만 인구 150만명 이상인 대도시의 평균 집값이 10만명 미만 소도시의 3배 이상으로 나왔다. 급격한 저출생·고령화로 지방은 소멸하는 반면, 자산을 형성하고 증식할 수단으로 여전히 수도권 부동산 수요가 큰 한국의 현실이 고스란히 반영된 수치다. 한국에서 150만명 이상 도시는 서울, 부산, 인천, 대구 등이고, 10만명 미만은 경북 상주, 경기 동두천, 강원 동해 등이다.
전문가들은 더 나아가 앞으로는 수도권 안에서도 서울 강남·경기 남부와 나머지 ‘변방’으로 구분될 것이란 관측까지 내놓고 있다. 이대로면 한국은 최악의 부동산 양극화 사례로 남게 될 것이란 우려가 나온다.
●OECD 평균 대도시-소도시 집값 격차 86%, 한국은 211%
OECD는 2024년말 발간한 ‘한눈에 보는 지역과 도시’ 보고서에서 지난 10년간(2013~2023년) OECD 회원국 내 인구 150만명 이상 대도시의 평균 집값은 68% 뛰었다고 집계했다. 이 기간 인구 10만명 미만 소도시는 16% 오르는 데 그쳤다. 이에 따라 2023년 기준 OECD 회원국의 대도시 집값은 소도시 집값보다 평균 86% 높았다.
그런데 한국은 보고서에서 집계된 OECD 회원국 18국 중 도시 규모에 따른 집값 격차가 가장 컸다. 한국 대도시 평균 집값은 전체 평균보다 66.3% 높았지만, 소도시 평균 집값은 전체 평균보다 46.5% 낮았다. 이에 한국 대도시 평균 집값은 소도시 평균보다 211% 높은 것으로 추산된다. 대도시와 소도시 간 평균 집값 격차가 200%를 넘는 곳은 한국이 유일했다. 100%를 넘는 국가도 따져 봐도 헝가리(116%)와 미국(162%)까지 합쳐 3곳뿐이다. 반면 영국(19.5%)과 폴란드(41.8%) 등 격차가 50%에 못 미치는 국가들도 있었다.
OECD는 인구가 많으면 주택 수요가 늘어나면서 집값이 오르는 게 정상적이지만, 급격한 가격 상승은 주택 시장의 불균형을 불러온다고 지적했다. 과도하게 오른 집값은 대도시 주민들의 구매력을 떨어뜨려, 주택 구입을 포기하거나 소득과 자산의 대부분을 주거에만 쏟아부어야 하는 상황이 발생할 수 있다는 것이다.
●‘자산=부동산’인 한국인, 지역 소멸로 엎친 데 덮친 격
세계 최고 수준의 집값 격차는 ‘부동산 자산가’인 동시에 ‘하우스 푸어(집에 자산이 집중돼 가계 여유가 없는 사람)’인 한국인을 양산했다. 통계청에 따르면, 지난해 자기 집을 소유한 가구의 평균 자산(7억2000만원) 가운데 부동산 비율은 79%(5억7000만원)에 달했다.
자산이 많을수록 부동산 편중 현상은 더 심했다. 지난해 자산 5분위(상위 20%) 가구의 평균 자산(16억5000만원) 가운데 77%(12억6000만원)는 부동산이었다. 자산 4분위(69%)·3분위(58%)까지도 부동산이 절반 이상을 차지한다.
지역 소멸이 가속화되며 대도시와 소도시 간 인프라 격차가 커진 것도 한국인을 하우스 푸어로 내몰았다. OECD는 이번 보고서에서 지역별 대중교통 품질을 측정했는데, 한 지역 거점에서 8km 이내에 있는 목적지에 대중교통으로 30분 이내에 도착할 수 있는 곳의 비율을 추렸다. 일례로 경북 구미시는 전체 지역의 34.8%만 도달 가능해, 대전(65.2%), 울산(68.1%) 등과 격차가 컸다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “수도권 집값이 천정부지로 치솟아도 어떻게든 감내하려 할 만큼 대도시와 소도시 간 교육·의료·교통 인프라와 일자리 환경 격차가 벌어진 상태”라고 했다.
●대도시 내에서도 ‘양극화’ 가능성
대도시와 소도시 간 집값 양극화는 대도시 내 양극화로까지 번지고 있다. 똑같은 서울이더라도 노·도·강(노원·도봉·강북)과 강남 3구(서초·강남·송파) 간 격차가 계속 벌어지고 있다. KB부동산에 따르면, 2015년 1월 4.1배이던 수도권 아파트 5분위 배율은 지난달 7.5배까지 치솟았다. 수도권 아파트 중 가격이 상위 20%인 아파트들의 평균 가격이 하위 20%인 아파트들의 평균 가격보다 7.5배 높다는 것이다.
●“지역 거점 특화 개발 필요”
산업 기반도 서울 강남과 경기 남부 지역에 몰리고 있어 양극화 우려는 더 커지고 있다. 여수, 울산 등 지역 산업단지는 고전을 면치 못하고 있지만, 부천 대장 신도시(SK)와 용인(삼성) 등 수도권에서는 새로운 산업단지가 형성되고 있다. 주택 수요가 큰 청년들이 일자리를 따라 이 지역으로 몰리면서 격차는 더욱 벌어지게 된다는 것이다.
김현수 단국대 도시계획·부동산학과 교수는 “지역 양극화를 풀려면 지역 하나하나를 살리는 게 아니라 기존 도심에 필적할 인프라를 갖춘 거점 단위로 묶고, 주거와 관광, 산업 등 특화 기반을 마련해야 한다”고 했다.
●한국 사회의 '양극화' 뉴노멀로 자리 잡아
부동산 시장 내 모든 지점에서 양극화 현상은 심화하고 있다. 예컨대 ▲아파트와 비아파트 ▲프리미엄 브랜드와 비선호 브랜드 ▲수도권과 비수도권 ▲강남과 강북 등 모든 지점에서 사람들은 아파트·프리미엄·수도권·강남만을 지향하고 있다.특히 강남 3구를 비롯한 주요 지역만의 집값 상승은 미국, 일본, 영국 등 선진국 부동산 시장에서 선행됐다.
일본 부동산경제연구소에 따르면 2023년 도쿄 23개 구의 신축 맨션(아파트) 평균 가는 1억1483만엔(약 10억2000만원)으로 최근 5년간 중심지 가격만 60.8%가 오르며 외곽 지역 대비 가파른 상승을 보였다.한국 사회의 양극화 현상은 한국 경제가 저성장 국면에 접어들며 사실상 뉴노멀로 자리 잡았다.
전문가들은 부동산 등 자산의 양극화 현상은 갈수록 심화할 것이라고 전망했다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "양극화 현상은 갈수록 심화하고, 빈자와 부자 간의 소득과 자산의 격차는 더 벌어질 것"이라며 "이는 선진국병으로 봐야하며, 경제가 발전하고 자유시장 경제 체제에서는 한국 사회의 뉴노멀로 자리 잡을 수밖에 없다"고 지적했다. 이어 "부의 양극화를 넘어 부자와 빈자 간 물아(物我)의 양극화 현상까지 한국 사회에서 나타날 것"이라고 경고했다.
'똘똘한 한 채'가 부른 초양극화
'고가주택' 선호 부추겨 강남권만 집값 상승…양극화 우려 속 강남 '토허제 해제'…후폭풍은?
집도 땅만 잘 만나면 '금수저'를 물고 태어나는가 보다. 부자는 망해도 3년을 간다더니 전국의 부동산 시장에 한파가 닥쳐도 강남 아파트에는 온기가 가신 적이 없다.한국부동산원의 자료를 보면 2024년 12월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 11억2649만원입니다. 전년 동월(10억5146만원) 대비 7.1% 올랐다.
이 기간에 서초구는 20억1934만원에서 12.3%가 오른 22억6781만원을 기록했다. 반면 도봉구는 같은 기간에 5억6563만원에서 5억6934만원으로 0.7% 상승에 그쳤다.경기도도 가격과 상승률이 천양지차이다. 전체 평균은 5억1662만원에서 5억2881만원으로 2.5% 올랐다. 서초와 접한 과천은 16억345만원에서 17억228만원으로 6.2% 올랐다. 반면 수도권 외곽인 평택은 2억8725만원에서 2억9012만원으로 1.0% 오르는 데 그쳤다. 안성은 1억8346만원에서 1억7763만원으로 오히려 3.2% 떨어졌다.
아마도 대부분의 주택 수요자는 강남 아파트로 대표되는 똘똘한 한 채를 먼발치에서 바라만 보는 처지일 것이다. 평생을 수도권에 살면서 강남의 집값 상승세를 지켜만 본 입장이라면 아무래도 속이 쓰리다. 도대체 얼마나 더 멀어지는 건가 싶다.시장에서 '똘똘한 한 채'라는 말을 자주 사용하기 시작한 시기는 2017~2018년 정도로 파악된다.
문재인 정부에서 2017년 8·2대책을 시행하면서 다주택자에 규제를 본격화한 이후다. 집값을 잡기 위해 종합부동산세(종부세)를 강화하고 양도소득세를 중과하는 등의 세제 개편으로 수요 억제를 강하게 했다.그래서 집 2~3가구를 굴리는 것보다 값이 오를 '1가구'의 집을 잘 간수하는 게 재테크에 유리하다는 뜻에서 이러한 표현이 번진 것이다.
결국 수요는 그 '한 채'로 집중하게 됐다. 다주택자들은 가장 똘똘한 보유 주택을 빼고 서울·수도권 외곽이나 지방에 있는 집을 정리하기도 했다. 서울 내에서도 알짜 위치의 집을 그대로 보유하거나 갈아타는 수요가 증가했다. 강남으로 더욱 몰린 것이다.반대로 지방과 수도권 외곽은 매물이 늘었고 집값이 하락했다. 채우지 못하는 공급은 미분양이 됐다. 가격이 싼 주택은 더 저렴해지고 고가의 주택은 더 비싸진 것이다.윤석열 정부 들어서는 부동산 세금 부담 완화가 추진돼 왔다.
강남 말고는 침체가 깊어지는 주택시장에 활기를 주고, 다주택자 압박에서 비롯된 부동산 시장왜곡을 풀겠다는 의도에서다. 하지만 2024년 5월 대통령실에서 나온 실거주 1세대 1주택자에 대한 종부세 완전 폐지 주장은 뜨악했다. 오히려 강남 고가 주택에만 돈이 더 몰리게 하는 역효과를 낳았다.최근 오세훈 서울시장이 느닷없이 강남지역의 토지거래허가제(토허제) 해제도 그렇다.
벌써부터 상급지 갈아타기 수요가 번지면서 똘똘한 한 채 밀집지역인 이른바 잠·삼·대·청(잠실·삼성동·대치동·청담동)의 아파트 값이뛰고 있다. 주택시장 양극화를 '초양극화'로 부추긴 계기됐다고 평가받을 것으로 보인다.똘똘한 한 채의 덕을 본 건 주택 수요자 중 극히 일부에 불과하 다.
많은 부동산 시장 전문가들이 자본주의 사회에서 양극화는 어쩔 수 없다고 하지만 이렇게 차이가 크게 벌어진 주택시장에 어떤 후폭풍이 불어올지도 심각히 고민해야 할 때이다. 정부나 지방자치단체 역시 정책 시행에 더욱 신중해야 할 것이다. ∞
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