오세훈 시장은 왜 오판을 했나…조기 대선 염두에 두고 지지율 등 섣부른 판단…시장과 시민의 정책 불신은 치명적일 수도
윤석열 대통령에 대한 탄핵 찬성 입장을 밝혔던 여권 잠룡들이 최근 강성 지지층을 의식한 발언을 이어가고 있다. 조기 대선 시 ‘집토끼’의 비토를 받아서는 당내 경선 돌파가 어렵다는 판단이 깔렸다는 분석이다.
탄핵 찬성파인 유승민 전 의원은 3월19일 여당 내부 단결을 강조했다. 유 전 의원은 이날 한 라디오 방송에서 “탄핵에 찬성하는 사람도 반대하는 사람도 있는데 이를 가지고 총질하면 보수 정당이 국민에게 화합을 이야기할 수 있겠나”라며 “차이를 인정하고 내부 단결해야 한다”고 했다.
윤 대통령 탄핵에 대해선 “계엄과 포고령은 헌법 위반이라 불가피하다”고 거듭 찬성 입장을 밝혔지만, 탄핵 반대 지지층에게 통합을 호소한 것이다. 유 전 의원은 또 박근혜 전 대통령에 대해 “언젠가 인간적으로 오해를 풀고 화해하길 바란다. 그런 날이 올 거라고 믿는다”고 말했다.
지난 3월18일 보수 텃밭인 대구를 찾은 한동훈 전 국민의힘 대표는 “탄핵을 반대하는 보수 지지자나 저나 큰 틀에서는 같다. 애국심은 공통적이라고 생각한다”며 “탄핵 반대 지지자들의 애국심을 존경한다”고 밝혔다. 탄핵 반대층을 향해 공개적으로 구애의 손을 내민 것이다. 다만 여당 대표 시절 탄핵소추안 국회 표결을 독려한 것에 대해서는 “후회하는 결정은 없다. 다시 돌아가도 계엄을 막았을 것”이라고 했다.
앞서 오세훈 서울시장은 3월17일 TV조선에 출연해 탄핵 찬성파가 맞느냐는 물음에 “오해가 있다”며 “탄핵 소추를 하지 않고, 헌법재판소 판단을 받지 않고 어떻게 사태가 수습되겠나”라고 했다. 그러면서 “당이 쪼개질 가능성이 있어서 당론으로 (탄핵 소추를) 하라는 취지였고, 수습의 방식이었다”고 부연했다. 오 시장은 2024년 12월12일 페이스북에 “탄핵 소추를 통해 법의 심판을 받아야 한다.
그 결정은 당론으로 해야 한다”고 했었다. 탄핵소추안 두번째 투표(12월14일)를 이틀 앞둔 시점이었다. 이로 인해 여태껏 ‘찬탄파’로 분류됐는데, 이를 사실상 부인한 것이다.
윤 대통령 탄핵 심판 선고가 예상보다 늦춰지는 가운데 '찬탄파'로 분류됐던 이들이 보수 지지층 달래기로 선회한 것은 조기 대선 시 당내 경선을 고려한 전략적 행보라는 분석이다. 현행 국민의힘 대선 경선룰에 따르면 4인 후보가 치르는 최종 경선에서 당원 투표 50%, 국민 여론조사 50%가 반영된다.
여권 관계자는 “각종 여론조사에서 여권 후보 간에 뚜렷한 차이가 없는 걸 고려하면, 결국 당심(黨心)이 결과를 좌우할 것”이라며 “당분간 탄핵 반대 주자보다 오히려 탄핵 찬성 주자들이 이탈한 당심을 만회하기 위해 보수 지지층을 겨냥한 구애(求愛) 발언을 더 강하게 이어갈 것”이라고 관측했다.
반면 반탄파로 분류되는 홍준표 대구시장은 최근 양비론적인 발언을 했다. 홍 시장은 3월18일 유튜브 ‘삼프로TV’에 나와 탄핵 정국 책임에 대해 “탄핵을 29번이나 하는 192석 야당 연합의 정치적 폭거가 있었다”라면서도 “그 문제를 대통령이 정치로 풀었어야 했고, 계엄은 시대착오적 발상”이라고 했다.
홍 시장은 3월19일 저녁 서울 관악구 서울대에서 열린 토크콘서트에서도 탄핵 심판 결과에 대해 “헌재에서 합의가 안 돼 아마 탄핵 되기 어려울 것 같다”면서도 “탄핵이 인용되면, 기각되면 나라가 조용할 것이냐. 둘 다 아니라고 본다”고 우려했다.
김문수 고용노동부 장관은 다른 주자에 비해 발언 빈도는 낮지만, 윤 대통령 탄핵 반대 입장을 견지하고 있다. 김 장관은 앞서 “윤 대통령이 직무에 복귀하는 게 가장 좋은 일”(2월20일 국회), “헌법 재판이 아니라 정치 재판”(3월10일 정부세종청사) 등의 입장을 밝혀왔다.
강남 3구와 용산구 토지거래허가제 확대 지정
정부와 서울시는 3월19일 느닷없이 ‘주택시장 안정화 방안’으로 서울 강남·서초·송파·용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 지정했다. 그런데 지난 2월13일 서울시가 잠실·삼성·대치·청담동 일대를 토지거래허가제에서 해제한 지 34일 만에 이를 번복하고, 확대 실시하는 것이다. 지난 2월 강남 토허제 해제 이후, 강남 집값 급등이 심상치 않기 때문이다.
이에 오세훈 서울시장은 사과했다. 오 시장이 이렇게 무리수를 두게 된 이면에는 조기 대선 가능성을 염두에 두고 ‘잠룡’으로서 섣부른 행보를 하려다 오히려 역풍을 받게 됐다는 중론이다.
1. 토허제는 뭔가?
토지거래허가제(토허제)는 투기우려지역에서 일정 규모 이상 집이나 땅을 거래할 때 관할 기초자치단체장 허가를 받아야 하는 규제이다. 특히 주택은 2년간 실거주 목적 매매만 허용한다. 따라서 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 불가능해진다. 지금도 서울 압구정·여의도·목동·성수동과 신속통합기획 재건축·재개발 단지 등이 토지거래허가구역으로 지정돼 있다.
그런데 이번 대상 지역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체 아파트 2200개 단지 40만 가구이다. 토지거래허가구역을 특정 구역이나 동(洞)이 아닌 구(區) 단위로 지정한 것은 이번이 처음이다. 지정 기간은 3월24일부터 9월30일까지 6개월이며, 필요하다면 기간 연장도 검토하기로 했다. 또 '풍선효과'가 나타날 수 있는 마포구, 성동구 등 인근 지역에 대한 토지거래허가구역 추가 지정도 검토하기로 했다.
2. 왜 이런 초강수를 두게 됐나?
지난 2월 서울시의 토지거래허가구역 해제 이후 강남 3구에서 시작된 집값 급등이 다른 지역으로 번져나가는 등 부동산 시장이 심상치 않기 때문이다.한국부동산원의 3월 둘째주 조사를 보면, 토허제 해제 최대 수혜 지역이었던 송파구, 강남구 아파트 매매가격이 각각 0.72%, 0.69% 올라 7년만의 최대 상승폭을 기록했다. 해제 지역도 아닌 서초구 역시 0.62%의 상승률을 보였다. 토허제 해제 이후 집값이 한 달 만에 평균 3.7% 상승했다.
개별 아파트의 최고가 기록 경신이 이어졌다. 잠실엘스 전용 84㎡ 30억원, 리센츠 59㎡ 24억3천만원, 래미안대치팰리스 93㎡ 45억원(올초보다 +4억원), 잠실주공5단지 76㎡ 31억7700만원 등이다. 토허제 해제 직후, 강남3구를 중심으로 ‘갭투자’ 의심거래가 크게 늘어났다.
최근 강남 집값 급등은 명백히 서울시의 ‘토허제 해제’ 때문이다. 강남 3구의 자금조달계획서상 ‘기존 임대차 승계’ 비율을 보면, 지난 1월 35.2%에서 토허제 해제 조처가 실시된 지난 2월 43.6%로 뛰었다. 외지인 주택 매수 비율도 2024년 7월 64.5%에서 지난 1월 55.3%로 계속 하락했는데, 역시 지난 2월 62.4%로 급반등했다.
집값 상승이 ‘마용성’ 등 인근 지역으로 확산하는 조짐도 보였다. 3월 둘째 주 통계에서 마포 0.21%, 용산 0.23%, 성동 0.29% 등의 높은 상승률을 기록했다. “서울과 수도권 지역 주택가격이 이례적으로 빠르게 상승하고 있으며, 이런 움직임이 주변으로 확산하는 모습도 나타나고 있다. 시장 안정화를 위한 선제 대응이 시급하다는 판단을 내렸다”(박상우 국토교통부 장관)
3. 한달 전 해제한 건 뭔가?
이번 사태는 서울시의 오판(誤判,) 그리고 정부의 방관이 겹쳐진 결과이다.토허제는 광역자치단체가 지정한다. 불과 서울시는 한달 전 ‘잠.삼.대.청’(송파구 잠실, 강남구 삼성, 대치, 청담동)의 토허제를 해제하면서, ‘규제를 풀어도 급격한 집값 상승이 없을 것’이라고 단언했다.
먼저 이들 지역 주민들의 요구가 있었다. 그러자 서울시는 아파트 평균 거래액과 거래량이 2024년 9월부터 5개월간 횡보했다는 점에 주목해서 부동산 거래가 하향 안정화했다고 판단했다. 그러나 서울 아파트 실거래가지수 변동률이 2024년 12월 -0.29%에서 2025년 1월 0.17%로 반등했고, 강남·강동·서초·송파구 등 동남권 변동률은 0.39%였다.
토허제가 해제되면 ‘갭투자’가 가능하다. 그러면 집값의 일부만 있어도 강남 아파트를 살 수 있다. 강남 아파트 매수가 오랫동안 규제에 묶여 있었던데다, 대출금리가 내려가고 있는 시점이었다.
따라서 시장에선 토허제가 해제되면 강남권 집값이 다시 오를 수 있다는 전망이 꽤 많았다.그러나 서울시는 ‘적극적 오판’을 했다. 그리고 주무 부처인 국토교통부는 사실상 이를 방치했다. 만일 서울시장이 야당 소속이었어도, 서울시장이 유력 대선주자가 아니었어도 그랬을까.
국토부는 이제 와서 토허제 완화 이전에 서울시에 ‘부동산 경기가 과열될 수 있다’는 우려를 표명했다고 한다. ‘정책 자료’의 ‘예상되는 효과’ 항목에 한 줄 넣었을 것이다.
4. 오세훈 시장은 왜 오판했나?
1). 오세훈의 사과
이렇게 되자 오세훈 서울시장은 “토지거래허가제 해제 이후 강남을 중심으로 부동산 시장의 변동성이 커졌다는 지적을 겸허히 받아들인다. 이로 인해 심려를 끼쳐드린 점 송구스럽게 생각한다”고 사과했다.그러면서도 오 시장은 “주택시장이 자유시장 원리에 따라 움직여야 한다고 생각한다. 토허제는 실수요자 중심의 시장형성을 유도한다는 긍정적인 측면도 있으나 자유거래를 침해하는 반시장적 규제임은 틀림없다”고 말했다.
2). 서울시의 강변
지금은 20세기 초반이 아니다. 시장에 완전히 내맡기는 정책을 쓰는 ‘야경국가’는 21세기 지구상에 한 나라도 없다. 그게 소신이라면 계속 자신의 정책을 고집해야 되는데, 시장 상황이 그럴 수는 없고 불과 한 달전에 호언장담한 게 있기에 스텝이 꼬인 것이다. 오 시장은 토허제 재지정 직전까지도 “괜찮다”며 강변했다.
오세훈 서울시장(왼쪽)과 박상우 국토교통부 장관이 3월19일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 브리핑을 마치고 고개 숙여 인사하고 있다.
“토허제가 거주이전 자유나 재산권을 침해한다는 민원이 많았고, 토허제의 부동산 가격 안정 효과는 시간이 흐르면서 효과가 감소했다”(2월12일 서울시, ‘잠삼대청’ 토허제 해제하면서)
“거래가는 전반적 상승추세이나 변동폭 분석결과 최근에 오히려 낮은 편”(3월16일, 서울시)
“토허제를 정작 풀어야 할 시기를 놓치고 강남을 중심으로 가격이 오르던 시기에 해제한 것”(권대중 서강대 부동산학과 교수)
3). 조급했던 오 시장
“오 시장의 정책적 무능함을 드러낸 것이다. 신뢰도와 이미지에 큰 타격을 주게 될 것이다.”(박상병 정치평론가)
무엇보다 오세훈 시장의 조급함 때문이었다고 본다. 대선은 가까워지고, 지지율은 안 오르고, 표밭인 강남의 요구는 있고. 그러다보니, 현상을 유리한 쪽으로 해석하고, 그리고 아마도 직원들 중에는 시장이 보고 싶은대로 전망을 해주는 보고서를 올렸을 가능성이 높다.
5. 시장의 반응은?
줬다 뺐는 것은 애초에 안 주느니만 못하다. 그리고 이미 오른 집값은 또 어떡하나.“불과 한달 만에 온탕·냉탕을 오락가락한 정책에 매수자나 매도자 모두 혼란스럽고 분노가 극에 달했다”(잠실 한 부동산 공인중개사)
이 지역에서 계약을 추진중이던 사람들이 주춤하게 됐다. 가계약금을 포기하더라도 계약을 파기해야 할지 심각하게 고민 중인 매수자들이 늘어났다고 한다. 토지거래허가구역으로 다시 지정되면 향후 거래가 어려워지고 집값이 더 떨어질 수도 있기 때문이다.
이보다 더 큰 혼란은 갑자기 중간에서 상황이 꼬이게 된 사람들이다. 강남3구, 용산구 안에서 이사하려던 실수요자들의 경우, 기존 주택을 처분한 돈으로 새로 매입하는 주택 잔금을 치러야 하는데, 자칫하면 이사갈 집은 계약했는데, 사는 집이 안 팔려 계약금을 날리는 상황이 올 수도 있다. 강남 집값 계약금은 수억원이다.
효력이 발효되는 3월24일 전까지 계약하려는 급매물도 나오고 있다. 또한 강남 3구와 용산 지역에 있는 아파트가 모두 고급 아파트는 아니다. 그중에는 상대적으로 싼 아파트도 있고, 지은지 수십년 된 오래된 아파트도 있다. 이런 아파트들이 30억, 40억하는 고급 아파트들과 한꺼번에 묶이는 것에 대해 납득하기 힘들 수도 있다.이번 사태는 오세훈 시장에게는 ‘명태훈 리스크’를 능가하는 악재가 될 가능성이 높다.
6. 이번 조처로 집값은 잡힐까?
이번 조처의 가장 큰 문제는 ‘정책의 신뢰성’을 밑둥치부터 흔들었다는 점이다. 이제 어떤 정책을 내놓으면, 한 달 뒤엔 또 어떻게 될지를 걱정하게 된다.
지난 2월 강남권 291단지의 토허제를 풀었는데, 이번 조처로 한 달 만에 2200개 단지가 토허제 규제 대상이 됐다. 무엇보다 집값이 잡힐지도 의문이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “토지거래허가제 지정이 9월까지로 한시적인 데다 최근 공급물량 감소세 등이 이어지면 아파트값 하향까지 이어지기는 어려울 것”이라고 했다.그밖에 정책 당국도 우려하고 있는 것처럼 갭투자 수요가 묶이지 않은 마용성과 한강변 등으로 매수세가 옮겨가는 ‘풍선 효과’도 우려된다.
김동연, 오세훈 '토허제 헛발질'에 일침…"나같으면 안해, 집값 오르는데 오판“
강남 지역인 '잠삼대청'(잠실·삼성·대치·청담동) 토지거래허가구역 해제 한달여 만에 '강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산'에 대한 토지거래허가구역을 재재정하는 등 행정 조치를 번복한 오세훈 서울시장의 '오락가락 부동 정책'에 대해 김동연 경기도지사가 "상황을 오판했다"고 비판했다.
김 지사는 3월19일 MBC라디오 ‘이진우의 손에 잡히는 경제’에 출연해 오 시장의 토지거래허가구역 해제에 대해 "집값이 오를 때 토지거래허가구역 해제를 하면서 아마 (서울시가) 민생경제 활성화를 얘기했다"며 "강남3구 토지거래허가제를 해제하는 것이 민생경제에 무슨 도움이 되느냐"고 지적했다.
김 지사는 "올해 1월부터 집값이 오르는 추세였는데 (서울시가) 토지거래허가구역을 해제하면서 강남 3구의 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역의 아파트값이 한 달 전에 비해 3.7% 정도 오르고, 이런 추세는 서울 여러 지역으로 확산하고 있다"며 "집값이 오를 때 (서울시의) 토지거래허가구역해제는 오판했다는 생각을 안 할 수 없다"고 비판했다.
김 지사는 '만약 서울시장이면 어떻게 하겠느냐'는 취지의 질문에 "(지방)정부가 부동산 시장에 개입하는 것은 가급적 덜 하겠다"며 오 시장의 토지거래허가구역 해제가 "경기부양을 위한 한국은행의 금리인하 추세에도 발목을 잡을 수 있을 뿐아니라, 계엄, 내란 정국으로 정치 일정이 당겨질 가능성이 있는 상황 속에서 부동산 정책을 손대는 것은 바람직하지 않다"고 지적했다.
김 지사의 이같은 발언이 나온 후 오 시장은 이날 정부와 함께 토지거래허가구역 재지정을 발표하며 사과했다. 오 시장은 "지난 2월12일 토지거래허가구역 해제 후 강남을 중심으로 부동산 시장의 변동성이 커졌다는 점을 겸허히 받아들인다"며 "이에 인해 심려를 끼쳐드려 송구스럽게 생각한다"고 밝혔다.
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