2025년 공동주택 3.65% 상승…서울 내에서도 강남·외곽 양극화…강남3구 보유세 부담은 30%대 “보유세 부담, 지역과 단지별 양극화 갈수록 커질 것”
2025년 서울 공동주택 공시가격이 전년 대비 약 8% 올랐다. 2024년 서울 아파트값 상승 영향이다. 이 때문에 올해 강남 고가 아파트 보유세(재산세+종합부동산세) 부담은 최대 39%가량 늘어날 전망이다. 서울을 포함한 수도권을 제외하면 올해 공시가격은 지난해 집값 하락으로 전년 대비 3% 안팎의 내림세를 보였다.
3월13일 국토교통부가 발표한 ‘2025년도 공동주택 공시가격(안)’에 따르면 2025년 공동주택 공시가격은 전국 평균 3.65% 상승했다. 서울은 전국 상승률의 2배 수준인 7.86%로 나타났다. 지난해 상반기 서울 아파트값이 상승세를 보이면서 공시가격 현실화율 2년 연속 동결 조치에도 큰 폭으로 올랐다. 공시가격 상승 영향으로 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)를 포함한 핵심지 보유세 부담은 최대 39% 증가하는 것으로 나타났다.
이날 국토부 보유세 추정 자료에 따르면 송파구 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용면적84㎡형 보유세는 전년 대비 21.0% 올라 579만 원 수준을 부담한다. 강남구 압구정동 ‘신현대 9차’ 전용 111㎡형 공시가격은 지난해보다 25.9% 상승한 34억7600만 원으로 집계됐다. 이에 보유세는 전년 대비 39.2% 늘어난 1848만 원을 부담할 전망이다. 또 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 전용 84㎡형의 올해 공시가격 34억3600만 원 수준으로 결정됐다. 이에 보유세는 전년 대비 35.9% 상승한 1820만 원으로 조사됐다.
서울 아파트 중위가격 수준인 마포와 성동구 일대 전용 84㎡형 보유세도 전년 대비 20% 안팎의 상승률을 기록할 전망이다. 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡형 보유세는 전년 대비 17.5% 오른 287만 원이다. 또 성동구 행당동 ‘서울숲 리버뷰자이’ 보유세는 전년 대비 23.8% 오른 304만 원 정도이다. 이렇듯 서울을 중심으로 집값이 많이 오르면서 공동주택 중 종합부동산세 대상 주택(공시가 12억 원 초과)은 지난해 26만6780가구(전체 중 1.75%)에서 올해 31만8308가구(2.04%) 가구로 증가했다.
반면 강남 3구를 포함한 핵심지와 달리 지난해 아파트값 상승 폭이 상대적으로 적었던 외곽지역 아파트 보유세는 전년 대비 1~4% 규모의 상승이 예상됐다. 노원구 공릉동 ‘풍림아파트’ 전용 84㎡형 보유세는 지난해보다 4.3% 오른 66만 원으로 집계됐다. 강북구 미아동 ‘두산위브 트레지움’ 같은 평형 역시 전년 대비 4.0% 오른 65만 원 수준의 보유세를 부담할 전망이다.
그밖에 서울을 제외한 수도권과 그 외 지역의 공시가격은 지난해와 비슷한 수준을 보였다. 서울과 달리 서울 외 지역에선 지난해 집값 상승세가 가파르지 않았거나 오히려 하락하는 등 양극화를 보였기 때문이다.
김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 “최근 주택 시장이 서울과 비서울, 서울 내에서도 지역과 아파트 단지별로 큰 폭의 가격 변동률 차이가 큰 만큼 공시가격 변동률 역시 양극화를 보인다”며 “최근까지도 강남 3구 신축 아파트를 중심으로 가격 상승세가 가파르므로 공시지가 변동으로 인한 보유세 부담은 앞으로 지역과 단지별로 더 커질 전망”이라고 말했다. 그러면서 “앞으로 집값 급등 지역 내 아파트 매입 시에는 취득세와 이자 비용 뿐만 아니라 보유세까지 고려한 현금흐름을 계산해 아파트 매입을 결정해야 할 것”이라고 조언했다.
서울 내에서도 자치구별로 공시가격 상승률 편차 커
도봉·강북 등은 1%대 상승 그쳐…세종 3.28% 떨어져 최대폭 하락
종합부동산세·재산세 부과 등의 기준이 되는 2025년 공동주택 공시가격이 2024년보다 3.65% 올랐다. ‘똘똘한 한 채’ 선호 등에 지난해 가격이 뛴 ‘강남 3구’(서초·강남·송파구)를 중심으로 서울의 공시가는 7.86% 올랐으나, 주택시장 침체를 겪은 대다수 비수도권 지역에서는 공시가도 하락세를 그렸다. 서울 내에서도 강남권과 외곽지의 공시가 상승률 격차는 확연히 드러났다.
●‘강남 3구’ 10% 뛸 때 외곽은 1%대
국토부는 2025년 1월1일 기준으로 조사·산정한 전국 공동주택(아파트·다세대·연립주택) 약 1558만가구의 공시가격(안)을 13일 공개했다. 올해 전국 평균 공시가 변동률은 지난해(1.52%)보다 2.13%포인트 커졌으나, 2005년 공동주택 공시제 도입 이래 지난해까지 연평균 변동률(4.4%)보다는 낮은 수치다.
서울이 전국 공시가 상승률 1위를 차지했으며 경기(3.16%), 인천(2.51%) 등 수도권이 전반적인 공시가 상승을 이끌었다.눈에 띄는 건 서울 내에서도 자치구별로 공시가격 상승률 편차가 컸다는 점이다. 강남 3구의 경우 서초구 11.63%, 강남구 11.19%, 송파구 10.04% 등 일제히 10% 이상 뛰었다.
‘마용성’(마포·용산·성동구)의 성동(10.72%)과 용산(10.51%)도 10%대 상승률을 보였으며, 마포(9.34%)도 10%에 육박했다. 반면 외곽지역인 도봉(1.56%), 강북(1.75%), 구로(1.85%)는 1%대 상승에 그쳤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “(서울 내) 지역적 양극화가 심화한 게 맞다”며 “당분간은 (비슷한 흐름이) 이어질 것”이라고 진단했다.
●압구정 신현대 9차 보유세 39%↑
공시가가 크게 오른 강남 3구 아파트 소유자의 경우 올해 보유세(재산세+종합부동산세) 부담은 단지에 따라 많게는 30%대까지 늘어날 것으로 보인다.국토부가 서울 주요 아파트의 올해 공시가 변동률과 이에 따른 보유세액을 추정(1세대 1주택자 가정)한 결과, 강남구 압구정동 신현대 9차 전용면적 111㎡ 소유자의 보유세 부담은 지난해 1328만원에서 올해 1848만원으로 39.2% 높아지는 것으로 분석됐다. 이 아파트의 올해 공시가격은 25.9%(27억6000만원→34억7600만원) 올랐다.
2025년 처음 공시가격이 산출된 서초구 반포동 래미안 원베일리 84㎡ 소유자의 추정 보유세는 1820만원으로, 지난해 1340만원보다 35.9% 높아진다. 공시가격이 없던 지난해 이 아파트의 보유세는 시가표준액을 기준으로 부과됐다. 올해 공시가격은 34억3600만원이다.
부동산 전문가들은 강남권 아파트의 최근 가격 상승세 등을 고려하면 보유세 증가를 이유로 반발하거나, 아파트를 매물로 내놓는 일은 드물 것으로 보고 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “최근 강남권이나 한강변을 중심으로 가격 상승이 높게 나타나고 있고, (가격 상승이) 조금 더 이어질 것으로 판단되는 상황에서 세금 부담 때문에 주택을 쉽게 매각하려고 하지는 않을 것”이라고 내다봤다.
윤지해 부동산R114 수석연구원도 “지금은 자연스럽게 (시세가) 오른 분을 반영한 것”이라며 “이에 대해 반발하는 심리가 강하지는 않을 것”이라고 말했다.
●지방은 대체로 하락세
수도권과 달리 지방에서는 공시가가 지난해보다 떨어진 지역이 대다수였다. 수도권을 제외한 14개 시도 가운데 공시가가 상승한 지역은 전북(2.24%), 울산(1.07%), 충북(0.18%), 충남(0.01%) 등 4곳에 불과했다.
특히 2024년 전국에서 공시가격이 가장 많이 상승(6.44%)했던 세종은 올해는 3.28% 내리면서 전국에서 가장 큰 하락폭을 기록했다. 대구(-2.90%)와 광주(-2.06%)도 2%대 하락률을 보였다.정부는 2025년 공시가격도 2024년과 마찬가지로 시세반영률을 69%로 적용해 산정했다. 올해 1가구 1주택 종부세 대상이 되는 공시가격 12억원 초과 주택 수는 31만8308가구(2.04%)로, 지난해 26만6780가구(1.75%)에서 5만1528가구 늘었다.
정부는 3월14일부터 4월2일까지 공시가격에 대한 소유자 열람 및 의견청취 절차를 진행한다. 이후 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 같은 달 30일 결정·공시된다. 결정·공시 이후 5월29일까지 한 달간 이의 신청을 받고, 재조사 및 검토과정을 거쳐 6월26일 조정·공시하게 된다.
아이유 아파트 '에테르노 청담' 1년만에 55% 폭등…공시지가 전국 1위 200억
2025년 공동주택 공시가격 1위 아파트는 가수 아이유가 보유한 것으로 알려진 서울 강남구 청담동 고급 주택 ‘에테르노 청담’이었다. 공시가격이 200억6000만원으로 입주 1년 만에 200억원을 돌파했다.
서울 강남구 청담동 '에테르노 청담'. /에테르노 청담 홈페이지
2024년 입주를 시작한 ‘에테르노 청담’은 기부를 많이 하는 것으로 유명한 가수 아이유, 배우 송중기 씨가 분양받은 것으로 알려진 단지다. 지하 4층~지상 20층, 1개동, 29가구 규모이며 최고급 한강뷰를 갖췄다는 평가다. ‘건축계의 노벨상’으로 통하는 프리츠커상을 수상한 스페인 건축가 라파엘 모네오가 이 단지 설계에 참여했다.
2024년 이 단지 464.11㎡는 공시가격이 128억6000만원이었는데, 올해는 이보다 무려 72억원(55%) 상승한 200억6000만원으로 전국 공시가격 1위를 차지했다. 3월13일 셀리몬 계산기에 따르면 공시가격 상승에 따라 이 주택의 보유세는 2024년 1억4471만원에서 2025년에는 48% 오른 2억1545만원이 나올 전망이다. 2025년 두 번째로 공시가격이 높은 공동주택은 2024년 1위를 차지했던 강남구 청담동 ‘더펜트하우스청담’(PH129)이었다.
2025년 공시가격 상위 10위 공동주택. /국토교통부
이 단지 407 ㎡ 공시가격은 172억1000만원으로 지난해 164억원보다 약 5% 증가했다. ‘더펜트하우스청담’은 서울 강남구 청담동 엘루이 호텔 부지에 들어섰다. 지하 6층~지상 20층, 전용 273㎡ 27가구와 최고층 펜트하우스 2가구 등 총 29가구 규모이다.최고층 펜트하우스는 분양가가 200억원에 달했고, 다른 층도 80억~120억원에 분양한 것으로 알려졌다.
배우 장동건·고소영 부부와 입시학원 수학 ‘일타강사’로 유명한 현우진 등이 거주 중이다.2025년 공시가격 3위 공동주택은 서울 용산구 한남동 ‘나인원한남’이 차지했다. 이 단지 244㎡는 163억원이었다. 용산구 ‘한남더힐’ 244㎡가 뒤이어 공시가격이 118억6000만원으로 공시가격 4위를 차지했다. 5위는 서울 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’ 234㎡다. 110억9000만원을 기록했다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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