- 서울시, 도시정비기본계획 손질…재건축 등 규제 철폐 동력 마련
- 용적률 최대 500%로 사업성 높여…입체공원 조성 땐 용적률 완화
서울시가 사업성이 낮은 역세권 정비구역에 대해 준주거지역으로 종상향을 적극 추진할 수 있도록 도시정비 기본계획을 정비한다. 계획안에는 입체공원 조성 시 용적률에 혜택을 주는 등 최근 시가 내놓은 규제철폐안의 구체적인 시행계획도 담겼다.
서울시는 3월12일 이같은 내용의 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비 기본계획’ 변경안을 발표했다. 도시정비 기본계획은 주거지역의 재개발·재건축 기본방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 법정계획이다. 서울시는 계획안 변경을 통해 얼어붙은 건설산업과 주택공급시장을 활성화하고, 재개발·재건축 등 정비사업 분야 규제를 철폐하기 위한 실행 동력 마련에 나선다는 방침이다.
우선 사업성이 낮은 역세권 정비구역에 대한 준주거지역으로의 종상향을 적극 추진할 수 있는 구체적 지침을 마련했다. 평균 공시지가가 서울시 재개발·재건축 평균 공시지가 이하인 정비사업에 대해 준주거 종상향을 적용하고, 구역 내에서 지하철역 경계로부터 250m 이내에 해당하는 부분의 면적만큼 종상향한다는 원칙을 담았다.
기존에는 종상향 범위나 지역선정에 대한 구체적 내용이 없어 제도 운영에 어려움이 있었다. 준주거지역으로 종상향이 되면 용적률이 최대 500%까지 부여돼 재개발 사업성을 높일 수 있다. 시는 역세권이지만 상대적으로 사업성이 낮았던 강북권 등 지역에 개발가능 용적률이 확대돼 정비사업 추진에 탄력을 받을 것으로 기대하고 있다.
‘높이규제지역 종상향시 공공기여 완화’에 대한 구체적 실행방안도 담겼다. 공공기여는 개발 이익을 활용해 공공시설을 설치하거나 관련 부지를 제공하도록 하는 제도다. 문화재·학교 주변이나 고도·경관지구에 저촉되는 지역은 종상향되더라도 용적률이 제한되는 사례가 있다.
기존에는 종상향 시 일률적으로 용적률의 10%에 해당하는 만큼 공공기여를 부담했으나 변경안에서는 추가 확보된 용적비율만큼만 제공하도록 했다. 필요 시 추가 완화 적용도 가능토록 해 재개발 가능구역이 늘어날 것으로 전망된다.
정비사업을 통해 입체공원을 조성할 경우에는 용적률 인센티브가 적용된다. 입체공원이란 쇼핑센터·주차장 등 상업시설이나 건축물 상부에 조성되는 공원으로, 공원면적만큼 대지로 인정된다. 용적률 완화 효과로 사업성을 높이고 토지를 효율적으로 활용할 수 있는 장점이 있다. ‘재개발 선(先)심의제’와 ‘처리기한제’ 등 정비구역 지정 소요기간을 6개월 이상 단축할 수 있는 대책도 마련됐다.
서울시는 시의회 의견청취와 도시계획위원회 심의 등 후속 절차를 조속히 이행한 후 올해 상반기 안으로 변경고시를 마친다는 계획이다. 보완의견이나 추가 규제철폐안이 제안되면 적극 검토해 반영할 계획이다. 최진석 시 주택실장은 “규제철폐안이 신속히 현장에 적용될 수 있도록 해 어려운 경제상황 속에서도 주택시장이 사업동력을 얻을 수 있도록 하겠다”고 말했다.
서울 재건축 최대 용적률 500%, '분양 직전 단지'까지 적용
서울시, 2030 주거정비기본계획…역세권 준주거 종상향 가능…공공기여도 15→10% 완화…집값 낮은 지역 분양가구 증대
서울시가 2024년 3월 마련한 ‘재개발·재건축 사업성 개선 방안’의 대상을 분양 이전 단지까지 확대해 같은해 9월26일부터 시행에 들어갔다. 역세권 단지는 더 적은 공공기여로 준주거까지 종 상향이 가능해지고, 최대 용적률을 500%까지 적용받아 사업성을 높일 수 있게 된다. 집값이 낮아 추진 동력이 약한 노원구 구로구 등 외곽지역에 혜택이 집중된다. 서울 내 276개 주택 재개발·재건축 사업장에서 정비계획을 변경하는 단지가 잇따를 전망이다.
서울시 ‘2030 도시주거환경정비기본계획’에 따르면 역세권 준주거 종 상향, 사업성 보정계수 적용, 종 상향에 따른 공공기여 부담 완화 등이 골자다.
서울시는 집값이 낮아 재건축 사업성이 떨어지는 지역에 혜택을 몰아주기로 했다. 단지 및 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위한 보정계수는 땅값이 낮을수록 최대 2까지 적용한다. 허용용적률 인센티브가 20%포인트에서 40%포인트로 높아져 분양 가구를 늘리는 효과가 있다. 여기에 더해 친환경 관련 인센티브(제로에너지 인증 등)를 땅값이 낮은 지역에 두 배(15%포인트)까지 적용하기로 했다. 허용용적률 인센티브와 상한용적률 인센티브 둘 중 하나로 고를 수 있다는 게 특징이다.
상한용적률 인센티브를 선택하면 부담이 큰 공공기여를 대체할 수 있다.역세권 단지의 사업성도 크게 개선된다. 지하철역으로부터 최대 350ｍ 범위 이내 단지는 일자리 창출, 노인·육아 돌봄 등 정책 연계 시설을 지으면 준주거로 종 상향이 가능해진다. 준주거 종 상향에 따른 공공기여율도 15%에서 10%로 줄여준다. 3도심·7광역·12지역중심지로 나뉘는 역세권의 중요도를 고려해 종 상향을 결정한다.
간선도로변에 있어 진입로 확보가 가능해야 하는 조건도 달렸다.용적률이 높아 사업성이 떨어지는 단지의 분양 가구 수를 늘리는 조항도 신설됐다. 우선 기존 용적률을 각종 규제 기준이나 공공기여 없이도 허용용적률로 인정한다. 공공기여가 줄면 조합원의 분담금이 감소해 추진 동력을 얻을 수 있다. 기존 용적률이 허용용적률을 초과하는 149개 단지에 이같은 방안을 적용할 예정이다.
인구 고령화에 맞춰 허용용적률 인센티브 항목도 새롭게 담았다. 고령 거주자를 위한 무장애(BF) 인증과 고령서비스시설 제공, 층간소음 차단성능 등급, 수변친화공간 조성 등에 인센티브가 각각 5%포인트 주어진다.서울시는 일반분양을 하지 않은 단지까지 기본계획을 소급 적용하기로 했다. 당초 사업시행계획 인가를 받지 않은 단지에 적용할 예정이었다. 서울시는 앞서 결정된 공공기여 결정을 최대한 유지하면서 이번 방안을 적용할 방침이다. 이를 위해 사업추진 단계별 ‘사업지원 방안 적용 가이드라인’을 마련하고 있다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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