자산가들 투자심리 '꿈틀'…전략적 접근 필요…금리 오르며 얼었던 시장…핵심지 위주로 부활 신호…2024년 서울 2061건 거래…전년보다 45%가량 늘어나…빌딩 가격도 1년만에 반등…양극화 심한 아파트처럼 빌딩도 강남구 선호 뚜렷…대형빌딩 인접한 곳이나 구도심 매물 눈여겨볼만…임대수익 생각보다 적어…급매물 경매로 노려볼만
한동안 자산가들의 재테크 고려 수단 '1순위'였던 꼬마빌딩(연면적 3300㎡ 이하 건물) 시장이 2025년 들어 다시 꿈틀거리고 있다. 서울 압구정·반포 등 강남 중대형 아파트 가격이 100억원 내외에서 거래되는 등 몸값을 키우면서 종합부동산세 등 각종 주택 관련 세금에 부담을 느낀 사람들이 차익을 실현한 다음 꼬마빌딩 시장으로 눈을 돌릴 수 있다는 전망이 나온다.
2024년 서울 지역 꼬마빌딩 거래량은 2023년과 비교해 상당히 개선됐다. 주춤했던 매매가격도 회복되는 추세다. 하지만 꼬마빌딩 시장이 활발했던 2021년과 비교하면 절대적인 거래량이 여전히 적고, '선행 시장'으로 불리는 경매 시장에서도 여러 지표가 횡보 중이다. 투자 환경이 예민한 만큼 꼬마빌딩 투자에도 전략적 접근이 중요해졌다. 서울 핵심지 위주로 보증금 비율이 높아 초기 투자 비용이 적은 빌딩이나 경매, 급매물부터 관심을 가지면서 시장 흐름을 꼼꼼히 살펴보는 태도가 필요한 때다.
●2023년 급랭했던 꼬마빌딩…다소 살아나
기준금리가 1%대 중반 이하였던 2016년부터 2021년까지 꼬마빌딩 투자 열풍은 대단했다. 대출 금리가 낮다 보니 임대료 수익률이 2%대여도 수익성이 좋은 것으로 평가됐다. 매매금액의 60%까지 대출할 수 있었고, 신용도가 좋은 법인은 80~90%도 가능했다. 아파트처럼 1년 이내에 팔아 차익을 실현하는 '단타족'이 나타나기도 했다.
꼬마빌딩 투자의 장점은 이 밖에도 많았다. 주택과 달리 양도소득세가 중과되지 않고, 종합부동산세도 토지 공시지가가 80억원 이하일 때는 세금이 부과되지 않았다.정부가 각종 규제로 꽁꽁 묶었던 아파트 등 주택보다 오히려 유리한 점이 많았던 셈이다.
상황이 바뀐 것은 2022년 하반기였다. 대출 금리가 급격하게 올랐는데, 건물 임대료가 따라가지 못하면서 거래량이 폭삭 주저앉았다. 투자자들이 원하는 수익률을 맞추기 어려웠기 때문이다. 부동산플래닛에 따르면 2021년 3717건이었던 서울 꼬마빌딩 거래량은 2022년 2156건, 2023년에는 1425건까지 급격하게 쪼그라들었다. 2년 만에 60% 이상이 급락한 셈이다.
금리 인상 쇼크가 상당 부분 지나간 후 2024년 꼬마빌딩 시장은 전년보다 확실히 좋아진 분위기다. 실제로 작년 서울 거래량은 2061건으로 전년보다 45%가량 늘었다. 서울 상업·업무용 빌딩 전체 매매 거래량을 들여다봐도 동일한 추세다. 가격도 다소 회복했다. 매경부동산사업단이 분석한 결과에 따르면 서울 중소형 빌딩 가격(3.3㎡당 평균)은 지난해 8824만원으로 2023년(7511만원) 대비 17.5% 올랐다.
2023년 가격이 2022년보다 하락했던 점을 감안하면 1년 만에 '분위기 전환'에 성공한 셈이다.특히 대형빌딩보다 꼬마빌딩 투자가 두드러졌다. 50억원 미만 빌딩 거래가 전체에서 약 60%를 차지했다. 10억원 이상~50억원 미만 빌딩까지 합치면 비중은 80% 선을 넘어선다.
●완전 회복? 경매 등 지표 보면 '글쎄'
전문가들도 꼬마빌딩 시장이 어느 정도 바닥을 찍었다고 판단한다. 하지만 완벽하게 회복 추세로 돌아섰다고 볼 수 있는지에 대해서는 회의적이다. 먼저 양극화 추세가 서울에서도 뚜렷하다. 서울 전체 꼬마빌딩 거래에서 강남구가 차지하는 비중은 매년 늘어나 2021년 10.8%에서 2024년 16%까지 증가했다.
지난해 강남구 꼬마빌딩 거래 건수는 모두 327건으로 전년(187건)보다 140건이나 늘었다.서울에서 꼬마빌딩이 많이 거래되는 상위 6개 구(강남·용산·중·서초·종로·마포구)를 뽑아서 봐도 비슷한 경향이 나온다. 이들 6개 구의 거래량은 1110건으로 지난해 서울 전체 거래에서 절반 이상을 차지했다. 경매 시장을 봐도 믿을 만한 회복 신호가 보이지 않는다. 지난해 서울 꼬마빌딩 경매 낙찰률과 낙찰가율은 매달 큰 진폭을 보였다. 고금리 기조가 유지되고 있다는 점도 부담스러운 대목이다. 2022년 초 대출 금리가 3% 내외였는데, 현재 꼬마빌딩을 대출받아 매입한다면 5%대는 예상해야 한다.
●상권 분석 철저히…긴 호흡으로 접근해야
전문가들은 시장 상황이 예민할 때 빌딩 투자에선 무엇보다 '잃지 않는 투자'가 더욱 중요하다고 입을 모은다. 게다가 투자 환경이 급격히 변하고 있어 단기 시세 차익을 노리고 명확한 입지 분석 없이 섣불리 매수했다간 부동산 경기가 위축되는 시점에 큰 손해를 입을 수 있다.우선 비슷한 입지의 매물이라면 보증금 비율이 높아 초기 투자금이 상대적으로 적게 들어가는 빌딩이 유리하다.
함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "서울 핵심 상권 내 대로변 수요를 확보할 수 있는 대형 빌딩 뒷골목에 있는 꼬마빌딩이나 개발 규제가 완화되는 서울 구도심 꼬마빌딩이 상대적으로 안전하다"고 설명했다.관심 있는 지역을 미리 정하고 급매물이 나오는지 모니터링하는 자세도 필요하다.
급매물이 나온다고 해도 과연 얼마까지 하락한 매물이 나올지는 지켜봐야 하기 때문이다. 예상 가격선을 정해 놓은 후 급매물이 나오면 빠르게 결정하는 자세가 필요하다. 보수적으로 접근하려면 올해 상반기까지 추이를 지켜보고 하반기에 움직이는 것도 좋은 방법이다.경매 시장도 눈여겨볼 만하다. 서울 역세권이나 개발 호재가 있는 곳의 꼬마빌딩은 경매에 나오면 응찰자가 수십 명씩 몰리기도 했다.마지막으로 챙겨야 할 포인트는 건물의 임대 수익률보다는 자본 차익을 눈여겨보라는 점이다.
현재 서울을 기준으로 보면 임대 수익률이 2%대 이하인 경우가 많다. 따라서 건물에 투자할 때는 3%대 임대수익을 기본으로 하되 자본 차익을 얻을 수 있는 건물을 매입해야 한다는 조언이다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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