2200개 단지·약 40만가구 대상…9월까지 매매거래 시 구청장 허가 필수…서울시 27% 토허제로 묶여…신한투자증권 자산관리컨설팅부 분석 “토허제 묶여도 집값 올라”
서울 강남 3구(강남·서초·송파)·용산구가 3월24일 0시부터 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정된다. 집값 급등을 막기 위해 서울 특정 구역이나 동(洞)이 아닌 구(區) 단위를 토허구역으로 지정하는 것은 처음이다.
토지거래허가제(토허제)는 투기 방지를 위해 부동산을 거래할 때 지자체장의 허가를 받도록 하는 제도다. 토지거래허가구역 내 주택은 2년간 실거주 목적의 매매만 허용되며 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’가 불가능하다. 토지거래계약 때 허가를 받아야 하는 대상은 강남3구와 용산구의 2200개 아파트 단지다. 약 40만 가구가 거래 시 허가를 받아야 한다. 면적은 총 110.65㎢다.
면적 6㎡(주거지역 기준) 이상 아파트를 거래할 때는 구청장 허가를 받아야 한다. 2년 이상 직접 거주할 실수요자만 매수가 허용된다. 또 세대원 전원이 무주택자이거나 기존 주택을 1년 이내에 전부 팔아야 해 사실상 무주택자만 아파트를 매입할 수 있다.
이번 규제가 적용되면서 강남 3구와 용산구는 기존 투기과열지구, 조정대상지역에 더해 토지거래허가구역까지 3가지 규제를 모두 적용받는다. 이번에 확대 지정된 지역과 압구정·여의도·목동·성수동 등 기존 토지거래허가구역을 합치면 서울시 전체 면적(605.24㎢)의 27%(163.96㎢)가 토허제로 묶인 셈이다.
정부와 서울시는 9월까지 토허제를 적용한 뒤 상황에 따라 기간 연장을 적극 검토할 방침이다. 또, 마포·성동·강동 등 주변 지역으로 수요가 전이돼 집값이 상승하는 ‘풍선효과’가 나타나면 토지거래허가구역을 추가 지정할 계획이다.
●서울 집값 급등에… 반포·한남까지 처음 지정
3월24일부터 서울 강남·서초·송파·용산구에서 아파트를 사고팔려면 이유를 막론하고 구청의 허가를 받아야 한다. 또한 아파트 매수자는 반드시 2년간 실거주를 해야 해 ‘갭 투자’(전세 끼고 매수)가 금지된다. 정부와 서울시가 4구(區)를 한꺼번에 토허구역으로 묶은 것은 최근 서울 주택 시장이 이례적으로 과열됐다는 판단 때문이다.
국토부는 “최근 토허구역 해제와 금리 인하, 유동성 증가 등이 겹치면서 집값의 상승 폭이 이례적이고, 단기간에 서울 전역으로 확산되는 경향”이라고 설명했다. “집값 불안을 조기에 진정시키려는 조치”라는 평가 속에 “한 달여 만에 규제 완화를 번복하면서 정책 신뢰도에 흠집이 나고 시장에 혼선을 초래했다”는 지적도 나온다.
●강남발 집값 급등에 한 달 만에 규제 강화
서울시는 지난 2월 불합리한 규제를 철폐하겠다며 약 5년간 묶여 있던 잠실·삼성·대치·청담동을 토허구역에서 해제했다. 그러나 3월 개학을 앞두고 학군지인 강남권 이사 수요가 급증하는 시기에다가 실물 경기 침체로 기준 금리 인하가 불가피한 상황에서 토허구역 해제가 집값을 자극할 것이라는 우려가 많았다.
실제로 규제 해제 이후 강남 3구에서 시작된 아파트값 급등세는 강북 지역까지 빠르게 확산했다. 한국부동산원에 따르면, 지난주(3월10일 기준) 송파구(0.72%)와 강남구(0.69%), 서초구(0.62%) 아파트값은 2018년 이후 7년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 강북 선호 지역으로도 수요가 옮겨가며 마포 0.21%, 용산 0.23%, 성동 0.29% 등의 상승률을 기록했다.
외지인 매수와 갭투자 등 투기성 거래가 확대되면서 집값 급등을 부추겼다. 강남 3구의 외지인 주택 매수 비율은 지난 1월 55.3%에서 지난달 62.4%로 급반등했다. 강남 3구 갭 투자 비율은 지난 1월 35.2%에서 지난 2월 43.6%로 뛰었다. 오세훈 서울시장은 이날 합동 브리핑에서 “토지거래허가구역을 풀면서 예상외로 가격 급등 현상이 나타나 정말 뼈아프게 생각한다”고 했다.
●당장은 거래 줄지만 집값 안정 효과는 미지수
이번 조치로 서울 아파트 시장에서 매매 거래 위축은 불가피할 전망이다. 다만, 장기적으로 강남권을 포함한 서울 인기 지역의 아파트값이 내릴 것이냐엔 의견이 엇갈린다. 양지영 신한투자증권 수석은 “거래량이 감소해 단기적으로는 가격 조정이 발생할 수 있다”면서도 “강남 3구와 용산구는 실거주 수요도 탄탄해 시간이 지나면 다시 반등할 가능성이 크다”고 했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “5년째 허가구역으로 묶인 압구정이나 여의도 등도 아파트값이 계속 오르고 있다”며 “내년 이후 서울 입주 물량이 크게 줄고, 추가적으로 금리가 내리는 상황도 감안해야 한다”고 했다.
주변 지역으로 매수세가 몰리는 것을 우려하는 의견도 많았다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “똘똘한 한 채를 찾는 수요가 마포, 성동, 강동구 등으로 이동할 가능성이 높다”고 했다.
※토지거래허가구역·투기과열지구
토지거래허가구역: 투기 방지를 위해 부동산을 거래할 때 지자체장의 허가를 받도록 하는 제도로, 국토교통부 장관이나 시·도지사가 지정할 수 있다. 토지거래허가구역 내 주택은 2년간 실거주 목적의 매매만 허용하며, 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’가 불가능하다.
투기과열지구·조정대상지역: 집값 급등이나 청약 경쟁률 같은 지표를 바탕으로 과열 우려가 있다고 판단되는 지역을 대상으로 국토교통부 장관이 정하는 규제 지역. 무주택자 LTV 50%(유주택자 30%) 등 대출이 제한되고, 청약 재당첨 제한(7~10년)이나 분양권 전매 제한(1~3년) 같은 규제가 적용된다. 다주택자는 취득세·양도세가 크게 늘어난다.
5년 전 토허제 묶인 ‘잠삼대청’…거래 줄었지만 집값은 계속 올라
과거 잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담동)에 대한 토지거래허가구역(토허구역) 지정 시 거래량은 줄였지만 집값 상승세는 꺾지 못한 것으로 나타났다. 정부와 서울시가 지난 2월 이 지역에 대한 토허구역을 해제한 뒤 집값 급등세가 나타나자 3월24일부터 토지거래허가제(토허제)를 확대 재시행하지만, 주택 가격 상승세가 잡히지 않을 수도 있다는 의미다.
3월23일 신한투자증권 자산관리컨설팅부에 따르면 잠삼대청에 대한 토허제가 시행된 2020년 6월을 기준으로 직전 2년(2018년 6월~2020년 5월)과 직후 2년(2020년 6월~2022년 5월)의 아파트 매매량을 조사한 결과, 거래량은 4개 지역에서 모두 감소한 것으로 나타났다.
잠실동은 당시 토허제 시행 전 2년간 거래량이 4456건이었으나 시행 후 814건으로 80% 이상 급감했다. 청담동은 461건에서 178건으로, 대치동은 1343건에서 536건으로 모두 60% 이상 감소했다. 삼성동 역시 596건에서 408건으로 줄었다.
이러한 거래량은 감소에도 매매 가격 상승세는 지속된 것으로 나타났다. 부동산R114 자료에 따르면 대치동 아파트 매매가격은 토허제 시행 후 2년간 23.8% 올랐다. 이는 토허제 시행 전 2년간 상승률(22.7%)보다 더 가파른 상승세다. 잠실 역시 규제 후 상승률(22.5%)이 규제 전(20.8%)보다 높았다. 이들 지역의 학군이나 교통 등 입지적 강점이 부각되고 재건축 사업이 속도를 내면서 가격 상승세가 유지된 것으로 해석된다. 청담동(24.0%→19.8%)과 삼성동(23.7%→18.7%)은 규제 후 가격 상승 폭이 둔화됐지만, 상승세는 지속됐다.
이들 지역의 가격 상승세는 최근까지 지속됐다. 잠실 아파트 매매가는 2020년 6월 3.3㎡(1평)당 5758만원에서 지난 2월 7898만원으로 37.2% 올랐다. 같은 기간 청담동 아파트는 5482만원에서 7418만원으로 35.3% 상승했다. 대치동의 경우 6437만원에서 8745만원으로 35.9% 뛰었고, 삼성동은 5786만원에서 7663만원으로 32.4% 상승했다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “토허제는 시장 안정을 위한 정책적 도구로 도입됐으나 실제 효과를 보면 거래 경직성을 강화하는 부작용이 더 크게 나타났다”고 했다.
토허제 해제 틈타 교란행위…서울시, 집값 담합 등 수사
토허제 해제 기간 중 부동산 불법 행위 중점…3년 이하 징역 또는 3000만원 이하의 벌금
서울시 민생사법경찰국은 2~3월 토지거래허가구역 지정 해제 기간 중 부동산 거래질서 교란행위에 대한 집중 수사를 하고 있다고 3월25일 밝혔다.
특히 온라인 커뮤니티 등을 통해 특정가격 이하로 중개를 의뢰하지 않도록 유도하거나, 중개업소에 시세보다 높게 표시·광고하도록 요구하는 등 시세에 부당한 영향을 주는 집값 담합 행위를 중점 수사하고 있다.집값 담합행위 주요 유형으로는 ▲온라인 커뮤니티 등을 이용해 특정 개업 공인중개사 등에 대한 중개 의뢰 제한을 유도하는 행위 ▲온라인 커뮤니티 등을 이용해 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하거나 중개하는 특정 개업 공인중개사 등에게만 중개 의뢰하도록 유도하는 행위 ▲안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용해 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 않도록 유도하는 행위 ▲개업공인중개사 등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하도록 강요하거나 유도하는 행위 등이다.
현재 민생사법경찰국은 온라인 커뮤니티에 매물 호가를 높이자거나 특정 가격 이하로 매물을 내놓지 말 것을 유도한 글이 다수 올라왔다는 시민 제보에 따라, 사실관계 등 아파트 가격 담합 행위에 내사 중이다. 또 신고가 허위신고 등 거짓으로 부동산 거래나 거래해제를 신고한 행위에 대해서도 엄정 수사한다는 방침이다.
실거래 정보를 지속적으로 모니터링하고, 신고가 신고 후 장기간 미등기하거나 다른 신고가 유사 거래 후 거래 해제를 신고한 의심 건을 살펴볼 예정이다.허위 부동산 거래 신고유형은 계약이 체결(해제)되지 않았음에도 계약이 체결(해제)된 것처럼 신고하거나, 계약금액을 실제 금액보다 낮게 또는 높게 신고하는 경우 등이 있다. 집값 담합 또는 허위 거래신고 등 부동산 거래질서 교란행위는 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처해진다.
부동산 불법행위를 발견하거나 피해를 입은 시민은 스마트폰 앱과 서울시 응답소 등에서 부동산 불법행위를 신고하면 된다. 최원석 서울시 민생사법경찰국장은 “집값 담합, 허위 거래신고 등 인위적인 집값 끌어올리기는 건전하고 투명한 부동산 거래질서를 심각하게 훼손하는 불법행위”라며 “시민들의 주거 안정을 위해 고강도 수사를 계속해 나갈 것”이라고 밝혔다.
수경(水鏡) 문윤홍 大記者/칼럼니스트, moon4758@naver.com
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