6개월간 지정…잠·삼·대·청 해제 34일만에 '강수'…4개 자치구 전체 '통으로' 첫지정…서울 토지거래허가구역 3배로, 전체의 27%…서울시 "과열 지속 땐 추가지정 적극 검토“ …다주택·갭투자자 대출 조이기…강남3구 등 지역별 관리
서울 강남구·서초구·송파구·용산구 내 전체 아파트가 토지거래허가구역으로 재지정됐다. 앞서 서울시가 잠실·삼성·대치·청담 토지거래허가구역을 해제한지 34일만이다. 특정 구역이나 동(洞)이 아닌 자치구를 한 번에 지정한 것은 이번이 처음이다.
서울시와 국토교통부는 3월19일 이같은 내용의 주택시장 안정화 방안을 발표했다. 이번에 지정하는 구역은 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 안에 있는 모든 아파트다. 단지 수만 2200곳이다. 3월24일부터 9월30일까지 6개월간 지정하되 필요시 연장을 검토하기로 했다. 통상적으로 토지거래허가구역은 1년씩 지정한다. 국토부 관계자는 “시장 과열 양상이 지속될 경우 인근 지역 추가 지정도 적극 검토할 것”이라며 “압구정·여의도·목동·성수 등 기존 토지거래허가구역도 시장 과열 우려가 해소될 때까지 지정을 유지한다”고 했다.
오세훈 서울시장, 박상우 국토교통부 장관 등이 3월19일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 발표를 하고 있다./연합뉴스
토지거래허가제는 투기가 우려되는 지역에서 일정 규모 이상 집이나 땅을 거래할 때 관할 기초자치단체장의 허가를 받아야 하는 규제다. 주택은 2년간 실거주 목적 매매만 허용하며, 전세를 끼고 집을 매수하는 ‘갭투자’(전세 끼고 매매)가 불가능하다.
이번 지정으로 서울 내 토지거래허가구역은 52.79㎢에서 163.96㎢로 3배가 된다. 서울시 전체 면적(605.24㎢)의 27% 수준이다. 이번 조치는 지난 2월 잠실·삼성·대치·청담 해제 이후 강남권을 중심으로 서울 집값과 거래량이 올라갔기 때문이다. 부동산 업계에서는 해제 시점과 금리 인하 시점도 맞물린데다 올해 들어 금융권 대출 문턱이 낮아진 것이 집값 상승을 더 부추겼다는 분석도 나온다. 앞서 한국은행은 지난 2월 기준금리를 연 2.75%로 인하했다.
서울시 관계자는 “최근 해제 지역과 한강변을 중심으로 아파트 거래량이 급증하는 등 과열양상 조짐이 있었다”며 “이를 비정상적 이상조짐으로 보고 투기적 거래로 이어질 가능성이 높다고 판단했다”고 말했다.
한국부동산원이 3월13일 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 10일 기준 서울 아파트 매매 가격은 0.2% 올랐다. 2월 둘째 주 상승률은 0.02%였는데, 한 달 만에 상승률이 10배로 뛰었다.
강남 3구가 서울 아파트값 상승세를 주도했다. 송파구는 전주 대비 0.72% 가격이 뛰어, 2018년 2월 첫째 주(0.76%) 이후 7년 1개월 만에 가장 많이 올랐다. 강남구(0.69%)와 서초구(0.62%)는 아파트 값 상승률이 2018년 1월 이후 최고였다. 규제 해제와 관계 없는 마포·용산·성동구 등으로도 가격 상승세가 번졌다. 그동안 토지거래허가구역은 특정 아파트 단지나 동(洞) 등 일부 구역을 정해 지정해왔다. 자치구 전체를 묶은 조치는 이번이 처음이다.
서울시 관계자는 “특정 단지나 동을 묶으면 다른 지역 가격이 오르는 ‘풍선효과’가 발생하기 때문”이라며 “강남 일대를 토지거래허가구역으로 지정하는 동안 규제에 묶이지 않았던 서초구 반포동, 용산구 한남동 등의 아파트 가격이 오름세를 보였다”고 말했다.
서울시는 그동안 규제 혁파로 경제를 살린다는 취지로 현재까지 79건의 규제 개혁 과제를 발굴해왔다. 서울 토지거래허가구역 해제 또한 이 맥락에서 진행했다. 서울시 관계자는 “토허제가 약 5년가량 지속되며 해당 지역 주민들의 피해가 컸던 데다 서울 아파트 거래 건수도 2024년 7월부터 2025년 1월까지 연속 하락해왔다”며 “건설경기 침체 우려가 있는 상황에서 경기 부양의 목적도 있었다”고 했다.
이번 토허제 구역 재지정은 지난 2월 시가 토지거래허가제를 해제한 이후 사실상 ‘후퇴’다. 부동산 시장 불안과 단기간 급등에 따른 비난 여론도 피하기 어렵게 됐다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 “투기적 거래가 시장을 왜곡할 가능성이 크기 때문에 부동산시장 안정과 실수요자 보호를 위해 시장 교란행위와 주택시장 불안요소를 사전에 차단하기 위함”이라고 설명하며 “국토교통부 및 금융당국과의 긴밀한 협조를 통해 부동산 거래질서 교란행위 등에 대해서는 엄정하게 대응해 시장 불안 요인을 최소화하도록 하겠다”고 말했다.
박상우 국토장관 "집값 상승세 지속 시 조정대상지역·투기과열지구 확대 검토“
3월19일 부동산 관계기관 회의서 모두발언 "가격 상승세 심화·확산시 강남3구·용산구 외 확대 검토…재건축·재개발 속도 높이기 위한 법 재·개정 국회와 협의"
박상우 국토교통부 장관은 3월19일 "현재의 주택가격 상승세가 심화하거나 추가 확산될 경우, 현재 강남 3구와 용산구에 지정된 조정대상지역 및 투기과열지구를 확대 지정하는 방안을 적극 검토하겠다"고 밝혔다.박 장관은 이날 오전 정부서울청사에서 국토교통부, 서울특별시, 기획재정부, 금융위원회, 한국은행, 금융감독원 합동으로 열린 '부동산 관계기관 회의'에서 "최근 높은 상승세를 보이고 있는 서울 주요 지역을 중심으로 토지거래허가구역을 확대 지정한다"며 이같이 말했다.
해제 지역 등 강남권을 중심으로 집값 상승세가 지속되고, 갭투자 등 투기 수요가 늘어나면서 해제 35일 만인 이날 강남·서초·송파·용산구 아파트를 대상으로 3월24일부터 9월30일까지 6개월간 토지거래허가구역을 확대·지정하기로 했다.
박 장관은 서울 부동산 시장 상황에 대해 "최근 주택시장은 다시금 불안 조짐을 보이고 있다"며 "그간 둔화됐던 주택 수요가 거시경제 상황과 정책 변화 등으로 확대되면서 발생한 것으로 분석된다"고 설명했다. 이어 "지금과 같은 급격한 변동성은 거시경제 운용과 국민 생활안정에 자칫 예기치 못한 부담을 초래할 수 있다"며 "특히 집값이 상승할 때 투기 수요가 추가적으로 유입될 경우 주택시장 불안과 가격 변동성이 더 확대돼 국가 경제와 국민 주거안정에 큰 위협 요인이 될 것"이라고 말했다.
국토부는 금융위원회와 함께 주택시장 과열을 방지하기 위해 주택담보대출을 포함한 가계대출 총량 관리도 더욱 강화할 방침이다.박 장관은 “강남 3구 등 서울 주요지역에 대해서 주담대 취급 점검을 강화하고 금융권 자율규제를 바탕으로 다주택자, 갭투자자와 관련한 가계대출을 금융권이 보다 엄격히 관리할 수 있도록 하겠다"고 밝혔다.
그러면서 "갭투자 방지를 위해 당초 7월로 예정됐던 전세자금대출 보증비율 하향도 5월로 조기 시행하고, 투기 수요에 의한 과열 우려가 있는 지역은 다각적인 가계대출 관리방안을 추가적으로 검토해 선제 대응할 계획"이라고 했다.부동산 투기수요와 이상거래 적발을 위한 점검도 강화한다. 박 장관은 "투기수요와 이상거래를 근절해 시장의 투명성과 공정성을 확립해 나가겠다"며 "국토부·서울시 합동 점검반을 이달부터 본격 가동해 이상거래와 집값담합 행위 등을 집중 모니터링해 투기수요 확산을 조기에 차단하겠다"고 강조했다.
이어 "각종 불법행위에 대한 집중 기획조사도 3월부터 강도 높게 실시하고, 자금조달계획서의 제출과 관리가 엄격히 이뤄지도록 서울 주요 지역에 대한 자금출처 수시 조사도 추진할 것"이라고 부연했다.공급 확대와 함께 기존에 발표한지방 건설경기 활성화 과제도 속도감 있게 추진하겠다고 강조했다. 박 장관은 "도심 내 핵심 공급수단인 재건축·재개발 속도를 높이기 위한 법령 제·개정을 국회와 적극 협의하겠다"며 "사업장별 최대 50억원 규모의 저리 초기사업비 융자를 이번 달부터 지원해 사업 추진에 속도를 더하겠다"고 말했다.
이어"2년간 11만가구 이상을 목표로 공급 중인 신축매입약정은 3월까지 약 4만2000가구를 매입했다"며 "조속한 인허가와 착공이 이뤄질 수 있도록 지자체와 상시 협의체를 가동해 적극 지원하겠다"고 전했다. 그러면서 "지방 준공 후 미분양 주택에 대한 한국토지주택공사(LH) 직접매입은 3월21일 매입공고를 실시하는 등 본격적인 매입절차에 착수할 계획"이라며 "필요 시 당초 발표한 규모보다 추가적으로 매입하는 방안도 검토하겠다"고 밝혔다.
아울러 박 장관은 "정부의 최우선 정책 목표는 국민 주거안정 실현"이라며 "앞으로도 정부는 시장을 지속 모니터링하면서 국민 여러분께서 주거 안정에 대한 확신을 가질 수 있도록 더욱 책임감 있게 시장을 관리하고 실질적인 대책을 추진해 나가겠다"고 덧붙였다.
다주택·갭투자자 대출 조이기…강남3구 등 지역별 관리
정책대출 과열시 대출금리 인상 등 즉각 추진…농협銀, 조건부 전세대출 중지…선제적 대응
강남 3구(강남·서초·송파)에 대해 토지거래허가구역(토허제)을 해제한 이후 집값 상승세가 단기간에 서울 전역으로 확산하자 정부가 대출 규제 강화에 나섰다. 기준금리 인하 기조 때문에 인위적인 대출금리 조정이 어려워지면서 다주택자와 갭투자자에 대한 대출을 사실상 중단하고 지역별 가계대출 모니터링을 강화하는 방식으로 정책을 선회했다.국토교통부, 서울시, 금융위원회, 금융감독원은 19일 정부서울청사에서 '부동산 관계기관 회의'를 개최하고 이같은 내용을 포함한 '주택시장 안정화 방안'을 발표했다.
토허제 해제 영향 등으로 강남 3구를 중심으로 집값이 급등하고 거래량이 폭증함에 따라 금융위는 가계대출 추이를 주요 지역 단위로 세분화해 살피기로 했다. 최근 집값 상승이 뚜렷한 강남 3구, 마·용·성(마포·용산·성동구) 등 주요 지역 신규 취급 주택 대출이 기존 대출 상환분 이상으로 증가하는지를 중점적으로 살펴보겠다는 것이다.다주택자에 대한 신규 주택담보대출, 갭투자 관련 조건부 전세자금대출과 관련한 가계대출도 더 강화된다. 무분별한 전세대출의 원인으로 지목돼 온 주택도시보증공사(HUG)의 전세자금대출 보증 책임비율 하향(100→90%) 일정을 당초 7월에서 5월로 당긴다. 보증비율을 낮추면 전세대출의 과도한 공급을 억누를 수 있을 것으로 예상된다.
2024년 가계대출 증가 주범으로 꼽힌 정책대출이 2025년 다시 서울·수도권 주택시장을 과열시키는 요인으로 작용할 때에는 대출금리 추가 인상을 즉각 추진할 계획이다. 정부는 주택시장 불안이 계속되면 금융·세제·정책대출 등 다양한 대응 방안을 제약 없이 검토할 방침이다.금융권에서는 선제적으로 대출 규제를 강화하고 나섰다. 정부 발표에 앞서 NH농협은행은 21일부터 서울에 한해 조건부 전세자금대출 취급을 중단하기로 했다.
여기에는 임대인의 소유권 이전과 선순위 근저당 감액·말소, 신탁등기 말소 등 조건과 동시에 받는 대출이 포함된다. 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자를 막기 위한 조치다.농협은행과 같은 조치는 조만간 다른 은행으로도 확산될 전망이다. 아울러 은행권은 자체적으로 선순위 전세대출이 설정된 주택에 후순위로 주담대를 취급할 때 관련 리스크를 평가·반영해 대출이 적정하게 취급됐는지 일제히 점검한다.
권대영 금융위 사무처장은 "3월 가계대출이 안정적인 모습을 보이고는 있지만 통상 매매를 하면 실제 대출까지 시차가 1~2개월 있기 때문에 방심할 수 없는 상황"이라며 "다주택자나 갭투자, 외지인 투기적 수요에 대해 금융권 스스로 차단하도록 정부가 요청했고, 이 부분이 제대로 관리되지 않으면 모든 가능성을 열어 놓고 추가로 강력한 대출 억제 정책을 시행할 준비가 돼 있다"고 말했다.
●강남 3구와 용산구는 ‘조정대상 지역’, ‘투기과열지구’…LTV와 DTI 규제 강화되고 다주택자에 대한 양도세 중과 등의 규제 받아
강남 3구와 용산구는 ‘조정대상 지역’, ‘투기과열지구’이기도 하다. LTV(담보인정비율)와 DTI (총부채상환비율) 규제가 강화되고 다주택자에 대한 양도소득세가 중과되는 등의 규제를 받는다. 국토부 관계자는 “이번 지정 이후에도 과열이 지속될 경우 조정대상지역과 투기과열지구 추가 지정도 검토할 것”이라고 했다.
주택담보대출을 비롯한 금융·가계 대출 관리도 강화한다. 주택도시보증공사(HUG) 전세자금대출 보증비율 하향도 오는 7월에서 5월로 앞당긴다. 디딤돌 대출 등 정책대출 증가세가 주택시장 과열 요인으로 확인될 경우 대출금리 추가 인상도 할 예정이다.
한편 투기 수요와 불법 행위를 근절하기 위해 국토부와 서울시는 합동 점검반을 가동할 계획이다. 편법 대출·허위신고 등을 기획조사하고 자금출처 수시 조사도 병행할 방침이다. 주택 공급 확대와 관련해서는 재개발·재건축 관련 법률 제·개정을 국회와 협의한다. 3월부터 사업장별 최대 50억원 규모의 저리 초기사업비 융자도 시행한다.
박상우 국토부 장관은 “시장 모니터링을 지속하면서 국민들이 주거 안정에 대한 확신을 가질 수 있도록 실효성 있는 대책을 추진해나가겠다”고 했다.오세훈 서울시장은 “규제는 최소한으로 사용해야 하지만 투기 등으로 시장이 왜곡될 경우 개입이 필요하다”며 “비정상적인 시장 흐름엔 단호히 대응하되 민간 차원의 주택 공급도 확대할 것”이라고 했다.
쉽게 안 가라앉는 서울 아파트값…노도강과 금관구도 꿈틀
2월 거래 6개월 만에 5000건 돌파…정부와 서울시, 서울 아파트 시장 과열 양상 보일 경우 토허제 재지정 등 즉각 조치에 나설 방침…실거래량 서울시 발표보다 79건 더 많아
지난 2월 서울 아파트 거래량이 반년 만에 5000건을 넘어선 것으로 집계됐다. 서울시가 지난달 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동을 토지거래허가구역에서 해제하면서 강남권을 중심으로 거래량이 크게 늘어난 여파이다. 강남권 집값 상승세가 심상찮자 정부와 서울시가 “가격이 과도하게 상승할 경우 토지거래허가구역 재지정을 즉시 추진하겠다”고 밝혔지만, 거래량 증가세는 서울 다른 지역으로도 확산하는 분위기다.
토허제 해제와 맞물려 기준금리 인하로 대출 문턱도 낮아지자 비교적 금리 민감도가 높은 비(非)강남권으로도 상승세가 번지는 것이다. 특히 서울 내에서 대표적인 집값 약세 지역으로 꼽히는 노·도·강(노원·도봉·강북구) 및 금·관·구(금천·관악·구로구) 역시 지난 2월 아파트 평균 매매가격이 3개월 만에 상승하며 꿈틀거리고 있다.
●서울 아파트 거래량 반년 만에 5000건 돌파
3월16일 서울시에 따르면, 지난 2월 서울 아파트 거래량은 15일 집계 기준 5138건을 기록해 작년 8월(6537건) 이후 6개월 만에 5000건을 돌파했다. 서울 아파트 거래 건수는 2024년 9월 정부가 대출 규제를 강화한 이후 2025년 초까지 줄곧 3000건대에 머물렀다. 2월에 계약서를 쓴 거래에 대한 신고 기한이 3월 말까지 남아 있어 거래량은 더욱 늘어날 전망이다.
자치구별로 보면 토지거래허가구역에서 풀린 강남권의 증가세가 두드러진다. 현재까지 2월 거래량이 가장 많은 곳은 잠실동이 있는 송파구로 428건이 신고됐다. 삼성·대치·청담동이 있는 강남구가 419건으로 뒤를 이었다. 강남구의 거래량은 1월(198건)보다 배(倍) 넘게 뛰었다. 이어 강동구(344건), 노원구(336건), 성동구(325건) 순으로 나타났다.
거래량 증가세는 토지거래허가구역이 해제된 13일 이후 더욱 두드러졌다. 2월 서울 아파트 매매 가운데 13일 이후 계약 건이 3281건으로 전체의 63.9%에 달했다. 강남구는 전체 419건 가운데 68.7%에 달하는 288건이 토허제 해제 이후 계약됐다. 강북 인기 지역인 마포구(69.2%)와 성동구(68.6%) 역시 2월 계약 10건 중 7건이 토허제 해제 이후 계약됐다. 성동구의 한 공인중개업소 대표는 “토허제 해제 이후 잠실 호가(呼價)가 급등하자 대체재로 금호동이나 옥수동을 찾는 매수자가 많았다”고 했다.
●노도강·금관구도 회복 조짐
토허제 해제 이후 뜨거워진 강남권 부동산 시장 열기는 금리 인하와 맞물려 비강남권으로도 서서히 확산하고 있다. 중저가 아파트가 많은 노원·도봉·강북구와 금천·관악·구로구의 아파트 거래량도 지난달 908건으로 전월(599건)보다 51.6% 증가했다. 매매 가격 역시 강남권과는 온도 차가 있지만 상승세가 감지됐다. 부동산R114에 따르면, 지난 2월 노도강, 금관구 등 6구에서 거래된 아파트 평균 매매가는 6억9926만원으로 전월보다 0.18% 올랐다. 강남 4구(1.09%)의 상승률에 비하면 미미한 수준이나, 3개월 만에 상승 전환하면서 회복세를 보인 것이다.
전월과 비교해 매매 가격이 가장 많이 오른 곳은 관악구(8억972만원)로 0.69% 올랐다. 이어 강북구(0.48%), 도봉구(0.23%), 구로구(0.16%) 순으로 나타났다. 실제로 관악구 봉천동 두산 전용 84㎡는 지난 2월 10억5000만원에 팔려 2022년 9월(11억5000만원) 이후 2년 5개월 만에 가장 높은 가격에 거래됐다. 강북구 번동 삼성 전용 84㎡도 지난달 6억3000만원에 거래돼 2021년 12월(7억원) 이후 처음으로 6억원을 넘겼다.
이같은 비(非)강남권의 회복세는 대출 문턱이 낮아진 영향이 크다는 분석이 나온다. 윤지해 부동산 R114 수석연구위원은 “강남권은 정부 규제의 영향이 큰 반면, 노도강·금관구는 대출 의존도가 높아 금리 민감도가 높은 지역”이라며 “올 들어 대출 빗장이 풀리고, 기준금리 인하로 대출 금리도 내려오는 추세여서 매수세가 확산한 것”이라고 했다.
한편, 서울시는 이날도 최근 부동산 시장에 대해 설명 자료를 내고 “실거래 동향과 현장 상황을 지속해서 모니터링하겠다”고 밝혔다. 정부와 서울시는 서울 아파트 시장이 과열 양상을 보일 경우 토지거래허가구역 재지정 등 즉각 조치에 나선다는 방침이다.
강남 토허제 푼 뒤, 거래 배로 뛰고 집값 1억 가까이 올라
'토지거래허가' 해제 전후 아파트 매매 전수조사 해보니…실제 거래량이 서울시 발표 보다 79건 더 많아
지난 2월12일 서울시의 토지 거래 허가 구역(토허제) 해제 발표 이후 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동에서 아파트 매매 거래가 배(倍) 이상 늘어난 것으로 확인됐다. 82건이던 거래량이 규제에서 풀린 다음엔 166건으로 늘었다. 거래당 평균 실거래가는 토허제 해제 전보다 1억원 가까이 오른 것으로 나타났다.
3월14일 조선일보가 토지 거래 허가 구역 해제 전후 22일간 국토교통부 실거래가 시스템에 등록된 잠실·삼성·대치·청담동의 아파트 매매 거래를 전수조사한 결과이다. 불과 닷새 전인 3월9일 서울시는 “토지 거래 허가 구역 해제 후에도 거래량 증가가 미미했고, 실거래가는 오히려 1.3% 내렸다”고 했는데, 실제 시장은 훨씬 심각한 상황이다.
부동산 거래법상 아파트 계약 신고 기한은 30일인데, 서울시 조사 때 미처 집계되지 않은 다수의 아파트 거래 계약이 신고된 영향으로 풀이된다. 토허제 해제 이후 아파트 매수 수요가 몰리면서 일주일도 채 안 돼 거래량과 아파트값 상승 폭이 대폭 커진 것이다. 실제로 토허제 해제 지역이 속한 송파구와 강남구는 매주 아파트값이 큰 폭으로 뛰고 있다. 3월13일 한국부동산원 발표에 따르면, 3월 둘째 주 송파구 아파트값은 0.72%, 강남구는 0.69% 각각 상승해 문재인 정부 때인 2018년 1~2월 이후 7년여 만에 가장 많이 올랐다.
●해제 한달 만에 집값 들썩…잠삼대청 아파트 거래량 72% 상승
서울시가 토지거래허가구역을 해제한 이후 한 달 만에 잠실·삼성·대치·청담동 일대 아파트 거래량이 72%가량 급증한 것으로 나타났다. 평균 매매가도 27억2000만원에서 28억2000만원으로 3.7%(1억원)가량 상승했다. 시는 토허제 해제의 영향이 미미하다고 주장해 왔지만, 규제 해제가 사실상 집값 상승의 불쏘시개 역할을 한 것으로 드러났다.
서울시는 3월16일 부동산 실거래 현황을 공개했다. 2월13일 토허제 해제 이후 이른바 ‘잠·삼·대·청’ 일대 아파트 실거래 가격을 전수조사했다. 아파트 거래량은 급증했다. 토허제 해제 전 30일 동안 107건 거래됐다면, 해제 후 30일간 거래량은 184건으로 72%가량 늘었다. 가격도 오름세다. 평균 매매가는 1억원(3.7%)가량 올랐고, 국민 평형(전용면적 84㎡) 기준으로도 7000만원(2.7%)가량 상승한 것으로 나타났다.
서울시는 토허제 해제 이후 “호가만 올랐을 뿐 실제 영향은 없다”는 입장을 고수해 왔다. 하지만 분석 결과 토허제 해제 이후 거래량이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 서울시는 “거래 신고량이 늘어나면서 전·후 거래량도 증가한 것”이라고 해명했다.
●실거래가도 수억씩 오른 단지 속출
토허제에서 풀린 4개 지역의 아파트 실거래가도 눈에 띄게 올랐다. 규제에서 풀린 뒤 평균 실거래가는 28억2213만원으로 해제 전(27억3738만원)보다 8475만원 올랐다. 서울시는 토허제 해제 이후에도 평균 거래가가 1.3% 내렸다고 발표했는데, 호가(呼價)를 올린 매물들이 속속 팔리면서 아파트값이 가파르게 오르고 있는 것이 확인된 것이다.
실제로 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용면적 84㎡는 서울시의 토허제 해제 발표 전날인 11일 27억5000만원에 계약됐는데 해제 후엔 30억원에 거래됐다. 잠실동 ‘레이크팰리스’ 전용 84㎡ 실거래가는 지난 1월 23억9500만원에서 토허제 해제 후 27억4000만원으로 3억4500만원 뛰었다. 대치동에선 ‘래미안대치팰리스’ 전용 84㎡가 40억원에 팔리며 최고가를 경신했다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원은 “대출 규제 등 외부 변수 영향을 덜 받는 수요자가 많은 지역인 만큼 급등한 호가를 실거래가가 따라가는 양상이 계속되고 있다”며 “호가가 계속 오르고 있기 때문에 과열 현상은 당분간 계속될 것”이라고 전망했다.
당국, 강남3구·마용성 ‘핀셋 관리’…지역별로 가계대출 들여다본다
이와 관련해 한 부동산 업계 관계자는 “거래 신고 기간은 계약일로부터 30일 이내여서 3월 13일 거래가 4월 13일에 공개될 수 있는데 시가 영향이 미비하다는 것만 강조하다 보니 시장 혼란을 부추겼다”고 지적했다.
실제 신고가 거래가 속출하고 있다. 특히 강남구 대치동의 상승세가 가파르다. 래미안대치팰리스 94㎡(5층)는 3월8일 45억원에 거래돼 직전 거래(39억원)보다 6억원가량 올랐다. 롯데캐슬 105㎡도 3월5일 24억9000만원에 직전 거래(18억1000만원)보다 6억8000만원 급등했다. 송파구 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용면적 84㎡는 2월26일 30억원에 거래돼 신고가 기록을 세웠다.
하락세를 이어오던 금관구(금천·관악·구로구) 등 비강남권 집값도 덩달아 들썩이고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 3월16일 기준 2월 서울 아파트 거래량은 5138건으로 나타났다. 서울 아파트 거래량은 2024년 9월 이후 3000건대에 머물러 있었다. 특히 2월 서울 아파트 실거래 중 63.9%(3281건)는 토허제가 해제된 2월13일 이후 계약이 체결된 것으로 집계됐다.
한 예로 노원구의 2월 아파트 거래량은 336건으로 최근 5개월 평균(258건) 대비 30.2% 늘었다. 한국부동산원에 따르면 3월 둘째 주 서울 모든 지역 집값이 보합 또는 상승 전환했다. 특히 지난 9~11주간 내림세를 보이던 노도강(노원·도봉·강북구)과 금관구도 하락세가 멈췄다.
서울시는 토허제 해제 후폭풍에 난감해하고 있다. 시와 정부는 지난 7일부터 허위 매물이나 가격 담합 등 불법행위 합동단속에 나서며 진화에 애쓰고 있다.오세훈 시장은 최근 “집값 상승이 비정상적일 정도로 과도하면 다시 규제하는 것도 검토해볼 수 있다”고 말했다.
●서울시 “수시로 시장 상황 공개할 것”
토지거래허가제는 일정 규모 이상 집이나 땅을 거래할 때 관할 지자체장의 허가를 받아야 하는 규제다. 2년간 실거주 목적의 주택 매매만 허용하며, 전세를 끼고 집을 매수하는 ‘갭투자’가 불가능하다. 이 때문에 2020년 6월 이후 5년 가까이 토허제로 묶였던 잠실·삼성·대치·청담동 주민들은 재산권 행사 침해에 대한 불만이 컸다.
서울시는 토허제 해제 지역의 집값 동향에 신경을 곤두세우고 있다. 서울시 관계자는 “각 자치구와 점검반을 편성해 허위 매물이나 가격 담합 등을 집중 단속하고 있다”며 “이번 주말을 포함해 수시로 실거래 현황을 집계해 투명하게 공개하겠다”고 말했다. 서울시는 전날 기획재정부·국토교통부 등과 함께 진행한 부동산 시장 점검 회의에선 “집값이 비정상적으로 상승하면 토허제 재지정을 즉시 추진하겠다”고 밝혔다.
●토지거래허가구역
투기 방지를 위해 부동산을 거래할 때 지자체장의 허가를 받도록 하는 제도. 토지거래허가구역 내 주택은 2년간 실거주 목적의 매매만 허용하며, 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 불가능하다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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